การผลักดันจากนโยบายกฎหมาย
ตามรายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดย VIS Rating ระบุว่ากิจกรรมการพัฒนาโครงการได้รับการส่งเสริมอย่างเข้มแข็ง เนื่องมาจากนโยบายทางกฎหมายที่ทันท่วงทีและสินเชื่อธนาคารที่มั่นคง แม้ว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานจะยังคงเป็นลบ แต่แนวโน้มระยะกลางและระยะยาวยังถือว่าเชิงบวก
ไตรมาสแรกของปี 2568 บันทึกจำนวนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 37 ในช่วงเวลาเดียวกัน สะท้อนให้เห็นถึงการปรับปรุงในขั้นตอนการอนุมัติ นโยบายสำคัญ 2 ประการที่ออกในต้นเดือนเมษายน ได้แก่ พระราชกฤษฎีกา 76/2025/ND-CP (พระราชกฤษฎีกา 76) และพระราชกฤษฎีกา 75/2025/ND-CP (พระราชกฤษฎีกา 75) ได้ขจัดอุปสรรคทางกฎหมายโดยตรงสำหรับโครงการที่ล่าช้าหลายสิบโครงการ
พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 76 ระบุไว้ชัดเจนถึงวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ช่วยให้โครงการทั้ง 64 โครงการ “ผ่าน” ไปได้ถูกต้องตามกฎหมาย ในขณะเดียวกัน พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 75 อนุญาตให้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์บนที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยได้หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่เพียงพอ นโยบายเหล่านี้นำมาซึ่งผลประโยชน์มากมายให้กับนักลงทุนรายใหญ่ เช่น Vinhomes (VHM), Sovico, Eurowindow ...
ในหัวรถ จักรเศรษฐกิจ สองแห่งคือกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ อุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาสแรกเพิ่มขึ้นร้อยละ 51 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ ที่น่าสังเกตคือ อัตราการดูดซึมสูงถึง 108% ซึ่งเกินปริมาตรเปิด แสดงให้เห็นว่าความต้องการของตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
โครงการขนาดใหญ่เช่น Vinhomes Global Gate (385 เฮกตาร์), Vinhomes Wonder City (133 เฮกตาร์), Waterpoint (355 เฮกตาร์) มีบทบาทนำในตลาด นอกจากนี้ หลังจากกระแสการควบรวมกิจการระดับจังหวัด ศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่ เช่น บั๊กซาง ลองอาน และด่งนาย ยังดึงดูดทุนการลงทุนโดยคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอีกด้วย
สินเชื่อมั่นคง พันธบัตรรอ “อุ่นเครื่อง”
สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงค้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 34 ในช่วงเวลาเดียวกัน เนื่องมาจากความคืบหน้าทางกฎหมายที่ดีขึ้น สินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างยังคงรักษาอัตราการเติบโตที่มั่นคงที่ 12% อย่างไรก็ตามช่องทางตราสารหนี้ภาคเอกชนไม่ได้ดำเนินการในไตรมาสแรก บริษัทชื่อดังหลายแห่ง เช่น Vingroup, Ba Ria Vung Tau Housing Development Joint Stock Company (HDC), Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) ได้เตรียมแผนการออกหุ้นใหม่อีกครั้งในช่วงครึ่งปีหลัง
มูลค่ารวมของพันธบัตรที่ออกใหม่ในไตรมาสแรกอยู่ที่ประมาณ 18,594 พันล้านดอง ซึ่งยังถือว่าต่ำเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ แต่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นเมื่อกรอบกฎหมายและความเชื่อมั่นของตลาดแข็งแกร่งขึ้น
ประเด็นบวกก็คืออัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA ของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 30 อันดับแรกลดลงอย่างรวดเร็วจาก 4.2 เท่าเหลือ 3.0 เท่า โดยต้องขอบคุณ EBITDA ที่เพิ่มขึ้น 45% ในขณะที่หนี้สินเพิ่มขึ้นเพียง 16.2% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประสิทธิภาพการดำเนินงานกำลังปรับปรุงดีขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Vinhomes JSC (VHM), Dat Xanh Group JSC (DXG), Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH)
อย่างไรก็ตาม ตามการวิเคราะห์ของ VIS Rating จุดอ่อนที่ใหญ่ที่สุดของอุตสาหกรรมยังคงอยู่ที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (CFO) แม้ว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น แต่กระแสเงินสดยังคงเป็นลบอยู่ที่ประมาณ 2,000 พันล้านดอง ซึ่งปรับปรุงดีขึ้นอย่างมากจากจำนวนติดลบ 12,000 พันล้านดองในช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ สาเหตุมาจากนักลงทุนเพิ่มการใช้จ่ายในโครงการต่างๆ ขณะที่กระแสเงินสดจากการขายยังไม่ได้รับการจัดเก็บอย่างทันเวลา อย่างไรก็ตาม ยอดคงเหลือล่วงหน้าจากลูกค้ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะช่วยปรับปรุง CFO ในอีก 12–18 เดือนข้างหน้า
โดยรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีไตรมาสแรกเป็นไปในทางบวก เนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมายถูกขจัดออกไป การไหลเวียนของสินเชื่อมีเสถียรภาพ และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อค่อยๆ ฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม แรงกดดันด้านกระแสเงินสดและความสามารถในการระดมทุนจากตลาดพันธบัตรยังคงเป็นความท้าทายในระยะสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวิสาหกิจขนาดเล็กหรือวิสาหกิจที่ต้องพึ่งพารูปแบบการเก็งกำไร
VIS Rating ประเมินว่าหากนโยบายปัจจุบันยังคงรักษาและขยายขอบเขตต่อไป ควบคู่ไปกับความโปร่งใสทางการเงินของธุรกิจที่เพิ่มมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยก็สามารถเข้าสู่ช่วงการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2568 เป็นต้นไป
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
การแสดงความคิดเห็น (0)