HoREA เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสนอให้นักลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดินตามผังเมือง

ล่าสุด นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ส่งเอกสารร้องขอให้คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมการสภานิติบัญญัติแห่งชาติหลายคณะ และ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แก้ไขมาตราและข้อความบางส่วนของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว)

เสนอและสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนเจรจาสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) สำหรับประเภทที่ดินที่เหมาะสมต่อการวางแผนดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

อสังหาฯ - HoREA เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ — สร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนสามารถเจรจาขอใช้สิทธิที่ดินประเภทที่เหมาะสมแก่การวางแผนดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

สมาคมพบว่าข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) มีข้อบกพร่องและข้อจำกัดหลายประการ และยังไม่สอดคล้องกับมติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ของคณะกรรมการกลางพรรคอีกด้วย

เนื่องจากข้อ ข. วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำหนดว่า: ในกรณีการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย; ในกรณีการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" มีเพียง 1 กรณี และ 2 กรณี ที่มีข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ" ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์

พร้อมกันนี้ ข้อ ก. วรรค 4 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) อนุญาตให้นำกรณีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการมารวมไว้ในพื้นที่ดินทั้งหมดสำหรับการจัดตั้งโครงการ และให้รัฐยึดคืนเพื่อโอนหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุน โดยไม่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุน...

ดังนั้น HoREA จึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ ข. วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ไปทางที่จะให้ผู้ลงทุนสามารถเจรจาต่อรองเพื่อรับสิทธิใช้ "ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น" หรือ "ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" ให้สอดคล้องกับผังเมือง แผนการก่อสร้าง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน โครงการพาณิชยกรรมและบริการ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุน โดยเฉพาะบริษัทและวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร พื้นที่เมืองที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ถึงหลายสิบ สิบ ร้อย พัน เฮกตาร์ มีทั้งโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรแบบซิงโครนัส โครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานด้านสังคม และสาธารณูปโภคและบริการในเมืองอีกมากมาย

HoREA ยังได้เสนอว่ามีความจำเป็นที่จะต้องแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 128 มาตรา 4 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ในทิศทางของการมอบหมายให้ รัฐบาล ควบคุมการจัดการ "พื้นที่ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ พื้นที่ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ" แทรกอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (คล้ายกับบทบัญญัติของมาตรา 13 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP เกี่ยวกับการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับที่มีรายละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน) เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและไม่มีการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดิน

นาย Chau กล่าวว่า การแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ b ข้อ 1 ข้อ a ข้อ 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ดังกล่าวข้างต้น มีเป้าหมายเพื่อ "สร้างสถาบัน" ให้สมบูรณ์ตามมติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการบริหารกลางของพรรค ซึ่งระบุว่ามุมมองและนโยบายของสถาบันเกี่ยวกับที่ดินจะต้องเสร็จสมบูรณ์พร้อมกันและสอดคล้องกับสถาบันสำหรับการพัฒนา เศรษฐกิจ ตลาดที่มุ่งเน้นสังคมนิยม

มีนโยบายที่เหมาะสมในแต่ละเรื่องและประเภทการใช้ที่ดินเพื่อปลดล็อกศักยภาพและเพิ่มมูลค่าทรัพยากรที่ดินให้สูงสุด พร้อมทั้งดำเนินกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและภาคธุรกิจในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและพาณิชยกรรมอย่างต่อเนื่อง

ปิดช่องว่างเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้ของรัฐ

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า “สำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับการวางแผนและแผนการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องพัฒนาและปรับปรุงกลไกและนโยบายอย่างรวดเร็วเพื่อให้องค์กร ครัวเรือน และบุคคลที่มีสิทธิใช้ที่ดินสามารถมีส่วนร่วมกับนักลงทุนในการดำเนินโครงการในรูปแบบการโอน การเช่า และการลงทุนโดยใช้สิทธิใช้ที่ดิน และเพื่อให้แน่ใจว่ามีการสืบทอดกฎระเบียบที่ถูกต้อง แม่นยำ และสมเหตุสมผลของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556”

อสังหาริมทรัพย์ - HoREA เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (รูปที่ 2) — กุญแจสำคัญในการหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินคือการ “อุด” “ช่องโหว่” ในการใช้การประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดิน

นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังแสดงความกังวลว่า หากองค์กรเศรษฐกิจและนักลงทุนยังคงได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินผ่านการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร หรือโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะเป็นไปตามผังเมืองก็ตาม เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะนำไปสู่การสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ ซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดิน ที่ผ่านมามีกรณีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ ซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดินเกิดขึ้นหลายกรณี

อย่างไรก็ตาม สมาคมพบว่าสาเหตุหลักของการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและทรัพย์สินสาธารณะซึ่งคือทรัพยากรที่ดินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ไม่ใช่เพราะกฎหมายที่ดินปี 2556 อนุญาตให้องค์กรเศรษฐกิจและนักลงทุนได้รับการถ่ายโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึง "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" หรือ "ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" แต่เป็นเพราะความไม่เพียงพอและข้อจำกัดของการใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อประเมินค่าและตีราคาที่ดิน ดังนั้นจึงต้องมีการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมือง

ดังนั้น HoREA เชื่อว่าประเด็นสำคัญที่ต้องแก้ไขคือการ “ปิด” “ช่องโหว่” ใน “การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน” เพื่อ “ประเมินมูลค่าที่ดิน” “ประเมินราคาที่ดิน” เพื่อ “กำหนดราคาที่ดินเฉพาะ” เพื่อคำนวณ “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน” สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมือง

ในทางกลับกัน ขณะนี้รัฐบาลกำลังมุ่งเน้นไปที่การร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการประเมินราคาที่ดิน เพื่อใช้ "สิทธิ" ของรัฐในการประเมินราคาที่ดิน ตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน "ไม่ปฏิบัติตามราคาตลาด" เพื่อทำหน้าที่ "รัฐในการควบคุมเศรษฐกิจ" รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม เพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

แหล่งที่มา