บริการ “กู้บ้าน” ท่ามกลางวิกฤตอสังหาฯ ในจีน

(แดน ทรี) - อุตสาหกรรมใต้ดินกำลังเฟื่องฟูจากคลื่นการล้มละลาย ขณะที่กองทุนมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์กำลังถอนเงินทุนจำนวนมหาศาล ความขัดแย้งสองขั้วนี้เผยให้เห็นรอยร้าวที่ลึกขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน

ท่ามกลางภาวะซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่ยาวนานถึงสี่ปี เรื่องราวแปลกประหลาดเรื่องหนึ่งกำลังแพร่กระจายอยู่บนโซเชียลมีเดีย ขณะที่เจ้าของบ้านหลายล้านคนกำลังเผชิญกับภาวะ "มูลค่าบ้านติดลบ" (มูลค่าบ้านลดลงต่ำกว่ายอดหนี้จำนองที่เหลืออยู่) และความเสี่ยงที่จะสูญเสียทรัพย์สินไปทั้งหมด ทางออกที่ไม่คาดคิดได้ปรากฏขึ้น: แม้ว่าบ้านของคุณจะถูกยึดไปแล้ว คุณก็ยังสามารถรักษาสิทธิ์ความเป็นเจ้าของตามกฎหมายได้

ความอยากรู้อยากเห็นกระตุ้นให้ผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์เหลียนเหอจ่าวเปาทำการตรวจสอบ เพียงไม่กี่วันหลังจากแสดงความคิดเห็นในโพสต์หนึ่ง เขาได้รับข้อความมากกว่าสิบข้อความจาก "ผู้เชี่ยวชาญ" ซึ่งทั้งหมดอ้างว่าสามารถช่วย "กู้บ้านหลังนั้น" ได้

นี่คือประตูสู่ธุรกิจลึกลับ บริการที่ไม่เหมือนใครซึ่งถือกำเนิดขึ้นจากความสิ้นหวังของตลาดอย่างแท้จริง

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่ชะงักงัน ธุรกิจช่วยเหลือบ้านที่ไม่เปิดเผยตัวตนกำลังกอบโกยผลกำไรมหาศาล เนื่องจากเจ้าของบ้านที่มีมูลค่าบ้านติดลบพยายามรักษาทรัพย์สินของตนไว้โดยการซื้อคืนหนี้เสียของตนเอง (ภาพ: รอยเตอร์)

กลยุทธ์การช่วยเหลือในบ้านที่ไม่เหมือนใคร

"คุณไม่ได้แค่เสียบ้าน แต่คุณจะล้าหลังคนอื่นไปถึงสิบปี การซื้อบ้านใหม่จะเป็นเพียงความฝันที่ไกลเกินเอื้อม" ผู้เชี่ยวชาญหญิงคนหนึ่งเตือนทางโทรศัพท์ หลังจากใช้เวลาครึ่งชั่วโมงในการวิเคราะห์ผลกระทบร้ายแรงของการหยุดชำระหนี้

หลังจากทำให้ลูกค้ารู้สึกวิตกกังวล เธอก็เริ่มใช้กลยุทธ์แรก: การปรับโครงสร้างหนี้เพื่อลดภาระการชำระรายเดือน ช่วยให้เจ้าของบ้านผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ชั่วคราว “แค่รออีกไม่กี่ปี ราคาบ้านก็จะขึ้นอีกแน่นอน” เธอกล่าวอย่างมั่นใจ

แต่ความลับที่แท้จริงจะถูกเปิดเผยก็ต่อเมื่อลูกค้าแสดงความลังเลใจ กระบวนการนี้ซับซ้อนและเสี่ยงกว่ามาก

นั่นคือการผิดนัดชำระหนี้โดยเจตนา ในกรณีนั้น เจ้าของบ้านจะหยุดชำระเงินงวด ทำให้ธนาคารสามารถยึดทรัพย์สินและนำออกประมูลได้

นั่นคือช่วงเวลาที่ "ญาติ" จะเข้ามามีบทบาท ญาติหรือเพื่อนที่ไว้ใจได้ โดยความช่วยเหลือจาก "บริษัทช่วยเหลือบ้าน" จะเข้าร่วมการประมูลและซื้อบ้านคืน ซึ่งมักจะซื้อได้ในราคาเพียงครึ่งหนึ่งของราคาตลาด ในทางเอกสารกรรมสิทธิ์อาจเปลี่ยนไป แต่ในความเป็นจริง เจ้าของเดิมยังคงมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่

กระบวนการนี้ยังเกี่ยวข้องกับการซื้อหนี้คืนของตนเองด้วย เนื่องจากราคาประมูลต่ำ หนี้ธนาคารจึงยังคงค้างชำระ ธนาคารจะยังคงดำเนินการติดตามทวงถามจำนวนเงินที่เหลือต่อไป อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของบ้านไม่มีทรัพย์สินอื่นให้ยึด ธนาคารจะ "ยุติการบังคับคดี" และขายหนี้เสียให้กับบริษัทจัดการสินทรัพย์ (AMC) ในราคาที่ลดลงอย่างมาก โดยปกติแล้วจะเหลือเพียง 30% ของมูลค่าเดิม ณ จุดนี้ ผ่านบริษัทตัวกลาง ผู้ผิดนัดชำระหนี้สามารถซื้อหนี้คืนของตนเองได้ในราคาที่ถูกกว่าปกติ

ผลลัพธ์ที่ได้คือวงจรเลวร้ายที่ถูกทำลายอย่างสมบูรณ์แบบ เจ้าของบ้านไม่เพียงแต่รักษาบ้านไว้ได้เท่านั้น แต่ยังสามารถลดภาระหนี้สินลงได้เป็นจำนวนมากอีกด้วย แน่นอนว่า "ปาฏิหาริย์" นี้ไม่ได้มาโดยไม่มีค่าใช้จ่าย

บริการ "ช่วยเหลือบ้าน" - หากำไรจากความทุกข์ยากของผู้ล้มละลาย

การเกิดขึ้นของ "บริษัทช่วยเหลือบ้านที่เสียหาย" เป็นหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดของกฎอุปสงค์และอุปทาน แม้ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด เมื่อผู้คนนับล้านเผชิญกับปัญหาเดียวกัน อุตสาหกรรมบริการใหม่ก็จะเกิดขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหานั้น

รูปแบบธุรกิจของพวกเขานั้นอาศัยการแสวงหาประโยชน์จากช่องโหว่ทางกฎหมายและการขาดข้อมูลของลูกค้า ค่าธรรมเนียมบริการไม่ถูกเลย โดยมีตั้งแต่ 5% ของวงเงินกู้เริ่มต้น หรือตั้งแต่ 8% ถึง 20% ของยอดคงเหลือ สำหรับสินเชื่อบ้านที่มีมูลค่าหลายล้านหยวน นี่เป็นจำนวนเงินที่มหาศาล

“เราไม่ได้เอาเงินของคุณไป เราเอาแค่เงินต้นที่คุณเป็นหนี้ธนาคารเท่านั้น” ผู้เชี่ยวชาญหญิงคนหนึ่งอธิบาย แม้ว่าเหตุผลนี้จะฟังดูผิดพลาดไปบ้าง แต่ก็โดนใจคนที่กำลังตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก เพราะการจ่ายค่าธรรมเนียมก้อนใหญ่เพื่อรักษาสินทรัพย์และลดหนี้สินนั้นดีกว่าการสูญเสียทุกอย่างไป

ตลาดนี้กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว บนแพลตฟอร์ม RedNote หัวข้อ "การผิดนัดชำระหนี้จำนอง" มียอดเข้าชมเกือบ 60 ล้านครั้ง บริษัทต่างๆ อ้างว่าพวกเขามีประสบการณ์ในการจัดการหนี้เสียสำหรับสินทรัพย์ทุกประเภท ตั้งแต่คอนโดมิเนียมและสำนักงาน ไปจนถึงโรงแรมและโรงงาน และปัจจุบันดำเนินงานทั่วประเทศแล้ว

สถิติก็ยืนยันเรื่องนี้บางส่วนเช่นกัน ข้อมูลของ Guoxida แสดงให้เห็นว่าในปี 2024 เพียงปีเดียว มีทรัพย์สิน 658,000 รายการถูกนำออกประมูลโดยศาล ซึ่งเพิ่มขึ้น 51.69% จากปีก่อนหน้า สถาบันวิจัยอื่นๆ รายงานตัวเลขที่สูงกว่านี้ถึง 1.6 ล้านรายการ

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์เตือนว่า บริการช่วยเหลือบ้านที่เสียหายเป็นเพียงการบรรเทาปัญหาชั่วคราวและไม่สามารถแก้ไขต้นเหตุของปัญหาได้ เจ้าของบ้านที่เข้าร่วมกระบวนการนี้กำลังทำให้ตัวเองตกอยู่ในสถานการณ์ที่ลำบากทางกฎหมาย เสี่ยงต่อการเข้าไปพัวพันกับการฟ้องร้องที่ซับซ้อนและวิกฤตสินเชื่อที่ร้ายแรงกว่าในอนาคต

ในระดับมหภาค วิธีการ "จัดการ" และโยกย้ายหนี้เสียไปมานั้น เทียบเท่ากับการวางระเบิดเวลาอีกลูกหนึ่งในระบบการเงินที่เปราะบางอยู่แล้วของจีน

นักลงทุนต่างชาติกำลังแห่ขายสินทรัพย์มูลค่า 140 พันล้านดอลลาร์อีกครั้ง โดยขาดทุนเป็นประวัติการณ์ ภาพที่เห็นคือที่ดินเปล่าเกือบสองแปลงในโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองฉีตง ประเทศจีน ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของบริษัท Oktree Capital Management (ภาพ: บลูมเบิร์ก)

การอพยพครั้งใหญ่: อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่า 140 พันล้านดอลลาร์ "หายไป"

ตรงกันข้ามกับความพยายามของประชาชนในการรักษาทรัพย์สินของตน นักลงทุนต่างชาติกลับกำลังอพยพออกอย่างมหาศาลและสร้างความเสียหายอย่างหนัก เงินเกือบ 140 พันล้านดอลลาร์ที่พวกเขาลงทุนในอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโกดังสินค้าในประเทศจีนตลอด 15 ปีที่ผ่านมา กำลังกลายเป็นภาระหนักอึ้งในขณะนี้

บริษัทชั้นนำระดับโลกในแวดวงการเงิน เช่น BlackRock, Carlyle Group, HSBC และ Standard Chartered ต่างกำลังมองหาวิธีการถอนตัวออกจากธุรกิจ รวมถึงการขายสินทรัพย์ในราคาที่ขาดทุนอย่างมาก

จากข้อมูลของ Bloomberg Intelligence มูลค่ารวมของการขายสินทรัพย์ที่ประสบปัญหาในจีนพุ่งสูงถึง 16 พันล้านดอลลาร์สหรัฐระหว่างปี 2023 ถึง 2024 คิดเป็น 22% ของธุรกรรมทั้งหมดในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นอัตราที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน บรรดาผู้บริหารธนาคารและนักลงทุนประเมินว่ามูลค่าของอาคารสำนักงานเกรดเอในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ลดลงอย่างน้อย 40% เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปี 2019

เรื่องราวการ "ละทิ้งกิจการ" แบบคลาสสิกกลายเป็นเรื่องที่แพร่หลายในแวดวงการเงิน

ความสูญเสียครั้งใหญ่ของ BlackRock: ในช่วงปลายปี 2024 หลังจากไม่สามารถขายอาคารสำนักงานสองแห่งในโครงการ Waterfront Place (เซี่ยงไฮ้) ได้ กองทุนของ BlackRock จึงตัดสินใจละทิ้งสินทรัพย์เหล่านั้น ทำให้ธนาคาร Standard Chartered ต้องรับภาระหนี้สินจำนวน 780 ล้านหยวนแทน การกระทำนี้ส่งผลให้เงินลงทุนในหุ้นจำนวน 420 ล้านหยวนของธนาคารสูญหายไปโดยสิ้นเชิง

ดีลขาดทุน 50% ของคาร์ไลล์: ในเซี่ยงไฮ้เช่นกัน กองทุนของกลุ่มคาร์ไลล์ขายอาคารเดอะเครสต์ในราคา 826 ล้านหยวน ซึ่งคิดเป็นเพียง 57% ของราคาที่พวกเขาซื้อมาเกือบสิบปี น้อยกว่าเงินกู้จำนอง 1 พันล้านหยวนเสียอีก

"เวนิสแห่งตะวันออก" ของโอ๊คทรี: แม้แต่กองทุน "นักล่า" ที่เชี่ยวชาญในการล่าสินทรัพย์หายากอย่างโอ๊คทรี แคปิตอล ก็ยังประสบปัญหาในการจัดการกับโครงการรีสอร์ทขนาดใหญ่เอเวอร์แกรนด์ เวนิส ซึ่งพวกเขาเข้ายึดมาจากเอเวอร์แกรนด์ ราคาบ้านในโครงการนั้นลดลงมากกว่าครึ่งจากจุดสูงสุด

แม้แต่ภาคโลจิสติกส์ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกมองว่าเป็นจุดสว่างเนื่องจากความเฟื่องฟูของอีคอมเมิร์ซ ก็ยังไม่พ้นจากภาวะอุปทานล้นตลาด มีรายงานว่าแบล็กสโตน หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่สุด ถูกบังคับให้ยอมรับการลดอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 25% เพื่อรักษาลูกค้าไว้

ทางออกไม่ใช่แค่การ "รักษาบ้านไว้" หรือ "ขายทรัพย์สินทิ้ง" เท่านั้น

สถานการณ์ยิ่งเลวร้ายลงเมื่อพิจารณาข้อมูลเศรษฐกิจมหภาค รายงานล่าสุดจากสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านใหม่ในเดือนกันยายนลดลง 0.4% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงรายเดือนที่เร็วที่สุดในรอบ 11 เดือน

การลดลงนี้เกิดขึ้นเป็นวงกว้าง ตั้งแต่เมืองชั้นนำอย่างปักกิ่งและเซินเจิ้น ไปจนถึงพื้นที่เมืองรองลงมา โกลด์แมน แซคส์ระบุว่า เมืองขนาดเล็กกำลังเผชิญกับความยากลำบากที่ทวีความรุนแรงขึ้นเนื่องจาก "พื้นฐานการเติบโตที่อ่อนแอและอุปทานล้นตลาดอย่างรุนแรง"

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ สถานการณ์ยิ่งแย่ลงไปอีก อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานทั่วประเทศจีนในปี 2024 สูงเกือบ 25% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์ เจ้าของอาคารต่างตกอยู่ใน "สงครามราคา" ที่ดุเดือด ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 6.9% ซึ่งเป็นการลดลงรายปีที่รุนแรงที่สุดเท่าที่เคยบันทึกไว้ CBRE คาดการณ์ว่าตลาดเซี่ยงไฮ้จะไม่สามารถรองรับอุปทานใหม่ทั้งหมดได้ก่อนปี 2028

คำเตือนเรื่อง "ทศวรรษที่สูญเปล่า" สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของจีนเริ่มชัดเจนขึ้นกว่าที่เคย (ภาพ: Getty)

เรื่องราวที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงระหว่างประชาชนชาวจีนที่พยายามอย่างสุดกำลังที่จะรักษาบ้านของตนไว้ กับสถาบันการเงินระหว่างประเทศที่ขายสินทรัพย์ในจีน ล้วนเป็นอาการของปัญหาเดียวกัน นั่นคือ ความเชื่อมั่นที่พังทลาย และความไม่สมดุลอย่างรุนแรงระหว่างอุปสงค์และอุปทาน

ไม่ว่าโครงการ "ช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย" จะฉลาดหรือแปลกใหม่เพียงใด มันก็เป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาชั่วคราว เป็นวิธีปกปิดบาดแผลที่กำลังลุกลามแทนที่จะรักษาให้หาย มันไม่ได้แก้ไขปัญหาที่ต้นเหตุ: ราคาที่อยู่อาศัยลดลงต่ำเกินไป และรายได้ของผู้คนไม่มั่นคงอีกต่อไป

ในขณะเดียวกัน การที่นักลงทุนต่างชาติถอนตัวออกไปนั้น เป็นการส่งสัญญาณอย่างชัดเจนว่าพวกเขาไม่เชื่อมั่นในโอกาสการฟื้นตัวของตลาด พวกเขาไม่เชื่อมั่นในเรื่องราวการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์จีนอีกต่อไปแล้ว

นิโคลัส วิลสัน ผู้เชี่ยวชาญจากอ็อกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิคส์ ได้ออกบทวิเคราะห์เตือนว่า “ภายในปี 2030 มูลค่าที่แท้จริงของอาคารอาจต่ำกว่าปี 2020 เสียอีก” เขาชี้ว่า แนวโน้ม “ทศวรรษที่สูญเปล่า” ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในจีนกำลังค่อยๆ กลายเป็นความจริง

เห็นได้ชัดว่าทางออกของวิกฤตนี้ไม่สามารถอยู่ที่กลอุบายทางการเงินหรือการเทขายอย่างตื่นตระหนกได้ มันต้องการทางออกที่ครอบคลุมมากกว่านั้น ซึ่งมาจากการฟื้นฟู เศรษฐกิจ การสร้างเสถียรภาพด้านการจ้างงาน และที่สำคัญที่สุดคือการสร้างความเชื่อมั่นขึ้นมาใหม่ทั้งในหมู่ประชาชนและนักลงทุน

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm