บ้านพักสังคมมีราคาถูกกว่าและมีคุณภาพต่ำกว่าบ้านพักเชิงพาณิชย์หรือไม่?

จำเป็นต้องมีนโยบายใหม่ในการระดมทรัพยากรเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

รายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ณ สิ้นปี พ.ศ. 2565 ประเทศไทยได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมืองแล้ว 307 โครงการ รวมประมาณ 157,100 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 41.7% ของแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ปัจจุบัน ประเทศไทยกำลังดำเนินโครงการเพิ่มอีก 418 โครงการ รวมประมาณ 432,400 ยูนิต

ที่อยู่อาศัยสังคมราคาถูกกว่าและมีคุณภาพต่ำกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือไม่? ภาพที่ 1 — จำนวนอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างเสร็จแล้วลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา (ภาพ: TD)

เฉพาะนครโฮจิมินห์ มีโครงการบ้านจัดสรรสังคม 23 โครงการ รวม 18,085 ยูนิต ที่เริ่มใช้งานในช่วงปี 2558-2563 คิดเป็นร้อยละ 75 ของแผน และคาดว่าจะลงทุนในการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรสังคมอีก 25 โครงการ ในช่วงปี 2564-2568 รวม 30,610 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมที่สร้างเสร็จได้ลดลงอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น ในปี 2563 มีโครงการสร้างเสร็จเพียง 8 โครงการ จำนวน 1,677 อพาร์ตเมนต์ ในปี 2564 มีโครงการสร้างเสร็จเพียง 5 โครงการ จำนวน 1,694 อพาร์ตเมนต์ และในปี 2565 มีโครงการสร้างเสร็จเพียง 6 โครงการ จำนวน 1,300 อพาร์ตเมนต์

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตัวเลขเหล่านี้ว่า ผลลัพธ์ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ และไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลของเจ้าหน้าที่ ข้าราชการ พนักงานรัฐ เจ้าหน้าที่ทหาร คนงาน คนงาน ผู้ใช้แรงงาน คนเมืองที่มีรายได้น้อย และผู้อพยพ

นายเชา ระบุว่า นายกรัฐมนตรี เพิ่งอนุมัติโครงการก่อสร้างบ้านพักสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 อย่างไรก็ตาม เป้าหมายนี้กำลังเผชิญกับความท้าทายหลายประการ

“หากคำนวณตั้งแต่ปี 2564 ถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2566 ทั้งประเทศบรรลุเป้าหมายเพียง 4.55% ของแผนสำหรับปี 2564-2568 ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำมาก เป้าหมายที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 428,000 ยูนิตภายในสิ้นปี 2568 ถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่” นายเชา กล่าว

บนพื้นฐานดังกล่าว นายโจวกล่าวว่า จำเป็นต้องมุ่งเน้นความพยายามในการสร้างและปรับปรุงนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในกลไกและนโยบาย สร้างกองทุนที่ดิน และสร้างแหล่งทุนที่ให้สิทธิพิเศษสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อสนับสนุนผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคม

“ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องมีนโยบายใหม่เพื่อระดมทรัพยากรทางสังคมจากภาคเอกชนให้มากขึ้นเพื่อเข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม สร้างเงื่อนไขให้บริษัทและวิสาหกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่สามารถบรรลุพันธสัญญาในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมประมาณ 1.5 ล้านหน่วยภายในปี 2573” นายเชา กล่าว

จำเป็นต้องขจัดอคติที่ว่าบ้านพักสังคมเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูก

หนึ่งในความท้าทายสำคัญของโครงการบ้านจัดสรรสังคมในปัจจุบันคืออคติของผู้คน หลายคนคิดว่าบ้านจัดสรรสังคมเป็นบ้านราคาถูก คุณภาพต่ำ ส่งผลให้หลายคนได้รับข้อมูลผิดๆ และไม่สนใจผลิตภัณฑ์ประเภทนี้

ที่อยู่อาศัยสังคมราคาถูกกว่าและมีคุณภาพต่ำกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือไม่? ภาพที่ 2 — ความท้าทายที่สำคัญประการหนึ่งของที่อยู่อาศัยทางสังคมในปัจจุบันคืออคติของประชาชน (ภาพ: MD)

ในความเป็นจริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการบ้านจัดสรรสังคมจำนวนหนึ่งที่มีคุณภาพการก่อสร้างต่ำ เกิดการรั่วไหล เสื่อมสภาพอย่างรวดเร็วหรือขาดสาธารณูปโภคและบริการในสถานที่ และขาดบริการในเมืองในบริเวณโดยรอบ และไม่มีเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ดังนั้นจึงมีโครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายโครงการที่ลงประกาศขายแต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ

นอกจากนี้ ยังมีบางกรณีที่ลูกค้าร้องเรียนเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมบางโครงการ ซึ่งทำให้เกิดการรับรู้ที่ไม่ถูกต้องเกี่ยวกับคุณภาพของบ้านพักอาศัยสังคม หรือมองว่าบ้านพักอาศัยสังคมเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูก

นายโจวกล่าวว่า บางทีอาจเป็นเพราะการรับรู้ที่ไม่ถูกต้องเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทางสังคมและมุ่งหวังเพียงเพื่อหาวิธีลดต้นทุนของที่อยู่อาศัยทางสังคมหรือพิจารณาที่อยู่อาศัยทางสังคมเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูก จึงมีกฎหมายบางฉบับเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ไม่ได้มุ่งหมายที่จะรับประกันคุณภาพของที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เทียบเท่ากับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทเดียวกัน

เช่น กฎระเบียบบังคับใช้ในการใช้อิฐไม่เผาสำหรับโครงการบ้านจัดสรรไม่สมเหตุสมผล หรือกฎระเบียบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอัตราส่วนเงินลงทุน...

“ดังนั้น ในกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข จึงจำเป็นต้องยืนยันว่าที่อยู่อาศัยสังคมคือที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเดียวกันกับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทเดียวกัน” ประธาน HoREA กล่าว

แหล่งที่มา