คุณยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้เงินทุนมากนัก

ในงานแถลงข่าวประจำ ของกระทรวงการคลัง ในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มิถุนายน นายบุย ฮวง ไห่ รองประธานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ของรัฐ กล่าวว่า เขาได้ทำงานร่วมกับบริษัทหลักทรัพย์ VPS และได้ร้องขอให้หน่วยงานนี้หยุดการแจกจ่ายใบรับรองหลักทรัพย์ในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งย่อยทันที

ผู้นำคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งรัฐ (ก.ล.ต.) ระบุว่า ปัจจุบันยังไม่มีกฎระเบียบใดๆ เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้ “ทางหน่วยงานบริหารจัดการประเมินว่ารูปแบบนี้มีความเสี่ยงสูง และกำหนดให้ VPS หยุดจัดจำหน่ายผลิตภัณฑ์นี้” คุณไห่กล่าว

บุคคลนี้กล่าวอีกว่าตลาดต่างประเทศมีกฎระเบียบเฉพาะเพื่อควบคุมและจำกัดความเสี่ยงจากธุรกิจประเภทนี้ แต่ในเวียดนามยังคงไม่มีเลย

นายเหงียน ดึ๊ก จี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวด้วยว่า กระทรวงได้สั่งการให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ดำเนินการในประเด็นนี้แล้ว

นายชี กล่าวว่า กฎหมายปัจจุบันไม่มีข้อห้ามใดๆ แต่จากมุมมองของหน่วยงานบริหารของรัฐ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบในการติดตามกิจกรรมของบริษัทหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด

บริการที่ธุรกิจเหล่านี้ให้บริการต้องอยู่ในขอบเขตธุรกิจและอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุญาต หากอยู่นอกเหนือขอบเขตดังกล่าว พวกเขาจะต้องหยุดให้บริการเพื่อให้ฝ่ายบริหารสามารถประเมินได้อย่างครอบคลุม คุณชียืนยัน

รูปแบบการแบ่งย่อยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยพื้นฐานแล้วคือการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนหลายรายในรูปแบบการแบ่งหุ้น รูปแบบนี้ปรากฏในตลาดเวียดนามเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว ตัวอย่างบางรุ่นที่ดำเนินการในลักษณะเดียวกันนี้มาก่อน ได้แก่ Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

ล่าสุด Fnest JSC ให้บริการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านแอปพลิเคชัน SmartOne ของบริษัท VPS Securities

ลูกค้าจะต้องเป็นนักลงทุน VPS จึงจะสามารถเข้าร่วมได้ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจะถูกประเมินมูลค่าโดยหน่วยธุรกิจและแปลงเป็นหุ้นที่สามารถขายให้กับนักลงทุนหลักในหน่วยของ Fnest ได้ โดย 1 Fnest เทียบเท่ากับ 10,000 ดองเวียดนาม ยกตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 25,000 ล้านดองเวียดนามจะเทียบเท่ากับ 2.5 ล้านดองเวียดนาม พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่ Fnest นำเสนอมีความหลากหลาย ตั้งแต่วิลล่า อาคารพาณิชย์ ไปจนถึงอพาร์ตเมนต์...

จากการพูดคุยกับ นักข่าว VietNamNet ทนายความ Mai Thao สำนักงานกฎหมาย TAT ประเมินว่าจุดแข็งของโมเดลนี้คือการเข้าถึงเป้าหมายที่ถูกต้อง เข้าถึงจิตวิทยาของนักลงทุนที่ไม่จำเป็นต้องลงทุนเงินทุนมากนัก แต่ยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามต้องการเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางส่วนได้

“นอกจากการเพิ่มรูปลักษณ์ใหม่ให้กับโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมที่ผสมผสานกับแพลตฟอร์มเทคโนโลยี 4.0 พร้อมคำมั่นสัญญาว่าจะมอบคุณค่าที่มากกว่าให้กับลูกค้ามากกว่าโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผมคิดว่าการสร้างรูปแบบ “ไฮบริด” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถทำให้เกิดความไม่มั่นคงในกิจกรรมทางธุรกิจได้อย่างง่ายดาย และข้อพิพาทอาจเกิดขึ้นได้ง่ายเมื่อไม่มีช่องทางกฎหมายเฉพาะในการควบคุม” ทนายความ Mai Thao กล่าว และเชื่อว่านี่คือข้อเสียของโมเดลนี้ที่ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมต้องใส่ใจ เช่นเดียวกับที่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องมีคำเตือนที่จำเป็นสำหรับผู้คนเมื่อเข้าร่วมในการทำธุรกรรม

fnest vietnamnet.png
Fnest เปิดตัวอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งอพาร์ตเมนต์ ตึกแถว วิลล่า ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งปัจจุบันประกาศขายหมดแล้ว นักลงทุนที่ต้องการซื้อจะต้องซื้อในตลาดรอง (ซื้อแล้วขายต่อ) ภาพหน้าจอวันที่ 20 มิถุนายน

ทนายความวิเคราะห์ว่าโดยพื้นฐานแล้ว ธุรกิจประเภทนี้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบหนึ่งของการระดมทุนสำหรับธุรกิจต่างๆ พวกเขามองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนทางการเงินเพื่อดึงดูดเงินจากตลาด เพื่อให้ได้เงินทุนหมุนเวียนอย่างง่ายดาย ดังนั้น ในทางกฎหมาย นอกจากเงื่อนไขที่จำเป็นในการนำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ตลาดแล้ว พวกเขายังใช้แนวคิดเรื่อง "หุ้น" ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนเข้าใจผิดเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ง่าย

“ในความเป็นจริง นักลงทุนเป็นเจ้าของเพียงส่วนหนึ่งของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินในรูปหุ้นตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย ปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีกฎหมายว่าด้วยการแบ่งกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ออกเป็นหุ้น ดังนั้นข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงอาจเกิดขึ้นได้ง่าย” ทนายความ ไม เถา กล่าว

เกี่ยวกับมูลค่าของกำไรและสภาพคล่อง ทนายความกล่าวว่า นี่แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นทางเดียวจากการขายโมเดลโดยไม่มีมาตรการรับประกันใดๆ ให้กับนักลงทุน ดังนั้นการถอนเงินทุนเมื่อจำเป็นจึงเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนรายย่อย นอกจากนี้ ยังต้องชำระค่าธรรมเนียมบริการ และการบริหารจัดการราคาดำเนินการของโมเดลนี้ยังไม่ชัดเจนและไม่โปร่งใส

ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในกรณีที่เกิดข้อพิพาท?

สำหรับประเด็นว่าใครจะต้องรับผิดชอบในกรณีข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทนายความไหม เถา กล่าวว่า การแก้ไขปัญหาจะขึ้นอยู่กับกลไก 2 ประการ คือ การตกลงและการยุติข้อพิพาทที่ศาลหรืออนุญาโตตุลาการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลักเกณฑ์ในการแก้ไขข้อพิพาทในกรณีนี้จะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของสัญญาและเอกสารอื่นๆ ที่แนบมากับสัญญา (ถ้ามี) หากคู่สัญญามีข้อบังคับที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิและความรับผิดชอบของคู่สัญญาที่ไม่ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมาย ข้อบังคับเหล่านั้นจะถูกนำมาใช้ ข้อบังคับทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องจะได้รับการพิจารณาเพื่อกำหนดความรับผิดชอบของคู่สัญญาเมื่อเข้าร่วมในธุรกรรมตัวอย่างนี้ ในกรณีที่คู่สัญญาทั้งสองไม่มีข้อบังคับเฉพาะเจาะจง

“ในส่วนของความรับผิดชอบนั้น หน่วยงานทั้งสองแห่ง คือ Fnest และบริษัทหลักทรัพย์ จะต้องรับผิดชอบหลักในการแก้ไขข้อพิพาทเพื่อให้มั่นใจว่าสิทธิของนักลงทุนได้รับการคุ้มครอง ปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง หากมีการละเมิดจะได้รับการแก้ไขตามข้อพิพาทในสัญญา และจะมีการชดเชย (ถ้ามี) ให้แก่นักลงทุนเมื่อถูกละเมิดสิทธิ” ทนายความกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังชี้ให้เห็นว่าปัญหาหนึ่งของแบบจำลองนี้คือการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นกิจกรรมอิสระที่ช่วยให้คู่กรณีมีพื้นฐานในการแก้ไขปัญหาเมื่อเกิดข้อพิพาท หรือช่วยให้นักลงทุนทราบถึงศักยภาพทางการเงินของตนในการลงทุนอย่างเหมาะสม

อย่างไรก็ตาม เพื่อจำกัดข้อพิพาท ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้นักลงทุนใส่ใจตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์โดยขอให้นักลงทุนจัดเตรียมเอกสารดังกล่าวโดยตรง (ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, กรรมสิทธิ์บ้าน, ใบอนุญาตก่อสร้าง, รายงานการตอบรับโครงการ ฯลฯ) ข้อมูลข้างต้นสามารถค้นหาได้จากหน่วยงานที่มีอำนาจ เช่น กรมการก่อสร้าง, กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และสำนักงานทนายความ เพื่อตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีข้อพิพาท จำนอง หรือได้รับการค้ำประกันโดยนักลงทุน

นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องพิจารณาเงื่อนไขของสัญญาของนักลงทุนด้วย เนื่องจากสัญญาดังกล่าวเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หากสาขากฎหมายใดไม่มีกฎหมายบัญญัติโดยตรง ให้ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งเป็นหลักเกณฑ์

นอกจากนี้ จำเป็นต้องปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน การลงทุน และอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มีมุมมองที่เป็นกลางและประเมินโครงการ ในกรณีที่มีข้อพิพาทที่ต้องดำเนินคดีหรืออนุญาโตตุลาการ จำเป็นต้องรวบรวมหลักฐานที่จำเป็นและใช้มาตรการฉุกเฉินเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินของนักลงทุน

ผู้คนหลายพันคน 'ติดกับดัก' อัตราดอกเบี้ยอันน่าเหลือเชื่อของ Vu Thi Thuy ซีอีโอบริษัท Nhat Nam Company ด้วยผลกำไรมหาศาลถึง 5-7% ต่อเดือน หรือเทียบเท่า 60-84% ต่อปี บริษัท Nhat Nam Real Estate Company ยังคิดค้นกลเม็ดอื่นๆ อีกมากมายเพื่อสร้างความไว้วางใจจากนักลงทุนและสร้างรายได้มหาศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงินก้อนโต
ลูกค้าที่ฝากเงินหลายพันล้านเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์ในฮานอย พบว่านักลงทุนได้ "ทำลาย" แผนโครงการไปโดยพลการ หลังจากฝากเงินเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์ในโครงการเมือง Thanh Ha - Cienco 5 (ฮานอย) เมื่อหลายปีก่อน ลูกค้าก็พบว่าที่ดินแปลงนี้ถูกวางผังให้เป็นวิลล่า