ตลาดอสังหาฯภาคใต้ : ความพยายามที่จะเอาชนะความยากลำบาก

สัญญาณการฟื้นตัว

ตั้งแต่ต้นปี 2566 ตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศเผชิญความยากลำบากมากมาย ทั้งธนาคารกลางเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ จำกัดการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ และปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ทางการได้ตรวจสอบโครงการที่ขาดเอกสารทางกฎหมายและขั้นตอนโครงการที่ล่าช้า ส่งผลให้ผู้ลงทุนและธุรกิจจำนวนมากต้องประสบปัญหาเนื่องจากตลาดตกต่ำ

ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าในช่วงหกเดือนแรกของปี 2566 ปริมาณอพาร์ตเมนต์สำหรับขายในนครโฮจิมินห์ยังคงลดลง โดยมีอยู่เพียงกว่า 4,100 ยูนิต ซึ่งลดลงมากกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ส่วนใหญ่ของโครงการอพาร์ทเม้นท์ใหม่ที่ขายได้นั้นมาจากโครงการในเฟสต่อไปที่เปิดตัวไปในเฟสก่อนหน้านี้ คิดเป็น 65% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในช่วง 6 เดือนแรกของปี เฉพาะไตรมาส 2 ปี 2566 จะไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่แต่อย่างใด

ในทางกลับกัน กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็มีการปรับปรุงเล็กน้อย โดยมีอพาร์ตเมนต์ใหม่มากกว่า 1,200 แห่งเปิดตัวในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2023 เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบเป็นรายปี ภาคตะวันออกยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ๆ จำนวนมาก โดยมากกว่า 80% ของอุปทานใหม่มาจากเมืองทูดึ๊ก

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ผู้ลงทุนหลายรายยังคงเป็นผู้นำในการก่อสร้างและการมุ่งมั่นเพื่อลูกค้า

ดังนั้นธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่ที่บันทึกไว้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จึงมาจากอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายในช่วงก่อนหน้า

เมื่อกล่าวถึงความต้องการนั้นอาจกล่าวได้ว่าความต้องการอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงมาก ในความเป็นจริง ในปัจจุบัน ประเด็นแรกที่ผู้ซื้อกังวลมากที่สุดคือราคาที่เหมาะสม รองลงมาคือความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ โครงการต่างๆ ถึงแม้จะใช้มาตรการต่างๆ เพื่อขยายความก้าวหน้า แต่ไม่มีการปรับราคาให้เหมาะสม ยังคงประสบปัญหาสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า “แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้จะประสบปัญหาต่างๆ มากมาย แต่แนวนโยบายของรัฐบาลก็ค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยลดลง สภาพคล่องในตลาดนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงเริ่มกลับมาเป็นปกติ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของตลาดที่เริ่มฟื้นตัว”

การกำหนดกลยุทธ์และปัญหาทางธุรกิจ

แม้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะดูมืดมน มีความผันผวนอย่างไม่คาดคิดมากมาย ภาพรวมที่ยากลำบากนี้สามารถมองเห็นได้ทุกที่ ตั้งแต่ผู้ลงทุน วิสาหกิจขนาดกลางไปจนถึงขนาดองค์กร

อย่างไรก็ตาม แม้จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ธุรกิจต่างๆ เชื่อว่านี่คือความท้าทายและการเลือกตลาดสำหรับธุรกิจต่างๆ เองเช่นกัน การเอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากจะเป็นโอกาสทอง มีการเสนอวิธีการแก้ไขต่างๆ มากมายเพื่อปรับให้เข้ากับยุคสมัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตอนใต้โดยทั่วไปและตลาดในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย… ยังคงเป็นจุดที่สดใสที่ดึงดูดนักลงทุน

ดังนั้นเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด นักลงทุนจำนวนมากจึงมักจะรอให้ตลาดเปิดก่อน จึงมักเลื่อนการขายใหม่ออกไปในช่วงเดือนเมษายนและพฤษภาคม การขายใหม่และกิจกรรมต่างๆ ก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการทั้งหมดจะเกิดขึ้นในช่วงสิ้นเดือนมิถุนายน 2023

นอกจากนี้ แทนที่จะมีการขายแบบรวมศูนย์ นักลงทุนบางรายเปิดการขายใหม่เพียงไม่กี่รายการและให้คำแนะนำเป็นรายบุคคลแก่ลูกค้า สาเหตุก็คือ นักลงทุนยังคงลังเลต่ออัตราการดูดซับของตลาดที่ไม่ดีนักจากช่วงก่อนหน้า แม้ว่าโครงการต่างๆ ยังคงเร่งก่อสร้างอยู่ก็ตาม

นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัทฟู่ ดอง กล่าวว่า “เมื่อมองดูตลาดในปัจจุบัน พบว่ามีอุปสรรคมากมาย แต่ถือเป็นโอกาสที่แต่ละธุรกิจจะหันกลับมามองสถานการณ์ภายในของตนเอง แทนที่จะพัฒนาอย่างรวดเร็วเหมือนเช่นก่อน ธุรกิจจะพิถีพิถันมากขึ้น เน้นที่ด้านกฎหมายของโครงการเพื่อให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนพิจารณาแผนธุรกิจ โครงการที่มีด้านกฎหมายเสร็จสมบูรณ์จะช่วยเพิ่มชื่อเสียงของนักลงทุนกับลูกค้า ซึ่งส่งผลให้ยอดขายดีด้วยเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนจะมีทางเลือกเป็นของตัวเอง”

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุคหน้าจะมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์

“สำหรับกลุ่ม Phu Dong ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เราให้ความสำคัญกับการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและการขายมาโดยตลอด แม้ว่าตลาดจะยากลำบาก แต่กลุ่ม Phu Dong ก็ยังคงยึดมั่นในคำมั่นสัญญาที่มีต่อลูกค้าด้วยการมุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่การก่อสร้างโครงการและส่งมอบบ้านให้แก่ลูกค้าตรงเวลา นี่ถือเป็นกลยุทธ์ของบริษัทในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา” คุณฟุกกล่าว

จากการวิจัยของ PV พบว่าในปัจจุบันเพื่อดึงดูดลูกค้า นอกจากส่วนลดสินค้า 5-10% แล้ว นักลงทุนยังเสนอช่องทางการชำระเงินอีกมากมาย เช่น ลูกค้าสามารถเลือกชำระตามความคืบหน้าการก่อสร้าง (เมื่อสร้างชั้นใหม่ ลูกค้าชำระ 10-15% ของมูลค่าห้องชุด) หรือลูกค้าชำระ 20% ของมูลค่าห้องชุด ส่วนที่เหลือธนาคารจะค้ำประกันภายใน 15-20 ปี ลูกค้าจะชำระเงินต้น + ดอกเบี้ยกว่า 10 ล้านดองให้กับธนาคารทุกเดือน

ที่น่าสังเกตคือ ด้วยตัวเลือกข้างต้น ธุรกิจยังมีความยืดหยุ่นในการเสนอวิธีการชำระเงินแบบใหม่ที่ไม่ต้องพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารอีกด้วย โดยลูกค้าจะต้องชำระเงินล่วงหน้า 20% ของมูลค่าห้องชุด จากนั้นจึงเซ็นสัญญาซื้อขายและชำระเงิน 0.5% ของมูลค่าสัญญาต่อเดือน (ประมาณ 14 ล้านดอง) จนกว่าจะส่งมอบห้องชุดได้และชำระเงินส่วนที่เหลือ % ของมูลค่าสินค้า

นายเล ดิงห์ ลัง กรรมการบริหาร บริษัท ซ่งหลง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาต่างๆ มากมายในช่วงที่ผ่านมา ทั้งสภาพคล่องในตลาดที่ต่ำ และอัตราการกู้ยืมเงินที่ไม่ได้ใช้ ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนไม่สนใจอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป นักลงทุนและธุรกิจต่างเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ท่ามกลางความเสี่ยงก็ยังมีโอกาส”

“ เศรษฐกิจ มีวัฏจักรเช่นเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาอย่างรวดเร็วทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ทำให้หลายคนไม่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ ช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้จะช่วยให้ธุรกิจสามารถปรับสมดุลกลยุทธ์ทางธุรกิจได้ โดยนำสินค้าออกสู่ตลาดด้วยราคาที่เหมาะสม ธุรกิจขนาดเล็กจะไม่ไล่ตามโครงการที่ยังไม่ถูกกฎหมายอีกต่อไป โดยเน้นที่ตลาดรองซึ่งให้คุณค่าที่แท้จริงสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการ” นายแลงกล่าว

นโยบายการขายและผลิตภัณฑ์จริงยังคงดึงดูดนักลงทุนในช่วงนี้

นางสาว Duong Thuy Dung ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ CBRE Vietnam แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดในช่วงปลายปี 2023 ว่า “สภาพคล่องในตลาดอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้จะมีมากมาย คาดว่าภายในสิ้นปี 2023 ธนาคารหลายแห่งจะเริ่มลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เนื่องจากแรงกดดันต่อต้นทุนทุนจากธนาคารเริ่มลดลงบ้างแล้ว

นอกจากนี้ สัญญาณบวกของตลาดจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี โดยทั่วไปแล้วคือการเร่งเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐ (เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 เสร็จสิ้น การเคลียร์พื้นที่ที่คาดว่าจะสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 2 การเริ่มโครงการส่วนประกอบของเส้นทางสายหลักในพื้นที่นครโฮจิมินห์...) ควบคู่ไปกับความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ โดยช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี 2566 จะเป็นช่วงเตรียมการ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางภาคใต้ในปี 2567"

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-no-luc-vuot-kho-a631233.html