รายได้หลายสิบล้านด่งก็ซื้อบ้านได้ยาก
“ฉันกับสามีเช่าบ้านมา 7 ปีแล้ว แต่ยังไม่รู้ว่าเราจะซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้เมื่อใด” เหงียน ทิ ทุย ชาวบ้านในเขตเตินบิ่ญ กล่าว
นางสาวถุ้ยกล่าวว่าเธอทำงานเป็นนักบัญชีในบริษัทตัดเย็บเสื้อผ้าซึ่งมีรายได้เดือนละ 10 ล้านดอง ส่วนสามีของเธอทำงานเป็นช่างเทคนิคในบริษัทก่อสร้างซึ่งมีรายได้เดือนละ 12 ล้านดอง รายได้รวม 22 ล้านดองนั้นเพียงพอสำหรับทั้งคู่ที่จะครอบคลุมค่าครองชีพและดูแลลูกสาววัย 6 ขวบ
ตามคำบอกเล่าของนาง Thuy เธอและสามีเก็บเงินได้หลายร้อยล้านดอง แต่เงินจำนวนนี้ไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้าน จำนวนเงินขั้นต่ำที่พวกเขาต้องการคือประมาณ 600 ล้านดอง เพื่อให้ธนาคารปล่อยกู้ให้พวกเขาเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ที่เก่าแก่และราคาถูกที่สุดในเมือง
นางสาวทุยเล่าว่าแม้ว่าเธอจะมีเงิน 600 ล้านดอง แต่รายได้ต่อเดือนของเธอไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย และเธอกับสามีก็ไม่มีเงินที่จะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคาร ดังนั้น ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านจึงยังห่างไกลมาก
คนจำนวนมากที่มีรายได้ปานกลางไม่สามารถซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้ (ภาพประกอบ: ไดเวียด)
เช่นเดียวกับครอบครัวของนางสาว Thuy นาย Vo Thanh Tuan ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการสื่อสารของบริษัทต่างประเทศ ไม่สามารถซื้อบ้านได้ แม้ว่ารายได้ปัจจุบันของเขาคือ 16 ล้านดองต่อเดือนก็ตาม
นายตวนกล่าวว่า หากเขาซื้อบ้านในปัจจุบัน เขาจะต้องกู้เงินประมาณ 1,500 ล้านดอง ดังนั้น เงินต้นและดอกเบี้ยที่ธนาคารจะต้องจ่ายให้กับเขาก็จะ "กลืนกิน" เงินเดือนทั้งหมดของเขาไป
บ้านพักสังคม “มืดมน”
ในขณะที่คนรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนต้องการที่อยู่อาศัย กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงพัฒนาช้ามาก สาเหตุก็คือที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีอุปสรรคมากมายในกระบวนการทางกฎหมาย กฎระเบียบที่ไม่เพียงพอ ความยากลำบากในการกู้ยืมสินเชื่อพิเศษ และความยากลำบากในการระบุผู้รับผลประโยชน์ตามกรมธรรม์
ดร. ดวน วัน บิ่ญ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า แม้กฎหมายที่อยู่อาศัยจะกำหนดเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยสังคม เช่น รายได้ สถานที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย ฯลฯ ไว้อย่างชัดเจนก็ตาม แต่การกำหนดหัวข้อที่เหมาะสมในการซื้อ เช่า หรือเช่าซื้อ ยังคงเป็นเรื่องยาก
นอกจากนี้ การกำหนดว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองประเภท 3 ขึ้นไปต้องกันพื้นที่ไว้ 20% ของพื้นที่ทั้งหมดสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคมนั้นไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ทำให้หลายโครงการสงวนพื้นที่ไว้สำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคมแต่ไม่นำไปใช้ ส่งผลให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าและสูญเสียความสวยงามของเมือง
สำหรับโครงการขนาดเล็ก หากใช้พื้นที่ 20% เป็นบ้านพักอาศัยสังคม พื้นที่ดังกล่าวไม่เพียงพอต่อการสร้างพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมมาตรฐานพร้อมสาธารณูปโภคและภูมิทัศน์เพื่อรองรับประชาชน
ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังพัฒนาไปอย่างเชื่องช้าและมืดมนมาก (ภาพ: D.V)
ดร.บิญห์ กล่าวว่า ประชาชนและธุรกิจที่สร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อพิเศษมากมาย กิจกรรมสินเชื่อเพื่อสนับสนุนกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่มีประสิทธิภาพ
นางสาวทราน ลาน อันห์ ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเขต 12 นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เหตุผลที่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้น เนื่องมาจากราคาที่ดินเพิ่มสูงเกินไป และผลกำไรจากการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมก็ต่ำเกินไป
ในขณะเดียวกัน กลไกและนโยบายต่างๆ ยังไม่สนับสนุนธุรกิจมากนัก ดังนั้น ธุรกิจจึงไม่ค่อยมีส่วนร่วมในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และมุ่งเน้นแต่การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์เท่านั้น
การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเป็นทางออก
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กล่าว การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะเปิดโอกาสให้แก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย และลดระดับราคาที่อยู่อาศัยของตลาดทั้งหมด
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา พรรคและรัฐบาลให้ความสำคัญกับการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนมาโดยตลอด และกำหนดให้เป็นภารกิจสำคัญในการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของประเทศ อย่างไรก็ตาม การเติบโตทางเศรษฐกิจที่รวดเร็วและการขยายตัวของเมืองทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ในขณะเดียวกัน อุปทานก็ลดลงอย่างต่อเนื่องและไม่มีสัญญาณว่าจะเพิ่มขึ้นเลยตั้งแต่ปี 2561 ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้น
โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "โน้มเอียง" ไปทางผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูงเพื่อการลงทุนและการเก็งกำไรมากขึ้น ความไม่สมดุลที่ยาวนานนี้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดระดับราคาใหม่ที่เกินความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะเปิดโอกาสให้แก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คน
คาดว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "คึกคัก" ขึ้นในอนาคต (ภาพประกอบ: Dai Viet)
ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) เมื่อเทียบกับอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 และ 6% ในปี 2023
ในช่วงปี 2562 - 2565 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (25 - 50 ล้าน/ตร.ม.) ลดลงเหลือ 54%, 34% และ 27% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าราคา 40 - 50 ล้านดอง/ตร.ม.
ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมักเป็นที่ต้องการมากที่สุด โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 80% ส่วนที่เหลืออีก 15% เป็นความต้องการเพื่อการลงทุนในระยะยาว และอีก 5% เป็นความต้องการเพื่อเก็งกำไร นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ VARS พบว่ามีเพียงประมาณ 25% ของความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้นที่มีศักยภาพทางการเงินที่จะชำระหนี้ได้
ในบริบทนั้น VARS เชื่อว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเป็นแนวโน้มการพัฒนาหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาข้างหน้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีต้นกำเนิดจากความต้องการและศักยภาพที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่
อะไรคือ “ราคาไม่แพง”?
ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เวียดนามไม่มีแนวคิดอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่สามารถชี้ให้เห็นลักษณะเฉพาะบางประการของประเภทนี้ได้ โดยการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทางสังคม และจากวิธีการพิจารณาความเหมาะสมของราคาที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจึงมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมเป็นหลัก โดยได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และสามารถเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษได้เฉพาะนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น...
ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คือ ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีราคาไม่แพง เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย โดยมีระดับการออมในระดับหนึ่ง ในพื้นที่เมืองเฉพาะ
นายดิงห์เชื่อว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงคือเมื่อครอบครัวสามารถจัดการค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพอื่นๆ ให้สมดุลกับรายได้ของตนได้
จากประสบการณ์ในการประเมินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก พบว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 30% ของรายได้ครัวเรือนทั้งหมด สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ค่าใช้จ่าย 30% นี้จะเทียบเท่ากับการสะสมเงินประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 2,500 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์
อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาตั้งแต่ 2 พันล้านถึง 2,500 ล้านดอง เป็นเรื่องยากมาก โดยเฉพาะในสองเมืองใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ และ ฮานอย แต่ความยากไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้
นายดิงห์เชื่อว่าหากตลาดทั้งหมดร่วมมือกันและนโยบายด้านที่อยู่อาศัยเป็นไปตามแนวทางเศรษฐกิจตลาด ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะได้รับการพัฒนา การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยทางสังคม
ตามที่ VARS ระบุไว้ ในส่วนของรัฐบาล จำเป็นต้องจัดทำคำจำกัดความอย่างเป็นทางการของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กลไกการวิจัย และนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนมีส่วนร่วมในการพัฒนาอุปทานในส่วนนี้ ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยหรือใกล้เคียงค่าเฉลี่ย
ซึ่งรวมถึงนโยบายสินเชื่อพิเศษที่ออกแบบมาโดยเฉพาะเพื่อเพิ่ม "อำนาจซื้อ" หรือเพิ่มภาษีบ้านหลังที่สองและสามเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และสามารถนำรายได้จากภาษีกลับมาใช้ใหม่เพื่อสนับสนุนผู้ที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริง สนับสนุนนักลงทุนในการพัฒนาและดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม...
นอกจากนี้ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นและการขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่เชื่อมโยงกัน เมื่อระยะทางไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป แนวโน้มการย้ายออกจากพื้นที่ใจกลางเมืองไปยังชานเมืองจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)