สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เพิ่งได้รับความคิดเห็นบางส่วนเกี่ยวกับข้อเสนอในการพัฒนามติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น ๆ (ต่อไปนี้เรียกว่าร่าง)
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนที่จะเสนอโครงการนำร่องเป็นระยะเวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยจะให้ความสำคัญกับโครงการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาเมืองที่ได้รับอนุมัติเป็นหลัก
ตามที่ VCCI ระบุ การอนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ และการอนุญาตให้บริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินอื่นดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นข้อเสนอแนะที่สำคัญและสำคัญประการหนึ่งของบริษัทต่างๆ ในกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินปี 2567
กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ. 2567 หยุดกำหนดไว้เพียงว่าวิสาหกิจจะได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น และวิสาหกิจที่มีที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นอยู่แล้วจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้
VCCI เห็นด้วยอย่างยิ่งกับการพัฒนามตินำร่องที่อนุญาตให้วิสาหกิจรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินอื่น ๆ และทำให้วิสาหกิจที่เป็นเจ้าของที่ดินอื่นสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ข้อบังคับนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ ช่วยเอาชนะอุปสรรคในปัจจุบัน และขจัดอุปสรรคของโครงการต่าง ๆ ในปัจจุบัน
ส่วนเรื่องหลักเกณฑ์การยื่นคำขอ ร่างข้อเสนอฯ กำหนดหลักเกณฑ์การยื่นคำขอไว้ว่า “วิสาหกิจที่มีหน้าที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน”
“ผู้ใช้ที่ดิน” ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ครอบคลุมถึง “วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ดังนั้น VCCI จึงเห็นว่าไม่จำเป็นต้องกำหนดให้ “วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เป็นหัวข้อที่เกี่ยวข้อง
ในส่วนของที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ ตาม พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 มาตรา 127 วรรค 2 กำหนดไว้ว่า ในพื้นที่ที่ดินที่จะโอนกรรมสิทธิ์นั้น “มีที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการอยู่ แต่ไม่สามารถแยกออกเป็นโครงการอิสระได้ ให้รวมพื้นที่ที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการไว้เป็นพื้นที่รวมในการจัดตั้งโครงการ และให้รัฐเป็นผู้เวนคืนเพื่อจัดสรรหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุนดำเนินโครงการ โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน”
ร่างมติดังกล่าวได้กำหนดกลไกการรับโอนที่ดินอื่นๆ สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ คล้ายกับกลไกการรับสิทธิการใช้ที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อ ข วรรค 1 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่ออำนวยความสะดวกในกระบวนการดำเนินการ VCCI จึงเสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกการเรียกคืนที่ดินในลักษณะเดียวกับบทบัญญัติในมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กล่าวถึงข้างต้น
ข้อเสนอเพื่อพิจารณากำหนดเกณฑ์ทั่วไป
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของพื้นที่ดำเนินการ ร่างดังกล่าวเสนอให้ท้องถิ่นออกเกณฑ์เรื่องพื้นที่ ทุนการลงทุน และเกณฑ์อื่นๆ ที่เหมาะสมกับความเป็นจริงของท้องถิ่น เพื่อคัดเลือกโครงการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้นำร่อง
เมื่อพิจารณาว่าข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดข้อกังวลเกี่ยวกับกลไกการขออนุมัติเมื่อพิจารณาโครงการลงทุนที่จะใช้กลไกนำร่อง VCCI เสนอให้พิจารณากำหนดเกณฑ์ทั่วไปในมติ โดยหน่วยงานท้องถิ่นจะต้องอาศัยเกณฑ์นี้ในการพิจารณาโครงการที่เหมาะสม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอให้จัดทำข้อมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง การนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
กระทรวงฯ ระบุว่า หลังจากพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีเพียงโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ซึ่งเป็นโครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง โครงการพื้นที่อยู่อาศัยในชนบทที่เกิดขึ้นจากการเวนคืนที่ดินของรัฐ หรือโครงการที่มีการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ เนื่องจากมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 127 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
ซึ่งจะเป็นการจำกัดการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และล้มเหลวในการปฏิบัติตามนโยบายตามมติที่ 18-NQ/TW ว่าด้วย “การดำเนินการตามกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและผู้ประกอบการในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์” อย่างเต็มที่
นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้เฉพาะผู้ลงทุนที่มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์ได้เท่านั้น (วรรค 2 มาตรา 6 มาตรา 127)
ซึ่งจะนำไปสู่โครงการด้านการผลิตและธุรกิจ เช่น นิคมอุตสาหกรรมและแหล่ง ท่องเที่ยว ที่ทางรัฐได้ปรับปรุงผังเมืองให้เป็นที่ดินอยู่อาศัย ไม่สามารถดำเนินการตามผังเมืองที่ปรับปรุงแล้วได้ ส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดินในการจัดทำและปรับปรุงผังเมือง
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เห็นว่าเรื่องดังกล่าวจำเป็นต้องให้มีการจัดทำมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติให้มีการจัดทำโครงการนำร่องที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยให้มีข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนที่จะเสนอโครงการนำร่องเป็นระยะเวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยจะให้ความสำคัญกับโครงการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาเมืองที่ได้รับอนุมัติเป็นหลัก
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)