ข้อเสนอให้นักลงทุนได้รับสิทธิใช้ที่ดินตามผังเมือง
ล่าสุด นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารเพื่อร้องขอให้คณะกรรมการถาวรของรัฐสภา คณะกรรมการรัฐสภาหลายคณะ และ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แก้ไขมาตราและวรรคบางส่วนของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว)
เสนอและสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนเจรจาสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) สำหรับประเภทที่ดินที่เหมาะสมกับการวางแผนดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
สร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนเจรจาขอใช้สิทธิใช้ที่ดินประเภทที่ดินที่เหมาะสมแก่การวางแผนจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
สมาคมพบว่าข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีข้อบกพร่องและข้อจำกัดหลายประการ และยังไม่สอดคล้องกับมติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการกลางพรรคอีกด้วย
เนื่องจากข้อ 1 ข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดินฯ (แก้ไข) กำหนดว่า กรณีใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย กรณีดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับโอนสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น มีเพียง 1 กรณีเท่านั้นที่ตกลงในการรับโอนสิทธิใช้ที่ดินสำหรับ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" และ 2 กรณีที่มีข้อตกลงในการรับโอนสิทธิใช้ที่ดินสำหรับ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น" ให้ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์
พร้อมกันนี้ ข้อ 4 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดให้สามารถนำกรณีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ที่มีพื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการมารวมไว้ในพื้นที่ดินทั้งหมดเพื่อจัดตั้งโครงการ และคืนให้โดยรัฐเพื่อโอนหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุน โดยไม่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุน...
ดังนั้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรฯ จึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 1 ข้อ 2 วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่าง พ.ร.บ. ที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อให้สามารถเปิดโอกาสให้นักลงทุนเจรจาเรื่องการรับสิทธิใช้ “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย” หรือ “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น” หรือ “ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย” ให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดิน โครงการผังเมือง การก่อสร้าง การพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านผสมผสาน และโครงการพาณิชยกรรมและบริการ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุน โดยเฉพาะบริษัทและวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัย พื้นที่เมืองที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ถึงหลายสิบ สิบ ร้อย พันเฮกตาร์ ให้มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สอดประสานกัน โครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และสาธารณูปโภคและบริการในเมืองอีกมากมาย
HoREA ยังได้เสนอว่าจำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 128 วรรค 4 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ในทิศทางของการมอบหมายให้ รัฐบาล ควบคุมการจัดการ "พื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ พื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ" แทรกอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (คล้ายกับบทบัญญัติในมาตรา 13 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP เกี่ยวกับการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน) เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและไม่มีการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดิน
นายโจว กล่าวว่า การแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ข้างต้น มุ่งหวังที่จะ "สร้างสถาบัน" ขึ้นอย่างสมบูรณ์ตามมติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการบริหารกลางของพรรค ซึ่งระบุว่าทัศนคติและนโยบายของสถาบันเกี่ยวกับที่ดินจะต้องเสร็จสมบูรณ์อย่างพร้อมกันและสอดคล้องกับสถาบันสำหรับการพัฒนา เศรษฐกิจ ตลาดแบบสังคมนิยม
มีนโยบายที่เหมาะสมกับแต่ละเรื่องและประเภทการใช้ที่ดินเพื่อปลดล็อกศักยภาพและเพิ่มมูลค่าทรัพยากรที่ดินให้สูงสุด พร้อมทั้งดำเนินกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและธุรกิจในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์ต่อไป
ปิดช่องว่างเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้ของรัฐ
นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า “สำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับการวางแผนและแผนการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องพัฒนาและปรับปรุงกลไกและนโยบายเพื่อให้องค์กร ครัวเรือน และบุคคลที่มีสิทธิใช้ที่ดินมีส่วนร่วมกับนักลงทุนในการดำเนินโครงการในรูปแบบการโอน การเช่า และการสนับสนุนเงินทุนโดยใช้สิทธิใช้ที่ดิน และเพื่อให้แน่ใจว่ามีการสืบทอดระเบียบข้อบังคับที่ถูกต้อง แม่นยำ และสมเหตุสมผลของกฎหมายที่ดินปี 2556”
กุญแจสำคัญในการหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน คือการ “อุดช่องโหว่” ในการใช้วิธีการประเมินที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดิน
นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังแสดงความกังวลว่า หากองค์กรเศรษฐกิจและนักลงทุนยังคงได้รับอนุญาตให้รับสิทธิการใช้ที่ดินผ่านการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งมิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แม้จะเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินก็ตาม เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะส่งผลให้สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดิน โดยในปีที่ผ่านมามีกรณีสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดินเกิดขึ้นหลายกรณี
อย่างไรก็ตาม สมาคมพบว่าสาเหตุหลักของการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและทรัพย์สินสาธารณะซึ่งเป็นแหล่งที่ดินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ไม่ใช่เพราะพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อนุญาตให้องค์กรเศรษฐกิจและนักลงทุนรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึง "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" หรือ "ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" แต่เป็นเพราะความไม่เพียงพอและข้อจำกัดของการใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในการประเมินค่าและตีราคาที่ดิน จึงทำให้ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมืองได้
ดังนั้น HoREA เชื่อว่าประเด็นสำคัญที่ต้องแก้ไขคือการ “ปิด” “ช่องโหว่” ใน “การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน” เพื่อ “ประเมินมูลค่าที่ดิน” “ประเมินราคาที่ดิน” เพื่อ “กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง” เพื่อคำนวณ “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน” สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมือง
ขณะเดียวกัน รัฐบาลกำลังให้ความสำคัญกับการจัดทำพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการประเมินราคาที่ดิน เพื่อใช้ "สิทธิ" ของรัฐในการประเมินราคาที่ดิน ตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน "โดยไม่ปฏิบัติตามราคาตลาด" เพื่อทำหน้าที่ "รัฐในการควบคุมเศรษฐกิจ" รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม เพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)