การขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

ในการประชุมกับประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ นายเหงียน วัน ดุ๊ก และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา นายจุน ซอง โฮ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ล็อตเต้ พรอพเพอร์ตี้ส์ เอชซีเอ็ม จำกัด (ล็อตเต้ ประเทศเกาหลีใต้) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในโครงการเมืองอัจฉริยะเชิงนิเวศน์ทูเทียม (เขตอันคานห์) ได้แสดงความประสงค์ที่จะดำเนินการโครงการต่อไป หากนครโฮจิมินห์สามารถแก้ไขอุปสรรคในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ต่อปีสำหรับโครงการนี้

โครงการ 100 โครงการกำลังเผชิญกับภาระผูกพันทางการเงิน

นายเหงียน วัน ดึ๊ก ประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ รับทราบข้อเสนอแนะของภาคธุรกิจ และกล่าวว่าจะรายงานต่อรัฐบาลกลางเพื่อพิจารณาหาแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ผู้นำเมืองต่างยินดีกับการให้ความร่วมมืออย่างต่อเนื่องของบริษัทลอตเต้ การแบ่งปันปัญหา และการดำเนินโครงการให้เสร็จตามกำหนดเวลา

อันที่จริง ปัญหาที่ลอตเต้หยิบยกขึ้นมานั้นไม่ใช่กรณีเดียว ก่อนหน้านี้ ผู้ลงทุนในโครงการเอ็มไพร์ซิตี้ ซึ่งก็คือ บริษัทร่วมทุนเอ็มไพร์ซิตี้ ก็เคยส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อขอให้ทบทวนภาระผูกพันทางการเงินที่เกิดขึ้นเช่นกัน

หน่วยงานนี้ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2017 บริษัทได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกือบ 3,600 พันล้านดอง และการตัดสินใจจัดสรรที่ดินของเมืองก็ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า บริษัท "ไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมใดๆ" เมื่อเปลี่ยนจากการจ่ายค่าเช่าที่ดินแบบครั้งเดียวเป็นการจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

จากข้อมูลดังกล่าว โครงการได้สร้างเสร็จและส่งมอบอาคารสามกลุ่ม ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ประมาณ 1,200 ห้อง ให้แก่ผู้อยู่อาศัยแล้ว อย่างไรก็ตาม การต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมถือเป็น "ภาระหนัก" ที่ส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อกระแสเงินสดและแผนธุรกิจ

Gỡ vướng tiền sử dụng đất cho dự án - Ảnh 1. — ส่วนหนึ่งของโครงการเอ็มไพร์ซิตี้กำลังประสบปัญหาด้านขั้นตอน ภาพ: หว่าง ตรีเอว

ในทำนองเดียวกัน หน่วยงานสรรพากรของนครโฮจิมินห์เพิ่งออกเอกสารขอให้บริษัท Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company ชำระเงินเพิ่มเติมอีก 400,000 ล้านดองสำหรับโครงการ Green Star Sky Garden ตามข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประมาณ 100 โครงการที่รอการแจ้งภาระผูกพันทางการเงิน ซึ่งรวมถึงโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการของบริษัทต่างๆ เช่น Novaland , Hung Thinh Land และ TTC Land

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคม HoREA กล่าวว่า สมาคมได้ยื่นคำร้องขอให้ยกเลิกค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 5.4% สำหรับธุรกิจที่ไม่มีความผิดหลายครั้งแล้ว เขากล่าวว่า "ความล่าช้าในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินส่วนใหญ่เกิดจากขั้นตอนทางราชการ ไม่ใช่ความผิดของนักลงทุน"

นายเชา กล่าวว่า กลไกนี้ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความสูญเสียแก่ธุรกิจเท่านั้น แต่ยังนำไปสู่การสูญเสียรายได้ของรัฐบาลด้วย เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินถูก "ระงับ" และไม่สามารถชำระได้ตรงเวลา ในขณะที่โครงการจำนวนมากต้องระงับการก่อสร้างชั่วคราว ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน

เขากล่าวว่าหาก รัฐบาล สามารถแก้ไขปัญหานี้ได้ โครงการที่หยุดชะงักก็จะสามารถปฏิบัติตามข้อผูกพันทางการเงินได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจะช่วยปลดล็อกเงินทุนหลายหมื่นล้านล้านดองให้แก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

เขากล่าวเน้นว่า "ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นฟูอุปทานที่อยู่อาศัยและกระตุ้นการเติบโต ทางเศรษฐกิจ เมื่อปัญหานี้ได้รับการแก้ไขแล้ว มันจะเป็นหลักประกันที่สำคัญสำหรับสภาพแวดล้อมการลงทุนของเวียดนามด้วย"

ปมที่ใหญ่ที่สุด

นายดัง ฮง อัญ ประธานสมาคมผู้ประกอบการรุ่นใหม่แห่งเวียดนาม (VYEA) และประธานคณะกรรมการก่อตั้งบริษัท ไซง่อน เถือง ติน เรียลเอสเตท จำกัด (TTC Land) เชื่อว่าอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันด้านการเงินที่ดินเป็น "คอขวดที่ใหญ่ที่สุด" ที่ขัดขวางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์

“ตามระเบียบในกฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดในขณะที่รัฐออกคำสั่งจัดสรรที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการดำเนินการเป็นระยะ และทุกครั้งที่มีการจัดสรรที่ดิน จะต้องมีการประเมินมูลค่าใหม่ ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องกัน” เขากล่าว

เขายกตัวอย่างโครงการหลายโครงการที่เทศบาลจัดสรรที่ดินชั่วคราวให้แก่นักลงทุนในระยะเริ่มต้นเพื่อเริ่มดำเนินการ ในขณะที่ส่วนที่เหลือรอการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ให้แล้วเสร็จ เมื่อมีการตัดสินใจจัดสรรที่ดินครั้งแรกแล้ว ธุรกิจต่างๆ ก็จะจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการทั้งหมดตามแผนรายละเอียดที่กำหนดไว้

อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการจัดสรรที่ดินส่วนที่เหลือ ทางการได้กำหนดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติมโดยอิงจากราคาที่ดินใหม่ ทำให้บริษัทต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกหลายแสนล้านดอง แม้ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะรวมอยู่ในยอดชำระครั้งก่อนแล้วก็ตาม

นายหง อันห์ กล่าวว่า สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่เพิ่มต้นทุนการลงทุนและยืดระยะเวลาการดำเนินงานเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่คุณค่าทั้งหมดของตลาดที่อยู่อาศัยด้วย “โครงการที่ล่าช้าไม่เพียงแต่สร้างความเสียหายให้กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังนำไปสู่ผลกระทบเชิงลบหลายประการ เช่น ผู้ซื้อบ้านต้องรอ ธนาคารต้องปรับโครงสร้างหนี้ อุปทานหยุดชะงัก และตลาดขาดสภาพคล่อง” เขากล่าว

นายดัง ฮง อัญ กล่าวว่า ประเด็นเรื่องภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่มีการจัดสรรที่ดินชั่วคราวนั้น เป็นปัญหาที่ภาคธุรกิจหยิบยกขึ้นมาเป็นเวลานานแล้ว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารจำนวนมากไปยังกระทรวงการคลังและกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเพื่อขอแนวทางแก้ไข แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีคำแนะนำที่เป็นรูปธรรมใดๆ

ผลที่ตามมาคือ ธุรกิจจำนวนมากที่จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการทั้งหมดเมื่อหลายสิบปีก่อน ปัจจุบันถูกบังคับให้จ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับพื้นที่ที่จัดสรรใหม่ ในราคาที่ดินปัจจุบันที่สูงกว่าหลายเท่า นี่เป็นภาระทางการเงินที่สำคัญ ทำให้ธุรกิจขาดทุน ส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อแผนธุรกิจ นำไปสู่ความล่าช้าของโครงการ และลดปริมาณที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์โดยทางอ้อม

นายดัง ฮง อัญ เสนอแนะว่าจำเป็นต้องมีกลไกพิเศษเพื่อจัดการปัญหานี้อย่างยุติธรรมและสมเหตุสมผล “เราขอเสนอให้กระทรวงการคลังและกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเร่งเสนอต่อรัฐบาลถึงกลไกที่อนุญาตให้หักและชดเชยภาระผูกพันทางการเงินที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ของธุรกิจตามพื้นที่ สำหรับโครงการที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเต็มจำนวนตามแผนผังรายละเอียด 1/500 แล้ว แต่ยังไม่เสร็จสิ้นการจัดสรรที่ดิน”

“วิธีนี้จะช่วยให้เกิดความเป็นธรรมและความโปร่งใส พร้อมทั้งปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของรัฐและภาคธุรกิจ ด้วยวิธีนี้เท่านั้น เราจึงจะสามารถบริหารจัดการรายได้งบประมาณได้อย่างรัดกุม ในขณะเดียวกันก็ส่งเสริมให้ภาคธุรกิจลงทุนด้วยความมั่นใจ ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนในนครโฮจิมินห์” เขากล่าวเน้น

ข้อเสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบ 5.4% โดยสิ้นเชิง

ในการแถลงข่าวเกี่ยวกับเศรษฐกิจและสังคมเมื่อเร็วๆ นี้ ตัวแทนจากกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เสนออย่างเป็นทางการต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และกระทรวงการคลัง ให้พิจารณายกเลิกระเบียบที่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเพิ่มเติมอีก 5.4% ในช่วงเวลาก่อนที่จะมีการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน

ตามคำอธิบายของเทศบาล กฎระเบียบนี้ถูกนำมาใช้โดยมีเป้าหมายเพื่อ "แบ่งปันความรับผิดชอบทางการเงินระหว่างรัฐและประชาชน" แต่ในความเป็นจริง ความล่าช้าส่วนใหญ่มาจากหน่วยงานราชการ ดังนั้น ธุรกิจและประชาชนจึงไม่ควรถูกบังคับให้แบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนี้

ทางเทศบาลยังเน้นย้ำว่า ในบริบทของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและสังคมหลังการระบาดของโควิด-19 การยกเลิกกฎระเบียบดังกล่าวจะช่วยลดแรงกดดันด้านต้นทุน กระตุ้นการลงทุน และส่งเสริมการเติบโต ปัจจุบัน กฎหมายกำหนดค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมไว้ที่ 5.4% แต่ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระทรวงการคลังเสนอสองทางเลือก คือ ลดเหลือ 3.6% หรือยกเลิกไปเลย

อย่างไรก็ตาม การยกเลิกอย่างสมบูรณ์จะทำได้ก็ต่อเมื่อมีการระบุไว้โดยตรงในกฎหมายที่ดิน ดังนั้นกระทรวงการคลังจึงได้แนะนำให้กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมศึกษาเรื่องนี้เพื่อนำไปรวมไว้ในการแก้ไขกฎหมายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

จากข้อมูลของผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจจำนวนมาก พบว่าในความเป็นจริง ความล่าช้าในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินมักเกิดจากขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อน ในขณะที่ธุรกิจเหล่านั้นได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไปแล้ว การเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมเหล่านี้จะเพิ่มต้นทุนการลงทุน ผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อบ้าน และลดโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของพวกเขา

ผู้เชี่ยวชาญบางคนแย้งว่า หากจะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ควรเรียกเก็บเฉพาะโครงการที่ได้นำที่ดินไปใช้ประโยชน์และสร้างผลกำไรแล้ว เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ธุรกิจ "กักตุนที่ดินรอเวลาที่เหมาะสม" อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่นักลงทุนไม่ได้กระทำผิด การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมต่อไปนั้นไม่ยุติธรรม

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า วิธีแก้ปัญหาพื้นฐานที่สุดคือการยกเลิกกฎระเบียบ 5.4% อย่างสิ้นเชิง และในขณะเดียวกันก็กำหนดกลไกที่ชัดเจนเกี่ยวกับช่วงเวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อสร้างความโปร่งใสและความสม่ำเสมอ ซึ่งจะช่วยปลดล็อกโครงการที่หยุดชะงักหลายโครงการ และฟื้นฟูความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กฎระเบียบควรมีความชัดเจนกว่านี้

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA ยังเน้นย้ำว่า ร่างมติที่กำหนดกลไกนโยบายบางประการเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน จำเป็นต้องกำหนดวิธีการจัดการค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมให้ชัดเจนยิ่งขึ้น “รัฐบาลจำเป็นต้องออกกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับการหักค่าธรรมเนียมที่ธุรกิจได้จ่ายไปสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน ในกรณีที่ไม่ได้เกิดจากความผิดของผู้ใช้ที่ดิน นี่เป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่จำเป็นในการจัดการโครงการต่างๆ เช่น โครงการ Eco Smart City หรือ Empire City ของ Lotte เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ธุรกิจต่างๆ ได้รับการปฏิบัติอย่างไม่เป็นธรรม” นายเชา วิเคราะห์

ที่มา: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm