การประเมินราคาที่ดิน - ลิงก์ที่ต้องชี้แจงเมื่อแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

หลังจากบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งปี กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เผยให้เห็นข้อบกพร่องหลายประการ หนึ่งในนั้นคือปัญหาการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดประสิทธิผลของนโยบายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดิน การชดเชยที่ดิน การย้ายถิ่นฐาน และการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อให้นโยบายนี้ถูกนำไปปฏิบัติอย่างมั่นคงและเป็นธรรม การแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินเพื่อพัฒนากลไกการประเมินราคาที่ดินให้สมบูรณ์แบบจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

ยังมี "อุปสรรค" มากมายที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดิน ภาพประกอบ: Quoc Dung/VNA

“คอขวด” มากมาย

คาดว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะช่วยขจัดข้อจำกัดของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด สร้างความเป็นธรรมให้กับประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน และขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการลงทุน อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้กฎหมายครั้งนี้แสดงให้เห็นว่ายังคงมี "ปัญหาคอขวด" มากมายที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยเร็ว

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า เป็นเวลานานที่รายการราคาที่ดินมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้เกิดการบิดเบือนค่าตอบแทนในการเคลียร์พื้นที่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินอย่างเป็นทางการ และรายการราคาที่ดินได้รับการจัดทำขึ้นเป็นประจำทุกปี หวังว่าจะช่วยให้สามารถปรับเปลี่ยนได้ทันท่วงทีและสมเหตุสมผลมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ ราคาที่ดินยังคงกำหนดไว้ต่ำกว่าราคาที่ดินจริงในตลาดมาก ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาชดเชยและราคาที่ดินโครงการเริ่มต้น ส่งผลให้เกิดข้อร้องเรียน ปฏิกิริยาจากประชาชน และภาคธุรกิจต้องพิจารณาทรัพยากรทางการเงินอย่างรอบคอบเมื่อเข้าร่วมโครงการ

กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมฮานอยรายงานว่า ตามมาตรา 159 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ลงทุนแล้วจะต้องกำหนดตามรายการราคาที่ดิน อย่างไรก็ตาม รายการราคาที่ดินในหลายพื้นที่มีราคาต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนการลงทุน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดตั้งกองทุนที่ดินใหม่

ในทางทฤษฎี ราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงคือราคาที่หน่วยงานผู้มีอำนาจกำหนด ณ เวลาที่มีการจัดสรรหรือดำเนินการ ซึ่งใกล้เคียงกับราคาตลาดมากกว่าราคาตลาดทั่วไป แต่ในทางปฏิบัติ การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงต้องพิจารณาจากหลายปัจจัย (เช่น ทำเลที่ตั้ง ความถูกต้องตามกฎหมาย โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการพัฒนา) แต่ในปัจจุบันกลไกและวิธีการประเมินราคายังไม่ชัดเจน จึงยังคงต้องอาศัยประสบการณ์ของผู้ประเมินเป็นหลัก

แม้แต่การกำหนดราคาเฉพาะเจาะจงก็ยังไม่มีการตกลงกัน (เช่น เมื่อหน่วยงานรัฐตัดสินใจจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ก็จะมีการตกลงกัน แต่ ณ เวลานี้ราคาที่ดินผันผวนมากเมื่อเทียบกับราคาตลาดเดิม) ยิ่งไปกว่านั้น การกำหนดราคาเฉพาะเจาะจงระหว่างท้องถิ่นและหน่วยงานต่างๆ ยังคงทับซ้อนกัน ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งและข้อร้องเรียนระหว่างประชาชนและหน่วยงานรัฐได้ง่าย...

นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่หลายพื้นที่ยังคงลังเลที่จะกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงในวงกว้าง หรือเมื่อยื่นขอ มักถูกตั้งคำถามและถูกตอบโต้ได้ง่าย นอกจากนี้ เอกสารแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังคงดำเนินการล่าช้า ทำให้หลายพื้นที่ยังคง "หยุดชะงัก" ในการกำหนดราคาประเมินที่ดิน

ปัญหาเชิงปฏิบัติเหล่านี้กำลังก่อให้เกิด "คอขวด" ที่ขัดขวางไม่ให้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แสดงให้เห็นถึงความเหนือกว่าอย่างเต็มที่ตามที่คาดการณ์ไว้ เมื่อเร็วๆ นี้ รองนายกรัฐมนตรีเจิ่น ฮอง ฮา ได้เป็นประธานการประชุมเพื่อรับฟังรายงานเกี่ยวกับการรับฟังความคิดเห็นจากสมาชิกรัฐบาลเกี่ยวกับร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (ร่างกฎหมาย) และขอให้ผู้นำกระทรวง หน่วยงาน สมาคมต่างๆ... ให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์และหารือเกี่ยวกับเนื้อหาเร่งด่วนที่จำเป็นต้องแก้ไขในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งเป็นปัญหาและอุปสรรคต่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม รวมถึงการแก้ไขปัญหาความไม่เพียงพอในการใช้บัญชีราคาที่ดินเพื่อเข้าถึงตลาด...

คลายเครียด

ความจริงที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้คือราคาที่ดินในหลายพื้นที่มีความผันผวนในทิศทางขาขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเมืองที่กำลังขยายตัว เมื่อโครงการดำเนินไปเป็นเวลานานหลายปี หากกำหนดราคาที่ดินเพียงครั้งเดียวตามรายการราคาหรือราคาเฉพาะเริ่มต้น ผู้ลงทุนอาจประสบภาวะขาดทุนหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงระยะเวลาดำเนินการ ยิ่งไปกว่านั้น หากผู้ที่ได้รับที่ดินคืนต้องยอมรับราคาที่ต่ำกว่าข้อได้เปรียบของที่ดินที่บริษัทได้รับเมื่อขายต่อ ก็อาจนำไปสู่ความรู้สึก "เสียเปรียบ" ได้ง่าย

ในทางกลับกัน หากปล่อยให้ราคาที่ดินปรับตาม “ราคาตลาด” กลางในช่วงระยะเวลาดำเนินโครงการ ก็อาจก่อให้เกิด “ภาวะเงินเฟ้อ” ได้ง่ายเช่นกัน โดยอาศัยการสมรู้ร่วมคิดเพื่อปั่นราคาที่ดินเพื่อแสวงหากำไร ดังนั้น ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญหลายรายจึงมองว่าวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันยังคงมีความเสี่ยงและไม่ได้รับประกันความเป็นธรรมอย่างแท้จริง

นายโง ซา เกือง ผู้อำนวยการบริษัท เวียดนาม วาลูเอชั่น แอนด์ อินสเปคชั่น จำกัด (VAI) ให้ความเห็นว่า เมื่อจัดทำรายการราคาที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินที่ใช้เพื่อการผลิตหรือที่ดินเชิงพาณิชย์-บริการ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้วิธีการประเมินที่กำหนดไว้ แต่จะต้องประมาณค่าตามเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

การตัดสินใจออกบัญชีราคาที่ดินในหลายพื้นที่ยังคงใช้วิธีการคำนวณแบบนี้ แสดงให้เห็นว่าคณะกรรมการประเมินราคาที่ดินไม่สามารถปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ซึ่งกำหนดให้ราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินต้องคำนวณตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน (ไม่มีวิธีการใดอนุญาตให้มีการประมาณค่าแบบแทรกสอด) ซึ่งหมายความว่า แม้ว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะยกเลิกกรอบราคาที่ดินแล้ว แต่การจัดทำบัญชีราคาที่ดินตามหลักการตลาดสำหรับปี พ.ศ. 2569 ก็ยังคงมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อจำกัดนี้ซ้ำอีก

นายเกือง กล่าวว่า การกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินเพิ่มเติมในตารางราคาที่ดินสำหรับการก่อสร้าง ซึ่งแตกต่างจากหลักการตลาดที่ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ จะช่วยให้นโยบายสอดคล้องกับทฤษฎีและไม่ก่อให้เกิดความผันผวนของนโยบาย การกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินเพิ่มเติมในตารางราคาที่ดินสำหรับการก่อสร้างยังสร้างพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อให้ท้องถิ่นมีอำนาจและความคิดริเริ่มที่เพียงพอในตารางราคาที่ดินสำหรับการก่อสร้าง ซึ่งสอดคล้องกับการรักษาเสถียรภาพของรายได้งบประมาณ แต่ไม่ก่อให้เกิดความผันผวนสำหรับกลุ่มที่ต้องปรับเปลี่ยน

การกำหนดราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินโดยไม่ขึ้นกับราคาตลาด จะสร้างเสถียรภาพให้กับปัจจัยที่ต้องปรับตัว (ต้นทุนการผลิตขององค์ประกอบทางเศรษฐกิจ) ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินจะไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่ซับซ้อน เป็นวัฏจักร และไม่สามารถคาดการณ์ได้ - คุณเกืองวิเคราะห์

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน ทวง หล่าง อาจารย์อาวุโส มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ ให้ความเห็นว่า ขั้นตอนสำคัญประการแรกที่ต้องพิจารณาคือการปรับราคาที่ดินขั้นต้น ซึ่งเป็นราคาที่รัฐกำหนดขึ้นเมื่อจัดสรรที่ดินครั้งแรก ราคาที่ดินไม่สามารถกำหนดขึ้นโดยอิงตามราคาตลาดเพียงอย่างเดียวได้ ราคาที่ดินขั้นต้นควรมีลักษณะที่เอื้อต่อการลงทุนและพัฒนาธุรกิจ แทนที่จะตั้งราคาไว้ในระดับสูงเพื่อให้ได้รายได้สูงสุด

“หากราคาที่ดินขั้นต้นถูกดันให้สูงเกินไป ไม่เพียงแต่จะทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจเพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดโดยรวม “พุ่งสูง” ส่งผลให้แรงกดดันขยายไปสู่ระบบเศรษฐกิจโดยรวม” นายแลง แนะนำ

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เสนอว่าการควบคุมราคาที่ดินควรยึดตามกรอบราคาอ้างอิง ซึ่งแบ่งตามภูมิภาคและเป้าหมายการพัฒนา ตัวอย่างเช่น ในเขตเมืองหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการทำกำไรสูง สามารถกำหนดราคาได้ในระดับที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่ในพื้นที่ที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนหรือมีศักยภาพในการทำกำไรต่ำกว่า ควรกำหนดราคาให้ต่ำกว่าและสมเหตุสมผลกว่า โดยทุกโครงการต้องอยู่ในแผนแม่บท โดยมีวิสัยทัศน์อย่างน้อย 3-5 ปี เพื่อให้เกิดเสถียรภาพ

นอกจากนี้ รัฐจำเป็นต้องดำเนินการเชิงรุกโดยใช้เครื่องมือควบคุมราคาหลายรูปแบบเพื่อให้เกิดความโปร่งใส เป็นธรรม และมีประสิทธิภาพ การประมูลที่ดินจำเป็นต้องได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการขึ้นราคาที่สูงเกินไปจนทำให้ตลาดเกิดการบิดเบือน เครื่องมือควบคุมต้องสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ภาคธุรกิจ และประชาชน ไม่เพียงแต่ใช้มาตรการทางการบริหาร เช่น การวางแผน การกำหนดราคา การกำหนดขอบเขตการใช้ที่ดิน... แต่ยังต้องขยายขอบเขตไปยังเครื่องมือทางเศรษฐกิจ เช่น ภาษี อัตราดอกเบี้ย แรงจูงใจในการลงทุน และนโยบายสนับสนุนทางการคลังอื่นๆ

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm