ประเด็นใหม่บางประการเกี่ยวกับการออกหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ทนายความ Pham Thi Bich Hao กรรมการบริษัทกฎหมาย Duc An จำกัด หารือกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ เศรษฐกิจ และเมืองเกี่ยวกับประเด็นใหม่ในการอนุมัติหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ประการแรก หนังสือปกแดงจะออกให้กับครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่ใช้ที่ดินพร้อมเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมั่นคงและมีเอกสารใดเอกสารหนึ่งดังต่อไปนี้จัดทำขึ้นก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 จะได้รับหนังสือรับรองไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เช่น เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในกระบวนการดำเนินนโยบายที่ดินของรัฐ เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องภายใต้ระบบเดิมออกให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน ได้แก่ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินชั่วคราว หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนที่ดิน สมุดทะเบียนที่ดิน สมุดบัญชี สมุดบัญชีแสดงรายการที่ดิน สมุดทะเบียนที่ดินที่จัดทำขึ้นก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 2523 ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินโดยมีเอกสารจากการทำเกษตรกรรมและป่าไม้ของรัฐเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรืออยู่อาศัยรวมกับการผลิตทางการเกษตรและป่าไม้ ครัวเรือน บุคคลธรรมดา และชุมชน ได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินตามคำพิพากษาหรือคำวินิจฉัยของศาล ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินโดยมีเอกสารใดเอกสารหนึ่งข้างต้น เอกสารดังกล่าวระบุชื่อบุคคลอื่นและแนบมากับเอกสารโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่ก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ขั้นตอนการใช้ที่ดิน ยังไม่มีการดำเนินการโอนสิทธิ์

ประการที่สอง หนังสือปกแดงจะมอบให้กับครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ละเมิดกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่ในกรณีที่ที่ดินถูกจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มี 3 กรณีที่ครัวเรือนแต่ละครัวเรือนใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 และปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ และจะได้รับหนังสือรับรองสีแดง ส่วนครัวเรือนแต่ละครัวเรือนใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 ถึงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ และจะได้รับหนังสือรับรองสีแดง

ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองสีแดง สำหรับที่ดินที่มีบ้านและสิ่งปลูกสร้าง หากพื้นที่แปลงที่ดินเท่ากับหรือมากกว่าขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งพื้นที่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการรับรองว่าเท่ากับขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย ผู้ใช้ที่ดินต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินเพื่อ การเกษตรกรรม อย่างมั่นคงและได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองที่ดินสีแดง ซึ่งรัฐจะจัดสรรที่ดินโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ แต่ไม่เกินวงเงินที่รัฐจัดสรรให้บุคคล ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินแต่ไม่เข้าเงื่อนไขการได้รับหนังสือรับรองที่ดินสีแดง จะได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินในสภาพปัจจุบันเป็นการชั่วคราว จนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดิน และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดิน

ประการที่สาม สำหรับกรณีที่ครัวเรือนบุคคลใช้ที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557

กรณีการใช้ที่ดินอันเป็นการรุกล้ำเข้าไปในเขตปลอดภัยของงานสาธารณะ หลังจากที่ทางราชการได้ประกาศกำหนดเครื่องหมายเขตปลอดภัย หรือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่ใช้เพื่อก่อสร้างอาคารที่ทำการหน่วยงาน งานสาธารณะ หรืองานสาธารณะอื่น ๆ แล้ว ทางราชการต้องเรียกคืนที่ดินดังกล่าว

กรณีครัวเรือนใดครัวเรือนหนึ่งมีการใช้ที่ดินเนื่องจากการบุกรุกที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้น หากการใช้ที่ดินมีความมั่นคงและเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองแบ่งเขต หรือผังเมืองก่อสร้าง หรือผังเมืองชนบท จะได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในบทบัญญัติข้างต้น ผู้ใช้ที่ดินอาจใช้ที่ดินเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดิน แต่ต้องรักษาสถานะการใช้ที่ดินปัจจุบันไว้และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมที่ตนเองได้ทวงคืนมาและไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองที่ดินสีแดงจากรัฐตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม หากครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกหนังสือรับรองที่ดินสีแดง

ประการที่สี่ การออกหนังสือปกแดงให้กับครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรโดยไม่ได้รับความยินยอมอย่างถูกต้อง

ที่ดินที่จัดสรรให้แก่ครัวเรือนและบุคคลโดยไม่ได้รับอำนาจที่เหมาะสมตามบทบัญญัติของกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินในขณะที่จัดสรรหรือการใช้ที่ดินเนื่องจากการซื้อ การชำระบัญชี การประเมินราคา การจำหน่ายบ้านและงานก่อสร้างที่ติดกับที่ดินไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย การออกหนังสือปกแดงจะดำเนินการดังต่อไปนี้

ในกรณีที่ที่ดินนั้นได้มีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลว่าไม่มีข้อพิพาท ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับหนังสือรับรองสีแดง ในกรณีที่ที่ดินนั้นได้มีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาท ตามผังเมืองระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองแบ่งเขต ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับหนังสือรับรองสีแดง กรณีที่ดินได้มีการใช้สอยอย่างมั่นคงตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 และบัดนี้คณะกรรมการประชาชนตำบลที่ดินตั้งอยู่ได้ยืนยันแล้วว่าไม่มีข้อพิพาท ตามผังเมืองระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไป ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับหนังสือสีแดงดังนี้ สำหรับแปลงที่ดินที่มีบ้านเรือนและโรงงานที่ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยตามขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัย พื้นที่ที่เหลือจะได้รับการยอมรับตามสถานะปัจจุบัน

ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จนถึงก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ซึ่งขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลแล้วว่าปราศจากข้อพิพาท ตามผังเมือง และผู้ใช้ที่ดินมีเอกสารที่พิสูจน์ได้ว่าได้ชำระเงินเพื่อใช้ที่ดินแล้ว วงเงินจัดสรรจะกำหนดตามวงเงินจัดสรรที่ดินสำหรับอยู่อาศัย รัฐจะไม่ออกหนังสือรับรองการเช่าที่ดินสำหรับที่ดินที่ได้รับการจัดสรรให้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เป็นต้นไป ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในมาตรา 140 วรรค 4 ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับหนังสือรับรองการเช่าที่ดินต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/mot-so-diem-moi-ve-cap-so-do-theo-luat-dat-dai-2024.html