ผ่านช่วงที่เพิ่มจำนวนครั้งไปแล้ว
หากในช่วงต้นปี 2564 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮอกมอนและกู๋จีค่อนข้าง "สงบ" ในช่วงต้นปี 2565 สถานที่แห่งนี้ก็กลายเป็นศูนย์กลางความสนใจของนักลงทุน ในช่วงต้นปี 2565 ที่ดินในย่านนี้ดูเหมือนจะทำกำไรได้สูงกว่าราคาซื้อถึง 2-3 เท่า กลายเป็นจุดเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านอธิบายถึงกระแสความนิยมนี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมถูกผลักดันให้ราคาสูงขึ้นจากการขึ้นราคาอย่างน่าตกใจในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ต่อมา ตลาดในเขตรอบนอกก็ได้รับแรงหนุนจากการแข่งขันขึ้นราคา เพราะยังมีช่องว่างให้พัฒนาได้อีก
นอกจากนี้ ข้อเสนอแผนการยกระดับเขตกู๋จีให้เป็นเมืองที่อยู่ใต้การปกครองของนครโฮจิมินห์โดยตรง ยังเป็นแรงกระตุ้นที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เติบโตอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ปรับขึ้นทันที โดยส่วนใหญ่ราคาเพิ่มขึ้น 1.2 เท่า ถึง 1.5 เท่า เมื่อเทียบกับช่วงกว่าครึ่งปีที่ผ่านมา
ในจำนวนนี้ มี "จุดที่น่าสนใจ" ของกู๋จีที่น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนหลายราย เช่น พื้นที่ถนนเหงียนถิรานห์ (ตำบลอานโญนเตย) ซึ่งราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น 2-3 เท่า เป็น 8.2-8.5 ล้านดองต่อตารางเมตร และราคาที่ดินบนถนนบุ่ยถิไดท์ (ตำบลเญินดึ๊ก) ก็พุ่งสูงขึ้น 4 เท่า เป็น 7.2 ล้านดองต่อตารางเมตร จากสถิติพบว่าที่ดินในบางพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีในเขตกู๋จีมีราคาสูงถึง 17.5 ล้านดองต่อตารางเมตร
ยุคที่ทุกคนชวนกันไปดูที่ดินชานเมืองนครโฮจิมินห์ก็สิ้นสุดลงแล้ว
ราคาที่ดินในฮอกมอนพุ่งสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่ข่าวว่าคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เสนอให้ยกระดับสามเขต ได้แก่ ฮอกมอน บิ่ญเจิญ และญาเบ เป็นเขตย่อย แพร่กระจายไปอย่างกว้างขวาง นักลงทุนจำนวนมากได้ซื้อที่ดินจำนวนมากในราคาถูก แล้วจึงขึ้นราคาผ่านการซื้อขายแบบแฟลช นับแต่นั้นมา ฮอกมอนได้กลายเป็นศูนย์กลางของกระแสความนิยมที่ดิน ราคาที่ดินในฮอกมอนพุ่งสูงขึ้นอย่างมากตามถนนสายต่างๆ เช่น ถนน Pham Thi Giay, ถนน Dang Thuc Vinh, ถนน Trinh Thi Mieng, ถนน Nguyen Anh Thu ฯลฯ
ในปี 2563 ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดในย่านโฮกมอนบนถนนเลถิฮาอยู่ที่ 25-27 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาสูงสุดอยู่ที่ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมีพื้นที่ด้านหน้าเกือบ 3,000 ตารางเมตร ที่ดินผืนนี้มีมูลค่าสูงถึง 13,500 ล้านดอง เส้นทางอื่นๆ เช่น ถนนคู่ขนานทางหลวงหมายเลข 22 ถนนตรันวันม่วย ถนนเหงียนถิซ็อก เป็นเส้นทางที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดในย่านโฮกมอน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถนนคู่ขนานทางหลวงหมายเลข 22 มีราคาเพิ่มขึ้นต่ำสุดจาก 13-14 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 17-18 ล้านดองต่อตารางเมตร
ที่ดินมุมในเขตกู๋จี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ดี เคยเป็นที่ต้องการและมีการแข่งขันกันของนักลงทุน
นอกจากราคาที่เพิ่มขึ้นแล้ว รายการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กู๋จีและฮกมอญก็ติดอันดับผลการค้นหาสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์เช่นกัน จากสถิติของเสิร์ชเอ็นจิ้นบางแห่ง พบว่าหลังเทศกาลตรุษจีนปี 2565 นอกจากที่ดินในเขต 2 และ 9 แล้ว ฮกมอญและกู๋จียังเป็นคำค้นหายอดนิยมบนพื้นที่ค้าขายอีกด้วย
ในเวลานั้น ภาวะตลาดที่ร้อนแรงเกินไปทำให้เกิดความกังวลมากมายเกี่ยวกับการคาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะลดลง คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนว่า มีผู้ใช้ประโยชน์จากข้อมูลจากการประชุมเพื่อแสวงหากำไร คุณเชากล่าวว่า นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน หรือธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินในเขตกู๋จีและฮอกมอน "พุ่งสูงขึ้นอย่างบ้าคลั่ง"
นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านยังเตือนถึงกลโกงของตลาดที่อาจทำให้นักลงทุนที่ถือครองที่ดินต้องยอมรับผลเสียเมื่อมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินถูกดันสูงเกินไป คำเตือนนี้ดูเหมือนจะเป็นจริงเมื่อปัจจุบัน แหล่งข้อมูลหลายแห่งบ่งชี้ว่าที่ดินในพื้นที่นี้กำลังถูกขายขาดทุน
ลดการขาดทุนด้วยเหตุผลหลายประการ
อ้างอิงจากตลาดอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง รวมถึงกลุ่มนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์บนโซเชียลมีเดีย บทความจำนวนมากที่มีวลี "ขายทอดตลาดสินค้าราคาสูงลิ่ว" "ตัดขาดทุนอย่างรวดเร็ว" "ขายที่ดินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ธนาคาร" ... ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย ผู้ขายหลายรายยินดีลดขาดทุนลง 30-40% ของมูลค่าที่ดินเพื่อนำเงินมาคืนด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ชำระหนี้ธนาคาร จ่ายเงินให้หน่วยงานอื่นเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปรับ และถูกขายทอดตลาด
ยกตัวอย่างเช่น บนถนนเหงียนวันคา เจ้าของที่ดินขนาด 123 ตารางเมตร กำลังขายในราคา 1.52 พันล้านดอง หรือคิดเป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร เจ้าของที่ดินกล่าวว่านี่เป็นราคาขาดทุน 500 ล้านดอง เนื่องจากเป็นที่ดินที่สวยงาม ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังสามารถต่อรองราคาได้
ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นข่าวการลดการขาดทุนในพื้นที่กู๋จีและฮอกมอน
หรือที่ดินหัวมุมอีกแปลงหนึ่งบนถนนสาย 8 (เมืองกู๋จี) เนื้อที่ 90 ตร.ม. ก็กำลังขายขาดทุน 1 พันล้านดองเช่นกัน ที่ดินแปลงนี้ยังอยู่ในทำเลผังเมืองใหม่พร้อมสาธารณูปโภคที่พัฒนาแล้วและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เจ้าของที่ดินกล่าวว่าเนื่องจากต้องการเงินมาจ่ายธนาคาร เขาจึงต้องขายในราคาถูก พร้อมยินดีจ่ายค่านายหน้าสูงเพื่อให้นายหน้าหาผู้ซื้อได้อย่างรวดเร็ว
ในฮอกมอน มีที่ดินบางแปลงที่มีมูลค่ามากกว่า 5 พันล้านดองในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งเจ้าของที่ดินได้ลงประกาศขายในราคา 4 พันล้านดองในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา แต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ นี่เป็นสถานการณ์ปกติของนักลงทุนรายอื่นๆ อีกหลายรายที่ซื้อที่ดินในช่วงที่ราคาที่ดินพุ่งสูงเช่นนี้
จากการวิจัยพบว่าตลาดที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ลดลง 5-15% ในช่วงปลายปี 2565 ถึงมกราคม 2566 ปัจจุบันราคาที่ดินโดยรวมลดลงถึง 20-35% และมีสัญญาณว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินหลายรายกำลังถูกกดดันจากธนาคาร แม้ว่าจะมีการซื้อขายที่ดินแบบ “ตกปลา” อยู่บ้าง ซึ่งลดลงอย่างรวดเร็ว บางรายลดลงถึง 50% อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ไม่มีสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินแปลงใหญ่
ผู้เชี่ยวชาญอธิบายสถานการณ์นี้ว่า ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอิทธิพลของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เมื่อกระแสเงินสดไหลผ่านช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ให้ผลกำไรระยะสั้นสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจำนวนมากยังคงรอจังหวะที่จะปรับตัวลงต่ำสุดในช่วงเวลาปัจจุบัน ส่งผลให้สภาพคล่องไม่ดีขึ้น กระแสการขาดทุนจากการตัดขาดทุนยังแผ่ขยายจากใจกลางเมืองโฮจิมินห์ไปยังเขตรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง ทำให้ตลาดมีตัวเลือกมากเกินไป จนทำให้บางพื้นที่ไม่มีสภาพคล่องเลย
นอกจากนี้ ตลาดในเขตฮอกมอนและกู๋จีก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงเช่นกัน เนื่องจากเมื่อปลายปี 2565 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งห้ามไม่ให้เขตชานเมืองยื่นขออนุมัติจัดตั้งเป็นเขตหรือเมือง เรื่องนี้ส่งผลกระทบทางจิตวิทยาอย่างมีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนและการซื้อขายในพื้นที่นี้ ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลพบว่า ด้วยราคาตัดขาดทุนในปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองสินค้าจากช่วงปี 2562-2563 ยังคงทำกำไรได้มาก ดังนั้น ที่ดินที่ประกาศขายขาดทุนไม่ได้ขาดทุนจริง 100% แต่กำลังลดกำไรเพื่อขายสินค้า และเตรียมเงินทุนสำหรับการลงทุนครั้งถัดไปที่ให้ผลกำไรที่ดีกว่า
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)