เมืองดาวเทียมนครโฮจิมินห์: แนวโน้มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569

VTV.vn - เมืองดาวเทียมเป็นแนวโน้มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หลังจากการควบรวมกิจการนครโฮจิมินห์เป็นมหานครใหญ่ในภาคใต้

ปี 2026 เป็นปีที่โครงการสำคัญหลายโครงการจะแล้วเสร็จ ได้แก่ ถนนวงแหวนรอบที่ 3 และ 4, ทางด่วนเบ็นลุก-ลองแทง และการขยายทางด่วนนคร โฮจิมินห์

แรงผลักดันใหม่จากการควบรวมกิจการ

เวียดนามกำลังเผชิญกับโอกาสทองในการก้าวขึ้นสู่ห่วงโซ่อุปทานระดับโลก เนื่องจากกระแสการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามความผันผวน ทางเศรษฐกิจ โลก ในบริบทนี้ นครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ยังคงยืนยันบทบาทนำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการรวมหน่วยงานบริหาร การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างภูมิภาคเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ ๆ โดยเมืองบริวารถูกมองว่าเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการลดแรงกดดันต่อศูนย์กลางเมือง ขณะเดียวกันก็สร้างแรงผลักดันให้เกิดความก้าวหน้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ด้วยราคาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในใจกลางเมือง เงินทุนและผู้ซื้อจึงเริ่มเคลื่อนย้ายไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น บิ่ญเดืองเก่า ดงไน และ ลองอัน เก่า

ในการประชุมด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเมื่อเร็วๆ นี้ CBRE เวียดนามระบุว่า นครโฮจิมินห์จะมีที่อยู่อาศัยวางขายเกือบ 12,000 ยูนิตในปี 2025 ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 7,600 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ 4,400 ยูนิต คาดว่าเฉพาะส่วนของอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับปี 2024 แต่ 90% ของการเพิ่มขึ้นนี้จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา ความไม่สมดุลของอุปทานนี้ส่งผลให้ราคาในตลาดหลักเพิ่มขึ้น 18% ในไตรมาสที่สี่ แตะระดับประมาณ 90 ล้านดงต่อตารางเมตร โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 21% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าการเพิ่มขึ้น 23-25% ในปีก่อนๆ แต่ยังคงรักษาระดับแนวโน้มขาขึ้นที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2014

ท่ามกลางราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในใจกลางเมือง เงินทุนและผู้ซื้อกำลังเคลื่อนย้ายไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น อดีตจังหวัดบิ่ญเดือง ดงไน และลองอัน ซึ่งราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 46, 40 และ 42 ล้านดงต่อตารางเมตร ตามลำดับ ที่น่าสังเกตคือ อดีตจังหวัดลองอันมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 45% ในไตรมาสที่สี่ แสดงให้เห็นถึงตลาดชานเมืองที่เฟื่องฟู นางสาวดวง ถุย ดุง ซีอีโอของ CBRE เวียดนาม กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงนี้เป็นแนวโน้มของตลาดที่ขับเคลื่อนโดยโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้นและที่ดินในใจกลางเมืองที่มีจำกัดมากขึ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญเตือนถึงความเสี่ยงของ "ฟองสบู่" หากราคายังคงสูงเกินไป นายโว ฮุยน์ ตวน เกียต จาก CBRE ประเมินว่าเวียดนามแตกต่างจากจีนตรงที่อุปทานของที่อยู่อาศัยไม่ทันกับอัตราการขยายตัวของเมือง ทำให้ความต้องการเกินกว่าอุปทาน อย่างไรก็ตาม เขายังตั้งข้อสังเกตว่าความเสี่ยงจะเพิ่มขึ้นหากมีการเข้มงวดสินเชื่ออย่างกะทันหันเช่นเดียวกับในช่วงปี 2550-2554 แม้ว่าจะยังไม่ถึงขั้นเลวร้าย แต่ตลาดระดับไฮเอนด์ยังคงเผชิญกับความเสี่ยงของการอิ่มตัวในบางพื้นที่เมื่อมูลค่าถูกผลักดันไปสู่ระดับที่ไม่สมจริง

จากมุมมองของนักลงทุน ฟาม จุง กวน ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ของบริษัท นัมลอง อินเวสต์เมนต์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า การลดราคาบ้านนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยเมื่อต้นทุนการผลิตเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ราคาทรายสำหรับปรับระดับที่ดินเพิ่มขึ้นจากกว่า 100,000 ดง/ลูกบาศก์เมตร เป็น 400,000-500,000 ดง/ลูกบาศก์เมตร ในขณะที่ค่าชดเชยสำหรับการเวนคืนที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น แทนที่จะลดราคา ธุรกิจจำนวนมากจึงหันมาปรับปรุงคุณภาพผลิตภัณฑ์ผ่านมาตรฐาน ESG, LEED หรือ LOTUS เพื่อดึงดูดลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและยั่งยืนมากขึ้นหลังจากการระบาดใหญ่

ดร. ดินห์ เถะ เหียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ยืนยันว่าแนวโน้มระยะกลางของตลาดยังคงเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน ปี 2026 เป็นปีที่โครงการสำคัญหลายโครงการจะแล้วเสร็จ ได้แก่ ถนนวงแหวนรอบที่ 3 และ 4 ทางด่วนเบ็นลุก-ลองแทง การขยายทางด่วนโฮจิมินห์ซิตี้-จุงลวง-มีถวนเป็น 8 เลน และทางหลวงแห่งชาติเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาคต่างๆ เส้นทางคมนาคมใหม่เหล่านี้กำลังเปลี่ยนแปลงตำแหน่งของพื้นที่ทางตะวันตก ตะวันออก และใต้ของโฮจิมินห์ซิตี้ ขณะเดียวกันก็วางรากฐานสำหรับกลยุทธ์การพัฒนาแบบหลายศูนย์กลางสำหรับทั้งภูมิภาค

เมืองบริวาร: แนวโน้มการลงทุนใหม่

หนึ่งในปรากฏการณ์ที่โดดเด่นที่สุดของการปรับโครงสร้างพื้นที่เมืองคือการเกิดขึ้นของเมืองรอบนอก จากข้อมูลของ CBRE พื้นที่ทางตะวันตกของนครโฮจิมินห์เป็นผู้นำด้านการจัดหาทาวน์เฮาส์ วิลล่า และบ้านเดี่ยว โดยมีการเปิดตัวเกือบ 4,400 ยูนิตในปี 2025 ซึ่งสูงกว่าอุปทานใหม่ในใจกลางเมืองถึง 33 เท่า ประมาณ 80% ของอุปทานที่อยู่อาศัยชั้นเดียวในภาคใต้กระจุกตัวอยู่ในเมืองรอบนอกทางตะวันตก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอดีตอำเภอลองอัน (เตย์นิญ) ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ดึงดูดเงินทุนลงทุนอย่างมากเนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานและที่ดินสำรองจำนวนมาก

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ แสดงความคิดเห็นว่า ราคาบ้านในเขตตะวันตกนั้น "อยู่ในระดับที่ยอมรับได้" เมื่อเทียบกับเขตตะวันออกและเขตใต้ แต่มีศักยภาพในการเติบโตที่เหนือกว่า เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานเชิงกลยุทธ์ที่กำลังพัฒนาและสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดี ความแตกต่างของราคาที่ชัดเจนระหว่างใจกลางเมืองและชานเมืองสร้างโอกาสการลงทุนที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคาดการณ์ว่าราคาในตลาดหลักจะเพิ่มขึ้น 9-11% ต่อปีสำหรับอพาร์ตเมนต์ และ 6-12% สำหรับทาวน์เฮาส์และวิลล่าในช่วงสามปีข้างหน้า

จังหวัดเตย์นิญกำลังกลายเป็น "จุดสว่าง" ที่ดึงดูดนักลงทุน ท่ามกลางความต้องการขยายพื้นที่เมืองที่เพิ่มสูงขึ้น

หลังจากรวมจังหวัดแล้ว จังหวัดเตย์นิญกำลังพัฒนาเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม บริการ และเมืองแห่งใหม่ของภูมิภาค จังหวัดนี้เชื่อมต่อโดยตรงกับนครโฮจิมินห์ผ่านทางด่วนและถนนวงแหวน และยังเชื่อมโยงไปยังภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้และสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงผ่านทางระเบียงเศรษฐกิจ ด้วยกลไกที่เปิดกว้างและการสนับสนุนจากภาครัฐ เตย์นิญกำลังกลายเป็น "จุดเด่น" ที่ดึงดูดนักลงทุนท่ามกลางความต้องการขยายตัวของเมืองที่เพิ่มขึ้น

ในระดับมหภาค ดร. หวินห์ ทันห์ เดียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ วิเคราะห์ว่า หลังจากการปรับโครงสร้างการบริหาร พื้นที่ใจกลางเมืองเก่าของนครโฮจิมินห์จะพัฒนาอย่างแข็งแกร่งในรูปแบบอุตสาหกรรม-เมือง-พาณิชย์-บริการ ในขณะที่การผลิตขนาดใหญ่จะค่อยๆ ย้ายไปยังจังหวัดบิ่ญเดืองเก่า ส่วนจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่าเก่าจะกลายเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์และท่าเรือ โดยอาศัยข้อได้เปรียบของท่าเรือไจเมป-ถิไว การแบ่งบทบาทที่ชัดเจนนี้สร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจและเมืองที่ต่อเนื่อง โดยที่เมืองบริวารกลายเป็น "จุดเชื่อมต่อ" ที่เชื่อมโยงและกระจายการพัฒนา

ที่สำคัญคือ เขตกันจอ่ ซึ่งเป็นพื้นที่ถมทะเลและถือเป็น "ปอดสีเขียว" และเป็นประตูการค้าทางทะเลที่สำคัญ มีศักยภาพที่จะเป็นศูนย์กลางในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ด้วยการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานอย่างครบวงจร นครโฮจิมินห์จะไม่เพียงแต่ขยายศักยภาพในการพัฒนาเท่านั้น แต่ยังยกระดับตำแหน่งในห่วงโซ่อุปทานระดับโลก สอดคล้องกับแนวโน้มของบริษัทข้ามชาติที่กำลังมองหาศูนย์การผลิตและโลจิสติกส์แห่งใหม่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

การพัฒนาทั้งหมดนี้ยืนยันว่าเมืองบริวารไม่ใช่เพียงแค่กระแสอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น แต่เป็นกลยุทธ์ระยะยาวที่จะช่วยให้นครโฮจิมินห์ลดความหนาแน่นของประชากร ปรับโครงสร้างพื้นที่เมือง และสร้างศักยภาพในการแข่งขันใหม่ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่รอบการเติบโตใหม่ ซึ่งความแตกต่างของราคาและการเปลี่ยนแปลงการลงทุนจะยังคงเกิดขึ้นอย่างแข็งแกร่งในปี 2026

ที่มา: https://vtv.vn/do-thi-ve-tinh-tp-ho-chi-minh-xu-huong-dau-tu-bat-dong-san-trong-2026-100251209155717417.htm