สินเชื่ออสังหาฯ โต “ร้อนแรง” : มองโลกในแง่ดีท่ามกลางความวิตกกังวล?

VTV.vn - สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2568 ทำให้เกิดกระแสเงินทุนไหลเข้าจำนวนมากแต่สภาพคล่องต่ำ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนเกี่ยวกับความยั่งยืนของตลาด

Đài truyền hình Việt Nam•08/11/2025

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

แม้ว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์จะเร่งตัวขึ้น แต่ความเป็นจริงไม่ได้สร้างการเคลื่อนไหวตามที่คาดไว้

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2568 ก่อให้เกิดเงินทุนจำนวนมากแต่สภาพคล่องต่ำ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเตือนว่าข้อเท็จจริงนี้ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจ เท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดคำถามมากมายเกี่ยวกับความยั่งยืนของตลาดอีกด้วย

การเติบโตของสินเชื่อในความวิตกกังวล

ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2568 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่ง กลายเป็นหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการพัฒนาเศรษฐกิจ คุณ Pham Chi Quang ผู้อำนวยการฝ่ายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศเวียดนาม (SBV) ระบุว่า สินเชื่อในระบบธนาคารพาณิชย์โดยรวมมีอัตราการเติบโต 13.4% ซึ่งสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่สำคัญ สะท้อนถึงแนวโน้มที่ชัดเจน นั่นคือ อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับกระแสสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นนี้กำลังสร้างผลกระทบร้ายแรง นั่นคือความไม่สมดุลในตลาด

Tăng trưởng — การซื้อขายแบบ “เล่นเซิร์ฟ” โดยขาดมูลค่าที่แท้จริงในแง่ของกระแสเงินสดหรือรายได้จากการเช่า ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไป ทำให้ขาดสภาพคล่อง

รายงานทางการเงินประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2568 จากธนาคารขนาดใหญ่หลายแห่งแสดงให้เห็นว่าแม้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์จะกำลังเร่งตัวขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้สร้างกระแสตามที่คาดการณ์ไว้ ธนาคาร VPBank มีสัดส่วนสินเชื่อคงค้างรวม 22.97% ขณะที่ MB Bank อยู่ที่ 10.42% สะท้อนให้เห็นว่ากระแสเงินทุนสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มีอิทธิพลเหนือเศรษฐกิจโดยรวม อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ เช่น นครโฮจิมินห์ แม้ว่าตลาดจะคึกคักด้วยจำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ แต่จำนวนธุรกรรมกลับไม่สอดคล้องกับอุปทานที่เพิ่มขึ้น

ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ได้ร่วมแบ่งปันในงาน 2026 Investment Forum ที่จัดขึ้นที่นคร โฮจิมินห์ เมื่อเร็วๆ นี้ โดยระบุว่า สาเหตุหลักของความไม่สมดุลนี้มาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในช่วง "ซื้อแพง ขายแพง" มาตั้งแต่ต้นปี หากแนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไป ตลาดอาจเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่ นี่เป็นสัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้ามเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์พึ่งพาการเก็งกำไรระยะสั้นมากขึ้น การซื้อขาย การ "เล่น" โดยปราศจากมูลค่าที่แท้จริงในแง่ของกระแสเงินสดหรือรายได้จากการเช่า ได้ผลักดันให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไป ส่งผลให้สภาพคล่องต่ำ

แม้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ตลาดยังไม่สามารถสร้างวัฏจักรที่ยั่งยืนได้ตามที่ต้องการ Property Guru ระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านสำคัญๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเพิ่มขึ้นถึง 112% ภายใน 5 ปี อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคานี้ไม่สอดคล้องกับรายได้ของประชาชนและความสามารถในการดูดซับของตลาด สภาพคล่องในตลาดจึงอ่อนตัวลงเช่นกัน และนี่เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่นำไปสู่ "พื้นที่ว่าง" ในโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

เตือนตลาดไม่สมดุล

สถานการณ์การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เกินขีดจำกัดกำลังกลายเป็นภัยคุกคามสำคัญต่อทั้งตลาดและเศรษฐกิจ เมื่อราคาที่อยู่อาศัยถูกกดให้สูงเกินไป ประชาชนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้สภาพคล่องลดลง แต่ยังทำให้เศรษฐกิจไม่สมดุล เนื่องจากกระแสเงินสดจำนวนมากไม่ได้ถูกนำไปใช้เพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน แต่กลับถูกนำไปใช้เพื่อการเก็งกำไรเป็นหลัก

แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะดึงดูดเงินทุนจำนวนมากจากระบบธนาคาร แต่ก็ไม่ได้สร้างจุดเปลี่ยนที่ชัดเจนระหว่างสินเชื่อและธุรกรรมจริง จนถึงปัจจุบัน สินค้าคงคลังของบริษัทจดทะเบียนมีมูลค่าสูงกว่า 570,000 พันล้านดอง แสดงให้เห็นถึงความไม่สมดุลระหว่างการพัฒนาโครงการและความสามารถในการบริโภคจริงในตลาด นี่คือจุดอ่อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ไม่สามารถแปลงกระแสเงินสดเป็นสภาพคล่องได้

หนึ่งในวิธีแก้ปัญหาที่ผู้เชี่ยวชาญเสนอคือการควบคุมการไหลเวียนของสินเชื่อเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร ผู้เชี่ยวชาญ Dinh The Hien เตือนว่า "แนวคิด 'ซื้อแพง ขายแพง' ช่วยให้กลุ่มนักลงทุนได้รับประโยชน์ในระยะสั้น แต่กลับสร้างวงจรของภาวะเศรษฐกิจที่ร้อนแรงเกินไป ซึ่งเสี่ยงต่อการทำให้ตลาดพังทลาย" นี่คือปัญหาหลักของความไม่ยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงเกินไปโดยไม่สมดุลกับรายได้และผลกำไรที่แท้จริง จะนำไปสู่ความไม่แน่นอนและความยากลำบากในการพัฒนาอย่างยั่งยืน

อีกแนวทางหนึ่งที่เป็นไปได้ที่นายหวู่ แถ่ง เล กรรมการบริษัทพัท ดัต เสนอ คือการนำเครื่องมือทางภาษีมาใช้ เช่น การจัดเก็บภาษีบ้านหลังที่สอง ที่ดินรกร้าง และการหักดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านครั้งแรก ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จในหลายประเทศในช่วงที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู การควบคุมกระแสเงินสดจากการเก็งกำไรอย่างเข้มงวดจะช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดและสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

เงินทุนไหลเข้าอสังหาฯ “อย่างแข็งแกร่ง”

ดัชนี	มาตราส่วน	การเจริญเติบโต
หนี้คงค้างอสังหาริมทรัพย์รวม (ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2568)	> 4 ล้านล้านดอง	+19% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บัญชีหนี้คงค้างรวมของเศรษฐกิจ	23.68%	(สูงสุดในประวัติศาสตร์ล่าสุด)
สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์	1.79 ล้านล้านดอง	+24% (ร้อนแรงที่สุด)
สินเชื่อเพื่อการบริโภค/เพื่อตนเอง	2.28 ล้านล้านดอง	+12%

ที่มา: ธนาคารแห่งรัฐ

ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างยั่งยืน โครงการต่างๆ ต้องมีความโปร่งใสทางกฎหมาย ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง และมีวิสัยทัศน์ระยะยาว ณ เวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ถูกครอบงำด้วยวัฏจักรของการเพิ่มขึ้นและลดลงที่ไม่แน่นอนอีกต่อไป แต่จะพัฒนาอย่างมั่นคง สร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับเศรษฐกิจและประชาชน

แม้ว่ากระแสสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่งจะช่วยส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะสั้น แต่หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด ก็จะส่งผลกระทบร้ายแรงต่อสภาพคล่องและความยั่งยืนของตลาด หน่วยงานบริหารจัดการจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เด็ดขาดเพื่อควบคุมการเก็งกำไร เพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่สำคัญและยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในอนาคต

ที่มา: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm