เสนอ 'เข้มงวด' สินเชื่ออสังหาฯ กระแสเงินทุนถูกปิดกั้น ตลาดถูก 'แช่แข็ง'

TPO - ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านโยบายการทำให้ตลาดแข็งแรงและรักษาเสถียรภาพราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกต้อง แต่หากมีการ "รัดเข็มขัด" ตามที่กระทรวงก่อสร้างเสนอ จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะข้อเสนอที่ไร้เหตุผลและการบริหารจัดการที่ย่ำแย่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะก่อให้เกิดความวุ่นวายและความตื่นตระหนกในตลาด ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวง ขณะเดียวกัน ทางออกที่ถูกต้องคือการเพิ่มอุปทานและลดต้นทุนปัจจัยการผลิต

Báo Tiền Phong•09/10/2025

การ “เข้มงวด” สินเชื่ออย่างระมัดระวัง

ร่างมติรัฐบาลควบคุมและยั้งราคาอสังหาฯ เมื่อเร็ว ๆ นี้ กระทรวงก่อสร้าง ได้ส่งไปยังกระทรวงและหน่วยงานทั้ง 5 แห่งเพื่อขอความเห็นก่อนส่งให้รัฐบาลประกาศใช้

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองจึงสามารถกู้ยืมได้สูงสุด 50% ของมูลค่าสัญญาซื้อบ้าน ส่วนกรณีซื้อบ้านหลังที่สามขึ้นไป วงเงินกู้จะไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญาซื้อบ้าน โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ข้อตกลงมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 1 มีนาคม 2570

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านโยบายปราบปรามการเก็งกำไรและรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัยเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข็งแรงนั้นถูกต้องแล้ว อย่างไรก็ตาม มาตรการควบคุมสินเชื่อที่กระทรวงก่อสร้างเสนอนั้นเป็นแนวทางที่ไม่ใช่แนวทางตลาด ซึ่งขัดต่อหลักการ เศรษฐกิจ สมัยใหม่

ดร. เจื่อง วัน เฟือก อดีตประธานคณะกรรมการกำกับดูแลการเงินแห่งชาติรักษาการ และอดีตสมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของ นายกรัฐมนตรี กล่าวว่า “นโยบายนี้ถูกต้อง แต่แนวทางแก้ไขไม่สมเหตุสมผล การห้ามหรือจำกัดสิทธิการปล่อยกู้ของธนาคารเป็นแนวทางการบริหารที่ขัดต่อหลักการของเศรษฐกิจตลาด ซึ่งเป็นสิ่งที่เวียดนามพยายามมานานหลายปีเพื่อให้ได้รับการยอมรับในระดับนานาชาติ”

การแทรกแซงที่ไม่ใช่ตลาดจะมีผลกระทบร้ายแรง

ดร. ดิงห์ เธียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้ชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาว่าไม่มีประเทศใดในโลกที่แทรกแซงการดำเนินงานของธนาคารพาณิชย์และภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างโหดร้ายเช่นนี้มาก่อน นายเหียนกล่าวว่า การให้กู้ยืมเป็นความสัมพันธ์ทางแพ่งระหว่างธนาคาร นักลงทุน และลูกค้า ธุรกรรมนี้อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ การใช้คำสั่งทางปกครองเพื่อแทรกแซงไม่เพียงแต่ผิดกฎหมายเท่านั้น แต่ยังเป็นการบิดเบือนตลาดทุนอีกด้วย

“ธนาคารพาณิชย์ต้องมีอิสระในการประเมินความเสี่ยงและตัดสินใจปล่อยกู้ แทนที่จะถูกบังคับให้จำกัดการปล่อยกู้โดยคำสั่งทางปกครอง หากการปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์ถูกยกเลิก ประชาชนก็ยังคงสามารถกู้ยืมเพื่อการบริโภคเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งควบคุมได้ยาก เพิ่มต้นทุนทางสังคม และอาจนำไปสู่ความบิดเบือนได้ง่าย” คุณเฮียนกล่าว

คุณเหียนกล่าวว่า ครอบครัวหนึ่งสามารถซื้อบ้านได้หลายหลังให้ลูกๆ ซึ่งไม่อาจเทียบได้กับการเก็งกำไร เช่นเดียวกัน การซื้อบ้านเช่า ซื้อตึกแถวเพื่อทำธุรกิจ หรือเพียงแค่สะสมทรัพย์สิน... ก็เป็นความต้องการที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชนเช่นกัน การจำกัดวงเงินกู้ให้เหลือเพียง 30-50% นั้นต่ำเกินไปและขาดพื้นฐานทางเศรษฐกิจ

พิจารณาข้อเสนออย่างรอบคอบโดยคำนึงถึงสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า กระทรวงก่อสร้างจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการเสนอโครงการตามอำเภอใจเช่นในปัจจุบัน การบริหารจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพจะทำให้เกิดความวุ่นวายและความตื่นตระหนกในตลาด ทำลายความเชื่อมั่น และทำลายสภาพแวดล้อมการลงทุน

“วันนี้มีนโยบายแบบนี้ พรุ่งนี้มีนโยบายใหม่ บรรยากาศการลงทุนจะเป็นอย่างไร” ผู้เชี่ยวชาญ Dinh The Hien ตั้งคำถาม พร้อมแสดงความกังวลว่าหากนโยบายรัดเข็มขัดสินเชื่อได้รับการอนุมัติ จะทำให้สถานการณ์การขาดแคลนอุปทานแย่ลง ความไม่แน่นอนของนโยบายอาจทำให้ธุรกิจสูญเสียความเชื่อมั่น หยุดลงทุนชั่วคราว หรือแม้กระทั่งออกจากตลาด ส่งผลให้อุปทานลดลงไปอีก นอกจากนี้ ธุรกิจสามารถรอจนกว่ากฎระเบียบรัดเข็มขัดสินเชื่อจะหมดอายุ (1 มีนาคม 2570) เพื่อนำสินค้าออกสู่ตลาดเพื่อ “หลีกเลี่ยงวิกฤต” การรอคอยนานถึงสองปีหมายถึงต้นทุนเงินทุนที่สูงขึ้น และท้ายที่สุดแล้ว ต้นทุนเหล่านี้จะยังคงถูกเทลงสู่ราคาขาย ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นไปอีก

จากมุมมองเชิงนโยบาย ดร. เจือง วัน เฟือก เชื่อว่ารัฐสามารถและควรเข้าแทรกแซง แต่ต้องอยู่ในสถานที่และบทบาทที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อให้ภาคธุรกิจสามารถดำเนินโครงการได้เร็วขึ้น และเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐสามารถกำหนดนโยบายเฉพาะเพื่อลดต้นทุนปัจจัยการผลิตสำหรับธุรกิจ แทนที่จะควบคุมผลผลิตทุนให้เข้มงวดขึ้น หนึ่งในปัจจัยสำคัญคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งปัจจุบันคิดเป็นสัดส่วนที่สูงมากของราคาที่อยู่อาศัย

“ที่ดินเป็นของประชาชนทั้งหมด โดยรัฐเป็นตัวแทนเจ้าของและบริหารจัดการอย่างเป็นเอกภาพ รัฐสามารถควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต่ำลงเพื่อลดต้นทุนของธุรกิจได้อย่างแน่นอน เมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตลดลง ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลงโดยอัตโนมัติ นั่นเป็นวิธีเดียวที่สมเหตุสมผลในการแทรกแซงตลาด” นายเฟือกกล่าวเน้นย้ำ

จากมุมมองมหภาค ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ กังวลว่าการเข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต่างอะไรกับการ “ตัดท่อหายใจ” หนึ่งในกลไกขับเคลื่อนการเติบโตหลักของเศรษฐกิจ ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนประมาณ 10% ของ GDP ซึ่งฉุดรั้งภาคส่วนอื่นๆ อีกกว่า 40 ภาคส่วน ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง การออกแบบตกแต่งภายใน ไปจนถึงธนาคาร... บทเรียนจากปี 2565 ยังคงเหมือนเดิม หากกระแสเงินทุนถูกปิดกั้น ตลาดจะ “หยุดชะงัก” ธุรกิจต่างๆ จะประสบปัญหา อุตสาหกรรมอื่นๆ จะล่มสลาย ผู้คนหลายล้านคนจะตกงาน ซึ่งเป็นภัยคุกคามต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ

คุณเหงียกล่าวว่ามูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกสูงถึง 360,000 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 3 เท่าของ GDP โลก หรือประมาณ 120,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำคัญของภาคส่วนนี้ต่อทุกเศรษฐกิจ ในเวียดนาม มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 1,500 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 3 เท่าของ GDP

“ไม่มีภาคส่วนใดที่ใหญ่และครอบคลุมกว้างไกลเท่าภาคอสังหาริมทรัพย์ หากเราเข้มงวดมาตรการนี้ด้วยคำสั่งทางปกครอง ไม่เพียงแต่ราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลงเท่านั้น แต่ยังทำให้เศรษฐกิจซบเซาอีกด้วย จีนซึ่งมีนโยบายเส้นแดงสามเส้นได้พิสูจน์ให้เห็นแล้ว” นายเหงียกล่าวเตือน

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า สาเหตุหลักของราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นไม่ใช่การเก็งกำไร แต่เป็นเพราะอุปทานที่ลดลง อันเป็นผลมาจากปัญหาทางกฎหมายที่ยืดเยื้อมานานหลายปี ปัจจุบัน ขั้นตอนการอนุมัติโครงการมีความยุ่งยากซับซ้อน ใช้เวลา 5-7 ปี หรืออาจถึงสิบปีจึงจะแล้วเสร็จ ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โครงการหลายพันโครงการถูกระงับ ทำให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น บังคับให้ธุรกิจต้องขายในราคาสูงเพื่อชดเชย หากปัญหาคอขวดทางกฎหมายถูกกำจัดออกไปและมีอุปทานล้นตลาด ตลาดจะควบคุมตัวเองตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ในทางกลับกัน การใช้ยารักษาโรคที่ไม่ถูกต้องจะทำให้โรคแย่ลง” คุณเหงียวิเคราะห์