ฮานอยเกือบจะ “สูญพันธุ์” ไปแล้วสำหรับอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร

VTV.vn - 95% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในปัจจุบันในฮานอยมีราคาสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนกลุ่มที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดองมีสัดส่วนน้อยกว่า 5% ของตลาด

ภาพถ่าย: หง็อกเฮียน

ในการประกาศไฮไลท์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2568 คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Vietnam ให้ความเห็นว่า "ตลาดอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย กำลังเข้าสู่ช่วงของการเติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้งในด้านขนาดและราคา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในโครงสร้างผลิตภัณฑ์และพฤติกรรมการซื้อบ้าน"

จากข้อมูลของ CBRE ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 อพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ทั้งหมดในฮานอยมีจำนวนมากกว่า 10,300 ยูนิต ซึ่งถือเป็นไตรมาสที่สองในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา โดยมีอุปทานใหม่เกิน 10,000 ยูนิต ในช่วง 9 เดือนแรกของปี อุปทานรวมเกือบ 21,100 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีอพาร์ตเมนต์มากถึง 2,000 ยูนิต ที่มีราคาขายมากกว่า 120 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าบำรุงรักษา และส่วนลด) ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงเป็นประวัติการณ์นับตั้งแต่ CBRE เริ่มติดตามตลาด

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ใหม่เกิน 90 ล้านดอง/ตรม.

รายงานระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยสูงกว่า 90 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในโฮจิมินห์ซิตี้ในช่วงเวลาเดียวกัน นับเป็นราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในเมืองหลวง เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สอง ราคาขายเฉลี่ยสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 14% และเพิ่มขึ้นถึง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตัวแทน CBRE กล่าวว่าการปรับขึ้นของราคาขายสะท้อนให้เห็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาดอย่างชัดเจน โดยที่อุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีทำเลที่ดี โครงสร้างพื้นฐานที่ดี และได้รับการพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีศักยภาพที่แข็งแกร่ง

ไม่เพียงแต่พื้นที่ใจกลางเมือง เช่น ไตโฮ, เกาเจีย, ลองเบียน เท่านั้น แต่พื้นที่ชานเมือง เช่น ดานเฟือง (ฮานอย) และวันซาง ( หุ่งเอี้ยน ) ก็มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70-110 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน ส่วนพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองก็เกือบแตะระดับ 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน ช่องว่างราคาระหว่างใจกลางเมืองและชานเมืองกำลังแคบลงเรื่อยๆ แสดงให้เห็นว่าระดับราคาโดยรวมของตลาดได้เข้าสู่ช่วงใหม่แล้ว

อย่างไรก็ตาม แม้ราคาจะเพิ่มขึ้นสูง แต่กิจกรรมการซื้อขายก็ยังคงคึกคัก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปริมาณการซื้อขายรวมในไตรมาสที่สามมีจำนวนมากกว่า 11,100 ยูนิต ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561 อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 70-80% แสดงให้เห็นว่าความต้องการลงทุนและสะสมสินทรัพย์ยังคงทรงตัว โดยไม่มีทีท่าว่าจะชะลอตัวลง

CBRE ระบุว่า นักลงทุนหลายรายใช้ประโยชน์จากบรรยากาศเชิงบวกของตลาดเพื่อเปิดตัวโครงการที่มีอยู่เดิมอย่างแข็งขัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการใกล้ใจกลางเมืองและตามแนวเส้นทางคมนาคมใหม่ๆ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เคยถูกมองว่า “ราคาไม่แพง”

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นต่อความยั่งยืน

ในตลาดรอง ราคาโอนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 58 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 19% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แม้ว่าการเพิ่มขึ้นนี้จะช้ากว่า "ปีที่ร้อนแรง" ในปี 2567 แต่ราคาบ้านยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงสองไตรมาสที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าความต้องการยังคงทรงตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผู้ซื้อที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนระยะยาว

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแนวโน้มการปรับขึ้นราคานี้เกิดจากสามสาเหตุหลัก ประการแรก การขาดแคลนอุปทานใหม่ในตลาดระดับกลางและล่าง ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากหันไปหาตลาดรอง ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบแล้ว ทำเลที่ดี และสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ประการที่สอง แนวคิด "ถือครอง" ของนักลงทุนหลังจากช่วงราคาปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ปริมาณการซื้อขายจริงลดลง แต่ราคาประกาศขายกลับเพิ่มขึ้น และประการที่สาม ความต้องการลงทุนระยะยาวยังคงทรงตัวเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ปลอดภัย

นางสาวเหงียน ฮวย อัน ผู้อำนวยการอาวุโส ซีบีอาร์อี สาขาฮานอย ภาพถ่าย: “Ngoc Hien”

อย่างไรก็ตาม หากราคาสินค้ารองยังคงปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่สูง ขณะที่อุปสงค์ที่แท้จริงถูกบีบตัว ตลาดอาจเผชิญกับความเสี่ยงจากความไม่สมดุล สิ่งสำคัญคือต้องกระจายอุปทานและขยายกลุ่มราคาที่เหมาะสมเพื่อรักษาความยั่งยืน

CBRE คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่สี่ของปี 2568 ฮานอยจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 11,000 ยูนิต ส่งผลให้อุปทานรวมต่อปีเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 32,000 ยูนิต โดยอุปทานเหล่านี้จะอยู่ในเขตชานเมืองซึ่งมีราคา 50-60 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ซบเซา” ในปีหน้า

“ช่องว่าง” ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกำลังขยายตัวมากขึ้น

หากปี 2566-2567 เป็นช่วงที่ขาดแคลนสินค้าและความต้องการสินค้า ปี 2568 จะเป็นช่วงที่สินค้ามีปริมาณมากแต่ราคากลับสูงเกินไปเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยที่ผู้บริโภคเอื้อมถึง นี่คือ 'วัฏจักรการเปลี่ยนแปลง' ของตลาด เมื่อกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหราครองตลาดอย่างขาดลอย ขณะที่กลุ่มสินค้าระดับกลางและสินค้าราคาประหยัดแทบจะหายไป" คุณฮว่า อัน กล่าว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 95% ของอุปทานปัจจุบันมีราคาสูงกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 60 ล้านดองมีส่วนแบ่งตลาดเพียงไม่ถึง 5% ดังนั้น ช่องว่างนี้จึงสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคนหนุ่มสาวและครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง

โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ สินเชื่อที่เพิ่มขึ้น และ เศรษฐกิจ มหภาคที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วและความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มธุรกิจต่างๆ กำลังสร้างความท้าทายสำคัญสำหรับทั้งบริษัทจัดการและธุรกิจ

เมื่อก้าวเข้าสู่ช่วงปี 2569-2570 หากมีการควบคุมนโยบายด้านสินเชื่อ การวางแผน และภาษีอย่างเหมาะสม ฮานอยจะสามารถเข้าสู่วงจรการพัฒนาที่แข็งแรง โดยที่คุณภาพของผลิตภัณฑ์และความยั่งยืนเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด

ที่มา: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm