กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ส่งผลให้ตลาดเติบโตได้

นาย Tran Van Binh รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขที่เพิ่งผ่านโดย รัฐสภา ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 ถือเป็นกฎหมายสำคัญที่มีผลกระทบต่อหลายด้านของชีวิตทางสังคม และดึงดูดความสนใจจากบุคคล ธุรกิจ นักลงทุน และผู้พัฒนาจำนวนมาก

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขคาดว่าจะช่วยผ่อนคลายข้อจำกัดทางกฎหมาย และสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตในอนาคตอันใกล้นี้

นายบิญ กล่าวว่า ในการแก้ไขกฎหมายฉบับนี้ มีการปรับปรุงบทบัญญัติหลายประการเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์สูงสุดของประชาชน ดังนั้น เจ้าของที่ดินที่ตกอยู่ภายใต้การครอบครองที่ดินจะได้รับค่าตอบแทนในราคาใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในตลาด

ทั้งนี้เพื่อให้มั่นใจว่าประชาชนจะไม่ประสบความสูญเสีย ถือเป็นการที่รัฐให้การยอมรับประชาชนผู้มีส่วนสนับสนุนผลประโยชน์ร่วมกันของท้องถิ่น ภูมิภาค และประเทศชาติ สิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของประชาชนทุกกรณีย่อมได้รับการคุ้มครอง

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขคาดว่าจะช่วยให้ตลาดเติบโต (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ ในเรื่องการออกใบรับรองต่างๆ ที่ผ่านมาหลายคนต้องดิ้นรนถึงขั้น “อ้อนวอน” เพื่อให้ได้ใบรับรองมา แต่ในกฎหมายใหม่นี้ ความรับผิดชอบดังกล่าวกลับตกเป็นของรัฐ

ดังนั้น รัฐจึงต้องออกใบรับรองให้แก่ผู้มีสิทธิ์ได้รับใบรับรอง ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่จะช่วยอำนวยความสะดวกในการออกใบรับรอง ตลอดจนสร้างเงื่อนไขให้โครงการที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์สามารถเริ่มดำเนินการได้ นอกจากนี้ ท้องถิ่นยังจะได้เปรียบในการประมูลโครงการใช้ประโยชน์ที่ดินและการออกใบรับรองสำหรับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

“ หากกฎหมายได้รับการอนุมัติตามที่คาดหวัง ผมเชื่อว่าการทำธุรกรรมระหว่างประชาชนจะได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าราคาซื้อขายเป็นไปตามมูลค่าที่แท้จริง และสร้างกลไกที่ช่วยควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่ปลอดภัยและโปร่งใส ” คุณบิญกล่าวเน้นย้ำ

คุณบิญ กล่าวว่า กลไกใหม่นี้จะช่วยลดความสัมพันธ์แบบ “ร้องขอ-ให้” ลง ซึ่งจะส่งผลดีต่อการสร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขันที่เป็นธรรมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ “ลงมือทำจริง” จะเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น และต้นทุนการพัฒนาโครงการก็มีโอกาสลดลงเช่นกัน นี่ก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ เข้าใกล้มูลค่าที่แท้จริง

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีความเห็นตรงกัน ยังได้แสดงความยินดีต่อการลงมติของรัฐสภาในการผ่านร่างกฎหมายที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายที่มีจุดเด่นหลายประการ เช่น การขยายวงเงินการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ของบุคคลธรรมดาเป็นไม่เกิน 15 เท่าของวงเงินการจัดสรรที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ของบุคคลธรรมดาสำหรับที่ดินแต่ละประเภท

ปัญหาทางกฎหมายหลายประการจะได้รับการแก้ไขเมื่อกฎหมายที่ดินได้รับการผ่าน

จากนั้นที่ดินเพื่อการเกษตรจะได้รับการอำนวยความสะดวกให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นเพื่อให้ภาคการเกษตรสามารถพัฒนาได้มากขึ้น ส่งผลดีต่อทั้งเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการขยายเมืองและการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยในชนบท

สมาคมฯ ยินดีกับกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ ซึ่งได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและควบคุมตารางราคาที่ดิน ดังนั้น ตารางราคาที่ดินจึงถูกสร้างขึ้นเป็นประจำทุกปี และประกาศใช้ตารางราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป และปรับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป ซึ่งจะช่วยให้ตารางราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดมาก ขึ้น นายเชา กล่าวเน้นย้ำ

นายโจว กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้ควบคุมการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยเฉพาะผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินสะอาดที่จัดทำโดยรัฐ หรือการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินผ่านการประมูลเพื่อเลือกนักลงทุนที่จะดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ถูกเวนคืน

วิธีนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าผลประโยชน์ของผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยในราคาตลาดที่ถูกต้อง และจะได้รับการจัดสรรที่ดินใหม่ โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรที่ดินใหม่ในพื้นที่ก่อน นักลงทุนยังทราบต้นทุนและเวลาที่ใช้ในการชดเชยและเคลียร์พื้นที่อย่างชัดเจน และได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ และไม่มีสถานการณ์ที่นักเก็งกำไรแอบแฝงอยู่เบื้องหลังเจ้าของที่ดิน ซึ่งสร้างปัญหาให้กับนักลงทุนอีกต่อไป

นายโจวกล่าวว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยอย่างยิ่งต่อการใช้ที่ดินเพื่อส่งเสริมกิจกรรมการลงทุนในด้านการผลิตและการพัฒนาธุรกิจ (ยกเว้นโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์) เช่น การพัฒนาโครงการในนิคมอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตเทคโนโลยีขั้นสูง เขตเกษตรเทคโนโลยีขั้นสูง คลัสเตอร์อุตสาหกรรม สถานประกอบการผลิตและธุรกิจ การค้า บริการ การท่องเที่ยว การดูแลสุขภาพ การศึกษา การวิจัยทางวิทยาศาสตร์ สวนสาธารณะ พื้นที่บันเทิง ฯลฯ

ในทำนองเดียวกัน ศ.ดร. ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการเงินและงบประมาณ รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ ยังให้ความเห็นว่า กฎหมายที่ดินที่แก้ไขในครั้งนี้เปิดช่องทางมากมายในการเข้าถึงที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการต่างๆ ประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดิน ไม่ใช่เพราะเราตั้งใจทำให้มันยาก แต่เป็นเพราะกฎระเบียบบางอย่างยังไม่ชัดเจน ตัวอย่างเช่น วิธีการกำหนดประเภทที่ดิน โครงการใดได้รับการจัดสรรที่ดิน โครงการใดต้องผ่านการประมูล การประมูล กลไกในการกำหนดราคาที่ดินที่นำมาประมูล... กฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดวิธีการเหล่านี้ไว้ค่อนข้างชัดเจน

“ เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่าน ธุรกิจต่างๆ จะสามารถเข้าถึงที่ดินได้สะดวกยิ่งขึ้น ในเวลานั้น อุปทานที่ดินอาจเพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตาม อุปทานที่ดินยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย เช่น ศักยภาพของนักลงทุน และนโยบายทางการเงินอื่นๆ ” นายเกืองกล่าว

เมื่อวันที่ 22 มกราคม รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha เป็นประธานการประชุมกับผู้นำจากหลายกระทรวงและสาขาเกี่ยวกับแผนดำเนินการตามกฎหมายที่ดินแก้ไขที่ได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5
รองนายกรัฐมนตรี เจิ่น ฮอง ฮา ได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงยุติธรรม เพื่อพิจารณาและนำเสนอแผนการออกเอกสารแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงต่อนายกรัฐมนตรี พร้อมทั้งดำเนินโครงการสื่อสารนโยบายและเผยแพร่กฎหมาย
รองนายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ รับผิดชอบโดยเฉพาะในการพัฒนา ปรับปรุง และประกาศใช้เอกสารที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ภายใต้การกำกับดูแลของตน เพื่อให้เกิดประสิทธิผลพร้อมกันและเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน

เฉา อันห์

แหล่งที่มา