ปรับปรุงนโยบายแพลตฟอร์มให้สมบูรณ์แบบ อสังหาฯ จะมีจุดเปลี่ยนหรือไม่?

ในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 สภา นิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) อย่างเป็นทางการ และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2567 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันนี้ (1 สิงหาคม 2567)

เร่งรัด การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

รัฐมนตรี ว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) Dang Quoc Khanh ได้แสดงความคิดเห็นในการประชุมเกี่ยวกับการทบทวนงานในช่วง 6 เดือนแรกของปีและการจัดสรรงานในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 ว่า กฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะสามารถแก้ไขปัญหาค้างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพหลายรายการ

ผู้นำกล่าวว่าประชาชนและภาคธุรกิจต่างตั้งตารอคอย หากการดำเนินการและเอกสารแนวทางปฏิบัติเสร็จสมบูรณ์ ความต้องการของประชาชนและภาคธุรกิจจะได้รับการแก้ไขอย่างดี

เมื่อประเมินการเคลื่อนไหว ของรัฐบาล ในการย่นระยะเวลาในการบังคับใช้กฎหมายในชีวิตจริง ในการสัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ Dinh Trong Thinh เปิดเผยว่า ขณะนี้คือเวลาที่เหมาะสมที่จะนำกฎหมายไปปฏิบัติจริง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาคอขวดมากมายที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยทันที

นักเศรษฐศาสตร์ ดินห์ ตง ติญ

เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ โครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เสร็จสิ้นตามการวางแผนและการออกแบบก่อนที่จะขายหรือให้เช่า

ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาฯ หลังจากได้รับการสนับสนุนจากนโยบายต่างๆ จะได้รับการชำระล้าง โดยการคัดเลือกนักลงทุนที่มีแหล่งเงินทุนที่ดี ผลิตภัณฑ์ที่ดีพร้อมเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน จะนำตลาดไปสู่ขั้นตอนต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วัตถุประสงค์พื้นฐานของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการแก้ไขข้อบกพร่องและบทบัญญัติที่ไม่สมเหตุสมผล ตลอดจนการเสริมกฎระเบียบเร่งด่วนจากการปฏิบัติเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับนักลงทุน ธุรกิจ ตลอดจนตลาดอสังหาริมทรัพย์

พร้อมกันนี้ให้ตอบสนองความต้องการเฉพาะของประชาชนและปฏิบัติตามรัฐธรรมนูญและกฎหมายของเวียดนาม

“สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ช่วยแก้ปัญหาเชิงปฏิบัติเท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานที่มั่นคงให้ที่ดินกลายเป็นทรัพยากรที่แท้จริงในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย เมื่อกฎหมายผ่านแล้ว ควรนำไปปฏิบัติโดยเร็วที่สุด” นายทินห์กล่าว

นอกจากนี้ นายติ๋งห์ยังหวังว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 เมื่อนำไปปฏิบัติจริง จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุน และช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น

ธุรกิจ คาดหวังให้มีการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร

ทางด้านธุรกิจ บริษัท Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) ได้ประกาศรายงานสถานการณ์ธุรกิจในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ว่า กฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2566 ที่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมนี้ จะช่วยแก้ไขปัญหาทางกฎหมายส่วนใหญ่ของโครงการได้

นอกจากนี้ ด้วยปัจจัยมหภาคที่เอื้ออำนวยและความพยายามส่งเสริมของรัฐบาลและท้องถิ่น คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกอย่างชัดเจน

Mr. Nguyen Quoc Hiep - ประธาน GP Invest

นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานบริษัท GP Invest ซึ่งมีความเห็นเดียวกันกับ Vinhomes ได้แบ่งปันกับ Nguoi Dua Tin ว่า ธุรกิจต่างๆ มักต้องการให้กฎหมายที่ดิน รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้

สาเหตุก็คือในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและธุรกิจในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องโดยทั่วไปต่างประสบปัญหาการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กันเป็นอย่างมาก เพราะกฎหมายเดิมมีข้อจำกัด ความซ้ำซ้อน และความขัดแย้งอยู่มาก

ดังนั้นหากกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะช่วยสนับสนุนธุรกิจและสามารถกำหนดการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดได้โดยตรง

นายเฮียปยังแสดงความเห็นว่าตลาดโดยรวมมีท่าทีแบบ "รอและดู" เพื่อดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางใดด้วยเขตอำนาจทางกฎหมายใหม่

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งประชาชน พวกเขาสนใจเป็นอย่างยิ่งในประเด็นที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตภายใต้นโยบายใหม่จะเป็นอย่างไร ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตหรือลดลง ผมคิดว่าการบังคับใช้กฎหมายที่ดินจะช่วยควบคุมและกำหนดทิศทางการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเฮิปกล่าว

ธุรกิจคาดหวังว่ากฎหมายนี้จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะเจ้าของธุรกิจที่มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณ Hiep กล่าวว่าสิ่งที่ธุรกิจกังวลมากที่สุดตอนนี้ก็คือกฎหมายฉบับใหม่จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารหรือไม่

ในความเป็นจริง ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดจากขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยาก กฎระเบียบที่ไม่ชัดเจน ความรับผิดชอบในการอนุมัติของระดับบริหารที่ไม่ชัดเจน และการโอนความรับผิดชอบระหว่างฝ่ายต่างๆ... ทำให้ธุรกิจต้องเสียเวลาไปมาก ทำให้การดำเนินโครงการหยุดชะงัก

ตระหนัก ถึงความเสี่ยงของความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ

แม้ว่าจะมีความหวังสูงว่ากฎหมายที่แก้ไขใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะส่งเสริมให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่ดี แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงแสดงความกังวลว่าตลาดจะ "ดูดซับ" นโยบายเหล่านี้อย่างไร

เมื่อวิเคราะห์ผลกระทบโดยรวมของกฎหมายที่ดินที่จะมีผลบังคับใช้ คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวว่าผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดสองประการที่อาจเกิดขึ้นได้คือราคาที่ดินจะเติบโตอย่างยั่งยืนและอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นปรากฏการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในตลาด นายตวนกล่าวว่า กฎหมายดังกล่าวต้องใช้เวลา “ล่าช้า” ประมาณ 8-12 เดือนจึงจะมีผลบังคับใช้และบังคับใช้

“เราไม่ควรคาดหวังว่าการผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะช่วยฟื้นฟูตลาดได้ทันที นั่นจึงเป็นเหตุผลที่รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายนี้ก่อนกำหนด เพื่อให้ผู้เข้าร่วมตลาดสามารถหารือ ทำความเข้าใจ และจัดทำแผนการปรับปรุงและการประยุกต์ใช้ได้ตั้งแต่วันนี้จนถึงปี 2568” นายตวนกล่าว

คุณ Dinh Minh Tuan - ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ภูมิภาคภาคใต้

นายดิงห์ ตง ติงห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องใส่ใจต่อความเสี่ยงของความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในตลาด หากกฎระเบียบและเอกสารย่อยใหม่ๆ ไม่เข้มงวดเพียงพอและเชื่อมโยงกับกฎหมายอย่างเต็มที่ หรือไม่มีรายละเอียดและเฉพาะเจาะจงเพียงพอ

ดังนั้น หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องค้นคว้าและออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่มีรายละเอียดและครบถ้วนโดยเร็ว เพื่อให้สามารถบังคับใช้กฎหมายได้อย่างราบรื่นทันทีที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ จำเป็นต้องมีโซลูชั่นโฆษณาชวนเชื่อที่ครอบคลุมเพื่อให้แน่ใจว่าบุคคลและองค์กรที่เกี่ยวข้องทั้งหมดมีความเข้าใจที่ถูกต้อง สมบูรณ์ และทันท่วงทีเกี่ยวกับช่องทางกฎหมายใหม่

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับปรุงและประเมินผลการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ อย่างสม่ำเสมอ รับฟังข้อเสนอแนะจากผู้เข้าร่วมตลาดอย่างแข็งขัน เพื่อให้แน่ใจว่ามีการปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีตามสถานการณ์จริง

ผู้แทน Vu Tien Loc จากรัฐสภากรุงฮานอย กล่าวว่า ปัจจุบัน หนึ่งในปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ดังนั้นการแก้ไขกฎหมายล่าสุดที่เป็นบวกมาก หากมีผลบังคับใช้ภายในหกเดือน ก็จะเกิดประโยชน์อย่างมากต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการผลิตและธุรกิจ เสถียรภาพทางสังคม และประโยชน์ต่อประชาชน

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สามารถนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาแก้ไขกฎหมายให้มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น ผู้แทน Vu Tien Loc กล่าวว่า นอกเหนือจากจิตวิญญาณและความรับผิดชอบแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความพยายามของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในการออกเอกสารแนวทางโดยละเอียดเพื่อให้มั่นใจถึงคุณภาพโดยเร็ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำสั่ง คำสั่งเวียน และเอกสารต่างๆ จะต้องสะท้อนเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดินได้อย่างแท้จริง ช่วยให้สามารถบังคับใช้กฎหมายได้อย่างสอดประสานกัน โดยไม่เกิดความขัดแย้งหรือทับซ้อนระหว่างสถานที่ต่างๆ

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องขจัดปัญหาด้านการผลิตและธุรกิจ การเข้าถึงที่ดิน และปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน ตลอดจนการดำรงชีวิตของประชาชน

“แน่นอนว่าการย่นระยะเวลาลงนั้นเป็นสิ่งที่น่ายินดีอย่างยิ่ง แต่คุณภาพนั้นไม่สามารถลดหย่อนลงได้ และนี่จะเป็นสิ่งที่รัฐสภาจะต้องตัดสินใจ” นายล็อคกล่าว

นายหวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 จะมีผลบังคับใช้เป็นทางการ

เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการบังคับใช้กฎหมาย เอกสารอนุบัญญัติต้องได้รับการกรอกให้ครบถ้วนและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เพื่อหลีกเลี่ยง "ช่องว่าง" ทางกฎหมาย ความจำเป็นในการปฏิบัติตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติของกฎหมายเหล่านี้เป็นเรื่องเร่งด่วนอย่างยิ่ง ด้วยเจตนารมณ์ที่ว่า ยิ่งเร็วยิ่งดี

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันดังกล่าว กระทรวงก่อสร้างได้เข้าร่วมและมุ่งเน้นในการจัดทำพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ หนังสือเวียน 2 ฉบับ และมติของนายกรัฐมนตรี 1 ฉบับ เพื่อกำหนดและชี้นำการบังคับใช้กฎหมาย

ขณะนี้เอกสารร่างได้เสร็จสมบูรณ์เป็นพื้นฐานแล้ว และส่งมอบให้รัฐบาลหลังการประชุมครั้งล่าสุด โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2567

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-2024-hoan-thien-be-do-chinh-sach-bds-se-co-buoc-chuyen-minh-204240731094044921.htm