การตรวจสอบ ‘สุขภาพ’ ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567

อพาร์ทเมนต์เป็นจุดสว่าง

รายงานของ PropertyGuru Vietnam ระบุว่าในช่วงระยะเวลายาวนานระหว่างปี 2558 ถึง 2566 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 82% และ 56% ตามลำดับ จากการคำนวณของ Savills Vietnam อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ปี 2562 ถึงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 13% ต่อปี

แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่าในปี 2024 กลุ่มนี้จะยังคง "ร้อนแรง" ต่อไป

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองจะสูงอยู่แล้ว แต่แนวโน้มยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากความต้องการที่สูงในขณะที่อุปทานมีจำกัด นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากวัสดุ แรงงาน ราคาที่ดิน ฯลฯ ล้วนส่งผลกระทบสะสมต่อราคาอพาร์ตเมนต์

คาดว่าราคาเซ็กเมนต์อพาร์ตเมนท์จะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อไป (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

“ ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนในเมืองใหญ่ยังคงสูงมาก ขณะที่การเตรียมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงยืดเยื้อ ทำให้ไม่สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้ในทันที โครงการหลายโครงการยังหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงอยู่ในระดับสูงหรืออาจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ” คุณดิญกล่าว

ศาสตราจารย์ดัง หง วอ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในปี 2567 จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ศาสตราจารย์โว อธิบายว่า เรื่องราวเกี่ยวกับราคาบ้านที่สูงขึ้นแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซานั้นไม่น่าแปลกใจนัก เมื่อราคาวัตถุดิบและแรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ดังนั้นต้นทุนการสร้างบ้านจึงย่อมเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ไม่ต้องพูดถึงกลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อและขายต่อในตลาดรองทำให้ราคาบ้านที่ไปถึงมือผู้ใช้ปลายทางพุ่งสูงขึ้นหลายเท่า

อสังหาฯ ซอยคงราคาปรับขึ้น

หนึ่งในกลุ่มสินค้าที่คาดว่าจะมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างแข็งแกร่งอีกครั้งในปี 2567 คือ บ้านและที่ดินในซอย

บันทึกจริงแสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในซอยต่างๆ ของฮานอยกำลังคึกคักอีกครั้ง เนื่องจากจำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างมาก และราคาก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้วเช่นกัน

เกี่ยวกับความน่าดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน ผู้บริหารของ Savills กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดจะมีความผันผวนอย่างมาก แต่อัตรากำไรของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินกลับมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก โดยผันผวนอยู่ที่ 20-25% ต่อปี ในบางโครงการ ราคาตลาดรองก็เพิ่มขึ้นถึง 40-50% ต่อปี

เขายังประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิภาพและเป็นแหล่งหลบภัยที่ปลอดภัยในภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต ผลิตภัณฑ์นี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีกระแสเงินสดที่มั่นคง ซึ่งสามารถลงทุนได้ในระยะกลางและระยะยาว

คุณเจิ่น มินห์ ประธานชมรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ VSC กล่าวว่า ราคาบ้านในซอยต่างๆ ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูง หลังจากกลางปี 2566 ราคาบ้านในซอยต่างๆ ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 200-300 ล้านดอง และคาดการณ์ว่าบ้านประเภทนี้จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอีกเล็กน้อยประมาณ 10-15% ในปี 2567

นาย Cao Minh Thanh กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Milanpro มีมุมมองเดียวกัน โดยกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย กำลังแสดงสัญญาณเชิงบวกมากมาย และในปี 2567 สัญญาณเชิงบวกเหล่านี้จะยิ่งชัดเจนยิ่งขึ้น ซึ่งหมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอีกครั้งด้วย

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมดึงดูดเงินทุนการลงทุน

แม้ว่าจะได้รับผลกระทบอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยและความวุ่นวาย ทางการเมือง ในโลก แต่เขตอุตสาหกรรมก็ยังคงมีเสถียรภาพและพัฒนาต่อไป

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดการณ์ว่าราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ในปี 2566 โดยภาคเหนือจะมีการปรับขึ้นราคาสูงสุด ราคาเช่าเฉลี่ยในภูมิภาคนี้อยู่ที่ 135 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับปี 2565 ส่วนภาคใต้ ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 188 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปี 2565

คุณฟาม ทิ เมียน รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษาส่งเสริมการลงทุน VARS เปิดเผยว่า ในปี 2567 อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังถือเป็นกลุ่มธุรกิจที่มีการเติบโตที่ดี

โครงการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมใหม่หลายโครงการได้รับการอนุมัติในหลักการแล้ว และกำลังเริ่มดำเนินการในระยะต่อไป อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรมกำลังเติบโตทั้งในภาคเหนือและภาคใต้ ขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงมีอยู่มาก...

นอกจากนี้ ได้มีการอนุมัติแผนการพัฒนาจังหวัดและเมืองต่างๆ ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายของนิคมอุตสาหกรรมได้บางส่วน ปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ของนิคมอุตสาหกรรมในปี พ.ศ. 2567 ยังคงรักษาสถานะและเติบโตต่อไป

ที่ดินควรลงทุนในระยะยาวเท่านั้น

คาดการณ์ว่าราคาอสังหาฯ หลายกลุ่มจะเพิ่มขึ้นในปี 2567 (ภาพประกอบ: Ngo Tran)

ตามรายงานของ PropertyGuru Vietnam ในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2566 สภาพคล่องของตลาดที่ดินรองเริ่มแสดงสัญญาณเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอีกครั้ง โดยนักลงทุนเริ่มลงทุนในโครงการที่มีส่วนลดสูง เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ทำเลที่ตั้งใกล้กับพื้นที่อยู่อาศัยเดิมที่แออัด และระบบขนส่งที่สะดวกเชื่อมต่อกับพื้นที่ส่วนกลาง

ผู้ซื้อและนักลงทุนมีความต้องการมากขึ้นทั้งในด้านคุณภาพและความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ พวกเขามักใช้ข้อมูลมากขึ้นในการตัดสินใจ ซึ่งก็คือข้อมูลที่มีประวัติยาวนานหลายปีเกี่ยวกับความผันผวนของราคา ผลตอบแทนจากการลงทุน และอุปสงค์-อุปทาน

แม้ว่าที่ดินจะยังคงเป็นประเภทหนึ่งที่มีแนวโน้มดีที่ดึงดูดความสนใจของผู้คน แต่ในความเป็นจริงในระยะสั้น เมื่อกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) มีผลบังคับใช้ จะส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อตลาดที่ดินตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ด้วยกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นในปัจจุบันเกี่ยวกับการแบ่งที่ดิน คาดการณ์ว่าความต้องการที่ดินจะลดลงอย่างมาก เนื่องจากผู้ซื้อมีความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย ขณะเดียวกัน ระดับราคาที่ดินก็จะลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่ดินแปลงใหญ่

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ PropertyGuru Vietnam ประจำภาคใต้ กล่าวว่า “ ในระยะยาว ราคาที่ดินอาจยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตทาง เศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชน ”

ตรัน คานห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าความต้องการที่ดินจะฟื้นตัวอย่างน้อยในไตรมาสที่สองของปี 2567 อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินในตลาดนี้จะไม่ฟื้นตัวเหมือนในอดีต การซื้อขายส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่เท่านั้น และยังไม่แพร่หลายมากนัก คาดว่าตลาดที่ดินจะเข้าสู่วัฏจักรราคาที่สูงขึ้นในปี 2568 เป็นต้นไป

เฉา อันห์

แหล่งที่มา