ธนาคารกลางเวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขหนังสือเวียนฉบับนี้

[โฆษณา_1]

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ออกเอกสารเกี่ยวกับคำยืนยันของธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) ที่ว่าไม่ได้จำกัดสิทธิ์ขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN (แก้ไขเพิ่มเติมบางมาตราของหนังสือเวียนฉบับที่ 41/2016/TT-NHNN)

ความเข้าใจผิดหลายอย่างยังคงมีอยู่

ดังนั้น HoREA จึงเชื่อว่า แม้ว่าหนังสือเวียนฉบับที่ 22 จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จได้ในเบื้องต้น แต่ "อุปสรรคทางกฎหมาย" ก็ยังคงอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง: ข้อ ก. วรรค 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขเพิ่มเติมโดยวรรค 1 มาตรา 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) กำหนดไว้ว่าใช้ได้เฉพาะกับอาคารพาณิชย์ที่ "สร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ" เท่านั้น กล่าวคือ อาคารพาณิชย์ที่ "พร้อมใช้งาน" แต่ไม่รวมถึงกรณีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออาคารพาณิชย์ที่ "ยังสร้างไม่เสร็จพร้อมส่งมอบ" กล่าวคือ อาคารพาณิชย์ที่ "อยู่ระหว่างการก่อสร้าง"

ตามความเห็นของ HoREA แนวคิดเรื่อง "บ้านที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมส่งมอบ" ไม่สามารถตีความให้รวมถึง "บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง" ซึ่งธนาคารพาณิชย์จะยอมรับเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเหล่านั้นได้

นอกจากนี้ ประกาศของธนาคารกลางเวียดนามยังยืนยันว่า "หนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ซึ่งควบคุมอัตราส่วนเงินทุนเพียงพอของธนาคารพาณิชย์และสาขาของธนาคารกลางเวียดนาม ไม่ใช่เอกสารที่ใช้เป็นแนวทางในการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ"

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หนังสือเวียนฉบับที่ 41 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยข้อ 1 มาตรา 1 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN) มีบทบัญญัติทางกฎหมายที่ไม่เกี่ยวข้องกับ "ระเบียบว่าด้วยอัตราส่วนเงินทุนเพียงพอของธนาคารพาณิชย์และสาขาของธนาคารแห่งชาติเวียดนาม" แต่เกี่ยวข้องกับ "การดำเนินงานให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ"

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วรรคที่ 11 ของมาตรา 2 ระบุว่า "สินเชื่อที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข" ซึ่งคล้ายคลึงกับระเบียบในหนังสือเวียนของธนาคารแห่งชาติเวียดนามเรื่อง "แนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ"

เอกสารของ HoREA ระบุว่า " สมาคมเชื่อว่า หากหนังสือเวียนฉบับที่ 41 กำหนดเพียง 'อัตราส่วนเงินทุนที่เพียงพอของธนาคารพาณิชย์และสาขาของธนาคารแห่งชาติเวียดนาม' ก็ไม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบทางกฎหมายที่ระบุ 'เงื่อนไข' สำหรับ 'สินเชื่อจำนองที่ดินเพื่อซื้อบ้านสำหรับบุคคลทั่วไป' ในวรรค 11 ข้อ 2 เนื่องจากมีหนังสือเวียนจากธนาคารแห่งชาติเวียดนามที่กำกับแนวทางการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่ออยู่แล้ว "

นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ HoREA เอกสารล่าสุดเรื่อง "ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนความเพียงพอของเงินทุนสำหรับธนาคารและสาขาของธนาคารต่างประเทศ" ที่ออกโดยธนาคารแห่งชาติเวียดนามนั้น ไม่ใช่ "เอกสารทางกฎหมาย" เหมือนกับหนังสือเวียน ดังนั้นจึงมีคุณค่าเพียงแค่การให้ข้อมูลเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ธนาคารและสาขาของธนาคารต่างประเทศต้องดำเนินการให้สินเชื่อโดยอิงตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและหนังสือเวียนของธนาคารแห่งชาติเวียดนาม

สินเชื่อจำนองที่ใช้ที่ดินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นหลักประกันกำลังประสบปัญหา (ภาพประกอบ: Cong Hieu)

จำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมรายละเอียดในหนังสือเวียนให้ชัดเจนยิ่งขึ้น

จากปัญหาต่างๆ ข้างต้น HoREA เชื่อว่าก่อนที่หนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2567 จำเป็นต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมโดยเร็ว เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการฟื้นตัวและพัฒนาอย่างโปร่งใส ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน ในขณะเดียวกัน ควรสร้างเงื่อนไขให้สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแก่บุคคลทั่วไปเพื่อซื้อ "อาคารพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง" โดยมีหลักประกัน (จำนอง) เป็นอาคารนั้นเอง

ผู้เชี่ยวชาญอีกหลายคนเห็นพ้องต้องกันว่า ธนาคารกลางเวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขหนังสือเวียนเพื่อให้มีพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใส แทนที่จะเป็นการประกาศข้อมูลและตอบสนองต่อความคิดเห็นของประชาชนเพียงอย่างเดียว

ดร.เลอ ดัง โดอัน อดีตผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการจัดการ เศรษฐกิจ กลาง เชื่อว่าการกู้ยืมและการให้กู้ยืมควรเป็นไปตามกฎหมายสินเชื่อ และธนาคารกลางเวียดนามควรจัดทำแนวทางปฏิบัติเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน ก่อนที่จะออกหนังสือเวียน ควรมีการเผยแพร่แนวทางปฏิบัติเหล่านี้เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องได้แสดงความคิดเห็น ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและการถกเถียงที่ไม่จำเป็น

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตรอง ทินห์ กล่าวว่า การไม่ห้ามการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นเป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตาม เนื่องจากธนาคารกลางเวียดนามยังไม่ได้ออกเอกสารที่มีผลผูกพันทางกฎหมายในเรื่องนี้ ธนาคารพาณิชย์จึงจำเป็นต้องปรับปรุงความสามารถในการประเมินและประเมินตนเองเพื่อประกอบการตัดสินใจอย่างรอบคอบ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่า หนังสือเวียนเรื่องสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้น จำเป็นต้องมีการชี้แจงเพิ่มเติม (ภาพประกอบ)

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจอีกท่านหนึ่งวิเคราะห์ว่า " โดยปกติแล้ว สถาบันสินเชื่อจะปฏิบัติตามคำสั่งและหนังสือเวียนที่ออกโดยธนาคารแห่งชาติเวียดนามซึ่งมีผลทางกฎหมายที่ชัดเจน หากหนังสือเวียนฉบับที่ 22 ไม่ชี้แจงแนวคิดให้ชัดเจน จะทำให้เกิดความเข้าใจผิด ความสับสน และความสงสัยในหมู่ธุรกิจและบุคคลทั่วไป ในขณะที่สถาบันสินเชื่อจะลังเล และอาจถึงขั้นไม่เต็มใจที่จะปล่อยกู้"

หากธนาคารกลางเวียดนามยังไม่ได้ห้ามการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในอนาคต ก็ควรดำเนินการออกกฎหมายเพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของทุกฝ่ายหลังจากหนังสือเวียนฉบับนี้มีผลบังคับใช้ "

ตัวแทนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งแสดงความสับสนเกี่ยวกับระเบียบใหม่นี้เช่นกัน หัวหน้าบริษัทแห่งหนึ่งใน ฮานอย กล่าวว่า “หากธนาคารกลางเวียดนามไม่กำหนดระเบียบเหล่านี้ให้ชัดเจน เราก็ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายในการทำธุรกรรมกับธนาคาร ในสถานการณ์ปัจจุบันที่การเข้าถึงสินเชื่อมีจำกัด การแก้ไขและชี้แจงหนังสือเวียนเพื่อคุ้มครองธุรกิจจึงเป็นสิ่งสำคัญ”

ธนาคารกลางเวียดนามได้ออกแถลงการณ์ล่าสุดยืนยันว่า กฎระเบียบใหม่นี้ไม่ได้จำกัดสิทธิของผู้ซื้อบ้านที่จะสร้างใหม่ และไม่ขัดแย้งกับกฎระเบียบที่มีอยู่เดิม
"เงื่อนไขที่ว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาซื้อขายบ้านนั้น ใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองบ้านเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)"
ในกรณีที่องค์กรหรือบุคคลต้องการก่อสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและจำนองที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้น จะจัดอยู่ในประเภทสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ตามที่ระบุไว้ในวรรค 10 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 41 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องตามที่ระบุไว้ในวรรค 10 ข้อ 9 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 41
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและใช้บ้านที่สร้างในอนาคตเป็นหลักประกัน (จำนอง) จะต้องใช้ค่าถ่วงน้ำหนักความเสี่ยง 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าของหลักประกัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลอัตราส่วน LTV ค่าถ่วงน้ำหนักความเสี่ยงจะอยู่ที่ 150%

คอง เฮือ

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา