อพาร์ทเม้นท์บางห้องบนที่ดินทำเลทองลดราคาเกือบ 40%

นครโฮจิมินห์ อพาร์ตเมนต์หรูหราบางแห่งบนถนนโกซาง ซึ่งเป็นทำเลทองในเขต 1 ซึ่งก่อนหน้านี้มีราคาอยู่ที่ยูนิตละ 18,000-19,000 ล้านดอง ปัจจุบันกำลังขายในตลาดรองในราคา 11,000 ล้านดอง

คุณเชา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าสิบปี เพิ่งนำเสนออพาร์ตเมนต์หรูหลายห้องในราคาพิเศษสุดในย่านใจกลางเมือง นายหน้ารายนี้ระบุว่า ผลิตภัณฑ์ของโครงการแมนฮัตตัน ซึ่งตั้งอยู่บนถนนโคบั๊ก-โคซาง เขต 1 เป็นทรัพย์สินที่ลูกค้าจำนองไว้กับห้องชุด และตอนนี้จำเป็นต้องขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนต้องการเพื่อคืนทุน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลูกค้าที่เคยซื้ออพาร์ตเมนต์เหล่านี้ในราคาเดิมประมาณ 18,000-19,000 ล้านดองต่อยูนิต ตอนนี้ขายได้ในราคาลดประมาณ 11,000 ล้านดอง ซึ่งลดลง 39% เมื่อเทียบกับราคาที่ระบุไว้ในสัญญา “ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์ 2-3 ห้องนอนในราคาที่แตกต่างกัน การขายขาดทุนเพื่อแก้ปัญหากระแสเงินสด” คุณเชากล่าว

จากการวิจัยของ VnExpress พบว่าโครงการหรูที่กำลังมีอพาร์ตเมนต์ลดราคาอยู่นั้น มีชื่อเต็มว่า The Grand Manhattan ตั้งอยู่บนถนน Co Giang Street เลขที่ 100 ตั้งอยู่ในทำเลทองใจกลางเมือง ติดกับสถานที่สำคัญๆ หลายแห่ง เช่น ถนนคนเดินเหงียนเว้ ถนน Bui Vien Western Street ตลาด Ben Thanh หรือโรงละคร City Theater อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงปรากฏการณ์ลดราคาในท้องถิ่น ซึ่งไม่ใช่เรื่องปกติ และไม่ได้สะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัยหรูทั้งหมดในเขต 1

โครงการมีโครงสร้างเป็นอาคาร 3 อาคาร สูง 39 ชั้น ประกอบไปด้วยห้องพักกว่า 1,400 ยูนิต พื้นที่สวนสาธารณะภายในกว่า 4,200 ตร.ม. โรงแรมมาตรฐานสากล 5 ชั้น ชั้นพาณิชย์ 2 ชั้น ห้องพักแยกเป็นสัดส่วนที่ได้รับการออกแบบอย่างมีเอกลักษณ์ คาดว่าจะได้รับการบริหารจัดการโดย Savills Premium และ Minor Hotels

โครงการแกรนด์แมนฮัตตัน ซึ่งเดิมชื่ออพาร์ตเมนต์โกซาง ตั้งอยู่ที่เขตโกซาง เขต 1 ได้รับการอนุมัติการลงทุนจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในปี พ.ศ. 2560 และ พ.ศ. 2561 นักลงทุนคือบริษัท ดัตเวียด ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์สต็อค โดยมี โนวาแลนด์ เป็นผู้พัฒนาโครงการ ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ โครงการนี้ได้ก่อสร้างถึงชั้นที่ 28 และเป็นหนึ่งใน 7 โครงการหลักที่นครโฮจิมินห์เร่งดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน

เมื่อกลางปีที่แล้ว Novaland ได้ประกาศอย่างเป็นทางการต่อตลาดว่า บริษัทจะมีสิทธิพิเศษต่างๆ มากมายสำหรับลูกค้าที่ซื้อโครงการแมนฮัตตัน เช่น ผ่อนชำระเพียง 10% สูงสุด 20% จนกว่าจะรับบ้าน สิทธิพิเศษแพ็คเกจตกแต่งภายในสูงสุด 399 ล้านดอง (มีเงื่อนไข) สิทธิพิเศษจาก Novaloyalty สูงสุด 5% และสิทธิพิเศษสำหรับบริการบริหารจัดการฟรี 5 ปี

สถานะปัจจุบันของโครงการเดอะแกรนด์แมนฮัตตันบนถนนโกยาง เขต 1 ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2566 ภาพโดย: เฉาหลง — สถานะปัจจุบันของโครงการเดอะแกรนด์แมนฮัตตันบนถนนโกยาง เขต 1 ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2566 ภาพโดย: *เฉาหลง*

ตัวแทนของ Novaland ให้สัมภาษณ์กับ VnExpress เมื่อเช้าวันที่ 12 พฤษภาคมว่า ขณะนี้โครงการนี้ยังไม่มีสินค้าเพียงพอสำหรับการขาย และราคาขายขั้นต้นก็ยังไม่ลดลง จนถึงปัจจุบัน สินค้าคงเหลือในตะกร้ามีน้อยมาก และผู้ถือหุ้นกู้หลายรายของบริษัทต้องการแลกเปลี่ยนสินค้า แต่กลับไม่มีสินค้าเพียงพอสำหรับการแลกเปลี่ยน

ตัวแทนจาก Novaland ยังกล่าวอีกว่ามีลูกค้าเพียงไม่กี่รายที่ขายอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองแบบขาดทุน ราคาที่ลดลงที่นายหน้าเสนอมาอาจเทียบกับราคาปัจจุบัน (ไม่ใช่ราคาเดิม) ในทางกลับกัน สถานการณ์โดยรวมในปัจจุบันที่โครงการใหม่ยังไม่ได้รับการอนุมัติให้เปิดตลาด อุปทานบ้านหรูในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีจำกัดมาก จึงไม่มีการลดราคาเบื้องต้น

คุณตรัน คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการบริษัทเวียดอันฮวา ยอมรับว่าปัจจุบัน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายขาดทุน 30-50% เป็นเรื่องปกติในเขตชานเมืองและจังหวัดห่างไกล แต่ในเขตใจกลางเมือง เขต 1 การลดราคา 35-40% ถือเป็นการลดราคาที่น่าตกใจ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินชั้นดีใจกลางเมืองมักเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่รักษามูลค่าไว้ได้ดีและหายาก จึงไม่ค่อยมีกรณีลดราคาที่มีอัตรากำไรเกิน 30% มากนัก

คุณกวางกล่าวว่า ในสภาวะที่อสังหาริมทรัพย์ถูกระงับการซื้อขาย อาจเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ การสูญเสียการควบคุมกระแสเงินสด ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์หรูจึงเลือกที่จะตัดขาดทุน หรืออาจถูกยึดทรัพย์หรือยึดทรัพย์ ส่วนลด 40% สำหรับอพาร์ตเมนต์หรูนี้แสดงให้เห็นว่าแม้แต่ลูกค้าระดับไฮเอนด์ก็ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

“นี่อาจเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดในบริบทของการที่ธนาคารเข้มงวดสินเชื่อส่วนบุคคลที่ใช้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน การถอนเงิน และในขณะเดียวกัน การกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็กลายเป็นเรื่องยากมากขึ้น” นายกวางกล่าว

ข้อมูลจาก Cushman & Wakefield บริษัทวิจัยข้ามชาติ แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูในเขต 1 ไม่มีอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมา อุปทานสะสมทั้งหมดของยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและยูนิตที่ขายไม่ออก (อุปทานเก่าสะสม) จำกัดอยู่ที่มากกว่า 1,900 ยูนิต โดยราคาขายขั้นต้นลดลง 1% เมื่อเทียบกับปีก่อน

อย่างไรก็ตาม หน่วยนี้ระบุว่า หากเปรียบเทียบเป็นรายไตรมาส ราคาขายหลักในไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2565 เนื่องจากนักลงทุนรายย่อยของโครงการหรูบนถนนเหงียนไทร เขต 1 ทำให้ราคาขายสินค้าเก่า (สินค้าคงคลัง) เพิ่มขึ้น จากข้อมูลของหน่วยนี้ อพาร์ตเมนต์หรูในนครโฮจิมินห์มีราคาขายหลักอยู่ที่ 4,500-10,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร

CBRE Vietnam ยังกล่าวอีกว่า กลุ่มอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์แบ่งออกเป็น 5 ระดับ ได้แก่ ระดับซูเปอร์ลักชัวรี (Super Luxury) คือโครงการที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 12,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ระดับลักชัวรี (Luxury) คือโครงการที่มีราคาขายเฉลี่ย 4,000-12,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ระดับไฮเอนด์ (High-end) คือโครงการที่มีราคาขายเฉลี่ย 2,000-4,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ระดับกลาง (Mid-Range) คือโครงการที่มีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 1,000-2,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร และระดับราคาประหยัด (Affordable) คือโครงการที่มีราคาขายเฉลี่ย 1,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรหรือน้อยกว่า

วู่เล่อ

ลิงค์ที่มา