ยุค 'ไข่ทองคำ' ของ Shophouse สิ้นสุดลงแล้ว นักลงทุนขายขาดทุนแต่ยังไม่มีผู้ซื้อ

สถานการณ์ห้องแถวไร้ผู้เช่าเป็นมายาวนาน ทำให้ผู้ลงทุนรู้สึกเหมือน “ถือระเบิด” หลายคนต้องหาทางขายขาดทุนเพื่อหลีกหนีสถานการณ์เงินทุนถูกยึด

ขายไม่ได้ ค่าเช่าก็ซบเซา

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ประเภททาวน์เฮาส์ (อาคารพาณิชย์) เป็นที่ต้องการของนักลงทุนและเติบโตอย่างรวดเร็วในปี 2558 โดยราคาขายและค่าเช่าอาคารพาณิชย์พุ่งสูง เนื่องมาจากมีข้อดีหลายประการทั้งการอยู่อาศัยและประกอบธุรกิจหรือให้เช่าพื้นที่

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจประเภทนี้เริ่มเงียบเหงาลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในเวียดนามที่ยืดเยื้อมาอย่างยาวนาน ธุรกิจอาคารพาณิชย์ก็ซบเซา แม้นักลงทุนหลายรายจะลดราคาลง แต่ก็ยังไม่มีผู้เช่าหรือผู้ซื้อ

เป็นเวลาหนึ่งปีแล้วที่คุณ Nguyen Ngoc Mai ( ฮานอย ) ลงประกาศขายอาคารพาณิชย์ขนาดกว่า 80 ตารางเมตรในเขต Hoang Mai อย่างต่อเนื่อง แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีใครตัดสินใจซื้อ

อาคารพาณิชย์ของเธอสูง 4 ชั้น สร้างเสร็จแล้ว ราคาซื้อ 14,000 ล้านดอง แต่ให้เช่าเพียง 20 ล้านดองต่อเดือน กำไรต่อปีเพียง 1% เท่านั้น ที่สำคัญคือตั้งแต่ซื้อ อาคารพาณิชย์หลังนี้มักไม่มีผู้เช่า ทำให้พื้นที่ว่างเปล่า

ร้านค้าหลายแห่งแขวนป้ายมาเป็นเวลานานโดยไม่พบผู้ซื้อหรือผู้เช่า (ภาพ: Minh Duc)

คุณไมบ่นว่าทุกเดือนเธอต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นของเงินกู้ธนาคารมากกว่า 100 ล้านดอง จากเงินกู้เกือบ 7 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน รายได้จากการเช่าก็ "ย่ำแย่" แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยก็สูง เธอจึงต้องประกาศขาย แต่หลังจากประกาศขายมานานกว่าหนึ่งปีแล้ว เธอก็ยังไม่มีผู้ซื้อ

ในสถานการณ์เดียวกันนี้ คุณไม ดิ อันห์ กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2564 เขาได้ซื้ออาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในเขตเมืองบนถนนเล จ่อง เติน (แขวงเดืองน้อย) ในราคา 24,000 ล้านดอง โครงการนี้ได้รับการส่งมอบในปี 2565 แต่จนถึงปัจจุบัน กิจกรรมเชิงพาณิชย์ยังคงซบเซา และจำนวนผู้อยู่อาศัยก็เบาบาง ทำให้ร้านค้าต่างๆ ให้บริการผู้อยู่อาศัยในโครงการได้เพียงจำนวนจำกัด แทบไม่มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการ ปัจจุบันมีอาคารพาณิชย์เปิดให้บริการเพียงไม่กี่แห่ง และเกือบ 80% ของอาคารพาณิชย์ที่เหลือปิดให้บริการ

ตอนแรกผมคิดว่าเขตเมืองจะพัฒนาและจะมีผู้คนเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ตึกแถวจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด แต่ความจริงกลับไม่เป็นอย่างที่คิด ธุรกิจที่นี่ส่วนใหญ่เน้นคนท้องถิ่น แต่ด้วยนิสัยเดิมๆ คนท้องถิ่นจึงมักไปห้างสรรพสินค้าเพื่อความบันเทิง และไปตลาดสดเพื่อซื้อของ ทำให้สภาพโดยรวมของตึกแถวค่อนข้างซบเซา

คุณเต อันห์ กล่าวว่า เขาติดป้ายให้เช่าเดือนละ 30 ล้านดอง โดยหวังว่าจะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารบางส่วน แต่ร้านถูกปล่อยร้างมานานเกือบ 3 ปีแล้ว ปัจจุบัน คุณเต อันห์ ยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นธนาคารเกือบ 80 ล้านดองต่อเดือน

คุณเล ลินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย เปิดเผยว่า สถานการณ์ที่ซบเซาไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองใหม่ที่มีผู้อยู่อาศัยน้อยและอยู่นอกเขตเมืองเท่านั้น แต่อาคารพาณิชย์ในใจกลางกรุงฮานอยก็ขายและให้เช่าได้ยากเช่นกัน ด้วยสถานการณ์ ทางเศรษฐกิจ ที่ยากลำบากและการแข่งขันที่รุนแรงกับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ทำให้หลายคนที่ไม่สามารถทำธุรกิจได้ต้องย้ายที่อยู่หรือเจรจากับเจ้าของที่ดินเพื่อลดราคา

“ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งในถนนใจกลางกรุงฮานอยต้องปรับลดค่าเช่า แต่ก็ยังขายไม่ออก ดังนั้น จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่อาคารพาณิชย์จะขายไม่ออก ” นางสาวลินห์กล่าว

การลดการสูญเสียครั้งใหญ่

เมื่อปลายปี 2564 คุณเหงียน มินห์ ทัม นักลงทุนในฮานอย ได้ทุ่มเงิน 14,000 ล้านดอง ซื้ออาคารพาณิชย์ในตำบลยาลัม นักลงทุนรายนี้ซื้ออาคารพาณิชย์นี้ในช่วงแรกของการเปิดขายโครงการด้วยราคา 14,000 ล้านดอง อาคารพาณิชย์หลังนี้มีทำเลที่สวยงาม เป็นห้องมุม ในยุคที่ตลาดกำลังเฟื่องฟู อาคารพาณิชย์หลังนี้มีมูลค่าเกือบ 20,000 ล้านดอง

อาคารพาณิชย์หลายแห่งปิดตัวลงอย่างเงียบๆ หลังจากไม่มีผู้เช่ามาเป็นเวลาหลายเดือน (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่กลางปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอตัวลง อาคารพาณิชย์และวิลล่าในหลายโครงการประสบปัญหาสภาพคล่อง หลังจากไม่สามารถปล่อยเช่าได้เป็นเวลาหลายปี ในช่วงต้นปี 2568 คุณทัมจำเป็นต้องขายอาคารพาณิชย์หลังนี้ในราคาขาดทุน 14,000 ล้านดอง ซึ่งเป็นราคาเดียวกับราคาซื้อเดิมหลังจากลงทุนมา 4 ปี

อย่างไรก็ตาม หลังจากลงโฆษณาไปกว่าครึ่งปีแล้ว ร้านของเขาก็ยังขายไม่ได้ เนื่องจากตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีประชากรเบาบางและไม่สามารถใช้ประกอบธุรกิจได้

ในทำนองเดียวกัน คุณห่าไห่หลง นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้เล่าให้ฟังว่าในปี 2566 เขาได้ซื้ออาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในห่าดง ณ เวลาที่ซื้อ อาคารพาณิชย์หลังนี้มีราคาอยู่ที่ประมาณ 16,000 ล้านดอง โครงการนี้เคยถูกโฆษณาว่าเป็น "ห่านทองคำ" ทั้งในแง่ของการอยู่อาศัยและการทำธุรกิจที่มีศักยภาพในการทำกำไรอย่างโดดเด่น

แม้จะมีการลงทุนสูง แต่อาคารพาณิชย์หลังนี้ก็ถูกปล่อยทิ้งร้างมานานหลายปีเนื่องจากไม่มีผู้เช่า คุณหลงจึงต้องยอมขายในราคา 15.5 พันล้านดองเพื่อคืนทุน แม้ว่าเขาจะยอมลดขาดทุนลงเมื่อเทียบกับราคาซื้อ แต่การปิดการขายให้ได้กำไรนั้นเป็นเรื่องยากมาก เขาลงประกาศขายมาตลอดทั้งปี แต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ

" ตอนซื้อ ผมนึกว่าย่านนี้จะมีคนพลุกพล่านอีกนาน ปล่อยเช่าพื้นที่ทำธุรกิจน่าจะดี แต่ความจริงแล้ว ที่นี่ทำธุรกิจยากมาก แถมยังไกลจากตัวเมืองด้วย เลยไม่มีใครเช่าเลย ทั้งๆ ที่ราคาถูก " คุณลองพูดอย่างเศร้าๆ

ตามที่กรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าวไว้ว่า ในปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปเพิ่มสูงเกินไป

“ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ตลาดจึงจำเป็นต้องปรับราคาให้เหมาะสมมากขึ้นเพื่อให้มีสภาพคล่องที่ดี สำหรับอาคารพาณิชย์ให้เช่าในปัจจุบันราคาเช่ายังไม่ดีนัก นักลงทุนหลายรายจึงใช้เงินทุนจากภายนอกหรือหาเงินทุนมาคืน ส่งผลให้ต้องขายขาดทุน ” เขากล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ เมื่อลงทุนในอาคารพาณิชย์ นักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับความถูกต้องตามกฎหมาย ที่ตั้ง การวางแผนโครงการ การดำเนินโครงการของนักลงทุน ฯลฯ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องสำรวจว่าพื้นที่นั้นมีความหนาแน่นของประชากรสูงหรือไม่ หากลงทุนในอาคารพาณิชย์ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรต่ำ โอกาสในการเช่าจะต่ำมากและไม่มีประสิทธิภาพ

ที่มา: https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html