คลื่นเงินทุนอสังหาฯ ไหลลงใต้

ภาคใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนครโฮจิมินห์ เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจท่ามกลางกระแสเงินทุนไหลเข้าอสังหาริมทรัพย์ “มุ่งหน้าลงใต้” โดยเฉพาะจากนักลงทุนในภาคเหนือ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเลือกกลุ่มตลาดอย่างรอบคอบ ประเมินศักยภาพทางการเงิน และให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ระยะยาว แทนที่จะคาดหวังผลกำไรอย่างรวดเร็ว เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยและประสิทธิภาพในการปรับโครงสร้างตลาด

ราคาที่อยู่อาศัยยังคง "สูง" กระแสเงินสดมองหาทิศทางการเคลื่อนไหว

ข้อมูลการวิจัยจากสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) แสดงให้เห็นว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ตลาด ฮานอย มีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ประมาณ 22,000 แห่ง คิดเป็น 64% ของอุปทานทั้งหมดในปี 2567 และเป็นระดับสูงสุดในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562-2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์ยังคงมีบทบาทนำ คิดเป็น 76% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด

ปัจจุบันกระแสเงินทุนอสังหาริมทรัพย์กำลังเคลื่อนตัวเข้าสู่ภาคใต้อย่างแข็งแกร่ง ภาพ: VARS

อย่างไรก็ตาม ราคาขายยังไม่ลดลง หรือ “ร้อนแรง” ขึ้นเมื่อโครงการใหม่ที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ (ดัชนีราคาสะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยในช่วงเวลาปัจจุบัน เทียบกับช่วงเวลาฐาน (ไตรมาสแรกของปี 2562) ของโครงการในกลุ่มตัวอย่างโครงการที่ VARS คัดเลือกและสังเกตการณ์) ในฮานอยในไตรมาสที่สามของปี 2568 เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 96.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสฐาน (ไตรมาสแรกของปี 2562) ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาในนคร โฮจิมินห์ เดิม 1.7 เท่าในช่วงเวลาเดียวกัน

ระดับราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ (อพาร์ทเมนท์ที่ขายครั้งแรก) ในฮานอยก็สร้าง "จุดสูงสุด" ใหม่เช่นกัน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 95 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} สูงกว่านครโฮจิมินห์ โดยในไตรมาสที่สาม อุปทานใหม่กว่า 43% มีราคาสูงกว่า 120 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ราคาที่อยู่อาศัยแบบ “ยึดติด” ที่สูงทำให้อัตรากำไรขั้นต้นของราคาลดลง ส่งผลให้ความน่าสนใจของเงินลงทุนลดลง ขณะเดียวกัน มูลค่าเงินลงทุนก็สูงเกินกว่าที่นักลงทุนหลายรายจะรับไหว ทำให้กระแสเงินสดเริ่มไหลออกจากฮานอยเพื่อแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่มีราคาเหมาะสมและมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่า

นอกเหนือจากการมุ่งเน้นในจังหวัดรอบๆ ฮานอยที่มีการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันแล้ว กระแสเงินสดยังเปลี่ยนอย่างมากไปยังภูมิภาคภาคใต้ด้วย

รองเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เหงียน ไท บิ่งห์ เปิดเผยว่า ณ สิ้นไตรมาสที่สอง สถิติเบื้องต้นจากนักลงทุนหลายรายแสดงให้เห็นว่าลูกค้าจากภาคเหนือมีสัดส่วนประมาณ 20% ของธุรกรรมทั้งหมดในภาคใต้ในช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน และเมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่สาม อัตราดังกล่าวได้เพิ่มขึ้นถึง 30% ซึ่งเกือบจะเท่ากับช่วงที่ตลาดคึกคักในปี 2559-2563

ด้วยเหตุนี้ ภาคใต้จึงดึงดูดเงินทุนจากระดับราคาที่คงอยู่ในระดับที่สะสมมาตลอด 3 ปีที่ผ่านมา เปิดโอกาสให้นักลงทุนเติบโตและสร้างผลกำไรที่น่าสนใจ บางพื้นที่รอบนอกนครโฮจิมินห์ รวมถึงพื้นที่ที่รวมเข้าด้วยกัน มีระดับราคาต่ำกว่าฮานอย 30-40% ขณะที่การเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานและความเร็วในการขยายตัวของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ยกตัวอย่างเช่น ในฮานอย ด้วยงบประมาณ 2-4 พันล้านดอง คุณสามารถซื้อได้เฉพาะอพาร์ตเมนต์แบบ 1 ห้องนอน หรือ 1+1 เท่านั้น ในขณะที่ในโฮจิมินห์ นักลงทุนสามารถเลือกซื้อได้หลากหลายกว่า ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ไปจนถึงบ้านเดี่ยว ที่น่าสังเกตคือ ราคาของโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่บางโครงการในเขตชานเมืองของโฮจิมินห์ในปัจจุบันอยู่ที่เพียง 2 ใน 3 เมื่อเทียบกับเขตชานเมืองของฮานอย ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นในระยะกลางและระยะยาวน่าสนใจยิ่งขึ้น

เงินทุนที่ไหลจากฮานอยไปยังนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบไม่ได้มีไว้เพียงเพื่อ "ล่าหาราคาถูก" เท่านั้น แต่ยังเพื่อกระจายพอร์ตการลงทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้เงินทุนอีกด้วย เมื่อเทียบกับฮานอย ตลาดนครโฮจิมินห์มีความแตกต่างที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนและทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม ตอบสนองความต้องการสะสมสินทรัพย์ในระยะยาวของนักลงทุนที่มีศักยภาพ

นี่คือกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่สร้างมูลค่ากำไรสองเท่า ทั้งศักยภาพในการเพิ่มราคาและการเช่าที่มีประสิทธิภาพด้วยข้อได้เปรียบของศูนย์กลางเศรษฐกิจที่มีพลวัต ซึ่งดึงดูด FDI และผู้เชี่ยวชาญต่างชาติที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ได้อย่างแข็งแกร่ง

โครงสร้างพื้นฐานกำลังเร่งตัวขึ้น เปิดโอกาสให้แต่ต้องใช้ความระมัดระวัง

แนวโน้ม “การขยายธุรกิจไปทางใต้” ยังได้รับแรงผลักดันจากการกลับมาของนักลงทุนรายใหญ่หลายรายในภาคใต้หลังจากปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไข ประกอบกับแคมเปญการสื่อสารที่เข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากจากฮานอยมักจะเลือกนักลงทุนที่คุ้นเคยเมื่อขยายโครงการไปยังภาคใต้ โดยใช้ประโยชน์จากความเข้าใจในแบรนด์และศักยภาพในการดำเนินงานของพวกเขา

โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการพัฒนาเมืองในเกิ่นเส่อ ได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนฮานอยนับตั้งแต่เปิดตัว ด้วยทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์และศักยภาพในการพัฒนาระยะยาว บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ทางภาคเหนือก็ขยายสาขาในภาคใต้อย่างรวดเร็วเช่นกัน ซึ่งนำพาระบบนิเวศและการบริการที่ตอบโจทย์ลูกค้ามาด้วย

ไม่เพียงเท่านั้น โครงการของนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็มีราคาต่ำ ขณะที่โครงการลักษณะเดียวกันในภาคเหนือกลับมีราคาเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า และถูกนักลงทุนหลายราย “ขุดคุ้ย” ขึ้นมา แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 5 ใน 1 สัปดาห์ก็ตาม

ปัจจัยสำคัญที่ช่วยเสริมสร้างความน่าดึงดูดใจในการลงทุนคือนโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและแรงจูงใจในการวางแผนระดับภูมิภาคหลังจากการควบรวมกิจการของนครโฮจิมินห์ใหม่ ปัจจุบันโครงการใหม่ๆ จำนวนมากกำลังดำเนินรอยตามเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน เส้นทางวงแหวนรอบนอก และแกนจราจรสำคัญ ซึ่งช่วยปรับปรุงการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาคและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนในฮานอย

VARS IRE เชื่อว่าโดยทั่วไปแล้วกระแสเงินทุนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งหน้าลงใต้กำลังแข็งแกร่งขึ้น ภาคใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนครโฮจิมินห์ กำลังค่อยๆ กลายเป็นจุดหมายปลายทางใหม่ ด้วยราคาที่สมเหตุสมผล โครงสร้างพื้นฐานที่เร่งตัวขึ้น และกรอบกฎหมายที่ได้รับการพัฒนา

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเลือกกลุ่มธุรกิจอย่างรอบคอบ ประเมินศักยภาพทางการเงิน และให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ระยะยาว แทนที่จะคาดหวังผลกำไรอย่างรวดเร็ว เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยและประสิทธิภาพในการปรับโครงสร้างตลาด ในบริบทที่ธุรกรรมส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาอุปสงค์การลงทุน ขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากนักลงทุนใช้เงินทุนที่กู้ยืมมามากเกินไปเพื่อลงทุนอย่างกว้างขวาง พวกเขาอาจตกอยู่ในสถานะที่นิ่งเฉยเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือสภาพคล่องลดลง สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคือการหยุดชะงักของกระแสเงินสดอาจนำไปสู่ภาวะชะงักงันของโครงการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดและความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ที่มา: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html