นักลงทุน “เหงื่อไหล” เพราะราคาที่ดินในฮานอย

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากใน ฮานอย "นั่งนิ่ง" เมื่อเห็นราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างวุ่นวายและเสมือนจริง

ตลาดเย็นลง แต่ราคายังคงเพิ่มขึ้น

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นมาก ที่ดินรอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 20% เมื่อเทียบกับช่วงตรุษจีน เวลาซื้อบ้านหรือที่ดินตอนนี้ ถ้าเจ้าของเสนอราคา 10 ดอง ผมจะจ่ายแค่ 6 ดอง แล้วค่อยต่อรองราคา ราคาปัจจุบันค่อนข้างสูง ไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์” คุณโง ซวน ชุก ผู้อำนวยการศูนย์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เดา ตู

บุคคลนี้กล่าวว่าราคาที่ดินถูกดันขึ้นอย่างไม่มีเหตุผล โดยส่วนใหญ่มาจากการบอกเล่าแบบปากต่อปากของผู้ขาย แต่ปริมาณการซื้อขายในไตรมาสที่สองของปี 2567 ไม่ได้มีความเคลื่อนไหวมากนัก ความจริงแล้ว การที่ราคามีการขึ้นสูงสุดอย่างต่อเนื่องทำให้ลูกค้าจำนวนมากสับสนและลังเลที่จะใช้จ่ายเงิน

แม้ว่าปริมาณการซื้อขายจริงจะไม่มากนัก แต่ผู้ขายก็ยังคงขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องเพื่อทดสอบตลาด กระแสความนิยมในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 ได้ผ่อนคลายลงแล้ว และความตื่นเต้นของผู้ซื้อก็ลดลงเช่นกัน” คุณชัค กล่าว

การกำหนดรายการราคาที่ดินประจำปีในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นสาเหตุที่ผู้ขายใช้มากที่สุดในการขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์

ในทำนองเดียวกัน นางสาวดิงห์ เฮือง นักลงทุนที่มีประสบการณ์มากมายในการใช้ประโยชน์จากวัฏจักรตลาดเพื่อ "โต้คลื่น" ก็แสดงความลังเลใจในบริบทตลาดปัจจุบันเช่นกัน

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยกำลังปรับตัวสูงขึ้นในทุกกลุ่มตลาด จากการสังเกตของฉัน จำนวนธุรกรรมในปัจจุบันเท่ากับช่วงหลังเทศกาลเต๊ดเท่านั้น แต่ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ฉันและเพื่อนๆ ในวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายคนไม่รีบร้อนที่จะลงทุน” คุณเฮืองกล่าว

นักลงทุนรายนี้กล่าวโดยอ้างข้อเท็จจริงว่าราคาที่ดินในเขตห่าดงเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยการเพิ่มขึ้นนี้เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ ตั้งแต่พื้นที่ที่มีผู้คนพลุกพล่าน เช่น เขตวานกวาน ไปจนถึงพื้นที่ที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง เช่น เขตเยนเงีย

“ในเขตห่าดง ที่ดินขนาด 50 ตารางเมตร มีถนนสายหลักตัดผ่าน ตั้งอยู่ใกล้กับถนนวงแหวนหมายเลข 4 เคยเสนอขายในราคา 3.5 พันล้านดองก่อนเทศกาลตรุษเวียดนาม แต่ปัจจุบันราคาได้พุ่งขึ้นเป็น 7 พันล้านดองแล้ว สถานการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งขึ้นเป็นสองเท่าภายในเวลาเพียงครึ่งปีไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับพื้นที่รอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 อีกต่อไป” คุณเฮืองกล่าว

สมาชิกทีม “ล่าที่ดิน” ซึ่งถือครองที่ดินหลายแปลงมูลค่าสูงถึง 300,000 ล้านดองในเขตด่งอันห์ เปิดเผยว่า ก่อนเทศกาลตรุษจีนปีที่แล้ว นักเก็งกำไรได้ซื้อที่ดินหลายแปลงในเขตซวนแญและโกโลอา ปัจจุบันที่ดินทำเลดีในพื้นที่เหล่านี้มีราคาสูงถึง 200 ล้านดองต่อตารางเมตร

บุคคลนี้กล่าวว่า ทีมงานข้างต้นเริ่มซื้อที่ดินหลายแปลงตั้งแต่ปี 2566 ในราคาที่ต่ำกว่าราคาปัจจุบันประมาณ 3 เท่า โดยที่ดินหลายแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดโดยธนาคาร ดังนั้นราคาจึงอ่อนตัวกว่าราคาตลาด

เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินในปัจจุบัน สมาชิกของกลุ่มเก็งกำไรกลุ่มนี้ก็ยอมรับว่าราคาที่ดินถูกดันขึ้นสูงเกินไป ราคาที่ผู้ขายเสนอมาสะท้อนถึงความคาดหวังในอนาคต มากกว่าที่จะสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในปัจจุบัน

นักลงทุนต้องมี “สติ”

นักธุรกิจอสังหาฯ ต่างเห็นพ้องต้องกันว่า การกำหนดรายการราคาที่ดินประจำปีใน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นเหตุผลที่ผู้ขายใช้มากที่สุดในการขึ้นราคาอสังหาฯ

ก่อนหน้านี้ ราคาค่าชดเชยจะอิงตามกรอบราคาที่ดินที่ รัฐบาล ออกทุกห้าปี ช่องว่างนี้ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาค่าชดเชยและราคาซื้อขายจริง อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายใหม่ ราคาที่ดินจะถูกกำหนดตามหลักการตลาด ดังนั้นเมื่อธุรกิจดำเนินโครงการ ต้นทุนค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดิม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายกำไร นักลงทุนจึงจำเป็นต้องปรับขึ้นราคาสินค้าสำหรับผู้ใช้งานปลายทาง

“เมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ ตึกแถว และวิลล่าสูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แม้ว่าราคาที่ดินประจำปีจะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงปี 2569 แต่นายหน้าก็ใช้เหตุผลนี้เพื่อดันราคาขายให้สูงขึ้นในขณะนี้” คุณเฮืองวิเคราะห์

นักลงทุนรายนี้กล่าวเสริมว่า ในบริบทของกฎหมายสามฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ซึ่งเพิ่งจะบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา นักลงทุนไม่มีพื้นฐานมากนักที่จะลงทุนในข้อตกลงใหญ่ๆ

นายโง ซวน ชุก ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า นักลงทุนควรตั้งสติและหลีกเลี่ยงภาวะ FOMO (กลัวพลาดโอกาส) ตามตลาด หากเป็นไปได้ ผู้ซื้อควรรอจนถึงสิ้นปีเพื่อดูผลกระทบของกฎหมายใหม่ทั้งสามฉบับให้ชัดเจนยิ่งขึ้น แล้วจึงค่อยตัดสินใจขั้นสุดท้าย

จากการสำรวจสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเว็บไซต์ Batdongsan.vn ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 พบว่าจำนวนการค้นหาที่ดินเพื่อขายในฮานอย (แปลงที่ดิน ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ในช่วง 6 เดือนแรกของปีเพิ่มขึ้น 118% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

แม้ว่าความเชื่อมั่นของผู้ซื้อจะฟื้นตัวในเชิงบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญจากเว็บไซต์นี้กล่าวว่าตลาดไม่น่าจะมีความผันผวนรุนแรงในไตรมาสหน้า สาเหตุมาจากการที่ผู้ซื้อยังคงต้องการเห็นผลกระทบจากนโยบายการบริหารจัดการมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็กำลังปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง

ความรู้สึกนี้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในผลการสำรวจสถานการณ์การซื้อขายที่ดินของนายหน้าจำนวน 325 รายในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 โดยนายหน้า 35% กล่าวว่าปริมาณการซื้อขายคงที่เท่านั้น และ 29% กล่าวว่าปริมาณการซื้อขายลดลง

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com ให้ความเห็นว่าการสำรวจครั้งนี้จะดำเนินไปตั้งแต่บัดนี้ไปจนถึงสิ้นไตรมาสที่สี่ของปี 2567 และสิ้นสุดในต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จะฟื้นตัวได้อย่างสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าช่วงดังกล่าวน่าจะเกิดขึ้นเร็วที่สุดในไตรมาสแรกของปี 2569

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html