อัตราดอกเบี้ยที่สูงทำลายความฝันในการตั้งรกรากและหาเลี้ยงชีพ

ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกกำลังตกอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก โดยต้นทุนการกู้ยืมยังคงพุ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ และอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัดก็ดันให้ราคาสูงขึ้น ในหลายภูมิภาค ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองก็เลือนหายไปจากมือของใครหลายคน ขณะที่ผู้ที่โชคดีพอที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองกำลังประสบปัญหาในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน

ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน 30 ปีเป็นเรื่องปกติ ตลาดที่อยู่อาศัยแทบจะหยุดชะงัก เนื่องจากผู้ซื้อหมดความสนใจในการซื้อบ้าน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ส่วนในนิวซีแลนด์และแคนาดา ราคาบ้านไม่เคยลดลงต่ำกว่าระดับที่ผู้ซื้อมองว่าเหมาะสม

ตั้งแต่สหราชอาณาจักรไปจนถึงเกาหลีใต้ ความยากลำบากทางการเงินกำลังเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้าน และในหลายพื้นที่ทั่วโลก ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงทำให้การสร้างและเป็นเจ้าของบ้านใหม่มีราคาแพงกว่าที่เคยเป็นมา

Lãi suất cao bóp nát ước mơ an cư, lạc nghiệp - 1 — ผู้คน ทั่วโลก พบว่าการซื้อหรือเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากขึ้น (ภาพ: Bloomberg)

ความรุนแรงของภาวะตกต่ำของตลาดที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่โดยรวมแล้ว สถานการณ์ดังกล่าวจะมีผลกระทบเชิงลบต่อการเติบโต ทางเศรษฐกิจ โลก เนื่องจากประชาชนต้องจ่ายเงินค่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ว่าจะซื้อเองหรือเช่าก็ตาม

และด้วยความระมัดระวังของผู้ซื้อบ้านที่เพิ่มมากขึ้น การเป็นเจ้าของบ้านในฐานะช่องทางการลงทุนที่ให้ผลกำไร ซึ่งเป็นรากฐานในการสร้างอิสรภาพทางการเงินส่วนบุคคลให้กับผู้คนหลายชั่วอายุคนในหลายประเทศ จึงกลายเป็นสิ่งที่น่าดึงดูดน้อยลง ผู้ที่ประสบความสำเร็จมีเพียงเจ้าของบ้านระยะยาวที่โชคดีพอที่จะทำกำไรได้เมื่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น หรือซื้อบ้านโดยไม่จำเป็นต้องกู้เงินจำนอง

มาร์ค แซนดี หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของมูดี้ส์ อนาลิติกส์ คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 30 ปีในสหรัฐอเมริกา ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 7.4% จะลดลงเหลือเฉลี่ย 5.5% ในอีก 10 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวยังถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับ 2.65% ที่บันทึกไว้เมื่อต้นปี 2564 ที่สำคัญกว่านั้น เขาเชื่อว่าแนวโน้มเช่นนี้จะเกิดขึ้นในประเทศพัฒนาแล้วอื่นๆ อีกหลายประเทศด้วย

และยังมีตัวแปรอื่นๆ ที่คาดเดาไม่ได้ เช่น ความขัดแย้งที่ยังคงดำเนินอยู่ในตะวันออกกลางและปัญหาเศรษฐกิจของจีน อาจทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจทั่วโลกชะลอตัว ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง และราคาบ้านตกต่ำลง ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กลับกลายเป็น “ภาระ” ของตลาดในหลายประเทศ

แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อจะเริ่มลดลงและนโยบายการเงินเริ่มผ่อนคลายลง แต่ความคิดที่ว่าต้นทุนการกู้ยืมจะไม่ลดลงต่ำเท่ากับในช่วงหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกอาจยังคงวนเวียนอยู่ในใจของหลายๆ คน

Lãi suất cao bóp nát ước mơ an cư, lạc nghiệp - 2 — อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายประเทศ (ภาพ: Bloomberg)

“ระยะแช่แข็ง”

ในสหรัฐอเมริกา สินค้าคงคลังที่ต่ำ ราคาบ้านที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงขึ้น ส่งผลให้ยอดขายบ้านลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2010 ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (National Association of Realtors) ในเดือนตุลาคม สัญญาซื้อบ้านลดลง 4.1% จากเดือนก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบเกือบหนึ่งปี

ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ในภาวะที่ไม่อาจซื้อได้มากที่สุดในรอบสี่ทศวรรษ โดยค่าใช้จ่ายคิดเป็นประมาณร้อยละ 40 ของรายได้ครัวเรือน ตามข้อมูลจาก Intercontinental Exchange Inc.

แต่สิ่งที่เลวร้ายที่สุดยังมาไม่ถึง ในรายงานเดือนตุลาคม โกลด์แมน แซคส์ ระบุว่าผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้นจะเห็นได้ชัดที่สุดในปี 2567 โดยประเมินว่ายอดขายบ้านจะลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ต้นทศวรรษ 1990

“ในแง่หนึ่ง เราอยู่ในช่วงเริ่มต้นของยุค 'แช่แข็ง' ที่จะไม่ละลายไปในเร็วๆ นี้” เบนจามิน คีย์ส ศาสตราจารย์จาก Wharton School แห่งมหาวิทยาลัยเพนซิลเวเนีย กล่าว

“สถานการณ์จะดีขึ้น แต่แน่นอนว่าไม่ใช่ในแบบที่ผู้คนต้องการ” นิราจ ชาห์ นักเศรษฐศาสตร์จากบลูมเบิร์ก อีโคโนมิกส์ คาดการณ์ ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกกำลังประสบปัญหาทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เขากล่าว

เขาคาดการณ์ว่าราคาบ้านในประเทศพัฒนาแล้วจะลดลงอย่างช้าๆ แทนที่จะ "พังทลาย" เพราะอัตราการว่างงานจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป แต่หลายคนก็ยังคงไม่สามารถซื้อบ้านได้ และผู้ที่ซื้อบ้านในช่วงที่ราคาและอัตราดอกเบี้ยสูงจะถูกบังคับให้ลดการใช้จ่ายเพื่อชำระหนี้ เขากล่าวเสริม

นับทุกเพนนี

สถานการณ์รุนแรงที่สุดในนิวซีแลนด์ ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตสูงสุดในช่วงการระบาด โดยราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นเกือบ 30% ในปี 2564 เพียงปีเดียว ข้อมูลจากธนาคารกลางนิวซีแลนด์ (RBNZ) ระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คงค้างทั้งหมดในประเทศคิดเป็น 25% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศ และหนึ่งในห้าของผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

โดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในประเทศ แถบแปซิฟิก ใต้จะคงที่ไม่เกินสามปี ซึ่งหมายความว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินสด 525 จุดพื้นฐานตั้งแต่เดือนตุลาคม 2564 จะทำให้การชำระคืนยากยิ่งขึ้น RBNZ ประมาณการว่าการชำระดอกเบี้ยของชาวออสเตรเลียจะเพิ่มขึ้นจาก 9% ของรายได้สุทธิในปี 2564 เป็นประมาณ 20% ภายในกลางปี 2567

Lãi suất cao bóp nát ước mơ an cư, lạc nghiệp - 3 — คาดว่าดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านของชาวนิวซีแลนด์จะสูงถึงหนึ่งในห้าของรายได้ของพวกเขา (ภาพ: Bloomberg)

นั่นทำให้รายได้ของผู้คนอย่างแอรอน รูบิน หมดลง ซึ่งเขากู้เงิน 1 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ (603,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ในปี 2021 เพื่อซื้อบ้านสี่ห้องนอนมูลค่า 1.2 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ หลังจากย้ายจากสหรัฐอเมริกามาอยู่ที่นิวซีแลนด์เมื่อแปดปีก่อน เขาและเจสสิกา ภรรยาของเขา คิดมาตลอดว่าการซื้อบ้านในเมืองชายฝั่งเนลสันเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง เพื่อให้ลูกสองคนมีชีวิตที่มั่นคงในอนาคต

ตอนแรกทั้งคู่จ่ายเงินกู้เพียงเดือนละประมาณ 4,000 ดอลลาร์นิวซีแลนด์เท่านั้น แต่หลังจากหมดช่วงปลอดดอกเบี้ยแล้ว พวกเขาต้องจ่ายเพิ่มอีกเดือนละ 2,400 ดอลลาร์นิวซีแลนด์

“เราไม่มีเงินพอที่จะกลับไปเยี่ยมญาติที่อเมริกาด้วยซ้ำ ต้องคิดเงินทุกบาททุกสตางค์อย่างรอบคอบ” รูบิน ซึ่งปัจจุบันเป็นวิศวกรซอฟต์แวร์กล่าว “มันเสียเวลาและเครียดมาก ชีวิตเราพลิกผันไปหมด”

ถึงอย่างนั้น เขาก็ยังถือว่าตัวเองโชคดีที่จ่ายดอกเบี้ยรายเดือนได้ เขาบอกว่าเพื่อนหลายคนของเขากำลังเผชิญแรงกดดันทางการเงินที่หนักหนาสาหัสกว่ามาก

นักลงทุนหันหลังกลับ

การเติบโตอย่างก้าวกระโดดในทศวรรษที่ผ่านมาทำให้ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นช่องทางการลงทุนที่มีกำไรชั้นนำในประเทศต่างๆ เช่น นิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งแคนาดา ซึ่งมีผู้คนนับหมื่นคนกลายมาเป็นนักลงทุน F0 ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว

ณ ปี 2020 จำนวนอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของโดยนักลงทุนที่เป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์อย่างน้อยหนึ่งผลิตภัณฑ์คิดเป็นหนึ่งในสามของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในสองจังหวัดที่มีประชากรมากที่สุดของประเทศอเมริกาเหนือแห่งนี้ (ออนแทรีโอและบริติชโคลัมเบีย)

แต่อัตราดอกเบี้ยและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นทำให้สูตรการลงทุนนี้ไม่มีประสิทธิภาพ ผลการวิจัยของธนาคารแห่งมอนทรีออลระบุว่า การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในโตรอนโต เมืองที่ใหญ่ที่สุดของแคนาดา ให้ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายเพียง 3.9% ซึ่งต่ำกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลที่ 5%

Lãi suất cao bóp nát ước mơ an cư, lạc nghiệp - 4 — การซื้อบ้านไม่ใช่ช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจในแคนาดาอีกต่อไป (ภาพ: Bloomberg)

ความเต็มใจของนักลงทุนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์เป็นแหล่งเงินทุนสำคัญของผู้พัฒนาโครงการในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา และการขาดความสนใจจากลูกค้าทำให้หลายโครงการหยุดชะงักเนื่องจากขาดเงินทุน

อุปทานที่อยู่อาศัยที่ต่ำในแคนาดาเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาบ้านยังคงสูงแม้ตลาดจะเผชิญความยากลำบาก และการก่อสร้างที่ชะลอตัวก็ยิ่งทำให้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น

สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันกำลังเกิดขึ้นในยุโรป ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่สูงและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นทำให้มีที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอ

ในเยอรมนี การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างลดลงมากกว่า 27% ในช่วงครึ่งปีแรก ขณะที่ฝรั่งเศสลดลง 28% ในช่วงเจ็ดเดือนแรก ขณะเดียวกัน การก่อสร้างในสวีเดนเป็นเพียงประมาณหนึ่งในสามของสิ่งที่จำเป็นต่อการตอบสนองความต้องการของตลาดโดยรวม ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านยังคงสูงขึ้นแทนที่จะชะลอตัวลง

ผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อที่สูงก็น่ากล่าวถึงเช่นกัน ในสหราชอาณาจักร ซึ่งค่าครองชีพพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วที่สุดในรอบหลายทศวรรษ มีประชาชนราว 2 ล้านคนที่เปลี่ยนมาซื้อบ้านก่อนจ่ายทีหลังเพื่อให้พอใช้จ่าย ตามข้อมูลของกรมการเงินและเงินบำนาญ ด้วยจำนวนเจ้าของบ้านมากกว่า 1 ล้านคนที่ต้องเผชิญกับภาระผ่อนบ้านที่สูงขึ้นในปีนี้ ภาระทางการเงินจึงน่าจะมหาศาลอย่างแน่นอน

รายงานล่าสุดของ KPMG ระบุว่าผู้ซื้อบ้านในสหราชอาณาจักรที่กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยประมาณหนึ่งในสี่กำลังพิจารณาขายบ้านและย้ายเข้าไปอยู่ในที่อยู่อาศัยราคาถูกกว่า ท่ามกลางต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ผู้เช่าบ้านจะต้องแบ่งเบาภาระทางการเงินบางส่วนให้กับเจ้าของบ้านเช่าด้วย

คาเรน เกรกอรี ซึ่งอาศัยอยู่ในลอนดอน ไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องขายบ้านหลังเดิมของเธอเมื่อค่าผ่อนบ้านรายเดือนของเธอเพิ่มขึ้นมากกว่าสามเท่า คู่รักหนุ่มสาวที่มีลูกเล็กและกำลังเช่าบ้านอยู่จะต้องหาที่อยู่ใหม่หรือเจรจาต่อรองสัญญาเช่ากับเจ้าของบ้านคนใหม่

“เราเบื่อกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นแล้ว” เกรกอรีกล่าว

Lãi suất cao bóp nát ước mơ an cư, lạc nghiệp - 5 — กิจกรรมการก่อสร้างชะลอตัวท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงขาดแคลน (ภาพ: Bloomberg)

เอเชียก็ไม่มีข้อยกเว้น

เจ้าของบ้านในเกาหลีใต้กำลังโวยวายว่ามีปัญหาทางการเงิน เนื่องจากเกาหลีใต้มีอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สูงที่สุดในบรรดาประเทศพัฒนาแล้ว โดยอยู่ที่ 157% หากรวมหนี้ "จอนเซ" มูลค่าเกือบ 8 แสนล้านดอลลาร์เข้าไปด้วย

เมื่อเข้าร่วมระบบนี้ เจ้าของบ้านจะได้รับเงินมัดจำ (เรียกว่า จอนเซ) เทียบเท่ากับ 1/2 ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ ในช่วงต้นระยะเวลาเช่า ซึ่งโดยปกติแล้วจะอยู่ที่ 2 ถึง 4 ปี

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ค่าเช่ารายเดือนจะลดลง ทำให้เงินประกันที่เจ้าของบ้านเก็บได้ลดลง เจ้าของบ้านมักจะนำเงินประกันใหม่มาจ่ายค่าเช่าเก่าที่หมดอายุ ทำให้การชำระหนี้ตามสัญญาเป็นเรื่องยากขึ้น

คาดการณ์ว่าความเสี่ยงที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะผิดนัดชำระหนี้จะยังคงสูงในปี 2567 เนื่องจากมีสัญญาจำนวนมากที่ลงนามไปในช่วงที่ราคาบ้านในเกาหลีกำลังพุ่งสูงขึ้น

ขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยของฮ่องกงได้รับผลกระทบจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวของจีน การอพยพย้ายถิ่นฐานของประชากร และอัตราดอกเบี้ยที่สูง ซึ่งส่งผลให้ราคาบ้านเติบโตช้าลง เนื่องจากสกุลเงินของฮ่องกงผูกติดกับดอลลาร์สหรัฐ นโยบายการเงินที่หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของฮ่องกงใช้จึงต้องติดตามการดำเนินการของธนาคารกลางสหรัฐฯ อย่างใกล้ชิด

ราคาบ้านในย่านที่ครั้งหนึ่งเคยแพงที่สุดของเมืองลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 6 ปี แต่กลับไม่มีใครซื้อ บริษัทก่อสร้างจึงถูกบังคับให้เสนอส่วนลดสูง ขณะที่รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเพื่อกระตุ้นตลาด

Lãi suất cao bóp nát ước mơ an cư, lạc nghiệp - 6 — ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกง (ประเทศจีน) ลดลง แต่ยังคงเกินความสามารถในการเอื้อมถึงของผู้คนจำนวนมาก (ภาพ: Bloomberg)

แต่หากไม่ลดอัตราดอกเบี้ย ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองก็จะไม่ฟื้นตัว ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จนทำให้หลายคนฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเองได้ยาก น่าเศร้าที่ราคาบ้านที่ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น

“ตลาดที่อยู่อาศัยในหลายประเทศกำลัง ‘คึกคัก’ มาตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์และอุปทานที่จำกัด” ชาห์จากบลูมเบิร์ก อีโคโนมิกส์ กล่าว “แต่ทศวรรษหน้าจะเป็นทศวรรษที่เจ็บปวด” เขากล่าวเตือน

แหล่งที่มา