ผู้ลงทุนจะต้องยื่นขอสมุดสีชมพูภายใน 50 วัน
พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข ซึ่งเพิ่งผ่านความเห็นชอบจาก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ และจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ได้กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับพันธกรณีของนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์ (มาตรา 39) บทบัญญัติของพระราชบัญญัตินี้มุ่งเน้นการคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อหรือผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ และอำนวยความสะดวกในกระบวนการเป็นเจ้าของบ้าน
จุดสำคัญประการหนึ่งในข้อบังคับฉบับนี้ คือ กำหนดระยะเวลาในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน (เล่มสีชมพู) ให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้าน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใน 50 วันนับจากวันที่ส่งมอบบ้านให้แก่ผู้ซื้อหรือจากวันที่ผู้เช่าได้ชำระเงินเต็มจำนวนตามที่ตกลงไว้ ผู้ลงทุนจะต้องยื่นคำร้องต่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเพื่อออกสมุดสีชมพูให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้าน
อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อขอออกใบรับรองโดยสมัครใจ ผู้ลงทุนจะไม่รับผิดชอบในส่วนนี้
เมื่อเทียบกับกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2557 กฎระเบียบเกี่ยวกับความรับผิดชอบของนักลงทุนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภาไม่มีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อไม่นานมานี้ ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเกิดขึ้นบ่อยครั้งในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งใน ฮานอย และโฮจิมินห์ สาเหตุหนึ่งคือนักลงทุนไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ในการออกสมุดสีชมพูให้กับผู้อยู่อาศัย
นักลงทุนอพาร์ตเมนต์ Legacy ได้ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้อาศัยมานานหลายปีแต่ก็ยังไม่แก้ไขการละเมิดและออกสมุดสีชมพู (ภาพ: Ha Phong)
ในรายงานล่าสุดที่ตอบสนองต่อคำร้องของผู้มีสิทธิลงคะแนน คณะกรรมการประชาชนฮานอยแจ้งให้ทราบว่ายังไม่มีการออกสมุดสีชมพูสำหรับอพาร์ตเมนต์ในโครงการอพาร์ตเมนต์ในเขต Thanh Xuan และ Cau Giay แม้ว่าสมุดสีชมพูดังกล่าวจะได้รับการส่งมอบให้กับผู้อยู่อาศัยมาหลายปีแล้วก็ตาม
โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อาคารอพาร์ตเมนต์โกลเด้นเวสต์และอาคารอพาร์ตเมนต์เดอะเลกาซี อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองโครงการ สาเหตุคือผู้ลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการจัดทำเอกสารทางกฎหมายของโครงการให้ครบถ้วนและส่งให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายสำหรับการจดทะเบียนและออกหนังสือรับรองโครงการตามระเบียบ
ในความเป็นจริง สถานการณ์ที่ผู้อยู่อาศัยย้ายเข้ามาและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินกับนักลงทุนแต่ไม่ได้รับหนังสือสีชมพูก็เกิดขึ้นบ่อยครั้งในอาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเช่นกัน
นายเหงียน วัน เซิน หัวหน้าคณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ตำรวจเขตฮวงมาย ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว เมืองดานตรี ว่า นับตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา มีครัวเรือนเกือบ 400 หลังคาเรือนที่อาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ จนกระทั่งเดือนมกราคม 2562 อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้จึงได้รับการยอมรับจากทางการและนำไปใช้งานตามบทบัญญัติของกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผู้อยู่อาศัยจะอาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้มาเป็นเวลา 9 ปีแล้ว แต่คุณซอนกล่าวว่า ครัวเรือนต่างๆ ยังไม่ได้ลงนามในบันทึกการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ หรือได้รับเอกสารการเสร็จสมบูรณ์ในอพาร์ตเมนต์ ครัวเรือนทั้งหมดยังไม่ได้รับสมุดสีชมพู
ผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ 79 Thanh Dam (Hoang Mai, ฮานอย) อาศัยอยู่ที่นั่นมาเกือบ 10 ปีแล้วแต่ยังไม่ได้รับสมุดสีชมพูของพวกเขา (ภาพถ่าย: Ha Phong)
ผู้แทนผู้ลงทุนได้ชี้แจงว่าเหตุใดจึงยังไม่ได้ออกสมุดสีชมพูให้กับผู้พักอาศัยดังกล่าว โดยยอมรับว่าโครงการยังไม่ได้ดำเนินการออกสมุดสีชมพูให้กับผู้พักอาศัย เนื่องจากโครงการได้ดำเนินงานลงทุนทั้งหมดตามแผนที่ได้รับอนุมัติแล้ว และผู้ลงทุนยังคงมีภาระผูกพันทางการเงินกับทางรัฐ
นักลงทุนต้องชดเชยให้กับผู้อยู่อาศัย
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวไว้ ในระหว่างกระบวนการจัดการ หน่วยงานของรัฐจะรับผิดชอบในการแยกบุคคลต่างๆ ออกจากกัน ได้แก่ ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน และหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง โดยไม่ทิ้งความสัมพันธ์แบบ "สามทาง"
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากผู้ซื้อบ้านมีเอกสารครบถ้วนตามที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนด เขา/เธอจะต้องได้รับการพิจารณาให้ออกใบรับรองเพื่อปกป้องสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของเขา/เธอ
หน่วยงานของรัฐจะต้องชี้แจงถึงการละเมิดของผู้ลงทุนและความรับผิดชอบของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตลอดกระบวนการตั้งแต่การเสนอโครงการจนถึงการขายบ้านให้ลูกค้า พร้อมทั้งสั่งการให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เสนอแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจงเพื่อแก้ไขการละเมิดให้ทั่วถึง
ผู้ลงทุนต้องรับผิดชอบในการแก้ไขข้อบกพร่องที่ส่งผลกระทบต่องานก่อสร้าง เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีการออกใบรับรองให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่สามารถออกใบรับรองให้แก่ผู้ซื้อได้ ผู้ลงทุนจะต้องส่งคืนและชดเชยให้แก่ผู้ซื้อ
เกี่ยวกับเรื่องนี้ จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าว Dan Tri ทนายความ Tran Tuan Anh ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Minh Bach กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน ผู้ลงทุนอาคารชุดต้องรับผิดชอบในการดำเนินขั้นตอนเพื่อขอหนังสือสีชมพูให้กับผู้ซื้อห้องชุดภายใน 50 วันนับจากวันที่ส่งมอบห้องชุด เว้นแต่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อห้องชุดจะมีข้อตกลงอื่น
การที่ผู้อยู่อาศัยซื้ออพาร์ตเมนต์และย้ายเข้ามาอยู่เป็นเวลาหลายปีโดยไม่ได้รับหนังสือสีชมพู ถือเป็นการละเมิดกฎหมายของนักลงทุนอย่างชัดเจน มูลค่าการละเมิดกฎหมายนี้อาจสูงถึง 1 พันล้านดอง” ทนายความตวน อันห์ กล่าวเน้นย้ำ
ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงการซื้อโครงการที่ละเมิดกฎหมาย ทนายความจึงแนะนำให้ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ศึกษาและศึกษาข้อกฎหมายล่วงหน้า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายต่อพื้นที่อยู่อาศัย มูลค่าการก่อสร้าง และความเสี่ยงทางกฎหมายอื่นๆ นอกจากนี้ จำเป็นต้องพิจารณาข้อกำหนดในสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับการส่งมอบหนังสือสีชมพูอย่างรอบคอบ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาย้ำว่า หากผู้ลงทุนล่าช้าในการออกสมุดสีชมพูของห้องชุดจนกระทบต่อสิทธิ์ของพวกเขา ผู้ซื้อบ้านสามารถร้องขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวโดยเร็ว หรือร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจจัดการกับการละเมิดดังกล่าวข้างต้นได้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)