ซื้อบ้านและให้เช่า: เคล็ดลับการคำนวณกำไรของคุณใน 5 นาที

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มักมีกฎการลงทุนซ่อนเร้นที่บางคนอาจไม่ทราบ กฎเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนประเมินความเป็นไปได้ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว Yahoo Finance เผยกฎ 50% เพื่อช่วยให้คุณประเมินต้นทุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้อย่างรวดเร็ว

กฎ 50% คือ อะไร ?

กฎ 50% ระบุว่ารายได้ค่าเช่าทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าควรกันไว้ครึ่งหนึ่งเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อนคำนวณกำไร กฎนี้ช่วยให้นักลงทุนหลีกเลี่ยงความผิดพลาดจากการประเมินค่าใช้จ่ายต่ำเกินไปและประเมินกำไรที่จะได้รับสูงเกินไป

ตัวอย่างเช่น เมื่อใช้กฎ 50% อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สร้างรายได้ค่าเช่า 300 ล้านดองต่อปี จะต้องใช้เงิน 150 ล้านดองเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ส่วนที่เหลืออีก 150 ล้านดองจะเป็นกำไรสุทธิสำหรับนักลงทุนก่อนหักดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ตามข้อมูลของ Yahoo Finance กฎ 50% นี้ไม่ได้คำนึงถึงการชำระเงินจำนองหรือค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายที่คำนวณโดยใช้กฎ 50% ประกอบด้วยภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย การสูญเสียจากการว่างงาน ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม และค่าสาธารณูปโภค

หากแหล่งเงินทุนสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินกู้ คุณจะต้องคำนวณต้นทุนเงินต้น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สินหากมี และค่าบริการ (หากทรัพย์สินตั้งอยู่ในเขตเมือง) แยกกัน

การคำนวณกฎ 50% ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้นง่ายมาก ไม่ต้องใช้สูตรที่ซับซ้อน เพียงแค่ประมาณค่าเช่าสุทธิทั้งหมดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างรายได้ได้ในแต่ละเดือนหรือแต่ละปี แล้วหารด้วยครึ่งหนึ่ง

พูดอย่างง่ายๆ ก็คือ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีความคล้ายคลึงกับต้นทุนการจัดการธุรกิจและต้นทุนการขาย โดยไม่รวมถึงดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อมราคา เช่นเดียวกับงบการเงิน

ตัวอย่างเช่น คุณกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะสร้างรายได้ค่าเช่าเดือนละ 30 ล้านดอง หากคุณใช้กฎ 50% คุณต้องกันเงินไว้ 15 ล้านดองต่อเดือนสำหรับค่าใช้จ่ายตามที่กล่าวไว้ข้างต้น โดยไม่รวมค่าจำนอง ค่าบริหารจัดการ และค่าดำเนินการ

อาคารอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

สมมติว่าค่าผ่อนบ้านรายเดือนอยู่ที่ 9 ล้านดอง และค่าบริการอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านดองต่อเดือน ในทางทฤษฎีคุณจะมีกำไรสุทธิเหลืออยู่ 5 ล้านดอง ตัวเลขนี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าคุณบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง แทนที่จะใช้บริการจากผู้ให้บริการอย่าง Airbnb หรือนายหน้า

ใช้กฎ 50%

กฎ 50% ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกฎประมาณการมากกว่าที่จะเป็นมาตรฐานตายตัวในการประเมินผลกำไร กฎนี้ช่วยให้นักลงทุนประเมินจำนวนกำไรสุทธิที่พวกเขาสามารถได้รับได้อย่างรวดเร็วหากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผลกระทบหลักของกฎนี้คือป้องกันไม่ให้นักลงทุนประเมินต้นทุนที่ต้องใช้จ่ายต่ำเกินไป

อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของกฎข้อนี้ก็คือ มันให้ผลลัพธ์ที่คงที่ในขณะที่ตลาดมีความผันผวนอยู่เสมอหรือเกิดเหตุการณ์ผิดปกติขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในพื้นที่ชายฝั่ง ระหว่างการดำเนินการ คุณพบว่ามีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้บ้านทรุดโทรมลงอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่คุณไม่สามารถคาดการณ์ได้ตามกฎ 50% เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

กฎ 50% นี้สามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการตัดสินใจว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่ หากคุณทราบค่าเช่าสุทธิที่คาดว่าจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว คุณสามารถคำนวณ 50% ของจำนวนดังกล่าวเพื่อประเมินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิได้อย่างรวดเร็ว

จากนั้นคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ดอกเบี้ยและภาษีได้ สุดท้าย คุณสามารถเปรียบเทียบผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้กับเป้าหมาย เพื่อดูว่าการลงทุนนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่

แน่นอนว่ายังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายที่ต้องพิจารณานอกเหนือจากกฎ 50% คุณต้องคำนึงว่าภาษี ประกันภัย ค่าซ่อมแซม บำรุงรักษา และค่าสาธารณูปโภคจะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ จากนั้นคุณก็สามารถวางแผนการขึ้นค่าเช่าที่เหมาะสมได้

การสำรวจตลาดเช่าในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่นั้นเป็นสิ่งสำคัญ ตัวอย่างเช่น การพิจารณาแนวโน้มราคาเช่า ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และความน่าดึงดูดใจโดยรวมของพื้นที่นั้นอาจเป็นประโยชน์

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm