หลังจากส่งมอบบ้านแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องยื่นคำขอรับสมุดสีชมพูภายใน 50 วัน

ผู้ลงทุนจะต้องยื่นขอสมุดสีชมพูภายใน 50 วัน

พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยแก้ไขใหม่เพิ่งผ่าน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ และจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2568 โดยระบุรายละเอียดภาระผูกพันของนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (มาตรา 39) บทบัญญัติของกฎหมายนี้มุ่งเน้นไปที่การคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อหรือผู้เช่าอพาร์ตเมนต์และอำนวยความสะดวกในกระบวนการเป็นเจ้าของบ้าน

จุดสำคัญประการหนึ่งในข้อบังคับฉบับนี้ คือ ระยะเวลาในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน (เล่มสีชมพู) ให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใน 50 วันนับจากวันที่ส่งมอบบ้านให้ผู้ซื้อหรือจากวันที่ผู้เช่าชำระเงินเต็มจำนวนตามสัญญา ผู้ลงทุนจะต้องยื่นคำร้องต่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเพื่อออกสมุดสีชมพูให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้าน

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อขอออกใบรับรองโดยสมัครใจ ผู้ลงทุนจะไม่รับผิดชอบในส่วนนี้

หากเปรียบเทียบกับพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ในปัจจุบัน ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับความรับผิดชอบของนักลงทุนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยที่ผ่านโดยรัฐสภาเมื่อเร็วๆ นี้ก็ไม่มีการเปลี่ยนแปลง

เมื่อเร็วๆ นี้ ปัญหาข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเกิดขึ้นบ่อยครั้งในอาคารอพาร์ทเมนท์หลายแห่งใน กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ สาเหตุประการหนึ่งคือผู้ลงทุนไม่ได้ปฏิบัติตามหน้าที่ในการออกสมุดสีชมพูให้กับผู้อยู่อาศัย

Sau bàn giao nhà, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp sổ hồng trong 50 ngày - 1 — นักลงทุนอพาร์ตเมนต์ Legacy ได้ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้อาศัยมานานหลายปีแล้วแต่ก็ยังไม่แก้ไขการละเมิดและออกสมุดสีชมพูให้ (ภาพ: Ha Phong)

ในรายงานล่าสุดที่ตอบคำร้องขอของผู้มีสิทธิลงคะแนน คณะกรรมการประชาชนฮานอยแจ้งให้ทราบว่ายังไม่มีการออกสมุดสีชมพูสำหรับอพาร์ทเมนท์ในโครงการอพาร์ทเมนท์ในเขต Thanh Xuan และ Cau Giay ถึงแม้ว่าสมุดเหล่านี้จะได้รับการส่งมอบให้กับผู้อยู่อาศัยมาหลายปีแล้วก็ตาม

โดยเฉพาะที่อาคารอพาร์ตเมนต์โกลเด้นเวสต์ อาคารอพาร์ตเมนต์เดอะเลกาซี อาคารเหล่านี้ยังไม่ได้รับสมุดสีชมพู สาเหตุเกิดจากผู้ลงทุนไม่ได้ดำเนินการจัดทำเอกสารทางกฎหมายของโครงการให้ครบถ้วนและส่งให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายเพื่อจดทะเบียนและออกหนังสือรับรองที่โครงการตามกฎหมายกำหนด

ในความเป็นจริง สถานการณ์ที่ผู้อยู่อาศัยย้ายเข้ามาและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินกับนักลงทุน แต่ไม่ได้รับสมุดสีชมพูก็เกิดขึ้นบ่อยมากในอาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเช่นกัน

นายเหงียน วัน เซิน หัวหน้าคณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ตำรวจเขตฮวงมาย ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว เมืองดานตรี ว่า นับตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา มีครัวเรือนเกือบ 400 หลังคาเรือนอาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ จนกระทั่งในเดือนมกราคม 2562 อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้จึงได้รับการยอมรับจากทางการและนำไปใช้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

อย่างไรก็ตามแม้ว่าผู้พักอาศัยจะอาศัยอยู่ในอาคารชุดแห่งนี้มานานถึง 9 ปีแล้ว แต่นายซอน เผยว่าครัวเรือนต่างๆ ยังไม่ได้เซ็นต์สัญญาส่งมอบบ้านและยังไม่ได้รับเอกสารการก่อสร้างอาคารชุดแต่อย่างใด ครัวเรือนทั้งหมดไม่ได้รับสมุดสีชมพู

Sau bàn giao nhà, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp sổ hồng trong 50 ngày - 2 — ผู้พักอาศัยที่อาคารอพาร์ตเมนต์ 79 Thanh Dam (Hoang Mai, ฮานอย) อาศัยอยู่ที่นั่นมาเกือบ 10 ปีแล้ว แต่ยังไม่ได้รับสมุดสีชมพูของพวกเขาเลย (ภาพถ่าย: Ha Phong)

ตัวแทนผู้ลงทุนได้ชี้แจงว่าเหตุใดจึงยังไม่ได้ออกสมุดสีชมพูให้กับลูกบ้านดังกล่าวข้างต้น เนื่องจากโครงการได้ดำเนินงานลงทุนทั้งหมดเสร็จเรียบร้อยแล้วตามแผนที่ได้รับอนุมัติแล้ว และลูกบ้านยังคงมีภาระผูกพันทางการเงินกับทางรัฐอยู่

ผู้ลงทุนจะต้องชดเชยให้กับผู้อยู่อาศัย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวไว้ ในระหว่างขั้นตอนการจัดการ หน่วยงานของรัฐจะรับผิดชอบในการแยกบุคคลต่างๆ รวมทั้งผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน และหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง โดยไม่ทิ้งความสัมพันธ์แบบ "สามทาง"

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากผู้ซื้อบ้านมีเอกสารทั้งหมดที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนด เขา/เธอจะต้องได้รับการพิจารณาให้ได้รับใบรับรองเพื่อปกป้องสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของเขา/เธอ

หน่วยงานของรัฐจะต้องชี้แจงให้ทราบถึงการละเมิดของผู้ลงทุนและความรับผิดชอบของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในกระบวนการดำเนินงานของผู้ลงทุนตั้งแต่เวลาเสนอโครงการจนถึงการขายบ้านให้ลูกค้า พร้อมกันนี้ ให้สั่งการให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เสนอแนวทางแก้ไขที่ชัดเจนเพื่อแก้ไขการละเมิดอย่างทั่วถึง

ผู้ลงทุนจะต้องรับผิดชอบในการแก้ไขการละเมิดที่ส่งผลต่องานก่อสร้างเพื่อให้แน่ใจว่าสามารถออกใบรับรองให้กับผู้ซื้อได้ ในกรณีที่ไม่สามารถดำเนินการออกใบรับรองให้กับผู้ซื้อได้ ผู้ซื้อจะต้องได้รับการส่งคืนและได้รับการชดเชย

เกี่ยวกับเรื่องนี้ เมื่อพูดคุยกับผู้สื่อข่าว Dan Tri ทนายความ Tran Tuan Anh กรรมการสำนักงานกฎหมาย Minh Bach กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน นักลงทุนในอาคารชุดต้องรับผิดชอบในการดำเนินขั้นตอนเพื่อขอสมุดสีชมพูให้กับผู้ซื้ออาคารชุดภายใน 50 วัน นับจากวันที่ส่งมอบอาคารชุด เว้นแต่นักลงทุนและผู้ซื้ออาคารชุดจะมีข้อตกลงอื่น

“การที่ผู้อยู่อาศัยซื้ออพาร์ตเมนต์และย้ายเข้ามาอยู่หลายปีโดยไม่ได้รับสมุดสีชมพูถือเป็นการละเมิดกฎหมายของนักลงทุนอย่างชัดเจน ระดับการละเมิดกฎหมายนี้อาจสูงถึง 1 พันล้านดอง” ทนายความ Tuan Anh กล่าวเน้นย้ำ

ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงการซื้อโครงการที่ละเมิดกฎหมาย ทนายความแนะนำว่าผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ควรค้นคว้าและปรึกษากฎหมายล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายต่อพื้นที่อยู่อาศัย มูลค่าการก่อสร้าง และความเสี่ยงทางกฎหมายอื่นๆ นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องพิจารณาเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายบ้านเกี่ยวกับการส่งมอบสมุดสีชมพูอย่างรอบคอบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาย้ำว่า หากผู้ลงทุนล่าช้าในการออกสมุดสีชมพูของห้องชุด จนกระทบต่อสิทธิ์ของพวกเขา ผู้ซื้อบ้านสามารถร้องขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวโดยเร็ว หรือร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจจัดการกับการละเมิดดังกล่าวข้างต้น

แหล่งที่มา