อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ที่ “ไม่ดี ไม่น่าดึงดูด และมีไม่เพียงพอ”

ตลาด 6 เดือนแรกของปี 2566 ยังคงต้องการอุปทาน

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เพิ่งเผยแพร่รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2566 และ 6 เดือนแรกของปี 2566 ภายใต้หัวข้อ "ข้อจำกัดของตลาด"

รายงานของ VARS ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ โดยมีพัฒนาการในเชิงบวกมากขึ้นกว่าไตรมาสแรก แต่ยังต้องการแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งกว่าเพื่อสร้างโมเมนตัม ช่วยให้ตลาด "พลิกกลับ" ในเร็วๆ นี้

รายงานของ VARS ระบุว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นมากนัก ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ประเทศไทยมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายมากกว่า 200 โครงการ โดยมีอุปทานในตลาดประมาณ 20,000 รายการ อย่างไรก็ตาม อุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการในระยะต่อไป โดยแทบไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25 - 50 ล้านดอง/ตร.ม.) และกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ (50 - 80 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงเป็นผู้นำ คิดเป็น 53% และ 34% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดสำหรับขายตามลำดับ

ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) เลย อุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดทั้งหมดลดลง 98% เมื่อเทียบกับปี 2562

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดยังคงอยู่ในภาวะ “กระหาย” ในด้านอุปทาน โดยเฉพาะอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของคนส่วนใหญ่

รายงานของ VARS ระบุว่า “แย่ ไม่น่าดึงดูด และขาดแคลน คือคำที่เหมาะสมที่สุดในการอธิบายสถานการณ์อุปทานในปัจจุบัน”

อสังหาฯ - อุปทานอสังหาฯ 6 เดือนแรกของปี 'ไม่ดี ไม่น่าดึงดูด ขาดแคลน' — อุปทานอสังหาริมทรัพย์ขาดแคลนอย่างรุนแรงในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566

ข้อมูลของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรอง โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย มีความแตกต่างตามกลุ่มราคา โดยผลิตภัณฑ์ที่รองรับความต้องการที่แท้จริงซึ่งมีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่อผลิตภัณฑ์ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยบางพื้นที่มียอดซื้อขายสำเร็จหลายร้อยรายการ

อุปทานเข้าสู่ตลาดในไตรมาสนี้อยู่ที่ประมาณ 20,000 รายการ มีโครงการต่างๆ มากมายที่ได้รับการขยาย เริ่มโครงการ และเริ่มต้นโครงการใหม่...

ปริมาณธุรกรรมในไตรมาสนี้มีการฟื้นตัวเล็กน้อย โดยอยู่ที่ราว 3,704 ธุรกรรม (คิดเป็นประมาณ 18% ของปริมาณธุรกรรมใหม่ทั้งหมดที่เปิดตัว) เพิ่มขึ้นกว่า 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังคงลดลง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

สินค้าที่ซื้อขายล้วนเป็นผลิตภัณฑ์ก่อสร้างคุณภาพสูง มีเอกสารทางกฎหมายที่โปร่งใส และราคาสมเหตุสมผล โดย 80% ของธุรกรรมเป็นอพาร์ตเมนต์ที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ “ถูกต้อง” พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง เกิดขึ้นจากทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุน

ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรร สถิติของ VARS ระบุว่า ณ วันที่ 18 พฤษภาคม ประเทศไทยได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมืองแล้ว 41 โครงการ มีขนาดการก่อสร้างประมาณ 19,516 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 4.6 ของเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการอีก 294 โครงการ มีขนาดการก่อสร้างประมาณ 288,499 หน่วย

VARS ประเมินว่าแพ็คเกจ 120 ล้านล้านดอลลาร์ยังไม่มี "โอกาส" ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ เนื่องจากโครงการต่างๆ ที่สามารถกู้ยืมได้ยังอยู่ในขั้นตอนดำเนินการลงทุนอยู่

กลไกและนโยบายต้อง "แก้ไขให้ถูกต้อง"

เพื่อให้ตลาด "กลับตัว" ในเร็วๆ นี้ VAR เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและออกกลไกและนโยบายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่องเพื่อเพิ่มความสอดคล้องของแนวทางแก้ปัญหาในการสนับสนุนตลาดแล้ว รัฐบาล ยังต้องมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการกำกับดูแลและรับรองว่ากฤษฎีกา/มติ/หนังสือเวียนที่ออกในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมามีผลในทางปฏิบัติ

“เพื่อให้มั่นใจว่ามีการออกกลไกและนโยบายที่ “แก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า” ส่งผลกระทบโดยตรงต่อปัญหาที่ถูกต้อง และหลีกเลี่ยงการเสียเวลาไปกับการวิจัยและออกนโยบาย แต่กลับไม่แก้ไขปัญหา หรือแม้แต่ก่อให้เกิดผลเสีย ถึงเวลาแล้วที่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจะต้องมีช่องทางอื่นในการให้ข้อมูลอย่างเป็นทางการและเป็นมืออาชีพ โดยติดตามตลาดอย่างใกล้ชิดผ่านหน่วยงานที่ดำเนินงานอยู่ในตลาดโดยตรง” VARS ระบุความเห็นของตน

สำหรับนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้า ฯลฯ สมาคมขอแนะนำให้พิจารณาช่วงเวลาดังกล่าวเป็นบทเรียนอันล้ำลึก เพื่อให้ผู้เข้าร่วมตลาดดำเนินการด้วยความระมัดระวังมากขึ้นและรู้ถึงขีดจำกัดของตนเอง

อสังหาริมทรัพย์ - อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ในระดับ — รัฐบาลต้องมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการกำกับดูแลและรับรองการปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกา/มติ/หนังสือเวียนที่ออกไป

ทั้งนี้ VARS คาดการณ์ว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ แพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 120 ล้านล้านดองน่าจะเริ่มเบิกจ่ายได้ในช่วงปลายไตรมาสที่ 3 สำหรับโครงการที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าที่เหมาะสม โดยจำนวนลูกค้าที่เข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษจะค่อยๆ เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ตลาดคึกคักมากขึ้น

ในส่วนของการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) สาขานี้จะยังคงคึกคัก ดีลที่เสร็จสิ้นขั้นตอนการสำรวจและสำรวจในไตรมาสที่สอง จะยังคงเดินหน้าไปสู่ขั้นตอนการเจรจาต่อรองในไตรมาสที่สาม และตลาดน่าจะได้เห็นดีลแรกๆ ที่ประสบความสำเร็จในไตรมาสที่สี่ของปี 2566

อย่างไรก็ตาม จำนวนโครงการจะไม่มากนักและจะจำกัดเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่มีการดำเนินการทางกฎหมายขั้นพื้นฐาน ข้อตกลงขนาดกลางและขนาดใหญ่จะยังคงดำเนินกระบวนการเจรจาต่อไปจนถึงสิ้นไตรมาสที่สี่ และอาจขยายไปถึงไตรมาสที่สองของปี 2567

เมื่อการควบรวมและซื้อกิจการประสบความสำเร็จ จะช่วยเพิ่มอุปทาน เนื่องจากโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จซึ่งตรงกับความต้องการของนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงินจะสามารถเริ่มต้นใหม่ได้อย่างรวดเร็ว เจ้าของธุรกิจที่ได้รับรายได้จากการควบรวมและซื้อกิจการยังมีเงินทุนสำรองเพื่อนำไปดำเนินโครงการที่เหลืออยู่

VARS ยังแสดงความหวังว่าอุปทานของผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและมีสถานะทางกฎหมายที่ดีจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงจะดีขึ้น ตลาดจะคึกคักเพื่อต้อนรับอุปทานใหม่จากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี และภายในสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 VARS เชื่อว่าตลาดกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดน่าจะแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ ชัดเจน มากขึ้น

แหล่งที่มา