การ "เคลื่อนตัวลงใต้" ของเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ภาคใต้ โดยเฉพาะนครโฮจิมินห์ เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับการ "โยกย้ายเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลงใต้" โดยเฉพาะจากนักลงทุนในภาคเหนือ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเลือกกลุ่มเป้าหมายอย่างรอบคอบ ประเมินความสามารถทางการเงิน และให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ระยะยาวมากกว่าการคาดหวังผลกำไรระยะสั้น เพื่อความปลอดภัยและประสิทธิภาพในบริบทของตลาดที่กำลังปรับโครงสร้างใหม่

ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูง และเงินทุนกำลังมองหาช่องทางอื่นในการลงทุน

จากข้อมูลการวิจัยของสถาบันประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) พบว่า ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฮานอย มีการเปิดตัวอพาร์ทเมนต์ใหม่ประมาณ 22,000 ยูนิต คิดเป็น 64% ของอุปทานทั้งหมดในปี 2024 และเป็นระดับสูงสุดในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2019-2025 โดยในจำนวนนี้ ยูนิตอพาร์ทเมนต์ยังคงมีบทบาทสำคัญ คิดเป็น 76% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด

ปัจจุบัน เงินทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังเคลื่อนย้ายไปยังภาคใต้มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ภาพ: VARS

อย่างไรก็ตาม ราคาขายยังไม่ลดลง ในทางกลับกัน ราคากลับ "ร้อนแรง" ขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากโครงการใหม่ๆ ที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} กำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ (ดัชนีราคาที่สะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยในปัจจุบันเมื่อเทียบกับช่วงฐาน (ไตรมาสที่ 1 ปี 2019) ของโครงการในกลุ่มตัวอย่างที่ VARS เลือกและสังเกตการณ์) ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ปี 2025 เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 96.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสฐาน (ไตรมาสที่ 1 ปี 2019) ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของเมือง โฮจิมินห์ ในอดีตในช่วงเวลาเดียวกันถึง 1.7 เท่า

ราคาตลาดหลักของอพาร์ตเมนต์ (อพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายเป็นครั้งแรก) ในฮานอยได้สร้าง "สถิติใหม่" โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 95 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} สูงกว่าโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งกว่า 43% ของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในไตรมาสที่สามมีราคามากกว่า 120 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร}

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นได้จำกัดโอกาสในการเพิ่มขึ้นของราคา ทำให้ความน่าสนใจของเงินทุนเพื่อการลงทุนลดลง ในขณะเดียวกัน เงินทุนที่จำเป็นนั้นสูงเกินกว่ากำลังซื้อของนักลงทุนจำนวนมาก ทำให้เงินทุนเริ่มไหลออกจากฮานอยเพื่อแสวงหาโอกาสใหม่ในตลาดที่มีราคาที่สมเหตุสมผลกว่าและมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่า

นอกจากจะกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดรอบฮานอยที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว การลงทุนกำลังเปลี่ยนไปสู่ภูมิภาคทางใต้มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

จากข้อมูลของนายเหงียน ไทย บินห์ รองเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) สถิติเบื้องต้นจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย ณ สิ้นไตรมาสที่สอง แสดงให้เห็นว่าลูกค้าจากภาคเหนือคิดเป็นประมาณ 20% ของธุรกรรมทั้งหมดในภาคใต้ในช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว และเมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่สาม สัดส่วนนี้เพิ่มขึ้นเป็น 30% เกือบเท่ากับช่วงเฟื่องฟูระหว่างปี 2016-2020

ด้วยเหตุนี้ ภูมิภาคทางใต้จึงดึงดูดการลงทุนเนื่องจากระดับราคาคงที่มาตลอดสามปีที่ผ่านมา ทำให้มีโอกาสเติบโตและมีอัตรากำไรที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน บางพื้นที่รอบนอกของอดีตนครโฮจิมินห์ รวมถึงพื้นที่ที่ควบรวมกิจการ มีระดับราคาต่ำกว่าฮานอย 30-40% ในขณะที่การเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานและอัตราการขยายตัวของเมืองกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ตัวอย่างเช่น ในฮานอย ด้วยเงิน 2-4 พันล้านดอง คุณสามารถซื้อได้เพียงอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอนหรือหนึ่งห้องนอนเสริมเท่านั้น ในขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ นักลงทุนมีตัวเลือกที่หลากหลายกว่า ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ไปจนถึงบ้านเดี่ยว ที่น่าสนใจคือ ราคาของโครงการใหม่บางแห่งในเขตชานเมืองของโฮจิมินห์ซิตี้ในปัจจุบันมีราคาเพียงสองในสามของราคาในเขตชานเมืองของฮานอย ทำให้ศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคาในระยะกลางและระยะยาวมีความน่าสนใจมากขึ้น

การไหลเวียนของเงินทุนจากฮานอยไปยังโฮจิมินห์ซิตี้และพื้นที่โดยรอบนั้น ไม่ได้เกิดจากความต้องการ "แสวงหาของถูก" เพียงอย่างเดียว แต่ยังมีเป้าหมายเพื่อกระจายพอร์ตการลงทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้เงินทุนอีกด้วย เมื่อเทียบกับฮานอย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์มีความแตกต่างอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม ตอบโจทย์ความต้องการในการสะสมสินทรัพย์ระยะยาวของนักลงทุนที่มีฐานะร่ำรวย

ผลิตภัณฑ์กลุ่มนี้ให้ผลตอบแทนสองทาง ทั้งศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของราคาและรายได้ค่าเช่าที่คุ้มค่า ด้วยข้อได้เปรียบของศูนย์กลาง เศรษฐกิจ ที่มีพลวัต ซึ่งดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและผู้เชี่ยวชาญต่างชาติที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เป็นอย่างมาก

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานกำลังเร่งตัวขึ้น ซึ่งสร้างโอกาสมากมาย แต่ก็ต้องใช้ความระมัดระวังด้วย

แนวโน้ม "การขยายตัวลงใต้" ได้รับแรงหนุนเพิ่มเติมจากการกลับมาของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งในภาคใต้ หลังจากอุปสรรคทางกฎหมายถูกขจัดออกไป พร้อมด้วยแคมเปญการตลาดที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนรายบุคคลจำนวนมากจากฮานอยมักจะร่วมมือกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้นเคยเมื่อขยายโครงการลงใต้ โดยใช้ประโยชน์จากความคุ้นเคยกับแบรนด์และความสามารถในการดำเนินงาน

โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการพัฒนาเมืองในเขตกันจอโอ ได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนในฮานอยทันทีที่เปิดตัว เนื่องจากทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์และศักยภาพในการพัฒนาในระยะยาว บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทางภาคเหนือก็ขยายสาขาไปยังภาคใต้อย่างรวดเร็ว โดยนำระบบนิเวศของลูกค้าและบริการต่างๆ มาด้วย

นอกจากนี้ โครงการบางแห่งจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีราคาต่ำ ในขณะที่โครงการที่คล้ายกันในภาคเหนือกลับมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า นักลงทุนจำนวนมากกำลัง "ค้นพบ" โครงการเหล่านี้อีกครั้ง โดยราคาเพิ่มขึ้นถึง 5% ภายในสัปดาห์เดียว

ปัจจัยสำคัญที่ช่วยเสริมสร้างความน่าดึงดูดใจด้านการลงทุนคือ นโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและแผนพัฒนาภูมิภาคที่เกิดขึ้นหลังจากการควบรวมกิจการของเมืองโฮจิมินห์ใหม่ โครงการใหม่หลายแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งทางยุทธศาสตร์ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ถนนวงแหวน และเส้นทางคมนาคมหลัก ซึ่งช่วยเพิ่มการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาคและเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ทำให้โครงการเหล่านี้ดึงดูดนักลงทุนจากฮานอยเป็นพิเศษ

VARS IRE เชื่อว่าโดยรวมแล้ว การ "เคลื่อนย้ายเงินทุนลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลงใต้" กำลังแข็งแกร่งขึ้นเรื่อยๆ ภาคใต้ โดยเฉพาะนครโฮจิมินห์ กำลังค่อยๆ กลายเป็นจุดหมายปลายทางใหม่ เนื่องจากราคาที่สมเหตุสมผล โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างรวดเร็ว และกรอบกฎหมายที่ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเลือกกลุ่มธุรกิจอย่างรอบคอบ ประเมินความสามารถทางการเงิน และให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ระยะยาวมากกว่าการคาดหวังผลกำไรอย่างรวดเร็ว เพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัยและประสิทธิภาพในบริบทของตลาดที่กำลังปรับโครงสร้างใหม่ เนื่องจากธุรกรรมส่วนใหญ่ยังคงขับเคลื่อนด้วยความต้องการลงทุน ในขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากนักลงทุนใช้เงินกู้ยืมมากเกินไปสำหรับการลงทุนที่หลากหลาย พวกเขาอาจพบว่าตนเองมีความเสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือสภาพคล่องลดลง สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคือการหยุดชะงักของกระแสเงินสด ซึ่งอาจนำไปสู่การหยุดชะงักของโครงการ ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาด และกัดเซาะความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ที่มา: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html