ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องแก้ไขหนังสือเวียน

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งออกเอกสารถึงธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) โดยยืนยันว่าจะไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตในหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนที่ 41/2016/TT-NHNN)

ยังมีความเข้าใจผิดกันอยู่มาก

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงเชื่อว่าแม้ว่าขั้นตอนเริ่มต้นจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น แต่ “ปัญหาทางกฎหมาย” ของหนังสือเวียนฉบับที่ 22 ยังคงอยู่

โดยเฉพาะ: ประเด็น a ข้อ 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) กำหนดข้อบังคับที่ใช้บังคับเฉพาะกับกรณีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "พร้อมอยู่" แต่ไม่รวมถึงกรณีสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ไม่สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ก่อตัวในอนาคต"

ตามที่ HoREA ระบุ แนวคิดเรื่อง “บ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ” ไม่สามารถตีความได้ว่ารวมถึง “ที่อยู่อาศัยในอนาคต” ที่จะได้รับการยอมรับจากธนาคารพาณิชย์เป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังนั้น

นอกจากนี้ ประกาศของธนาคารแห่งรัฐยังยืนยันว่า “หนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ที่ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

แต่ในความเป็นจริง หนังสือเวียนที่ 41 (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) มีกฎหมายควบคุมที่ไม่เกี่ยวข้องกับ “กฎหมายควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” แต่เกี่ยวข้องกับ “การดำเนินการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 11 มาตรา 2 บัญญัติว่า “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข” เช่นเดียวกับบทบัญญัติในหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐ “ที่กำกับดูแลการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

สมาคมเห็นว่า หากหนังสือเวียนฉบับที่ 41 ควบคุมเฉพาะ “อัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” ก็ไม่จำเป็นต้องกำหนดกฎหมายควบคุม “เงื่อนไข” ของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือสินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้าน” ในมาตรา 11 มาตรา 2 เพราะมีหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐที่ควบคุมการดำเนินงานสินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ ” เอกสารของ HoREA ได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นอกจากนี้ ตามที่ HoREA ระบุ เอกสารเรื่อง “ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ” ที่ออกโดยธนาคารแห่งรัฐเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ใช่ “เอกสารทางกฎหมาย” เช่น หนังสือเวียน ดังนั้นจึงมีประโยชน์สำหรับการให้ข้อมูลเท่านั้น

ขณะเดียวกัน ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศจะต้องยึดตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐในการดำเนินการให้สินเชื่อ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับการคุ้มครองโดยอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตกำลังเผชิญกับความยากลำบาก (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

หนังสือเวียนจะต้องแก้ไขและเพิ่มเติมให้ชัดเจน

เพื่อรับมือกับปัญหาข้างต้น HoREA เชื่อว่าก่อนที่หนังสือเวียนเลขที่ 22/2023/TT-NHNN จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 ควรได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมโดยเร็ว เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังฟื้นตัวและการพัฒนาที่โปร่งใส ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน ขณะเดียวกัน จะสร้างเงื่อนไขให้สถาบันสินเชื่ออนุมัติสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อซื้อ "ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต" ที่มีหลักประกัน (จำนอง) บ้านหลังนั้น

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนยังเห็นด้วยว่าธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องแก้ไขหนังสือเวียนเพื่อให้ชัดเจนและโปร่งใสทางกฎหมายแทนที่จะแค่ประกาศข้อมูลและตอบสนองต่อความคิดเห็นของประชาชนเท่านั้น

ดร. เล ดัง โดอันห์ อดีตผู้อำนวยการสถาบันการจัดการ เศรษฐกิจ กลาง กล่าวว่า การกู้ยืมและให้กู้ยืมต้องเป็นไปตามกฎหมายสินเชื่อ และธนาคารกลางควรมีคำสั่งเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน ก่อนออกหนังสือเวียน ควรมีคำสั่งดังกล่าวเพื่อให้ผู้ที่เกี่ยวข้องสามารถมีส่วนร่วมในการแสดงความคิดเห็น เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและการถกเถียงที่ไม่จำเป็น

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิญ จ่อง ถิญ กล่าวว่า จำเป็นต้องไม่ห้ามการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ธนาคารแห่งรัฐยังไม่ได้ออกเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ ซึ่งกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ต้องพัฒนาความสามารถในการประเมินและประเมินตนเองเพื่อประกอบการตัดสินใจ

ผู้เชี่ยวชาญแนะชี้แจงหนังสือเวียนกู้เงินซื้อบ้านในอนาคต (ภาพประกอบ)

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์อีกท่านหนึ่งวิเคราะห์ว่า “ สถาบันสินเชื่อมักปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่ออกโดยธนาคารแห่งรัฐซึ่งมีความหมายทางกฎหมายที่ชัดเจน หากหนังสือเวียนฉบับที่ 22 ไม่ชี้แจงแนวคิดให้ชัดเจน จะทำให้ธุรกิจและประชาชนเกิดความเข้าใจผิด ตื่นตระหนก และเกิดความสงสัย สถาบันสินเชื่อจะสับสน และอาจถึงขั้นลังเลที่จะปล่อยกู้”

หากในอนาคตธนาคารกลางยังไม่ห้ามปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็ควรดำเนินการให้การดังกล่าวถูกกฎหมาย เพื่อคลี่คลายปัญหาให้กับทุกฝ่ายหลังจากประกาศมีผลบังคับใช้

ตัวแทนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังแสดงความสับสนเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่นี้ ผู้นำธุรกิจรายหนึ่งใน ฮานอย กล่าวว่า "หากธนาคารกลางไม่กำกับดูแลอย่างชัดเจน เราจะไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายในการทำธุรกรรมกับธนาคาร ในบริบทปัจจุบันที่การเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อมีความยากลำบาก การแก้ไขและชี้แจงหนังสือเวียนเพื่อปกป้องธุรกิจจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง"

ในเอกสารล่าสุด ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่ากฎระเบียบใหม่ไม่ได้จำกัดสิทธิของผู้ซื้อบ้านในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน
“เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาซื้อบ้านนั้นใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)”
กรณีองค์กรหรือบุคคลใดมีความจำเป็นต้องสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตและจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต จะเป็นกรณีการกู้ยืมโดยใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 2 ข้อ 10 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 9 ข้อ 10 เป็นต้นไป
โดยเฉพาะองค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและค้ำประกัน (จำนอง) บ้านหลังนี้ในอนาคต จะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยง 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกัน (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วน LTV ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงจะอยู่ที่ 150%

กงเฮี่ยว

แหล่งที่มา