กฎหมายที่ดินแก้ไขและโอกาสในการย่นระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาด

ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาและอนุมัติ โดยสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) มีความคิดเห็นและมุมมองเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ดังต่อไปนี้

VARS ระบุว่ายังมีประเด็นอีกประมาณ 20 ประเด็นที่ยังไม่ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน ซึ่งล้วนเป็นประเด็นสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกลุ่มประเด็นที่เกี่ยวข้อง

กลุ่มประเด็นที่เกี่ยวข้องกับผลประโยชน์ของประชาชน

การออกใบอนุญาตใช้ที่ดินจำเป็นต้องมีการควบคุมดูแลอย่างเฉพาะเจาะจง ให้กับบุคคลที่เหมาะสม และเหมาะสมกับงาน หลีกเลี่ยงการกระทบต่อสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของประชาชน เมื่อที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง แต่การกรอกเอกสารให้ถูกต้องตามระเบียบเป็นเรื่องยาก ขั้นตอนต่างๆ ก็ซับซ้อน หลายกรณีต้องรอคอย เหมือนกับการขอทาน

เกี่ยวกับสิทธิของประชาชนที่ที่ดินถูกเวนคืน ต้องมีนโยบายชดเชยและเคลียร์พื้นที่อย่างเหมาะสม สร้างความมั่นใจว่าประชาชนจะได้รับการดูแลอย่างทั่วถึง เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสีย ขณะเดียวกันก็ต้องมีแผนการตั้งถิ่นฐานใหม่เพื่อประกันสภาพความเป็นอยู่ของประชาชน อย่าปล่อยให้ประชาชนตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก หลีกเลี่ยงความคิดที่ว่า "ถูกบังคับ/ถูกบังคับ" โดยสิ้นเชิง

กลุ่มประเด็นที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจและนักลงทุน

การเข้าถึงที่ดินต้องเปิดกว้างและโปร่งใสมากขึ้น กฎระเบียบเกี่ยวกับการประมูลและการเสนอราคาต้องมีความเฉพาะเจาะจง ขั้นตอนต่างๆ ต้องเรียบง่าย และหลีกเลี่ยงขั้นตอนที่ยุ่งยากซับซ้อน กระบวนการดำเนินการต้องสร้างความเป็นธรรม

ในส่วนของกฎระเบียบเกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน: ได้มีการหารือกันอย่างกว้างขวางเกี่ยวกับทางเลือกในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามราคาตลาด อย่างไรก็ตาม การจะสร้างความเป็นธรรมควบคู่ไปกับการส่งเสริมให้นักลงทุนพัฒนาโครงการนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย จำเป็นต้องมีกฎระเบียบ การคำนวณ และการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของประชาชน ผู้ประกอบการ และรัฐ

สำหรับทางเลือกในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แทนที่จะกำหนดให้นักลงทุนจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียงครั้งเดียว นักลงทุนสามารถพิจารณาทางเลือกในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินรายปีได้ ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินในระยะแรกของการดำเนินโครงการ ด้วยเหตุนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงมีโอกาสปรับตัวให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมมากขึ้น นักลงทุนจะไม่ต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินมากเกินไป และจะมีโอกาสในการลงทุนเพื่อให้โครงการมีคุณภาพดีขึ้น ปัญหาที่ก่อให้เกิดความเสี่ยงในการ "ปรับปรุงโครงการ" เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ธนาคาร และการระดมทุนที่ฝ่าฝืนกฎระเบียบก็จะลดลงบ้างเช่นกัน

สำหรับการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ พื้นที่เมืองแบบผสมผสาน... ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในโครงการ และนักลงทุนต้องได้รับค่าตอบแทน 100% และข้อตกลงการขออนุญาตก่อสร้าง จะทำให้ธุรกิจประสบปัญหาหรือไม่? หากปฏิบัติตามกฎระเบียบนี้ จะได้ประโยชน์อะไร และจะมีข้อจำกัดอะไรบ้าง?

นอกจากนี้ ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับบริษัทต่างชาติที่ได้รับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการ การซื้อขาย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ การแบ่งแปลงที่ดินอย่างกลมกลืน หลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะทำให้เกิด “ความไม่มั่นคง” แต่ไม่ “เข้มงวด” มากเกินไป ก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเช่นกัน

กลุ่มประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการภาครัฐ

ณ วันที่ 30 ธันวาคม 2566 แผนแม่บทได้รับการอนุมัติแล้วประมาณ 40/63 จังหวัดและเมืองทั่วประเทศ ซึ่งเป็นพื้นฐานและแรงผลักดันสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความจำเป็นที่ต้องมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและเป็นเอกภาพ เพื่อช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ ดำเนินการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การแปลงหน้าที่ และการอนุมัติโครงการลงทุนให้เป็นไปตามแผนแม่บทได้อย่างเป็นรูปธรรม เพื่อสร้างความมั่นใจในความสอดคล้อง หลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนหรือขัดแย้ง

จะเห็นได้ว่าการพิจารณาทบทวนกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงอย่างจริงจังเป็นความมุ่งมั่นของรัฐบาลที่ต้องการให้สถาบันต่างๆ เสร็จสมบูรณ์โดยเร็ว เพื่อกระตุ้นและสร้างแรงผลักดันให้เกิดการพัฒนา ทางเศรษฐกิจ และสังคม อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้มีผลกระทบอย่างลึกซึ้งและกว้างขวาง ผู้เข้าร่วมจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและตั้งใจอย่างยิ่งในกระบวนการพิจารณาขั้นสุดท้ายก่อนการผ่านกฎหมาย จำเป็นต้องมีการพิจารณาและคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อให้มั่นใจว่ามีความเหมาะสมและ "สอดคล้อง" กับนโยบาย เจตนารมณ์ และข้อบังคับของกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ควรให้ความสำคัญกับ "คุณภาพของเนื้อหา" มากกว่า "ระยะเวลาในการผ่านกฎหมาย"

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา