รองนายกฯ พบปะผู้ประกอบการอสังหาฯ หารือกฎหมายใหม่ ชี้จุดบกพร่องหลายประการต้องแก้ไข

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การประชุมครั้งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการทบทวนและประเมินผลที่บรรลุได้ในปีที่ผ่านมา ชี้ให้เห็นข้อบกพร่อง ปัญหา ข้อจำกัด และสาเหตุ ตลอดจนตกลงแนวทางแก้ไขเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการดำเนินงานของคณะทำงานเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับท้องถิ่นและธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทหลังจากกฎหมายใหม่เพิ่งประกาศใช้

เช้าวันที่ 11 มีนาคม รองนายกรัฐมนตรี เจิ่น ฮอง ฮา เป็นประธานการประชุมคณะทำงานของนายกรัฐมนตรีเพื่อแก้ไขปัญหาการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ หลังจากมีการประกาศใช้กฎหมายใหม่ (ภาพประกอบ: กง เฮียว) — เช้าวันที่ 11 มีนาคม รอง นายกรัฐมนตรี เจิ่น ฮอง ฮา เป็นประธานการประชุมคณะทำงานของ นายกรัฐมนตรี เพื่อแก้ไขปัญหาการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ หลังจากมีการประกาศใช้กฎหมายใหม่ (ภาพประกอบ: กง เฮียว)

HoREA มองว่าปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ยังมีจุดบกพร่องและปัญหาที่ต้องแก้ไขอีกมาก

ตัวอย่างเช่น ข้อ 1 ข้อ 4 มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และข้อ ข ข้อ 1 ข้อ 6 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดไว้ว่าวิสาหกิจจะได้รับอนุญาตให้ "ตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย" หรือ "มีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย" หรือ "มีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น

“ แนวทางแก้ไขคือการพัฒนาร่าง “โครงการนำร่อง” เพื่อเสนอต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อพิจารณาและออกมติให้ดำเนินการนำร่องโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติ ” นายเชา กล่าวแสดงความเห็น

ประธาน HoREA ระบุว่า นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประมาณ 20 โครงการ ซึ่งนักลงทุนมีสิทธิใช้ "ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" (คิดเป็นประมาณร้อยละ 15 ของจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดในพื้นที่) ดังนั้น พวกเขาจึงไม่ได้รับการยอมรับให้เป็นนักลงทุน

โดยทั่วไป บริษัทอสังหาริมทรัพย์ V จะซื้อหลักประกันหนี้สูญจากธนาคารพาณิชย์ Q ซึ่งเป็นที่ดินโรงงานในเขตบิ่ญจันห์ มีพื้นที่ 3,219 ตารางเมตร ในพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาอาคารสูงตามที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุมัติ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ “น่าขัน” ก็คือ บริษัท V ไม่จำเป็นต้องลงทุนในภาคอุตสาหกรรม และไม่สามารถลงทุนในภาคอุตสาหกรรมได้เนื่องจากไม่สอดคล้องกับผังเมือง (ฉบับใหม่) ที่ได้รับอนุมัติ แต่บริษัท V ก็ไม่ได้รับการรับรองเป็นผู้ลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์สูงเช่นกัน เนื่องจากบริษัท V มีสิทธิใช้ “ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย” ตามสถานะการใช้ประโยชน์ที่ดินในปัจจุบัน

นอกจากนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยยังมีข้อบกพร่องและความยากลำบากอีกมากเนื่องมาจากข้อกำหนดของเอกสารย่อยบางประการ

เช่น ขั้นตอนการ “อนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัติผู้ลงทุน” ตามที่กำหนดไว้ในข้อ c ข้อ 7 มาตรา 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP; ความไม่เพียงพอของ “การจัดการช่วงเปลี่ยนผ่าน” เกี่ยวกับภาระผูกพันของผู้ลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในการสำรองส่วนหนึ่งของกองทุนที่ดิน (กองทุนที่ดิน 20%) ของโครงการเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม...

ก่อนหน้านี้ ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ในปี 2566 คณะทำงานนายกรัฐมนตรีได้รับเอกสาร 142 ฉบับ รายงานปัญหา อุปสรรค และข้อเสนอแนะจากท้องถิ่น สถานประกอบการ สมาคม และบุคคลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ 191 โครงการ

ปัจจุบัน แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกมากมายในการแก้ไขปัญหาในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ยังมีข้อจำกัดอยู่มาก ตัวอย่างเช่น บางพื้นที่ยังไม่ได้จัดตั้งคณะทำงานเฉพาะกิจเพื่อแก้ไขปัญหาตามระเบียบข้อบังคับ การแก้ไขปัญหาส่วนใหญ่มักหยุดอยู่ที่การส่งเอกสารไปยังหน่วยงานและสาขาที่เกี่ยวข้องเพื่อพิจารณา และยังไม่มีผลลัพธ์ที่ชัดเจน แม้ว่าคณะทำงานเฉพาะกิจจะส่งเอกสารไปเร่งรัดหลายครั้งแล้วก็ตาม

นอกจากนี้ องค์กรและเจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายยังมีความกลัวการทำผิดพลาด กลัวความรับผิดชอบ กลัวความเสี่ยงทางกฎหมาย ทำให้การแก้ไขปัญหาล่าช้า ไม่กล้าเสนอ ไม่กล้าตัดสินใจ

ยังไม่ได้ตรวจสอบและจัดทำบัญชีรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ เพื่อประเมินสาเหตุและเหตุผลที่โครงการไม่ได้ดำเนินการหรือดำเนินการล่าช้าโดยเฉพาะ

ยังไม่มุ่งเน้นการจัดทำและอนุมัติผังเมือง แผนการใช้ที่ดิน แผนการก่อสร้าง แผนงาน และแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย 5 ปี และรายปี เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการอนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ยังไม่มุ่งเน้นส่งเสริมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน; การประมูลโครงการใช้ที่ดิน...

การขาดความใส่ใจต่อการปฏิรูปกระบวนการบริหาร ส่งผลให้กระบวนการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ยืดเยื้อหรือล่าช้า

เฉา อันห์

แหล่งที่มา