ความขัดแย้งของตลาดอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์และความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

แม้ว่าหลายคนจะบ่นว่าเป็นเรื่องยากที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ที่น่าพอใจในใจกลางเมืองด้วยราคา 5 พันล้านดอง แต่ในความเป็นจริงแล้วมีอพาร์ตเมนต์เก่าหรืออพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองจำนวนมากที่ขายในราคาเพียง 2-3 พันล้านดอง แต่มีคนสนใจน้อยมาก ภาพนี้แสดงให้เห็นถึงช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างความต้องการที่แท้จริงและศักยภาพทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน และสะท้อนให้เห็นถึงการแบ่งแยกตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองอย่างชัดเจน

มีอพาร์ทเมนท์ราคา 2-3 พันล้านดองอยู่ไม่ขาดสาย

จากข้อมูลของ CBRE Vietnam ในไตรมาสที่สอง ราคาเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 160-300 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาอพาร์ตเมนต์ผันผวนอยู่ระหว่าง 82-220 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 29% การหาอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองที่มีงบประมาณ 5 พันล้านดองเป็นเรื่องยาก แต่จากการสำรวจพบว่าในเขตชานเมืองหรือโครงการที่ส่งมอบมาแล้ว 10-20 ปี ยังคงมีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองอยู่มาก ปัญหาอยู่ที่ว่ามักไม่ตรงตามเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ ของผู้ซื้อ

คุณฮวีญ วัน ฮุง (จาก ด่ง ทับ ) กล่าวว่า เขาได้ลงประกาศขายอพาร์ตเมนต์ราคา 2 พันล้านดองในนครโฮจิมินห์ เพื่อให้ลูกชายได้ศึกษาต่อในระดับมหาวิทยาลัย และได้รับข้อความจากนายหน้าหลายสิบรายที่เสนอขายอพาร์ตเมนต์ทั้งใหม่และเก่าในเขตและชุมชนที่ห่างไกลจากตัวเมือง โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2-3 พันล้านดอง ในที่สุด เขาจึงตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเกือบ 50 ตารางเมตรที่วินโฮมส์ แกรนด์ พาร์ค (เขตลองบิ่ญ) ในราคา 2.6 พันล้านดอง เพื่อความสะดวกในการที่ลูกชายจะได้ไปเรียนต่อในบริเวณใกล้เคียง

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong พบว่าปัจจุบันมีโครงการอพาร์ตเมนท์รองจำนวนมากอยู่ในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง เช่น Moonlight Boulevard (แขวง An Lac); Green Town Binh Tan (ชุมชน Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (แขวง Tan Tao); Akari City (แขวง An Lac); Westgate (ชุมชน Binh Chanh); SaigonIntela (เมือง Binh Hung) ... โดยลงประกาศขายในราคาเพียง 2-3 พันล้านดองเท่านั้น ซึ่งไม่ได้สูงอย่างที่หลายคนคิด

Nghịch lý thị trường căn hộ - Ảnh 1. — ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียม Sunrise Riverside (ชุมชน Nha Be) มีราคาอยู่ที่ 2.5-3 พันล้านดองต่อยูนิต

แม้แต่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ซึ่งอากาศร้อนมาหลายปีแล้ว ก็มีอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงมากมาย เช่น Vinhomes Central Park (เขตลองบิ่ญ); 9 View Apartment (เขตเฟื้อกลอง); The Art Gia Hoa (เขตเฟื้อกลอง) ... อย่างไรก็ตาม ผู้ขายมักจะหาผู้ซื้อไม่ได้ คุณ Hong (อาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ Green River เขตบิ่ญดง) กล่าวว่า เธอได้ลงประกาศขายอพาร์ตเมนต์ขนาดมากกว่า 70 ตารางเมตรเป็นเวลาหลายเดือนก่อนที่จะหาผู้ซื้อได้ แม้ว่าราคาจะอยู่ที่ 2.7 พันล้านดองก็ตาม เหตุผลหลักคืออพาร์ตเมนต์นี้เป็นโครงการบ้านจัดสรร ดังนั้นผู้ซื้อจึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที ทำให้การซื้อขายล่าช้ามาก แม้ว่าทำเลที่ตั้งจะค่อนข้างใกล้ใจกลางเมืองและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันก็ตาม

ที่น่าสังเกตคือเมื่อเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรจะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจน โครงการใหม่ใกล้ใจกลางเมืองมักมีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่โครงการที่ส่งมอบเมื่อกว่า 10 ปีก่อนมีราคาเพียง 31-37 ล้านดอง/ตร.ม. ยกตัวอย่างเช่น โครงการฟูฮวงอันห์ (ตำบลหญ่าเบ) อพาร์ตเมนต์ขนาด 129 ตร.ม. วางจำหน่ายในราคาประมาณ 4.5 พันล้านดอง หรือ 35 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม จุดเด่นของโครงการไม่ได้โดดเด่นนัก เนื่องจากโครงการทรุดโทรมอย่างรวดเร็ว การออกแบบไม่เหมาะสม และพื้นที่มีขนาดใหญ่เกินไปเมื่อเทียบกับความต้องการทั่วไป ในขณะเดียวกัน โครงการใกล้เคียงมีราคาสูงถึง 70-90 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ความไม่ตรงกันระหว่างความต้องการและความสามารถทางการเงิน

คุณตา จุง เกียน กรรมการบริษัท เวียด เอ เรียลเอสเตท คอมพานี กล่าวว่า ภายในเวลาเพียง 2 สัปดาห์ เขาได้ขายอพาร์ตเมนต์และออฟฟิศเทลที่เหลืออยู่ในโครงการซันไรส์ ริเวอร์ไซด์ (ตำบลนาเบ) ไปแล้ว 70-100 ห้อง ซึ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก พื้นที่เพียง 50-55 ตารางเมตร ราคาขาย 2.5-3.3 พันล้านดอง/ห้อง ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่หรือปล่อยเช่าได้ทันที ประกอบกับนโยบายสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งใช้เงินทุนเริ่มต้นเพียงประมาณ 1.2-1.5 พันล้านดอง “ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคู่รักหนุ่มสาวหรือคนโสดที่มีรถยนต์ กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายและทันสมัย” คุณเกียนกล่าว

คุณเกียนกล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดยังคงเป็นความไม่สอดคล้องกันระหว่างความต้องการและศักยภาพทางการเงิน “ผู้ซื้อมักต้องการอพาร์ตเมนต์ที่กว้างขวาง มีห้องนอน 2-3 ห้อง ทำเลใจกลางเมือง มีหนังสือคู่มือสีชมพูครบถ้วน และการสนับสนุนจากธนาคารสำหรับการผ่อนชำระ แต่ด้วยศักยภาพทางการเงิน 3 พันล้านดอง จึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะบรรลุเกณฑ์เหล่านี้” คุณเกียนกล่าว

คุณโว ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดีเคอาร์เอ กรุ๊ป เรียลเอสเตท เซอร์วิสเซส จำกัด ยอมรับว่าในนครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองอยู่มากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตชานเมืองหรือจังหวัด บิ่ญเซือง เก่า อย่างไรก็ตาม โครงการเหล่านี้มักอยู่ไกลจากใจกลางเมือง หรือเป็นอพาร์ตเมนต์เก่าที่ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่ทันสมัย “คนรุ่นใหม่ในปัจจุบันมักให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวก สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย และการบริหารจัดการ จึงมัก “ไม่ชอบ” อพาร์ตเมนต์เก่าๆ แม้ว่าจะมีราคาถูกก็ตาม นอกจากนี้ ปัจจัยทางกฎหมายก็ส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาขาย เนื่องจากโครงการที่มีหนังสือรับรองสีชมพูและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มักจะมีราคาสูงกว่าโครงการที่มีความโปร่งใสน้อยกว่าประมาณ 10%-30%” คุณทังอธิบาย

เขาวิเคราะห์ว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 2.5 พันล้านดองด้วยเงินกู้ ผู้ซื้อต้องมีเงินสำรอง 1-1.5 พันล้านดอง ส่วนที่เหลือต้องมีรายได้คงที่ 35-40 ล้านดองต่อเดือน เป็นระยะเวลา 10 ปี เพื่อชำระหนี้ แต่กลุ่มคนเหล่านี้มักไม่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เก่าที่ขาดสิ่งอำนวยความสะดวก แต่จะมองหาโครงการระดับไฮเอนด์ที่มีราคา 7-10 พันล้านดองในย่านใจกลางเมือง ในทางกลับกัน คนที่มีรายได้เฉลี่ย 15-20 ล้านดองต่อเดือน มักจะไม่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 2-3 พันล้านดอง ดังนั้น ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจึงมักวนเวียนอยู่ในวังวนระหว่างความต้องการและรายได้ เมื่อผู้ซื้อพร้อม ก็จะไม่มีสินค้าที่ถูกใจ และเมื่อมีสินค้าให้เลือกซื้อมากเกินกว่าความสามารถในการจ่าย!

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในอนาคตจะยังคงมีความแตกต่างอย่างชัดเจน โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมอาจตอบสนองความต้องการของผู้มีรายได้น้อยได้บางส่วน แต่ด้วยรายได้ 10-15 ล้านดองต่อเดือน การซื้ออพาร์ตเมนต์จึงไม่ใช่เรื่องง่าย “แม้แต่กลุ่มที่มีรายได้มากกว่า 20 ล้านดองต่อเดือนก็ไม่น่าจะได้รับสิทธิประโยชน์จากนโยบายซื้อบ้านจัดสรรเพื่อสังคม นี่แสดงให้เห็นว่าช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงจะยังคงมีอยู่ต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของปัญหากองทุนที่ดินที่ขาดแคลนและต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นเรื่อยๆ” คุณทังกล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm