สัญญาณการฟื้นตัว
นับตั้งแต่ต้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เนื่องจากธนาคารกลางสหรัฐฯ (State Bank) ได้เข้มงวดวงเงินสินเชื่อ จำกัดการปล่อยสินเชื่อเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ และปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ทางการได้ตรวจสอบและดำเนินการโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วน ล่าช้าในกระบวนการดำเนินโครงการ... ส่งผลให้นักลงทุนและธุรกิจจำนวนมากประสบปัญหาจากภาวะตลาดตกต่ำ
ข้อมูลจาก CBRE ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2566 แสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์สำหรับขายในนครโฮจิมินห์ยังคงลดลง โดยมีจำนวนเพียงกว่า 4,100 ยูนิต ลดลงมากกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
อพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่มาจากโครงการเฟสถัดไปที่เปิดตัวไปแล้วในเฟสก่อนหน้า คิดเป็น 65% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในช่วง 6 เดือนแรกของปี เฉพาะในไตรมาสที่สองของปี 2566 ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ใดๆ
ในทางกลับกัน กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลางมีการปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย โดยมีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่มากกว่า 1,200 ยูนิตในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ภาคตะวันออกยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่มากที่สุด โดยอุปทานใหม่กว่า 80% มาจากเมืองทูดึ๊ก
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ผู้ลงทุนหลายรายยังคงเป็นผู้นำด้านการก่อสร้างและความมุ่งมั่นต่อลูกค้า
ดังนั้นธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จึงมาจากห้องชุดที่นำมาเสนอขายในช่วงก่อนหน้า
ในแง่ของความต้องการ อาจกล่าวได้ว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงมาก อันที่จริง ในปัจจุบัน ประเด็นแรกที่ผู้ซื้อกังวลมากที่สุดคือราคาที่เหมาะสม รองลงมาคือความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ แม้จะมีนโยบายมากมายเพื่อขยายระยะเวลาก่อสร้าง แต่โครงการต่างๆ ก็ยังคงประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน
คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า “แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้จะประสบปัญหามากมาย แต่นโยบายของรัฐบาลก็ค่อยๆ ปรับเปลี่ยนไปตามสถานการณ์ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยลดลง สภาพคล่องในตลาดนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงเริ่มกลับมาฟื้นตัว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของตลาดที่เริ่มฟื้นตัว”
การกำหนดกลยุทธ์และปัญหาทางธุรกิจ
แม้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในภาวะมืดมน มีความผันผวนที่ไม่คาดคิดมากมาย จะเห็นได้ว่าภาพที่ยากลำบากนี้ปรากฏให้เห็นในทุกที่ ตั้งแต่นักลงทุน วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ไปจนถึงบริษัทขนาดใหญ่
อย่างไรก็ตาม แม้จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ธุรกิจต่างๆ เชื่อว่านี่เป็นความท้าทายอย่างหนึ่ง เป็นการคัดกรองตลาดสำหรับธุรกิจเอง การก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้จะเป็นโอกาสทอง มีแนวทางแก้ไขมากมายที่ได้รับการเสนอเพื่อปรับตัวให้เข้ากับยุคสมัย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้โดยทั่วไปและตลาดในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย… ยังคงเป็นจุดที่สดใสที่ดึงดูดนักลงทุน
ดังนั้น เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด นักลงทุนจำนวนมากจึงมักรอให้ตลาดเปิด จึงเลื่อนการขายใหม่ออกไปตลอดเดือนเมษายนและพฤษภาคม การเคลื่อนไหวและเหตุการณ์การขายใหม่ก่อนการเปิดตลาดอย่างเป็นทางการทั้งหมดมักเกิดขึ้นในช่วงปลายเดือนมิถุนายน 2566
นอกจากนี้ แทนที่จะเน้นการขายแบบเข้มข้น นักลงทุนบางรายกลับเปิดการขายใหม่ในปริมาณน้อยและปรึกษาลูกค้าเป็นรายบุคคล เหตุผลก็คือนักลงทุนยังคงลังเลเกี่ยวกับอัตราการดูดซับของตลาดที่ย่ำแย่จากช่วงก่อนหน้า แม้ว่าโครงการต่างๆ จะยังคงเร่งดำเนินการก่อสร้างอยู่ก็ตาม
คุณโง กวง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ ฟู่ ดอง กรุ๊ป กล่าวว่า “เมื่อพิจารณาตลาดในปัจจุบัน พบว่ามีอุปสรรคมากมาย แต่นี่เป็นโอกาสให้แต่ละธุรกิจได้มองย้อนกลับไปดูสถานการณ์ภายในของตนเอง แทนที่จะพัฒนาอย่างรวดเร็วเหมือนแต่ก่อน ธุรกิจจะพิถีพิถันมากขึ้น ให้ความสำคัญกับประเด็นทางกฎหมายของโครงการเพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์อย่างมั่นคงก่อนพิจารณาแผนธุรกิจ โครงการที่ประเด็นทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์จะช่วยเพิ่มชื่อเสียงให้กับลูกค้าของนักลงทุน ซึ่งส่งผลให้ยอดขายดี เพราะนักลงทุนจะมีทางเลือกของตนเอง”
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ จะมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน
“ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ฟู่ดง กรุ๊ป ให้ความสำคัญกับการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและการขายมาโดยตลอด แม้ว่าตลาดจะซบเซา แต่ฟู่ดง กรุ๊ป ยังคงรักษาพันธสัญญาที่มีต่อลูกค้าไว้ได้ ด้วยการทุ่มทรัพยากรทั้งหมดไปกับการก่อสร้างโครงการและส่งมอบบ้านให้ตรงเวลา นี่คือกลยุทธ์ของบริษัทในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา” คุณฟุก กล่าว
จากการวิจัยของ PV พบว่าในปัจจุบันเพื่อดึงดูดลูกค้า นอกจากส่วนลดสินค้า 5-10% แล้ว นักลงทุนยังเสนอช่องทางการชำระเงินอีกมากมาย เช่น ลูกค้าสามารถเลือกชำระเงินตามความคืบหน้าการก่อสร้าง (เมื่อสร้างชั้นใหม่ ลูกค้าชำระ 10-15% ของมูลค่าห้องชุด) หรือลูกค้าชำระ 20% ของมูลค่าห้องชุด ส่วนที่เหลือธนาคารจะค้ำประกันภายใน 15-20 ปี ลูกค้าจะชำระเงินต้น + ดอกเบี้ยมากกว่า 10 ล้านดองให้กับธนาคารทุกเดือน
ที่น่าสังเกตคือ ด้วยแผนการดังกล่าว บริษัทยังมีความยืดหยุ่นในการนำเสนอวิธีการชำระเงินแบบใหม่ที่ไม่ต้องพึ่งสินเชื่อธนาคาร โดยลูกค้าชำระเงินล่วงหน้า 20% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ จากนั้นจึงเซ็นสัญญาซื้อขายและชำระ 0.5% ของมูลค่าสัญญาทุกเดือน (ประมาณ 14 ล้านดอง) จนกว่าจะส่งมอบอพาร์ตเมนต์ และจะชำระเงินส่วนที่เหลือตามมูลค่าสินค้า
คุณเล ดินห์ ลัง ผู้อำนวยการบริษัท ซ่ง ลอง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมายในช่วงที่ผ่านมา ทั้งสภาพคล่องในตลาดที่ย่ำแย่และภาระหนี้ทางการเงินที่ไม่ได้ใช้ ซึ่งทำให้นักลงทุนไม่สนใจอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป นักลงทุนและธุรกิจต่างเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ท่ามกลางความเสี่ยงก็ยังมีโอกาส”
“ เศรษฐกิจ มีวัฏจักรอยู่เสมอ เช่นเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาอย่างรวดเร็วทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ทำให้หลายคนไม่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ ช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ปรับสมดุลกลยุทธ์ทางธุรกิจ นำสินค้าออกสู่ตลาดในราคาที่สมเหตุสมผล นอกจากนี้ ธุรกิจขนาดเล็กจะไม่ไล่ตามโครงการที่ยังไม่ถูกกฎหมายอีกต่อไป... โดยมุ่งเน้นไปที่ตลาดรอง ซึ่งเป็นมูลค่าที่แท้จริงสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการ” คุณแลงกล่าว

นโยบายการขายและสินค้าจริงยังคงดึงดูดนักลงทุนในช่วงนี้
คุณเดือง ถวี ซุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม กล่าวถึงแนวโน้มตลาดปลายปี 2566 ว่า “สภาพคล่องในตลาดอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้จะมีอยู่มากมาย คาดว่าภายในสิ้นปี 2566 ธนาคารหลายแห่งจะเริ่มลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง เนื่องจากแรงกดดันด้านต้นทุนจากธนาคารเริ่มผ่อนคลายลงบ้างแล้ว”
นอกจากนี้ สัญญาณบวกของตลาดจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี โดยทั่วไปแล้วการเร่งเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐ (เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้าสาย 1 เสร็จสิ้น การอนุมัติพื้นที่ก่อสร้างรถไฟฟ้าสาย 2 เสร็จสิ้น การเริ่มโครงการส่วนประกอบของเส้นทางสายหลักในพื้นที่นครโฮจิมินห์...) ควบคู่ไปกับความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ โดยช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี 2566 จะเป็นช่วงเตรียมการ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางภาคใต้ในปี 2567"
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)