ตลาดอสังหาฯ 9 เดือน ปี 68 แนวโน้มสดใส แต่ยังคงมีปัญหาและความยากลำบากมากมาย

(Chinhphu.vn) - ในบริบทที่เศรษฐกิจโลกยังคงผันผวนอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ก็มีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างโดดเด่น อย่างไรก็ตาม นอกจากผลลัพธ์เชิงบวกแล้ว ยังมีปัญหาและอุปสรรคอีกมากมายที่ต้องแก้ไข

นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh หัวหน้าคณะกรรมการกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์กลาง เป็นประธานการประชุมเพื่อประกาศการตัดสินใจปรับโครงสร้างคณะกรรมการกำกับดูแลและการประชุมครั้งแรกของคณะกรรมการกำกับดูแล - ภาพ: VGP/Nhat Bac

ในการประชุม นายกรัฐมนตรี กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงการเคหะสังคมยังคงประสบปัญหาหลายประการ แม้จะมีการปรับปรุงและเพิ่มเติมระบบกฎหมาย แต่ก็ยังมีข้อบกพร่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านที่ดิน การประมูล การอนุมัตินโยบาย และการคัดเลือกนักลงทุน งานด้านการชดเชย การขออนุญาตที่ดิน และการย้ายถิ่นฐานยังคงมีความล่าช้า การกำหนดราคาที่ดินในหลายพื้นที่ยังคงเป็นเรื่องยาก

นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยยังไม่เพียงพอ โดยมีผลิตภัณฑ์หลักเป็นกลุ่มไฮเอนด์ บางครั้งราคาที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว นายกรัฐมนตรีขอให้ผู้แทนพิจารณาและพิจารณาภารกิจที่ได้รับมอบหมาย ยืนยันผลลัพธ์ที่ทำได้ และในเวลาเดียวกัน ให้ระบุความยากลำบากและอุปสรรคให้ชัดเจน เพื่อเรียนรู้จากประสบการณ์และหาแนวทางแก้ไขในการบริหารจัดการในอนาคต

หัวหน้า รัฐบาล เน้นย้ำจิตวิญญาณ "ทุกคนเพื่อประชาชนและประเทศชาติ มีความมุ่งมั่นสูง ความพยายามอันยิ่งใหญ่ การดำเนินการที่เด็ดขาด งานแต่ละงานต้องทำอย่างเหมาะสม การมอบหมายงานต้องชัดเจน: คนชัดเจน งานชัดเจน เวลาชัดเจน อำนาจชัดเจน ความรับผิดชอบชัดเจน และผลงานชัดเจน"

มีโครงการต่างๆ มากมายที่ถูกดำเนินการ แต่ราคามีการ "ยึด" ไว้ที่ระดับสูง

นายเหงียน วัน ซิงห์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง รายงานในการประชุมคณะกรรมการอำนวยการกลางว่าด้วยนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าด้วยการก่อสร้าง ว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 ประเทศมีโครงการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เขตเมืองใหม่ที่กำลังดำเนินการอยู่มากกว่า 1,810 โครงการ ซึ่งรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 1,071 โครงการ มีพื้นที่ประมาณ 398,123 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน 478 โครงการ เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ประชาชนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยของตนเอง และโครงการบ้านจัดสรร 312 โครงการ มีพื้นที่ประมาณ 245,469 ยูนิต

ณ เดือนกันยายน พ.ศ. 2568 จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 430,769 รายการ เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี พ.ศ. 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.6% จากต้นปี โครงการระดับหรูบางโครงการมีราคาขายเกิน 150 ล้านดอง/ตร.ม.

ราคาที่ดินในฮานอยโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 60-100 ล้านดอง/ตร.ม. ในโฮจิมินห์อยู่ที่ 60-120 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่บางพื้นที่ในเขตชานเมืองและพื้นที่โดยรอบมีราคาสูงถึง 200 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 15-25 ล้านดอง/ตร.ม. โดยมีการผันผวนเล็กน้อย

ที่น่าสังเกตคือ นโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยยังคงได้รับการบังคับใช้อย่างแข็งขันอย่างต่อเนื่อง ภายในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 ทั่วประเทศได้ให้การสนับสนุนครัวเรือนยากจน 34,754 ครัวเรือน ด้วยการสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยอย่างปฏิวัติวงการ ภายในเดือนสิงหาคม ครัวเรือนยากจนอีก 58,040 ครัวเรือนได้รับการสนับสนุนให้สร้างและซ่อมแซมบ้านก่อนกำหนด

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามสูง โดยเฉพาะในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งสูงเกินกว่าที่ครัวเรือนส่วนใหญ่จะสามารถจ่ายได้ ขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแม้จะมีราคาถูกกว่า แต่ก็มีอุปทานจำกัด ไม่เพียงพอที่จะสมดุลกับความต้องการที่แท้จริง

จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้นพบว่าราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมโดยทั่วไปอยู่ที่ 15-25 ล้านดองต่อตารางเมตร และสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตร ประชาชนต้องใช้จ่ายประมาณ 750-1.25 พันล้านดอง แม้ว่าจะมีราคาถูกกว่าบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มาก แต่ด้วยรายได้เฉลี่ยในปัจจุบัน แรงงานยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึง

นอกจากนี้เมื่อมองตลาดซื้อขายพบว่ามีปริมาณการซื้อขาย 430,769 รายการ เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% แสดงให้เห็นว่ายังมีความต้องการอยู่แต่ไม่รุนแรง สะท้อนว่ากำลังซื้อถูกจำกัดด้วยราคาที่สูง

ข้อจำกัดและปัญหา

ในการประชุม รองรัฐมนตรีเหงียน วัน ซิงห์ ก็ได้ชี้ให้เห็นถึงข้อจำกัด กล่าวคือ ระบบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง แม้จะมีการแก้ไขและเพิ่มเติม แต่ยังคงมีข้อบกพร่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านที่ดิน การประมูล การประมูลซื้อที่ดิน... ซึ่งทำให้โครงการต่างๆ ประสบความยากลำบาก

ในขณะเดียวกัน การบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับผังเมือง ที่ดิน และที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ยังคงล่าช้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุน งานด้านการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานยังคงมีความยุ่งยากซับซ้อน และการกำหนดราคาที่ดินมักไม่แม่นยำ ทำให้เกิดความล่าช้าและต้นทุนสูง

นอกจากนี้ บางพื้นที่ยังไม่ได้ติดตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติอย่างใกล้ชิด ส่งผลให้ขาดความคิดริเริ่มในการบริหารจัดการโครงสร้างผลิตภัณฑ์และการดำเนินโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังประสบปัญหามากมายในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ขณะที่ตลาดตราสารหนี้ยังคงมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ข้อจำกัดเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่เพียงแต่อยู่ภายใต้แรงกดดันจากอุปทานและอุปสงค์เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวพันอย่างหนักกับสถาบันและการบังคับใช้กฎหมายอีกด้วย

หากไม่มีโซลูชันแบบพร้อมกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงตกอยู่ในภาวะไม่สมดุลต่อไป โดยราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น อุปทานมีจำกัด และความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคงที่แท้จริงของผู้คนไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเหมาะสม

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่เพียงแต่ถูกกดดันจากอุปสงค์และอุปทานเท่านั้น แต่ยังถูกผูกติดกับสถาบันและการดำเนินงานอย่างหนัก ภาพ: VGP/Thuy Chi

ภารกิจสำคัญภายในสิ้นปี 2568

เพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มั่นคง รองปลัดกระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำภารกิจสำคัญและโดดเด่นหลายประการ

ประการหนึ่งคือการทบทวนและปรับปรุงกลไก นโยบาย และกฎหมายด้านที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน การวางแผน การก่อสร้าง ฯลฯ อย่างต่อเนื่อง เพื่อขจัดอุปสรรคและสร้างช่องทางทางกฎหมายที่โปร่งใสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม มุ่งมั่นบรรลุเป้าหมายปี 2568 ที่นายกรัฐมนตรีมอบหมาย และในเวลาเดียวกัน ส่งเสริมการปฏิรูปขั้นตอนการบริหารเพื่อสร้างอุปทานให้กับตลาด

ประการที่สาม คือ การเสริมสร้างการบริหารจัดการตลาด การติดตามธุรกรรมอย่างใกล้ชิด และการจัดการการเก็งกำไร การกักตุน และการขึ้นราคาที่ทำให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์อย่างเคร่งครัด

ประการที่สี่ คือ ส่งเสริมการระดมทุน กระจายช่องทางการระดมทุนจากสังคม ธนาคาร และพันธบัตร แต่ต้องคำนึงถึงความปลอดภัยและความโปร่งใส

ภารกิจที่มอบหมายให้กระทรวงและหน่วยงานท้องถิ่นได้รับการระบุไว้อย่างชัดเจน กระทรวงก่อสร้างยังคงดำเนินการวิจัยและพัฒนากฎหมายอย่างต่อเนื่อง เสนอกลไกนำร่องสำหรับต้นแบบ "ศูนย์กลางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการใช้ที่ดิน" เพื่อเพิ่มความโปร่งใส ขณะเดียวกัน ประสานงานกับกระทรวงการคลังเพื่อพัฒนากรอบกฎหมายเกี่ยวกับกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติให้สมบูรณ์แบบ

กระทรวงการคลังดำเนินการแก้ไขปัญหาการระดมทุน ทบทวนกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหลักทรัพย์ พันธบัตร การประมูล ฯลฯ เพื่อคลี่คลายปัญหาให้กับตลาด

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม มุ่งเน้นการพัฒนากฎระเบียบด้านการวางแผน การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน และการกำหนดราคาที่ดิน

ธนาคารแห่งรัฐดำเนินนโยบายสินเชื่อที่ยืดหยุ่น จัดสรรแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม และขยายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษแก่คนรุ่นใหม่อายุต่ำกว่า 35 ปีที่ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเทศบาลต้องเร่งรัดการประเมินและอนุมัติโครงการโดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จัดการความเดือดร้อนและปัญหาในท้องถิ่นอย่างทันท่วงที จัดระเบียบการลดขั้นตอนการบริหารและประหยัดต้นทุนสำหรับธุรกิจ

จะเห็นได้ว่าด้วยโซลูชันแบบซิงโครนัสจากส่วนกลางสู่ระดับท้องถิ่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะกลับมามีเสถียรภาพอีกครั้งในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานจะเป็นกลุ่มที่มีความสำคัญสูงสุด เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ ขณะเดียวกันก็ช่วยลดแรงกดดันด้านราคา

อย่างไรก็ตาม หากการดำเนินการล่าช้าหรือขาดการประสานงาน ความเสี่ยงก็ยังคงมีอยู่ เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องประสานงาน ติดตามอย่างใกล้ชิด และสร้างความมั่นใจในความโปร่งใสและเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว

เกียง โออันห์

ที่มา: https://baochinhphu.vn/thi-truong-bds-9-thang-2025-co-gam-sang-nhung-con-nhieu-vuong-mac-kho-khan-102250922183608424.htm