เมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเปลี่ยนความต้องการของตนเอง

Báo Đầu tư•28/11/2024

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับแง่มุมทางกฎหมายและความสามารถของโครงการในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนให้กับการลงทุนของพวกเขา

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับแง่มุมทางกฎหมายและความสามารถของโครงการในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนให้กับการลงทุนของพวกเขา

ลูกค้ากำลังชมบ้านในโครงการ Aqua City by Novaland ซึ่งเป็นโครงการที่ปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขแล้วเมื่อเร็วๆ นี้ ภาพ: เลอ โต๋น

ลำดับความสำคัญทางกฎหมาย

ในปี 2018 ด้วยความจำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย นายเหงียน จุง ทันห์ จึงได้ค้นคว้าและเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการแห่งหนึ่งที่ตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยน้ำรักเชียก (ตำบลอันฟู เขต 2 ปัจจุบันคือเมืองทูเดือก นครโฮจิมินห์) โครงการนี้ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 12 หลัง สูงตั้งแต่ 33-35 ชั้น และมีอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด 3,175 ยูนิต

ตามคำกล่าวของนายธันห์ ในเวลานั้น ผู้พัฒนาโครงการได้ลงนามในสัญญาเบื้องต้นกับลูกค้าเพื่อจองห้องชุด โดยมีเงินมัดจำเริ่มต้น 250 ล้านดงต่อยูนิต และราคาขาย 38 ล้านดงต่อตารางเมตร แต่เนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมาย ผู้พัฒนาโครงการจึงไม่สามารถเปิดขายได้ตามแผน เมื่อไม่นานมานี้ หลังจากที่หน่วยงานท้องถิ่นได้พยายามแก้ไขปัญหา โครงการจึงได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างแล้ว

อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาโครงการได้ประกาศยกเลิกสัญญาเบื้องต้นฝ่ายเดียว และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนของดอกเบี้ยที่ลูกค้าได้ชำระไปแล้วในอัตรา 15% ต่อปี หากลูกค้ายังคงประสงค์จะเข้าร่วมโครงการต่อไป ทั้งสองฝ่ายจะดำเนินการยกเลิกสัญญาเบื้องต้นต่อไป หลังจากโครงการพร้อมดำเนินการแล้ว ลูกค้าจะได้รับส่วนลด 15% จากราคาขายใหม่

เหตุผลที่นักลงทุนให้มาคือ ข้อตกลงก่อนหน้านี้ไม่สอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบันอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายทางกฎหมายที่เกิดขึ้นหลังจากวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผลิตภัณฑ์ในโครงการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขบางประการจึงจะสามารถดำเนินธุรกิจได้

จนถึงปัจจุบัน ผลิตภัณฑ์ของโครงการยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางธุรกิจที่ระบุไว้ในมาตรา 24 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยิ่งไปกว่านั้น ตามวรรค 1 ของมาตรา 8 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดนั้นเป็นสิ่งต้องห้ามอย่างเด็ดขาด ดังนั้น การปฏิบัติก่อนหน้านี้ของผู้พัฒนาโครงการที่เสนอขายผลิตภัณฑ์ผ่าน "สัญญาเบื้องต้นที่รับประกันสิทธิ์ในการซื้อห้องชุดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง" กับลูกค้า จึงไม่เหมาะสมอีกต่อไปและไม่สอดคล้องกับกฎหมายในปัจจุบัน

นายธันห์กล่าวว่า "ในแง่กฎหมาย การกระทำของผู้พัฒนาโครงการไม่ผิด เพราะพวกเขายินยอมที่จะชดเชยดอกเบี้ยเงินมัดจำแล้ว อย่างไรก็ตาม ในแง่ของการลงทุน แม้จะมีการชดเชยแล้ว ลูกค้าก็ยังเสียเปรียบอยู่ดี เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับเมื่อหกปีก่อน"

จาก "บทเรียน" ข้างต้น "ความต้องการ" ของนักลงทุนก็เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากเช่นกัน แทนที่จะซื้อในปริมาณมากเหมือนแต่ก่อน นักลงทุนในปัจจุบันให้ความสำคัญกับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเพื่อบริหารความเสี่ยง นักลงทุนบางรายยังเลือกที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาตการใช้ที่ดินหรือใบกรรมสิทธิ์อยู่แล้วด้วย

“โครงการต่างๆ ต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนและชัดเจนเพื่อดึงดูดนักลงทุนในเวลานี้ สำหรับที่ดินที่บุคคลเป็นเจ้าของ นักลงทุนจะยอมสำรวจหรือซื้อก็ต่อเมื่อที่ดินนั้นได้รับการแบ่งแยกและมีโฉนดที่ดินเป็นรายบุคคลแล้ว โครงการที่อยู่ระหว่างขั้นตอนการแบ่งแยกที่ดินแทบจะไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเลย นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในวิธีการที่นักลงทุนประเมินผลิตภัณฑ์ในปัจจุบัน” นางสาวตู ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กล่าว

นอกจากนี้ คุณตู๋ยังกล่าวเสริมว่า กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินทำให้ผู้ลงทุนหลายรายลังเลใจ ในขณะเดียวกัน ในอดีต ผู้ลงทุนจำนวนมากถูกหลอกลวงเมื่อซื้อที่ดินโดยหวังว่าจะแบ่งแยกและได้โฉนดที่ดิน แต่กลับต้องพบกับอุปสรรคทางกฎหมายในภายหลัง ดังนั้น ปัจจุบันพวกเขาจึงระมัดระวังมากขึ้นและไม่ไร้เดียงสาเหมือนเมื่อก่อนอีกต่อไป

เน้นความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ผู้สื่อข่าวสังเกตว่า นักลงทุนในปัจจุบันไม่เพียงแต่แสวงหาผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าทางกฎหมายที่ชัดเจนเท่านั้น แต่ยังให้ความสำคัญกับความเป็นไปได้ในการใช้สินทรัพย์ในระยะยาว เพื่อให้มั่นใจได้ถึงมูลค่าการลงทุนที่มั่นคงอีกด้วย

ในตลาดนั้นไม่ใช่เรื่องแปลกที่ผู้พัฒนาจะยกเลิกสัญญากับลูกค้าเนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่คาดคิด การรักษาสัญญากับลูกค้าต่อไปอาจส่งผลให้ธุรกิจสูญเสียกำไร หรืออาจขาดทุนได้

โครงการที่มีสภาพคล่องสูง ปล่อยเช่าได้ง่าย หรือตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง กำลังได้รับความสนใจเป็นพิเศษ นี่สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงจากการลงทุนเก็งกำไรไปสู่ผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าการใช้งานในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ในทำเลที่ดี มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ กำลังเป็นที่นิยมของนักลงทุนจำนวนมาก

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพทางธุรกิจ เช่น พื้นที่เชิงพาณิชย์ อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่าในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง ก็ได้รับความสนใจอย่างมากเช่นกัน

“นักลงทุนในปัจจุบันไม่เพียงแต่เห็นคุณค่าของกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าหรือกิจกรรมเชิงพาณิชย์ ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถเพิ่มผลกำไรและลดความเสี่ยงในตลาดที่มีความผันผวนได้” นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เวียดอันฮวา เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ กล่าว

คุณดวง มินห์ ทอง กรรมการบริษัท ดวง มินห์ เรียลเอสเตท คอนซัลติ้ง แอนด์ เซอร์วิสเซส จำกัด เชื่อว่า ในบริบทปัจจุบัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงได้รับความสนใจอย่างมากเนื่องจากมีปัจจัยด้านความปลอดภัยสูง ในขณะที่ที่ดินเปล่า โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัย ยังไม่ได้รับความสนใจมากนัก

นายทองได้ให้คำแนะนำแก่นักลงทุนว่า แม้โครงการบ้านจัดสรรจะถูกมองข้ามโดยนักลงทุนอยู่บ่อยครั้ง แต่แม้ตลาดจะผันผวน โครงการเหล่านี้ก็เป็นสินค้าที่มีมูลค่าสมเหตุสมผลและมีศักยภาพที่จะรักษามูลค่าหรือเพิ่มมูลค่าได้ในระยะยาว ในแง่ของการบริหารความเสี่ยง อสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนนั้นมีความปลอดภัยมากกว่า เมื่อได้รับการวางแผนอย่างครอบคลุมและเป็นระบบโดยผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง และไม่มีความเสี่ยงเช่นเดียวกับที่ดินจัดสรรส่วนตัว

[โฆษณา_2]
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html