อำนวยความสะดวกแก่นักลงทุนที่มีความต้องการใช้ที่ดิน

เพิ่มการเข้าถึงที่ดินตามหลักการตลาด

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีเป้าหมายเพื่อปรับปรุงสถาบันและนโยบายเกี่ยวกับที่ดินให้สมบูรณ์แบบ แก้ไขปัญหาที่ซ้ำซ้อนและขัดแย้งในนโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน สร้างความกลมกลืนของสิทธิและผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดินและผู้ลงทุน ส่งเสริมการค้าสิทธิการใช้ที่ดิน พัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและมีสุขภาพดี โดยกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เพิ่มเติมกฎระเบียบต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิและภาระผูกพันของผู้ใช้ที่ดิน

รัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ งาน กล่าวว่า กฎหมายได้ปรับปรุงสิทธิของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น โดยให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศที่มีสัญชาติเวียดนามและพลเมืองเวียดนามมีสิทธิเต็มที่เกี่ยวกับที่ดินเช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ (บุคคลในประเทศ)

กฎหมายที่ดินมี 95 มาตรา ซึ่งรัฐบาลได้รับมอบหมายให้ดูแลรายละเอียด ตามมติที่ 222/QD-TTg ลงวันที่ 5 มีนาคม 2567 ของนายกรัฐมนตรีที่มอบหมายให้นายกรัฐมนตรีร่างเอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกา 6 ฉบับ กระทรวงการคลัง เป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกา 2 ฉบับ ได้แก่ พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยกองทุนพัฒนาที่ดิน กระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบทเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยที่ดินสำหรับปลูกข้าว กระทรวงแรงงาน ทหารผ่านศึก และกิจการสังคม ทำหน้าที่ควบคุมและประสานงานกับกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้อง เพื่อจัดทำเนื้อหามตินายกรัฐมนตรี เรื่อง กลไกและนโยบายการสร้างงานและการฝึกอาชีพให้กับประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน
ขณะนี้ หน่วยงานต่างๆ กำลังเร่งจัดทำร่างตามขั้นตอนที่กำหนดในกฎหมายว่าด้วยการประกาศใช้เอกสารทางกฎหมาย เพื่อประกาศใช้ภายใต้อำนาจหน้าที่ของตน หรือส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องประกาศใช้พร้อมกันกับวันที่กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบุกรุกทางทะเล จะมีการยื่นในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 ตามขั้นตอนที่ง่ายขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2567) จะเห็นได้ว่าระบบเอกสารที่นำมาใช้ในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีขนาดใหญ่มาก จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายกระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น เพื่อให้มั่นใจว่าระยะเวลาในการประกาศใช้เอกสารจะเป็นไปอย่างมีคุณภาพและก้าวหน้า
รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ เงิน

นอกจากนี้ กฎหมายยังเพิ่มสิทธิในการเลือกรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินอีกด้วย ดังนั้น ผู้ใช้ที่ดินที่เช่าที่ดินจากรัฐและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินรายปีอยู่แล้ว แต่ในกรณีที่รัฐเช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่าตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ สามารถเลือกเปลี่ยนมาเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าที่เหลือได้ ส่วนในกรณีที่รัฐเช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่า สามารถเลือกเปลี่ยนมาเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินรายปีได้

กฎหมายยังกำหนดด้วยว่าองค์กร เศรษฐกิจ ที่เช่าที่ดินโดยรัฐและจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีมีสิทธิขายทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินและสิทธิการเช่าในสัญญาเช่าที่ดินได้เมื่อทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินที่เช่ามีการจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายและได้รับการจดทะเบียนตามบทบัญญัติของกฎหมาย มีการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียดและโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติและยอมรับ และมีเงินชดเชยล่วงหน้า เงินสนับสนุน และเงินย้ายถิ่นฐานที่ยังไม่ได้หักออกจากค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระเต็มจำนวน

ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจประการหนึ่งคือ กฎหมายได้เพิ่มบทบัญญัติให้บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินทำกินได้ภายในขอบเขตการจัดสรรที่ดิน หากเกินขอบเขตที่กำหนด จะต้องจัดตั้งองค์กรทางเศรษฐกิจ มีแผนการใช้ที่ดินทำกิน และต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ บุคคลที่ใช้ที่ดินทำกินสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินทำกินภายในเขตการปกครองเดียวกันให้กับบุคคลอื่นได้ โดยไม่ต้องเสียภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน องค์กรทางเศรษฐกิจที่ได้รับอนุญาตให้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินทำกินได้ต้องมีแผนการใช้ที่ดินทำกินที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ

นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจ ได้เน้นย้ำประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 รวมถึงกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับที่ดินเพื่อการเกษตร โดยกล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงของกฎหมายจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงการลงทุนตามหลักการตลาด “สิ่งสำคัญที่สุดคือการคืนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินเพื่อการเกษตร เพื่อช่วยให้สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อการเกษตรได้อย่างถูกวัตถุประสงค์” นายเฮียวกล่าว

การประสานประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และวิสาหกิจ

ไม่เพียงแต่การแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบเพื่อประกันสิทธิของผู้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร ข้อ c วรรค 1 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังอนุญาตให้การใช้ที่ดินดำเนินการโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่โครงการไม่ใช้เงินทุนงบประมาณแผ่นดินและต้องคืนที่ดินตามมาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 79 กำหนดให้คืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ - PV) แต่ผู้ลงทุนเลือกทางเลือกในการตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ใช่การเสนอคืนที่ดิน

นายเหงียน อันห์ ฮวา ผู้อำนวยการกรมยุติธรรมจังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า บทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นี้ “ยืดหยุ่น” มาก โดยเคารพหลักการเสรีภาพ ความมุ่งมั่นโดยสมัครใจ หลักการตลาด สร้างความกลมกลืนให้กับผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชนผู้มีสิทธิใช้ที่ดิน และวิสาหกิจที่มีความต้องการใช้ที่ดิน ด้วยเหตุนี้ จึงสร้างโอกาสและความสะดวกสบายให้กับนักลงทุนที่มีความต้องการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการลงทุนโดยไม่ต้องดำเนินการฟื้นฟูที่ดิน สร้างความมั่นคงและความสงบเรียบร้อยในสังคม

เกี่ยวกับการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินของบริษัทที่ลงทุนโดยต่างชาติซึ่งได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินอันเกี่ยวข้องกับการโอนโครงการลงทุนทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 169 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 บริษัทที่ลงทุนโดยต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (มาตรา 142 ข้อ 16 มาตรา 260) วิสาหกิจที่ลงทุนโดยต่างชาติภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เลขที่ 66/2014/QH13 ซึ่งได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติหลายมาตราภายใต้กฎหมายเลขที่ 61/2020/QH14 กำลังดำเนินการเพื่อรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน แต่ยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการโอนที่ดินสำหรับโครงการหรือบางส่วนของโครงการที่จะโอน หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจดำเนินการจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดินแก่ผู้รับโอน และออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ ผู้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนจะได้รับมรดกสิทธิและภาระผูกพันในที่ดินของผู้โอนโครงการ

ตามที่ผู้อำนวยการกรมยุติธรรมจังหวัดบิ่ญเซือง นายเหงียน อันห์ฮวา กล่าว บทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 ได้ขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในกรณีที่วิสาหกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศได้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการลงทุนทั้งหมดหรือบางส่วน

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของการจัดทำขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการลงทุนของวิสาหกิจต่างชาติ นายเหงียน อันห์ ฮวา ได้เสนอแนะว่า ในกรณีเช่นนี้ จำเป็นต้องกำหนดแนวทางเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้ พิจารณากำหนดบทเฉพาะกาลสำหรับโครงการที่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์โครงการหรือบางส่วนของโครงการแล้ว แต่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

แหล่งที่มา

การแสดงความคิดเห็น (0)

ความสนใจสูงสุด

ใหม่ล่าสุด

No data