หากมีการวางกรอบนโยบายที่สมบูรณ์แบบแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการเปลี่ยนแปลงหรือไม่?

ในการประชุมวิสามัญครั้งที่ 5 สภา แห่งชาติชุดที่ 15 ได้ผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2567 สภาแห่งชาติได้ผ่านการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันนี้ (1 สิงหาคม 2567)

เร่งรัด การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ในการกล่าวสรุปผลการดำเนินงานในช่วงหกเดือนแรกและภารกิจในการดำเนินงานในช่วงหกเดือนหลังของปี 2024 ของภาคทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายดัง กว็อก คานห์ รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า กฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะสามารถแก้ไขปัญหาที่ดินที่ค้างคาอยู่หลายประการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้นำกล่าวว่า ประชาชนและภาคธุรกิจต่างรอคอยสิ่งนี้อย่างใจจดใจจ่อ และหากการดำเนินการและการจัดการเป็นไปอย่างดี รวมถึงการจัดทำเอกสารแนวทางให้แล้วเสร็จ ก็จะสามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนและภาคธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นายดิงห์ จ่อง ทินห์ นักเศรษฐศาสตร์ ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ เหงียนดัวติน (เดอะอินฟอร์เมอร์) ว่า การที่ รัฐบาล เร่งรัดกรอบเวลาในการบังคับใช้กฎหมายนั้น เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะนำกฎหมายนี้ไปปฏิบัติ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาคอขวดหลายประการที่ต้องได้รับการแก้ไขโดยทันที

นักเศรษฐศาสตร์ ดินห์ ตรอง ทินห์

เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ โครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามแผนและแบบที่วางไว้ก่อนจึงจะสามารถขายหรือให้เช่าได้

ดังนั้น หลังจากได้รับการสนับสนุนจากนโยบายแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการปรับปรุงให้บริสุทธิ์ โดยคัดเลือกผู้พัฒนาที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง ผลิตภัณฑ์คุณภาพ และเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เพื่อนำพาตลาดไปสู่ขั้นตอนต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วัตถุประสงค์พื้นฐานของการแก้ไขกฎหมายที่ดิน คือการแก้ไขข้อบกพร่องและความไม่สมเหตุสมผล ตลอดจนเสริมกฎระเบียบเร่งด่วนที่เกิดขึ้นจากประสบการณ์จริง เพื่อแก้ไขปัญหาสำหรับนักลงทุน ธุรกิจ และตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในขณะเดียวกัน ก็ตอบสนองความต้องการเฉพาะของกลุ่มประชากรทุกกลุ่ม และสอดคล้องกับรัฐธรรมนูญและกฎหมายของเวียดนาม

นายทินห์กล่าวว่า "นี่ไม่เพียงแต่ช่วยแก้ปัญหาในทางปฏิบัติเท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานที่มั่นคงให้ที่ดินกลายเป็นทรัพยากรที่แท้จริงในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เมื่อกฎหมายผ่านแล้ว ควรนำไปปฏิบัติโดยเร็วที่สุด"

นอกจากนี้ นายทินห์ยังคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 เมื่อบังคับใช้แล้ว จะช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นในหมู่นักลงทุนและส่งเสริมให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

ภาคธุรกิจ คาดหวังว่าขั้นตอนการบริหารจัดการจะง่ายขึ้น

จากมุมมองทางธุรกิจ บริษัท วินโฮมส์ จำกัด (HoSE: VHM) ได้ประกาศรายงานผลประกอบการที่ดีในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 โดยระบุว่ากฎหมายทั้งสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายการเคหะ พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม จะช่วยแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายส่วนใหญ่สำหรับโครงการนี้ได้

นอกจากนี้ ด้วยสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่เอื้ออำนวยและความพยายามของรัฐบาลและหน่วยงานท้องถิ่น คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกอย่างมีนัยสำคัญในอนาคตอันใกล้นี้

Mr. Nguyen Quoc Hiep – ประธาน GP Invest

นายเหงียน กว็อก เหียบ ประธานบริษัท จีพี อินเวสต์ กล่าวกับ หนังสือพิมพ์เหงียน ดัว ติน ว่า ภาคธุรกิจต่างหวังเสมอว่ากฎหมายที่ดิน รวมถึงกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะถูกนำมาบังคับใช้โดยเร็ว

สาเหตุเป็นเพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากโดยเฉพาะ และธุรกิจในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอื่นๆ โดยทั่วไป กำลังเผชิญกับอุปสรรคมากมายในการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากข้อจำกัด ความซ้ำซ้อน และความขัดแย้งในกฎหมายเดิม

ดังนั้น หากมีการบังคับใช้กฎหมายที่ดินโดยเร็ว จะเป็นการสนับสนุนธุรกิจและมีส่วนช่วยโดยตรงต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

นายเฮียบยังกล่าวอีกว่า ตลาดโดยรวมกำลังใช้ท่าที "รอดูสถานการณ์" เพื่อดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปอย่างไรภายใต้กรอบกฎหมายใหม่

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประชาชนมีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับอนาคตของราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กรอบนโยบายใหม่ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางขาขึ้นหรือขาลง ผมเชื่อว่าการบังคับใช้กฎหมายที่ดินจะช่วยควบคุมและกำหนดทิศทางการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเฮียบกล่าว

ภาคธุรกิจคาดหวังว่ากฎหมายฉบับนี้จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะเจ้าของธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายเฮียบกล่าวว่า สิ่งที่ธุรกิจต่างๆ กังวลมากที่สุดในขณะนี้คือ กฎหมายใหม่นี้จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการได้หรือไม่

ในความเป็นจริง อุปสรรคทางกฎหมายที่เกิดจากขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยากเกินไป กฎระเบียบที่ไม่ชัดเจน ความรับผิดชอบในการอนุมัติที่ไม่ชัดเจนในระดับการจัดการต่างๆ และการโยนความรับผิดชอบระหว่างฝ่ายต่างๆ ทำให้ธุรกิจเสียเวลาไปมาก ส่งผลให้การดำเนินโครงการล่าช้า

สิ่งสำคัญคือ ต้องตระหนักถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิดความขัดแย้งในระหว่างการดำเนินงาน

แม้ว่าจะมีความคาดหวังสูงว่ากฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะช่วยกระตุ้นการพัฒนาตลาดไปในทิศทางที่ดี แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงแสดงความกังวลเกี่ยวกับวิธีที่ตลาดจะ "ดูดซับ" นโยบายเหล่านี้

ในการวิเคราะห์ภาพรวมผลกระทบของการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ได้ชี้ให้เห็นถึงผลกระทบที่สำคัญที่สุดสองประการที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่ การเติบโตอย่างยั่งยืนของราคาที่ดิน และการเพิ่มขึ้นของอุปทานอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ปรากฏการณ์เหล่านี้ปรากฏขึ้นในตลาด นายตวนเชื่อว่าต้องใช้เวลาเพื่อให้กฎหมายมี "ช่วงเวลาล่าช้า" ประมาณ 8-12 เดือน เพื่อให้ประชาชนได้นำไปใช้และดำเนินการอย่างจริงจัง

นายตวนกล่าวว่า "เราไม่ควรคาดหวังว่าการผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะทำให้ตลาดฟื้นตัวได้ในทันที นั่นเป็นเหตุผลที่สภาแห่งชาติผ่านร่างกฎหมายนี้โดยเร็ว เพื่อให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในตลาดมีเวลาหารือ ทำความเข้าใจ และเตรียมแผนการปรับตัวและการนำไปใช้ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2025"

นายดิงห์ มินห์ ตวน - ผู้อำนวยการบริษัท Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้

นายดิงห์ ตรอง ทินห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องตระหนักถึงความเสี่ยงของการเกิดความขัดแย้งในตลาด หากกฎระเบียบและเอกสารรองทางกฎหมายใหม่ ๆ ไม่เข้มงวดเพียงพอและเชื่อมโยงกับกฎหมายที่มีอยู่ไม่ครบถ้วน หรือหากขาดรายละเอียดและความเฉพาะเจาะจงที่เพียงพอ

ดังนั้น หน่วยงานบริหารของรัฐจึงจำเป็นต้องเร่งค้นคว้าและออกคำสั่งและหนังสือเวียนที่มีรายละเอียดและครอบคลุมเพื่อเป็นแนวทางในการบังคับใช้กฎหมายอย่างราบรื่นทันทีที่กฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีกลยุทธ์การสื่อสารที่ครอบคลุม เพื่อให้มั่นใจว่าบุคคลและองค์กรที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเข้าใจกรอบกฎหมายใหม่ได้อย่างถูกต้อง ครบถ้วน และทันท่วงที

นอกจากนี้ จำเป็นต้องปรับปรุงและประเมินผลการบังคับใช้กฎหมายใหม่เป็นประจำ และรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในตลาดอย่าง tích극 เพื่อให้มั่นใจได้ว่ามีการปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริงอย่างทันท่วงที

นายวู เทียน ล็อก ผู้แทนจากสภาแห่งชาติฮานอย เชื่อว่าหนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นเกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ดังนั้น ด้วยการแก้ไขกฎหมายที่เป็นไปในเชิงบวกอย่างมากเมื่อเร็ว ๆ นี้ หากได้รับการนำไปปฏิบัติภายในหกเดือน จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ อำนวยความสะดวกในการผลิตและธุรกิจ สร้างเสถียรภาพให้กับสังคม และเป็นประโยชน์ต่อประชาชน

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สามารถเสนอต่อสภาแห่งชาติเพื่อพิจารณาเปลี่ยนแปลงวันมีผลบังคับใช้ของกฎหมายให้เร็วขึ้นได้ นายวู เทียน ล็อก สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรเชื่อว่า นอกเหนือจากเจตนารมณ์และความรับผิดชอบแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความพยายามของรัฐบาลและกระทรวงต่างๆ ในการออกเอกสารแนวทางโดยละเอียดอย่างรวดเร็วเพื่อให้มั่นใจในคุณภาพ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และเอกสารอื่น ๆ ต้องสะท้อนเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดินอย่างถูกต้องแม่นยำ เพื่อให้มั่นใจได้ว่ามีการบังคับใช้กฎหมายอย่างสม่ำเสมอโดยปราศจากความขัดแย้งหรือการทับซ้อนกันระหว่างพื้นที่ต่าง ๆ

ในขณะเดียวกัน ก็ต้องขจัดอุปสรรคในการผลิตและดำเนินธุรกิจ การเข้าถึงที่ดิน และอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน รวมถึงโครงการที่ส่งผลกระทบต่อชีวิตของผู้คนด้วย

นายล็อกกล่าวว่า "แน่นอนว่า การลดระยะเวลาลงเป็นเรื่องที่น่ายินดีอย่างยิ่ง แต่คุณภาพเป็นสิ่งที่ไม่สามารถต่อรองได้ และนี่จะเป็นจุดตัดสินใจของสภาแห่งชาติ"

นายโฮอัง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา

เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขในการบังคับใช้กฎหมาย ระเบียบรองต่างๆ ก็ต้องจัดทำเสร็จสมบูรณ์และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เพื่อหลีกเลี่ยง "ช่องว่าง" ทางกฎหมาย ความจำเป็นในการแก้ไขปัญหาความต้องการในทางปฏิบัติของกฎหมายเหล่านี้เป็นเรื่องเร่งด่วน โดยยิ่งเร็วเท่าไหร่ยิ่งดี

ภายใต้แรงกดดันดังกล่าว กระทรวงการก่อสร้างได้มีส่วนร่วม โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ หนังสือเวียน 2 ฉบับ และมติของนายกรัฐมนตรี 1 ฉบับ เพื่อให้เป็นรูปธรรมและเป็นแนวทางในการบังคับใช้กฎหมาย

ขณะนี้เอกสารฉบับร่างเสร็จสมบูรณ์แล้ว และจะถูกส่งกลับไปยังรัฐบาลอีกครั้งหลังการประชุมครั้งสุดท้าย โดยมีเป้าหมายที่จะสรุปให้แล้วเสร็จภายในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2567

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-2024-hoan-thien-be-do-chinh-sach-bds-se-co-buoc-chuyen-minh-204240731094044921.htm