เขตทางเหนือของฮานอยเป็น "พื้นที่ราคาต่ำ" แห่งสุดท้ายที่เหลืออยู่ของเมืองหลวงหรือไม่?

(CLO) ในขณะที่ราคาบ้านชั้นเดียวในเขตเตย์โฮเตย์มีราคาตั้งแต่ 480 ล้านถึง 1 พันล้านดงต่อตารางเมตร ในเขตดงอานมีราคาตั้งแต่ 180 ล้านถึง 400 ล้านดงต่อตารางเมตร และโครงการต่างๆ ตามถนนวงแหวนมีราคาตั้งแต่ 200 ล้านถึง 300 ล้านดงต่อตารางเมตร แต่โครงการหลายแห่งในเขตมีหลิงในปัจจุบันมีราคาเพียงประมาณ 80 ล้านถึง 120 ล้านดงต่อตารางเมตรเท่านั้น

Công Luận•02/06/2026

ปัจจุบัน เมลินห์ถือเป็น "ย่านราคาถูก" แห่งสุดท้ายใน ฮานอย หรือไม่?

ในการสัมมนาเรื่อง "ฮานอยเหนือในโครงสร้างการพัฒนาพื้นที่ใหม่ของเมืองหลวง" ซึ่งจัดโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) เมื่อวันที่ 2 มิถุนายน ดร. เหงียน วัน ดินห์ ประธาน VARS กล่าวว่า ฮานอยกำลังเผชิญกับความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับโครงสร้างพื้นที่การพัฒนาเพื่อลดภาระในใจกลางเมือง

เขากล่าวว่ากระบวนการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีส่วนช่วยในการพัฒนาเมืองหลวง แต่ก็ก่อให้เกิดแรงกดดันหลายประการ เช่น โครงสร้างพื้นฐานที่รับภาระเกินกำลัง ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มสูงขึ้น การขาดแคลนพื้นที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ และราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในบริบทนี้ ฮานอยไม่เพียงแต่จำเป็นต้องเพิ่มปริมาณที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังจำเป็นต้องสร้างศูนย์กลางการพัฒนาใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สอดคล้องกัน สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการครบครัน เพื่อดึงดูดผู้คนให้มาอยู่อาศัยและทำงานในพื้นที่นั้น

ปัจจุบัน เมลินห์ถือเป็น "ย่านราคาถูก" แห่งสุดท้ายที่เหลืออยู่ในฮานอย ภาพ: VV

นายดิงห์กล่าวว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ระยะใหม่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกกำหนดโดยความคาดหวังระยะสั้นหรือฟองสบู่เก็งกำไรที่อิงจากข่าวลือเรื่องการวางแผนอีกต่อไป แต่ต้องสร้างบนพื้นฐานของกรอบกฎหมายที่ชัดเจน โครงสร้างพื้นฐานที่บูรณาการ ความต้องการที่แท้จริง และศักยภาพในการพัฒนาที่แท้จริง”

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า กระบวนการปรับโครงสร้างพื้นที่เมืองมีเป้าหมายไม่เพียงแต่จะบรรเทาความแออัดในใจกลางเมืองเท่านั้น แต่ยังมุ่งสร้างศูนย์กลางการพัฒนาใหม่ ๆ ที่สามารถขับเคลื่อนการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ในระยะยาว การพัฒนาประชากร และตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่ทางเหนือของฮานอยกำลังกลายเป็นศูนย์กลางการเติบโตเชิงกลยุทธ์ เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่เป็นประตูสู่ภูมิภาคที่ได้เปรียบ การเชื่อมต่อระดับภูมิภาค ที่ดินสำรองจำนวนมาก และการมีอยู่ของเส้นทางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม และโลจิสติกส์ที่สำคัญ

ด้วยการก่อตั้งศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่และเส้นทางโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ พื้นที่นี้กำลังค่อยๆ เปลี่ยนจาก "เขตพัฒนา" ไปสู่แรงขับเคลื่อนใหม่สำหรับการพัฒนาเมืองหลวง

จากข้อมูลของสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS IRE) โครงการคมนาคมขนส่งที่สำคัญหลายโครงการ เช่น สะพานข้ามแม่น้ำแดง ถนนวงแหวนรอบที่ 4 ถนนวงแหวนรอบที่ 3.5 และระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน กำลังเปลี่ยนแปลงการเชื่อมต่อระหว่างภาคเหนือกับใจกลางเมืองหลวงอย่างค่อยเป็นค่อยไป

เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ระยะทางทางภูมิศาสตร์จะไม่เป็นอุปสรรคต่อการย้ายถิ่นฐานของประชากรและการไหลเวียนของการลงทุนอีกต่อไป ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขให้เมืองทางเหนือพัฒนาไปสู่รูปแบบที่ทันสมัย บูรณาการ และใช้งานได้หลากหลายฟังก์ชัน

คุณฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการ VARS IRE ภาพ: VV

นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการ VARS IRE ได้ให้การวิเคราะห์เชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า พื้นที่ทางตอนเหนือของฮานอยกำลังเผชิญกับการบรรจบกันของปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตใหม่ๆ จากการวางแผน โครงสร้างพื้นฐาน โลจิสติกส์ อุตสาหกรรม แนวโน้มการกระจายตัวของประชากร และการมีส่วนร่วมของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่

ข้อมูลการวิจัยจาก VARS IRE แสดงให้เห็นว่าอุปทานใหม่ในพื้นที่ทางตอนเหนือของฮานอยในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2026 มีจำนวนมากกว่า 1,400 ยูนิต แม้ว่าสภาพแวดล้อมโดยรวมจะมีความท้าทาย แต่ก็ยังคงอัตราการดูดซับอยู่ที่ประมาณ 56% ซึ่งบ่งชี้ว่าความต้องการของตลาดยังคงอยู่ในระดับที่ดี

ตามที่นางเมียนกล่าว ปัจจุบันมีลินห์ถือเป็นย่าน "ราคาต่ำ" แห่งสุดท้ายในฮานอย ในขณะที่ราคาบ้านชั้นเดียวในเขตเตย์โฮเตย์มีตั้งแต่ 480 ล้านถึง 1 พันล้านดงต่อตารางเมตร เขตดงอานมีราคาโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 180 ล้านถึง 400 ล้านดงต่อตารางเมตร และโครงการต่างๆ ตามถนนวงแหวนมีราคาอยู่ที่ 200 ล้านถึง 300 ล้านดงต่อตารางเมตร แต่โครงการหลายแห่งในมีลินห์ในปัจจุบันมีราคาเพียงประมาณ 80 ล้านถึง 120 ล้านดงต่อตารางเมตรเท่านั้น

ราคาเหล่านี้คิดเป็นเพียงประมาณ 1/3 ถึง 1/2 ของราคาในพื้นที่ใกล้เคียงที่มีทำเลที่ตั้งคล้ายกัน และแม้แต่คิดเป็นเพียงประมาณ 20% ของราคาในศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่ของเมืองเตย์โฮเตย์ ทั้งๆ ที่ระยะทางในการเดินทางแตกต่างกันเพียงประมาณ 10-15 นาทีเท่านั้น เมื่อระบบโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญเสร็จสมบูรณ์แล้ว

นางสาวเมี่ยนกล่าวว่า "ช่องว่างราคาดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าเมืองมีหลินยังมีศักยภาพในการเติบโตอย่างมากในอนาคต เมื่อพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง ความพร้อมของที่ดิน การคมนาคม และศักยภาพในการพัฒนาเมือง"

ในช่วง 5-10 ปีข้างหน้า พื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการเชื่อมต่อที่แข็งแกร่งจะมีข้อได้เปรียบ

นายเลอ ดินห์ ชุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ แลนด์ กล่าวว่า ความต้องการของนักลงทุนกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน จากเดิมที่เงินทุนส่วนใหญ่แสวงหาโอกาสในการเพิ่มราคาในระยะสั้น ปัจจุบันนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้นกับศักยภาพในการพัฒนาชุมชน คุณภาพการดำเนินงาน ระบบนิเวศของสิ่งอำนวยความสะดวก และมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า

นายชุงกล่าวว่า แนวโน้มนี้กำลังสร้างข้อได้เปรียบให้กับพื้นที่ที่มีการวางแผนพัฒนาเมืองอย่างดี มีโครงสร้างพื้นฐานที่บูรณาการ และมีความสามารถในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากในมีหลินในช่วงปี 2026-2028 คาดว่าจะช่วยเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์เมือง ปรับปรุงคุณภาพอุปทาน และสร้างแรงผลักดันเพื่อดึงดูดเงินทุนและผู้อยู่อาศัยเข้ามาในพื้นที่

ผู้เชี่ยวชาญยังคาดการณ์อีกว่า การลงทุนในอนาคตจะให้ความสำคัญกับพื้นที่เมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่พัฒนาอย่างครบวงจร โดยมุ่งเน้นที่พื้นที่สีเขียวและการบูรณาการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านประสบการณ์ การพักผ่อนหย่อนใจ และการดูแลสุขภาพ

นอกจากคุณภาพของผลิตภัณฑ์แล้ว ความสามารถในการดำเนินงานกำลังกลายเป็นเกณฑ์สำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในการตัดสินใจลงทุน โครงการที่บริหารจัดการโดยหน่วยงานปฏิบัติการมืออาชีพ โดยเฉพาะแบรนด์ระดับนานาชาติ ถือว่ามีข้อได้เปรียบในการรักษาคุณภาพการบริการ เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ และเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับผู้อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า พื้นที่ที่ได้เปรียบจะเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง สามารถดึงดูดผู้อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ มีระบบนิเวศทางการค้าและบริการที่ครบวงจร และสร้างสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง

ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นพื้นฐานสำคัญต่อการเติบโตอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือของฮานอยโดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตมีหลิง