ความโปร่งใสในราคาที่ดินและการประมูลที่ดิน

ใน กรุงฮานอย ไม่เพียงแต่ราคาอพาร์ตเมนต์และที่ดินในใจกลางเมืองจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเท่านั้น แต่การซื้อขายที่ดินในชานเมืองก็เฟื่องฟูเช่นกัน ภาพ: กวาง วิงห์

ที่สำคัญคือ อำนาจที่คณะกรรมการประชาชนฮานอยมอบให้แก่คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอรวมถึง การตัดสินใจเกี่ยวกับราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือการให้เช่าที่ดินแก่ครัวเรือนและบุคคล และการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่ดังกล่าวได้มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้วตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

การซื้อขายคึกคักแต่ไม่ถึงกับบ้าคลั่ง

ตามที่คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยระบุ คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบในการรวบรวมข้อมูลจากสภาประเมินราคาที่ดินและเรื่องอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี) และสั่งการให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TNMT) กรมการคลังและการวางแผน และหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ดำเนินการตามแผน ก่อนวันที่ 10 ธันวาคม 2567 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ร่วมกับหน่วยงานอื่นๆ และคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ จะทำการประเมินผลเบื้องต้นและรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย เพื่อพิจารณาการมอบอำนาจต่อไปเป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินการในระยะต่อไป

ในฮานอย ที่ดินเป็นหัวข้อที่ได้รับความสนใจอยู่เสมอ ไม่เพียงแต่ราคาอพาร์ตเมนต์และราคาที่ดินในใจกลางเมืองจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเท่านั้น แต่การซื้อขายที่ดินในชานเมืองก็คึกคักมากเช่นกัน ตั้งแต่ต้นเดือนเมษายน 2567 การประมูลที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลทั่วไปในเขตต่างๆ เช่น ดงอาน ฮว่าดึ๊ก อุงฮวา ฟูเซียน... และแม้แต่ในพื้นที่ห่างไกลอย่างบาวี ก็มีความคึกคักเป็นอย่างมาก

ในอำเภอฮว่าดึ๊ก ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอประสบความสำเร็จในการประมูลขายที่ดิน 23 แปลง รวมพื้นที่ 2,441.8 ตารางเมตร (จัดขึ้นเมื่อวันที่ 18 มีนาคม) สร้างรายได้ให้งบประมาณ 179.2 พันล้านดง ในเดือนเมษายน ศูนย์ฯ ยังคงประกาศประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอีก 34 แปลง รวมพื้นที่ 3,366.7 ตารางเมตร โดยคาดว่าจะสร้างรายได้ให้งบประมาณ 200 พันล้านดง

ในทำนองเดียวกัน ในอำเภอดงอาน ในเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินประสบความสำเร็จ ครอบคลุมพื้นที่รวม 2,872.2 ตารางเมตร สร้างรายได้ให้งบประมาณกว่า 143,000 ล้านดอง ซึ่งเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้เกือบ 69,000 ล้านดอง

นอกจากนี้ บาวี อำเภอห่างไกลแห่งหนึ่งของฮานอย ยังประสบความสำเร็จในการประมูลขายที่ดิน 37 แปลง (ในหมู่บ้านดงบัง ตำบลดงไท) ซึ่งสร้างรายได้ให้กับรัฐบาลกว่า 99 พันล้านดอง

นายเหงียน ฮุย ฮว่าง ผู้อำนวยการศูนย์กองทุนที่ดินเขตห้วยดึก กล่าวว่า สาเหตุของการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของการซื้อขายและราคาที่ดินนั้น มาจากที่เทศบาลและหน่วยงานท้องถิ่นเร่งดำเนินการโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญหลายโครงการ รวมถึงถนนวงแหวนรอบที่ 4 - เขตเมืองหลวง และถนนวงแหวนรอบที่ 3.5 ซึ่งส่งผลให้การเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองสะดวกยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม ณ เดือนพฤษภาคม 2568 การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองไม่ได้ประสบกับภาวะราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างฉับพลัน ตัวอย่างเช่น ในเขตห้วยเดือย เมื่อเทียบกับเขตใจกลางเมืองบางแห่ง ราคาเริ่มต้นอยู่ที่กว่า 60 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่ราคาทั่วไปในตัวเมืองอยู่ที่กว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ที่ดินบางแปลงมีราคาเริ่มต้นที่ 42.8 ล้านดง/ตารางเมตร แต่ผู้ชนะการประมูลเสนอราคาเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย จนถึง 42.9 ล้านดง/ตารางเมตร สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า แม้การประมูลที่ดินจะดำเนินไปอย่างราบรื่น แต่ก็ไม่ได้ "ร้อนแรง" กล่าวคือ ไม่มีราคาเพิ่มขึ้นผิดปกติ การเก็งกำไร หรือการปั่นราคา ซึ่งแตกต่างจากช่วงที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น 2-3 เท่าจากราคาเริ่มต้นในอดีต

หลังจากการประมูล อัตราการริบเงินมัดจำและการไม่ชำระเงินอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2022 และ 2023 การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองมากถึง 70% ไม่มีผู้เข้าร่วม หรือจำนวนผู้เข้าร่วมไม่ตรงตามคุณสมบัติที่กำหนดไว้สำหรับการประมูล

ในเรื่องการประมูลที่ดินนั้น หลายคนยังไม่เข้าใจกระบวนการอย่างถ่องแท้ ตัวอย่างเช่น ในอำเภอมีหลิง เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 30 ธันวาคม 2566 มีผู้เสนอราคา 4.28 พันล้านดง/ตารางเมตร สำหรับที่ดินขนาด 102 ตารางเมตร ในขณะที่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 30 ล้านดง/ตารางเมตร และเป็นผู้ชนะการประมูล อย่างไรก็ตาม ตามคำขอของผู้ชนะการประมูล อำเภอมีหลิงตกลงที่จะยกเลิกผลการประมูลและคืนเงินมัดจำกว่า 600 ล้านดง

บุคคลดังกล่าวระบุว่านี่เป็นครั้งแรกที่พวกเขาเข้าร่วมการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน จึงรู้สึกประหม่าและสับสน ทำให้คำนวณผิดพลาด “ฉันคำนวณราคาที่ดินทั้งแปลงสูงกว่า 4.28 พันล้านดอง โดยไม่รู้ว่าระเบียบการประมูลระบุให้คำนวณต่อตารางเมตร จึงคำนวณผิดพลาด” พวกเขาอธิบาย

กรณีดังกล่าวควรเป็นบทเรียนในการเข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้มอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

การนับคะแนนจากหน่วยที่เข้าร่วมการประมูลที่ดินในเขตแทงห์โอไอ (ฮานอย) ธันวาคม 2566 ที่มา: HNM

ฮานอยจะจัดการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดินหลายรอบ

หลายคนเชื่อว่า การที่คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการกำหนดราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน จะช่วยฟื้นฟูและปรับปรุงสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น ซึ่งอาจเริ่มต้นในเดือนมิถุนายน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากที่ดินที่นำออกประมูลนั้นได้มีการวางแผนและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมแบบบูรณาการแล้ว เชื่อมต่อกับเส้นทางคมนาคมหลัก และเอื้อต่อการก่อตัวของพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ที่ทันสมัย

ตามข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ปีนี้กรุงฮานอยได้รับการจัดสรรงบประมาณจากรัฐบาลจำนวน 408,547 ล้านด่อง โดยเป็นรายได้ภายในประเทศจำนวน 378,530 ล้านด่อง เนื่องจากตระหนักว่ารายได้จากที่ดินเป็นแหล่งลงทุนหลักของอำเภอ ตำบล และเมืองต่างๆ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยจึงได้ขอให้กรมการคลังและกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นผู้นำและประสานงานกับหน่วยงานอื่นๆ เพื่อรวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ในการประมูลและจำหน่ายที่ดินใน 30 อำเภอ ตำบล และเมือง

จากพัฒนาการเชิงบวกเหล่านี้ ที่ดินที่ประมูลขายจึงถือเป็นสินค้าหลักในตลาดที่ดินของฮานอยในปี 2024

สถานที่ตั้งสำหรับการประมูลการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างชัดเจน ที่ดินเกือบ 180 แปลงในเขตจวงหมี่ ดงอานห์ มีหลิน และเมืองซอนเตย์ ถูกนำออกประมูลโดยมีราคาเริ่มต้นที่ 33 ล้านดงต่อตารางเมตร ในการประมูลที่จัดขึ้นในเดือนมีนาคม 2567 ราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 56.1 ล้านดงต่อตารางเมตร

ในอำเภอมีหลิง มีที่ดิน 30 แปลง โดยในพื้นที่กวนโช (หมู่บ้านบงมัก ตำบลเลียนมัก) ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 19-22.5 ล้านดง/ตารางเมตร และในเมืองกวางมินห์ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 26-27 ล้านดง/ตารางเมตร

ในอำเภอดงอาน มีที่ดิน 72 แปลงถูกนำออกประมูลเพื่อขายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 23.5-24.5 ล้านดง/ตารางเมตร และบางแห่งราคาเริ่มต้นสูงถึง 28-33 ล้านดง/ตารางเมตร

ขณะเดียวกัน ในอำเภอฟุกโถ มีการประมูลสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินจำนวน 14 แปลง โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 17.2 ล้านดง/ตารางเมตร และ 18.5 ล้านดง/ตารางเมตร...

ดำเนินการตามนโยบายใหม่โดยทันที

ราคาที่ดินเป็นประเด็นที่สังคมให้ความสนใจมานานแล้ว รัฐบาลและ สภาแห่งชาติ ก็ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้เป็นอย่างมากเช่นกัน

เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2567 รอง นายกรัฐมนตรี ตรัน ฮง ฮา เป็นประธานการประชุมออนไลน์ทั่วประเทศเพื่อรับฟังรายงานและข้อเสนอแนะเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดิน โดยได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนำข้อเสนอแนะที่ได้รับตลอดกระบวนการร่างมาพิจารณาอย่างจริงจัง เร่งรัดการจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกาให้แล้วเสร็จ และเร่งดำเนินการตามนโยบายและแนวทางใหม่ๆ ที่เป็นนวัตกรรมในกฎหมายที่ดินปี 2567

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม ในการประชุมร่วมทั้งแบบพบปะตัวจริงและออนไลน์กับ 63 ท้องถิ่น เพื่อรวบรวมความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่เมื่อรัฐยึดคืนที่ดิน และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน รองนายกรัฐมนตรี ตรัน ฮง ฮา กล่าวว่า นายกรัฐมนตรีได้ออกคำสั่งให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เร่งพัฒนาเอกสารแนวทางโดยละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าเงื่อนไขต่างๆ จะพร้อมสำหรับการพิจารณาของรัฐสภาในการอนุมัติให้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 (เร็วกว่ากำหนดการเดิม 5 เดือน คือวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568)

กฎหมายที่ดินปี 2024 พร้อมด้วยนโยบายใหม่และก้าวล้ำหลายประการ เป็นประโยชน์ต่อประชาชนในระหว่างกระบวนการพัฒนา และประสานผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินโครงการ ระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินรับประกันความเป็นกลางและความโปร่งใส สร้างความสมดุลของรายได้จากที่ดินสำหรับรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ ป้องกันราคาที่ดินผันผวน และสร้างความสมดุลของต้นทุนในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบใหม่ต้องมีความชัดเจน เรียบง่าย และกระชับ เพื่อปกป้องผู้ที่เกี่ยวข้องในกระบวนการประเมินราคา

กลับมาที่ประเด็นเรื่องคณะกรรมการประชาชนฮานอยมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินและราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน แสดงให้เห็นเพิ่มเติมว่ากระบวนการนี้จำเป็นต้องมีความโปร่งใสและต้องมีการตรวจสอบอย่างใกล้ชิด ในความเป็นจริง การทุจริตและอาชญากรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแพร่หลายมานานหลายปีแล้ว การร้องเรียนในด้านนี้คิดเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดของการร้องเรียนทั้งหมด ขณะที่การจัดการและการแก้ไขปัญหานั้นใช้เวลานานมาก เนื่องจากความซับซ้อนของปัญหา หลายกรณีจึงยากที่จะแก้ไขให้เสร็จสมบูรณ์ได้

เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2565 รายงานของคณะกรรมการรับเรื่องร้องเรียนจากประชาชน ภายใต้การกำกับดูแลตามหัวข้อของคณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติ เรื่อง "การบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการรับเรื่องร้องเรียนและการแก้ไขข้อกล่าวหาจากประชาชน ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2559 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2564" ระบุว่า ข้อร้องเรียน ข้อกล่าวหา คำร้อง และข้อเสนอแนะส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการจัดการที่ดินและการดำเนินการเวนคืนที่ดิน การชดเชย การช่วยเหลือ การจัดสรรที่ดินใหม่ และการเคลียร์พื้นที่เมื่อดำเนินโครงการต่างๆ (คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 69.5%)

นายเลอ บาว หลง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กฎระเบียบของรัฐบาลที่กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดต้องนำบัญชีราคาที่ดินไปใช้ แตกต่างจากระบบเดิม เพราะต้องอ้างอิงถึงกรอบราคาที่ดินและต้องปรับปรุงข้อมูลทุกปี ซึ่งเป็นการเพิ่มอำนาจให้หน่วยงานท้องถิ่น ทำให้ราคาที่ดินสอดคล้องกับสถานการณ์จริงในแต่ละพื้นที่มากกว่าเดิม กฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงจะช่วยให้การประเมินราคาที่ดินมีความโปร่งใส ชัดเจน และสมจริง นายหลงคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นหลังจากกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ โดยที่ดินเปล่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการเพิ่มขึ้น แต่ราคาจะไม่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

แหล่งที่มา: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html