สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เพิ่งได้รับความคิดเห็นบางส่วนเกี่ยวกับข้อเสนอในการพัฒนามติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น ๆ (ต่อไปนี้เรียกว่าร่าง)
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนที่จะเสนอโครงการนำร่องเป็นระยะเวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยจะให้ความสำคัญกับโครงการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาเมืองที่ได้รับอนุมัติเป็นหลัก
ตามที่ VCCI ระบุ การอนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ และการอนุญาตให้บริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินอื่นดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นข้อเสนอแนะที่สำคัญและสำคัญประการหนึ่งของบริษัทต่างๆ ในกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินปี 2567
กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ. 2567 หยุดกำหนดไว้เพียงว่าวิสาหกิจจะได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น และวิสาหกิจที่มีที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นอยู่แล้วจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้
VCCI เห็นด้วยอย่างยิ่งกับการพัฒนามตินำร่องที่อนุญาตให้วิสาหกิจรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินอื่น ๆ และอนุญาตให้วิสาหกิจที่เป็นเจ้าของที่ดินอื่นดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ข้อบังคับนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ ช่วยแก้ไขปัญหาและขจัดอุปสรรคต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน และลดความยุ่งยากของโครงการต่าง ๆ ในปัจจุบัน
ส่วนเรื่องหลักเกณฑ์การยื่นคำขอ ร่างข้อเสนอฯ กำหนดหลักเกณฑ์การยื่นคำขอไว้ว่า “วิสาหกิจที่มีหน้าที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน”
“ผู้ใช้ที่ดิน” ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ครอบคลุมถึง “วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ดังนั้น VCCI จึงเห็นว่าไม่จำเป็นต้องกำหนดให้ “วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เป็นหัวข้อที่เกี่ยวข้อง
ส่วนที่ดินที่โอนไปนั้น ตาม พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 มาตรา 127 วรรค 2 กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่ที่ดินที่โอนไปมี “ที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการอยู่ แต่ไม่สามารถแยกออกเป็นโครงการอิสระได้ ให้รวมที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการไว้เป็นที่ดินทั้งหมดเพื่อจัดตั้งโครงการ และให้รัฐคืนที่ดินนั้นไปจัดสรรหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุนดำเนินโครงการ โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน”
ร่างมติดังกล่าวได้กำหนดกลไกการรับโอนที่ดินอื่นๆ สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ คล้ายกับกลไกการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข วรรค 1 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่ออำนวยความสะดวกในกระบวนการดำเนินการ VCCI จึงเสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกการเรียกคืนที่ดินในลักษณะเดียวกับบทบัญญัติในมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กล่าวถึงข้างต้น
ข้อเสนอให้พิจารณาเกณฑ์ทั่วไป
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของพื้นที่ดำเนินการ ร่างดังกล่าวเสนอให้ท้องถิ่นออกเกณฑ์เรื่องพื้นที่ ทุนการลงทุน และเกณฑ์อื่นๆ ที่เหมาะสมกับความเป็นจริงของท้องถิ่น เพื่อคัดเลือกโครงการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้นำร่อง
เมื่อพิจารณาว่าข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดข้อกังวลเกี่ยวกับกลไกการขออนุมัติเมื่อพิจารณาโครงการลงทุนที่จะใช้กลไกนำร่อง VCCI เสนอให้พิจารณากำหนดเกณฑ์ทั่วไปในการแก้ไข โดยท้องถิ่นต่างๆ จะต้องอาศัยเกณฑ์นี้ในการกำหนดโครงการที่เหมาะสม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังเสนอให้จัดทำร่างข้อมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง การนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
กระทรวงฯ ระบุว่า หลังจากพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีเพียงโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งเป็นโครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมืองและโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในชนบทที่เกิดขึ้นจากการเวนคืนที่ดินของรัฐ หรือโครงการที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ เนื่องจากมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 127 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
ซึ่งจะเป็นการจำกัดการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และล้มเหลวในการปฏิบัติตามนโยบายตามมติที่ 18-NQ/TW ว่าด้วย “การดำเนินการตามกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและผู้ประกอบการในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์” อย่างเต็มที่
นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้เฉพาะผู้ลงทุนที่มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น (วรรค 2 มาตรา 6 มาตรา 127)
ซึ่งจะนำไปสู่โครงการด้านการผลิตและธุรกิจ เช่น นิคมอุตสาหกรรมและแหล่ง ท่องเที่ยว ที่ทางรัฐได้ปรับปรุงผังเมืองให้เป็นที่ดินอยู่อาศัย ไม่สามารถดำเนินการตามผังเมืองที่ปรับปรุงแล้วได้ ส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดินในการจัดทำและปรับปรุงผังเมือง
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เห็นว่าเรื่องดังกล่าวจำเป็นต้องให้มีการจัดทำมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติให้สามารถดำเนินการนำร่องโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนที่จะเสนอโครงการนำร่อง 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 โดยจะให้ความสำคัญกับโครงการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ที่แผนพัฒนาเมืองได้รับการอนุมัติ
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)