บริการ “กู้บ้าน” ท่ามกลางวิกฤตอสังหาฯ ในจีน

(แดน ทรี) - อุตสาหกรรมใต้ดินกำลังเฟื่องฟูจากคลื่นการล้มละลาย ขณะที่กองทุนมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์กำลังถอนเงินทุนจำนวนมหาศาล ความขัดแย้งสองขั้วนี้เผยให้เห็นรอยร้าวที่ลึกขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน

ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ซบเซามานานสี่ปี มีเรื่องราวแปลกๆ เกิดขึ้นบนโซเชียลมีเดีย ขณะที่เจ้าของบ้านหลายล้านคนกำลังเผชิญกับความเสี่ยง “มูลค่าบ้านติดลบ” (มูลค่าบ้านของพวกเขาน้อยกว่าจำนวนเงินที่ติดหนี้ธนาคาร) และความเสี่ยงที่จะสูญเสียทรัพย์สิน ทางออกที่น่าประหลาดใจจึงปรากฏขึ้น นั่นคือ แม้ว่าธนาคารจะยึดบ้านของคุณ คุณก็ยังคงสามารถยึดบ้านไว้ได้ตามกฎหมาย

ความอยากรู้อยากเห็นกระตุ้นให้ผู้สื่อข่าวจากเหลียนเหอ จ้าวเป่า เข้ามาตรวจสอบ เพียงไม่กี่วันหลังจากแสดงความคิดเห็นใต้โพสต์ เขาก็ได้รับข้อความมากกว่าสิบข้อความจาก "ผู้เชี่ยวชาญ" ซึ่งทุกคนมุ่งมั่นที่จะช่วย "รักษาบ้านหลังนี้ไว้"

นี่คือหน้าต่างสู่เงาของอุตสาหกรรม บริการเฉพาะที่เกิดขึ้นจากความสิ้นหวังของตลาด

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังหยุดชะงัก ธุรกิจช่วยเหลือบ้านที่ไม่เปิดเผยชื่อกำลังโกยเงินจากเจ้าของบ้านที่มี "มูลค่าทรัพย์สินติดลบ" ที่พยายามรักษาทรัพย์สินของตนไว้โดยการซื้อหนี้เสียคืนด้วยตัวเอง (ภาพ: รอยเตอร์)

เคล็ดลับการกู้ภัยบ้านที่ไม่เหมือนใคร

“คุณไม่เพียงแต่จะสูญเสียบ้านไปเท่านั้น แต่ยังต้องเสียเวลาไปอีกหลายสิบปีเมื่อเทียบกับคนอื่นๆ การซื้อบ้านใหม่จะเป็นเรื่องยากมาก” ผู้เชี่ยวชาญหญิงคนหนึ่งเตือนทางโทรศัพท์ หลังจากใช้เวลาครึ่งชั่วโมงวิเคราะห์ผลกระทบร้ายแรงจากการไม่ชำระหนี้

หลังจากทำให้ลูกค้าเกิดความตื่นตระหนก เธอจึงเริ่มใช้กลเม็ดแรก นั่นคือการปรับโครงสร้างหนี้เพื่อลดภาระผ่อนชำระรายเดือน ช่วยให้เจ้าของบ้านผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้ชั่วคราว “ถ้าอดทนอีกสักสองสามปี ราคาบ้านก็จะสูงขึ้นอีกแน่นอน” เธอกล่าวอย่างมั่นใจ

แต่ความลับที่แท้จริงจะถูกเปิดเผยเมื่อลูกค้าลังเล กระบวนการนี้ซับซ้อนและท้าทายกว่ามาก

นั่นคือภาวะล้มละลายที่กำลังดำเนินอยู่ เมื่อถึงเวลานั้น เจ้าของบ้านจะหยุดผ่อนชำระ ปล่อยให้ธนาคารยึดทรัพย์สินและนำทรัพย์สินนั้นไปประมูลขายทอดตลาด

นั่นคือที่มาของคำว่า "ญาติ" ญาติหรือเพื่อนที่ไว้ใจได้ จะประมูลซื้อบ้านคืนโดยอาศัยความช่วยเหลือจาก "บริษัทกู้บ้าน" ซึ่งมักจะลดราคาลงเหลือครึ่งหนึ่งของราคาตลาด ในทางทฤษฎีแล้ว กรรมสิทธิ์บ้านได้เปลี่ยนแปลงไป แต่ในความเป็นจริง เจ้าของเดิมยังคงมีสิทธิ์ใช้บ้านอย่างเต็มที่

นอกจากนี้ยังเป็นการซื้อคืนหนี้ของตนเองอีกด้วย เนื่องจากราคาประมูลต่ำ หนี้ธนาคารจึงยังไม่ได้รับการชำระ ธนาคารจะยังคงดำเนินการตามหนี้ส่วนที่เหลือต่อไป อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของบ้านไม่มีทรัพย์สินอื่นที่จะยึด ธนาคารจะ "ยุติการบังคับคดี" และขายหนี้เสียให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ในราคาลดพิเศษ ซึ่งมักจะเพียง 30% ของมูลค่าเดิม ณ จุดนี้ ผู้ผิดนัดชำระหนี้สามารถซื้อคืนหนี้ของตนเองได้ในราคาถูกผ่านบริษัทตัวกลาง

ผลลัพธ์คือวงจรอุบาทว์ที่ปิดตายอย่างสมบูรณ์แบบ เจ้าของบ้านไม่เพียงแต่มีหลังคาคลุมหัว แต่ยังปลดหนี้ส่วนใหญ่ได้ด้วย แน่นอนว่า “ปาฏิหาริย์” นี้ไม่ได้มาฟรีๆ

บริการ "กู้บ้าน" โกยเงินจากความเจ็บปวดจากการล้มละลาย

การเติบโตของ “บริษัทช่วยเหลือผู้ประสบภัยในบ้าน” เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน แม้ในยามที่เลวร้ายที่สุด เมื่อผู้คนหลายล้านคนต้องเผชิญกับปัญหาเดียวกัน อุตสาหกรรมบริการรูปแบบใหม่จึงถือกำเนิดขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว

รูปแบบธุรกิจของพวกเขาอาศัยช่องโหว่ทางกฎหมายและการขาดข้อมูลจากลูกค้า ค่าบริการมีไม่มากนัก อยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าสินเชื่อเริ่มต้น หรือ 8% ถึง 20% ของยอดสินเชื่อคงเหลือ ด้วยมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลายล้านหยวน ตัวเลขนี้จึงสูงมาก

"เราไม่รับเงินของคุณ เรารับเฉพาะเงินทุนที่คุณต้องจ่ายให้ธนาคาร" ผู้เชี่ยวชาญหญิงคนหนึ่งอธิบาย ข้อโต้แย้งนี้แม้จะค่อนข้างจะคลาดเคลื่อน แต่ก็กระทบกระเทือนจิตใจของผู้ที่ตกอยู่ในสถานการณ์คับขัน นั่นคือ การจ่ายค่าธรรมเนียมจำนวนมากเพื่อรักษาทรัพย์สินและลดหนี้ไว้ ดีกว่าต้องสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง

ตลาดกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว บนแพลตฟอร์ม RedNote หัวข้อ "การผิดนัดชำระหนี้จำนอง" มียอดผู้เข้าชมเกือบ 60 ล้านครั้ง บริษัทต่างๆ ต่างอวดอ้างว่ามีประสบการณ์ในการจัดการหนี้เสียสำหรับสินทรัพย์ทุกประเภท ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์และสำนักงาน ไปจนถึงโรงแรมและโรงงาน และปัจจุบันดำเนินธุรกิจทั่วประเทศ

สถิติก็ยืนยันเรื่องนี้ในระดับหนึ่งเช่นกัน ข้อมูลจาก Guoxinda ระบุว่าในปี 2567 เพียงปีเดียว มีอสังหาริมทรัพย์ 658,000 แห่งถูกประมูลขายทอดตลาด ซึ่งเพิ่มขึ้น 51.69% จากปีก่อนหน้า สถาบันวิจัยอื่นๆ ระบุตัวเลขนี้สูงกว่านั้นอีก โดยสูงถึง 1.6 ล้านยูนิต

แต่นักวิเคราะห์เตือนว่าบริการช่วยเหลือบ้านเป็นเพียงยาแก้ปวดชั่วคราว ไม่ใช่วิธีแก้ไขปัญหาที่แท้จริง เจ้าของบ้านที่เข้าร่วมกระบวนการนี้กำลังเผชิญปัญหาทางกฎหมาย เสี่ยงต่อการฟ้องร้องที่ซับซ้อนและวิกฤตสินเชื่อที่ร้ายแรงยิ่งขึ้นในอนาคต

ในระดับมหภาค หนี้เสียที่ "ปรุงแต่ง" และโอนมาเช่นนี้เปรียบเสมือนการวางระเบิดเวลาอีกลูกหนึ่งในระบบการเงินของจีนที่เปราะบางอยู่แล้ว

นักลงทุนต่างชาติแห่ขายสินทรัพย์มูลค่า 140,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ อีกครั้ง ท่ามกลางภาวะขาดทุนเป็นประวัติการณ์ ภาพนี้คือแปลงที่อยู่อาศัยสองแปลงที่เกือบว่างเปล่าในโครงการหนึ่งในเมืองฉีตง ประเทศจีน ซึ่งควบคุมโดย Oktree Capital Management (ภาพ: Bloomberg)

การอพยพที่โหดร้าย: อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่า 140,000 ล้านดอลลาร์ "ระเหยไป"

ตรงกันข้ามกับความพยายามรักษาความมั่งคั่งของประชาชน นักลงทุนต่างชาติกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ย่ำแย่และหนักหน่วง เงินเกือบ 140,000 ล้านดอลลาร์ที่พวกเขาเดิมพันไว้กับอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และคลังสินค้าในจีนตลอด 15 ปีที่ผ่านมา กลายเป็นภาระอันหนักอึ้งในปัจจุบัน

ชื่อดังบนแผนที่การเงินโลก เช่น BlackRock, Carlyle Group, HSBC และ Standard Chartered ต่างก็กำลังมองหาวิธีถอนตัว รวมไปถึงการขายสินทรัพย์ที่ขาดทุนอย่างหนัก

บลูมเบิร์ก อินเทลลิเจนซ์ คาดการณ์ว่ายอดขายที่ติดลบในจีนจะมีมูลค่ารวม 1.6 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ ระหว่างปี 2566 ถึง 2567 ซึ่งถือเป็นสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 22% ของยอดขายรวมในปีที่แล้ว นักวิเคราะห์และนักลงทุนคาดการณ์ว่ามูลค่าทุนของอาคารสำนักงานเกรดเอในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ได้ลดลงอย่างน้อย 40% จากจุดสูงสุดในปี 2562

ข้อตกลงแบบ "หนีรอด" แบบคลาสสิกได้กลายมาเป็นเรื่องราวที่ส่งต่อกันในโลกการเงิน

"การล้มล้าง" ของ BlackRock: ในช่วงปลายปี 2567 หลังจากไม่สามารถขายอาคารสำนักงานสองแห่งที่อาคารวอเตอร์ฟรอนท์เพลส (เซี่ยงไฮ้) ได้ กองทุนของ BlackRock จึงตัดสินใจทิ้งสินทรัพย์ทั้งหมด ปล่อยให้ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ดเป็นผู้รับผิดชอบสินเชื่อ 780 ล้านหยวน การดำเนินการครั้งนี้ทำให้เงินลงทุนในหุ้นมูลค่า 420 ล้านหยวนของพวกเขาสูญเปล่าไปอย่างสิ้นเชิง

Carlyle ขาดทุน 50%: ในเซี่ยงไฮ้ กองทุนของ Carlyle Group ก็ขายอาคาร The Crest ไปในราคา 826 ล้านหยวน เพียง 57% ของราคาที่ซื้อมาเมื่อเกือบ 10 ปีก่อน น้อยกว่าเงินจำนองที่ 1 พันล้านหยวนเสียอีก

"เวนิสตะวันออก" ของโอ๊คทรี: แม้แต่กองทุนแร้งที่ล่าหาสินทรัพย์ด้อยคุณภาพอย่างโอ๊คทรี แคปิตอล ก็ยังต้องดิ้นรนกับโครงการรีสอร์ทเอเวอร์แกรนด์ เวนิส ที่ยึดมาจากเอเวอร์แกรนด์ ราคาบ้านที่นั่นลดลงมากกว่าครึ่งหนึ่งจากจุดสูงสุด

แม้แต่ภาคโลจิสติกส์ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกมองว่าเป็นจุดสว่างจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของอีคอมเมิร์ซ ก็ไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะอุปทานล้นตลาดได้ มีรายงานว่า Blackstone หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่สุด ต้องยอมรับการลดค่าเช่าเฉลี่ยลง 25% เพื่อรักษาลูกค้าไว้

วิธีแก้ปัญหาไม่ใช่แค่ “รักษาบ้าน” หรือ “ขายทิ้ง”

ภาพยิ่งดูหม่นหมองยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาจากข้อมูลมหภาค รายงานล่าสุดจากสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม ระบุว่าราคาบ้านใหม่ลดลง 0.4% ในเดือนกันยายนจากเดือนก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นการลดลงรายเดือนที่เร็วที่สุดในรอบ 11 เดือน

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวนี้แผ่ขยายไปอย่างกว้างขวาง ตั้งแต่เมืองระดับบนอย่างปักกิ่งและเซินเจิ้น ไปจนถึงเมืองระดับล่าง โกลด์แมน แซคส์ ระบุว่า เมืองขนาดเล็กกำลังเผชิญกับปัญหาที่ทวีความรุนแรงขึ้น เนื่องจาก “ปัจจัยพื้นฐานการเติบโตที่อ่อนแอและอุปทานส่วนเกินที่รุนแรง”

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สถานการณ์ยิ่งเลวร้ายลงไปอีก อัตราว่างของสำนักงานทั่วประเทศจีนในปี 2567 พุ่งสูงถึงเกือบ 25% ซึ่งสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ เจ้าของอาคารต่างตกอยู่ใน “สงครามลดราคา” ที่ดุเดือด ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 6.9% ซึ่งเป็นการลดลงต่อปีที่รุนแรงที่สุดเท่าที่เคยมีมา CBRE คาดการณ์ว่าตลาดเซี่ยงไฮ้จะไม่สามารถรองรับอุปทานใหม่ทั้งหมดได้ก่อนปี 2571

คำเตือนเกี่ยวกับ "ทศวรรษที่สูญหาย" สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของจีนนั้นชัดเจนมากขึ้นกว่าที่เคย (ภาพ: Getty)

เรื่องราวของคนในประเทศที่พยายามรักษาบ้านของตนเอาไว้และสถาบันการเงินระหว่างประเทศที่ขายสินทรัพย์ในจีน แม้จะตรงกันข้าม แต่ทั้งสองอย่างก็เป็นอาการของโรคเดียวกัน นั่นคือความเชื่อมั่นที่ตกต่ำและความไม่สมดุลอย่างรุนแรงระหว่างอุปทานและอุปสงค์

ไม่ว่าโครงการ “กู้บ้าน” จะฉลาดและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวเพียงใด แต่มันก็เป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาชั่วคราว เป็นเพียงวิธีปกปิดบาดแผลที่ฝังแน่นแทนที่จะเยียวยา มันไม่ได้แก้ปัญหาที่ต้นตอ นั่นคือราคาบ้านตกต่ำเกินไป และรายได้ของประชาชนก็ไม่มั่นคงอีกต่อไป

ในขณะเดียวกัน การถอนตัวของนักลงทุนต่างชาติเป็นสัญญาณชัดเจนว่าไม่ไว้วางใจแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาด พวกเขาไม่เชื่อในการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์จีนอีกต่อไป

Nicholas Wilson จาก Oxford Economics เตือนว่า “ภายในปี 2030 มูลค่าตามชื่อของอาคารอาจลดลงกว่าปี 2020” และเสริมว่าแนวโน้มของ “ทศวรรษที่สูญหาย” ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของจีนกำลังกลายเป็นความจริง

เห็นได้ชัดว่าทางออกของวิกฤตนี้ไม่สามารถอยู่ได้ด้วยกลวิธีทางการเงินหรือการขายแบบตื่นตระหนก จำเป็นต้องมีทางออกที่ครอบคลุมมากขึ้น โดยมีรากฐานมาจากการฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจ ความมั่นคงของการจ้างงาน และที่สำคัญที่สุดคือการสร้างความเชื่อมั่นใหม่ให้กับทั้งประชาชนและนักลงทุน

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm