ตลาดที่ดินในฮอกมอนและกู๋จีปรากฏ 'คลื่น' ของการขาดทุน

ผ่านช่วงที่เพิ่มจำนวนครั้งไปแล้ว

หากในช่วงต้นปี 2564 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮอกมอนและกู๋จีค่อนข้าง "สงบ" ในช่วงต้นปี 2565 สถานที่แห่งนี้ก็กลายเป็นศูนย์กลางความสนใจของนักลงทุน ในช่วงต้นปี 2565 ที่ดินในย่านนี้ดูเหมือนจะทำกำไรได้สูงกว่าราคาซื้อถึง 2-3 เท่า กลายเป็นจุดเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านอธิบายถึงสถานการณ์ดังกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้รับแรงหนุนจากราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ นับตั้งแต่นั้นมา ตลาดในเขตชานเมืองก็พัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการแข่งขันด้านราคาที่พุ่งสูงขึ้น เพราะยังมีช่องว่างให้พัฒนาได้อีก

นอกจากนี้ ข้อเสนอยกระดับเขตกู๋จีให้เป็นเมืองที่อยู่ใต้การปกครองของนครโฮจิมินห์โดยตรงยังช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์อีกด้วย โดยเป็นการกำหนดราคาใหม่ทันที ซึ่งส่วนใหญ่เพิ่มขึ้น 1.2 เท่า ถึง 1.5 เท่า เมื่อเทียบกับช่วงกว่าครึ่งปีก่อน

ในจำนวนนี้ มี "จุดที่น่าสนใจ" ของกู๋จีอยู่บ้าง ซึ่งเป็นที่สนใจของนักลงทุนจำนวนมาก เช่น พื้นที่ถนนเหงียนถิรานห์ (ตำบลอานโญนเตย) ซึ่งราคาเพิ่มขึ้น 2-3 เท่า เป็น 8.2-8.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนราคาที่ดินบนถนนบุ่ยถิไดท์ (ตำบลเญินดึ๊ก) ก็เพิ่มขึ้น 4 เท่า เป็น 7.2 ล้านดองต่อตารางเมตร จากสถิติพบว่าที่ดินในบางพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีในเขตกู๋จีมีราคาสูงถึง 17.5 ล้านดองต่อตารางเมตรเลยทีเดียว

เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดที่ดินก็ขยายตัวเพิ่มขึ้น และสันทรายก็ปรากฏขึ้นด้วย รูปที่ 1 — ยุคที่ทุกคนชวนกันไปดูที่ดินชานเมืองนครโฮจิมินห์ก็สิ้นสุดลงแล้ว

ราคาที่ดินในฮอกมอนพุ่งสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เสนอให้ยกระดับพื้นที่สามเขต ได้แก่ ฮอกมอน บิ่ญเจิญ และญาเบ เป็นเขตที่แพร่หลาย นักลงทุนจำนวนมากได้ซื้อที่ดินจำนวนมากในราคาถูก จากนั้นจึงรีบเร่งขึ้นราคาอย่างรวดเร็ว นับแต่นั้นมา ฮอกมอนได้กลายเป็นศูนย์กลางของกระแสความนิยมที่ดิน ราคาที่ดินในฮอกมอนพุ่งสูงขึ้นอย่างมากตามถนนสายต่างๆ เช่น ถนน Pham Thi Giay, ถนน Dang Thuc Vinh, ถนน Trinh Thi Mieng, ถนน Nguyen Anh Thu เป็นต้น

ในปี 2020 ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดในย่าน Hoc Mon บนถนน Le Thi Ha อยู่ที่ 25-27 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาสูงสุดอยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม. โดยมีพื้นที่ด้านหน้าเกือบ 3,000 ตร.ม. แปลงที่ดินนี้มีมูลค่าสูงถึง 13,500 ล้านดอง เส้นทางอื่นๆ เช่น ถนนคู่ขนานของทางหลวงหมายเลข 22 ถนน Tran Van Muoi ถนน Nguyen Thi Soc เป็นเส้นทางที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดในย่าน Hoc Mon โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถนนคู่ขนานของทางหลวงหมายเลข 22 มีราคาเพิ่มขึ้นต่ำที่สุดจาก 13-14 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 17-18 ล้านดอง/ตร.ม.

เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดก็ได้รับความนิยมมากขึ้น และเนินทรายก็ปรากฏขึ้นด้วย ภาพที่ 2 — ที่ดินมุมในเขตกู๋จี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ดี เคยเป็นที่ต้องการและมีการแข่งขันกันของนักลงทุน

นอกจากราคาที่เพิ่มขึ้นแล้ว รายการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กู๋จีและฮกมอญก็ติดอันดับผลการค้นหาสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์เช่นกัน จากสถิติของเสิร์ชเอ็นจิ้นบางแห่ง พบว่าหลังเทศกาลตรุษจีนปี 2565 นอกจากที่ดินในเขต 2 และ 9 แล้ว ฮกมอญและกู๋จียังเป็นคำค้นหายอดนิยมบนพื้นที่ค้าขายอีกด้วย

ในเวลานั้น ภาวะตลาดที่ร้อนแรงเกินไปทำให้เกิดความกังวลมากมายเกี่ยวกับการคาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะลดลง คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนว่า มีผู้ใช้ประโยชน์จากข้อมูลจากการประชุมเพื่อแสวงหากำไร คุณเชากล่าวว่า นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน หรือธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินในเขตกู๋จีและฮอกมอน "พุ่งสูงขึ้นอย่างบ้าคลั่ง"

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านยังเตือนถึงการหลอกลวงของตลาด ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนที่ดินต้องกลืนกินผลอันขมขื่น เมื่อมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินถูกดันสูงเกินไป คำเตือนนี้ดูเหมือนจะเป็นจริง เมื่อปัจจุบันมีข้อมูลมากมายที่บ่งชี้ว่าที่ดินในพื้นที่นี้กำลังถูกขายขาดทุนอยู่ทั่วไป

ลดการขาดทุนด้วยเหตุผลหลายประการ

อ้างอิงจากตลาดอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง รวมถึงกลุ่มนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์บนโซเชียลมีเดีย บทความจำนวนมากที่มีวลี "ขายทอดตลาดสินค้าในราคาที่น่าอึดอัด" "ตัดขาดทุนอย่างรวดเร็ว" "ขายที่ดินเพื่อชำระหนี้ธนาคาร" ... ปรากฏอยู่ทั่วไป ผู้ขายหลายรายยินดีตัดขาดทุน 30-40% ของมูลค่าที่ดินเพื่อเอาเงินคืนด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น เพื่อชำระหนี้ธนาคาร จ่ายเงินให้หน่วยงานอื่นเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปรับ หรือถูกขายทอดตลาด

ยกตัวอย่างเช่น บนถนนเหงียนวันคา เจ้าของที่ดินขนาด 123 ตารางเมตร กำลังขายในราคา 1.52 พันล้านดอง หรือคิดเป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร เจ้าของที่ดินกล่าวว่านี่เป็นราคาขาดทุน 500 ล้านดอง เนื่องจากเป็นที่ดินที่สวยงาม ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังสามารถต่อรองราคาได้

เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดก็ได้รับความนิยมมากขึ้น และทรายก็ปรากฏในภาพที่ 3 ด้วย — ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นข่าวการขาดทุนเช่นนี้ในพื้นที่กู๋จีและฮอกมอน

หรือที่ดินหัวมุมอีกแปลงหนึ่งบนถนนสาย 8 (เมืองกู๋จี) เนื้อที่ 90 ตร.ม. ก็กำลังขายขาดทุน 1 พันล้านดองเช่นกัน ที่ดินแปลงนี้ยังอยู่ในทำเลผังเมืองใหม่พร้อมสาธารณูปโภคที่พัฒนาแล้วและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เจ้าของที่ดินกล่าวว่าเนื่องจากต้องการเงินเพื่อชำระหนี้ธนาคาร เขาจึงต้องขายในราคาถูก พร้อมยินดีจ่ายค่านายหน้าสูงเพื่อให้นายหน้าหาผู้ซื้อได้อย่างรวดเร็ว

ในฮอกมอน มีที่ดินบางแปลงที่มีมูลค่ามากกว่า 5 พันล้านดองในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งเจ้าของที่ดินได้ลงประกาศขายในราคา 4 พันล้านดองในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา แต่ยังไม่ได้รับการติดต่อใดๆ นี่เป็นสถานการณ์ปกติของนักลงทุนรายอื่นๆ จำนวนมากที่ยังคงถือครองที่ดินไว้ในช่วงที่ราคาที่ดินสูง

จากการวิจัยพบว่าตลาดที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ลดลง 5-15% ในช่วงปลายปี 2565 ถึงมกราคม 2566 ปัจจุบันราคาที่ดินโดยรวมลดลงถึง 20-35% และมีสัญญาณว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินหลายรายกำลังถูกกดดันจากธนาคาร แม้ว่าจะมีการซื้อขายที่ดินแบบ “ตกปลา” อยู่บ้าง ซึ่งราคาลดลงอย่างรวดเร็ว บางรายอาจสูงถึง 50% อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ไม่มีสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินแปลงใหญ่

ผู้เชี่ยวชาญอธิบายสถานการณ์นี้ว่า ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอิทธิพลของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เมื่อกระแสเงินสดไหลผ่านช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ให้ผลกำไรระยะสั้นสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจำนวนมากยังคงรอจังหวะที่จะปรับตัวลงต่ำสุดในช่วงเวลาปัจจุบัน ส่งผลให้สภาพคล่องไม่ดีขึ้น กระแสการขาดทุนจากการตัดขาดทุนยังแผ่ขยายจากใจกลางเมืองโฮจิมินห์ไปยังเขตรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง ทำให้ตลาดมีตัวเลือกมากเกินไป จนทำให้บางพื้นที่ไม่มีสภาพคล่องเลย

นอกจากนี้ ตลาดในเขตฮอกมอนและกู๋จีก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน เนื่องจากเมื่อปลายปี 2565 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำร้องขอให้เขตชานเมืองไม่ยื่นขออนุมัติจัดตั้งเป็นเขตหรือเมือง เรื่องนี้ส่งผลกระทบทางจิตวิทยาอย่างมีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนและการซื้อขายในพื้นที่นี้ ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลพบว่า ด้วยราคาตัดขาดทุนในปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองสินค้าในช่วงปี 2562-2563 ยังคงมีกำไรจำนวนมาก ดังนั้น ที่ดินที่ประกาศขายขาดทุนไม่ได้ขาดทุนจริง 100% พวกเขาเพียงแค่ลดกำไรเพื่อขายสินค้า เตรียมเงินทุนสำหรับการลงทุนครั้งถัดไปที่ให้ผลกำไรที่ดีกว่า

แหล่งที่มา