การจำกัดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินส่วนเกิน

กฎเกณฑ์ที่ห่างไกลจากความเป็นจริง

ข้อ ค. วรรค 5 มาตรา 159 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดหลักการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินไว้ดังนี้ “วิธีส่วนเกินใช้สำหรับกำหนดราคาที่ดินแปลงและพื้นที่ที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ที่ยังไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือยังไม่ได้ลงทุนในงานก่อสร้างตามแบบแปลนก่อสร้างรายละเอียด เว้นแต่กรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ง. ของวรรคนี้”

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — มีความจำเป็นต้องกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014 ของ รัฐบาล ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินได้จำกัดขอบเขตให้แคบลงเช่นเดียวกับบทบัญญัติในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) อย่างไรก็ตาม มีข้อคัดค้านมากมายจากทั้งประชาชนและผู้เชี่ยวชาญ ดังนั้น คณะกรรมการร่างพระราชกฤษฎีกา 44/2014 ฉบับแก้ไขจึงได้ยอมรับและแก้ไขเนื้อหานี้ และคงไว้เป็นข้อบังคับฉบับปัจจุบัน กล่าวคือ วิธีส่วนเกินจะถูกนำไปใช้กับมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผังเมืองหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ในการคำนวณรายได้รวมจากการพัฒนาที่คาดการณ์ไว้และต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้

ในความเป็นจริง วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากศักยภาพการใช้ประโยชน์ในอนาคต ไม่ใช่พิจารณาจากการใช้งานในปัจจุบันเหมือนวิธีเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ วิธีส่วนเกินสะท้อนมูลค่าตลาดของที่ดินที่จะประเมินมูลค่า ซึ่งประกอบด้วยปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้: วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; ระยะเวลาการใช้ที่ดิน; ความหนาแน่นของการก่อสร้าง; ความสูงของอาคาร; ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน; ซึ่งสะท้อนมูลค่ากระแสเงินสดจากการลงทุน การผลิต และธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้น หลายธุรกิจจึงมองว่าวิธีนี้เป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยตามหลักปฏิบัติสากล เพราะสามารถสะท้อนลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ทั้งต้นทุน รายได้ กำไร ฯลฯ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่ากฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้หลักการกำหนดราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกินตามร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำลังละเว้นประเด็นสำคัญอย่างยิ่ง นั่นคือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยอ้างอิงถึงเรื่องราวของโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ Sama Dubai Group (สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ - สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์) เคยจดทะเบียนลงทุนในจังหวัด ฟู้เอียน ด้วยเงินลงทุนรวมสูงถึง 250 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ นายเล ฮวง เชา วิเคราะห์ว่า ในพื้นที่สูงถึง 300,000 เฮกตาร์ มีพื้นที่เกษตรกรรม หากไม่กล่าวถึงประเภทนี้ จะไม่สามารถคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ ไม่มีโครงการใดในเขตเมืองที่มีแต่ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม มีแต่ที่ดินผสมเท่านั้น

ดังนั้น กฎระเบียบข้างต้นจึงห่างไกลจากความเป็นจริงมากเกินไป และนำไปสู่ผลที่ตามมาว่าสามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและที่อยู่อาศัยขนาดกลางและขนาดเล็กเท่านั้น ไม่สามารถสร้างเขตเมืองขนาดใหญ่ได้ นอกจากนี้ พื้นที่เกษตรกรรมที่ถูกปรับเปลี่ยนเป็นเขตเมือง เขตอุตสาหกรรม หรือเขตที่อยู่อาศัย ย่อมได้รับการรับรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้ว ดังนั้น การใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจึงเพียงพอแล้ว

"ยังไม่ต้องพูดถึงว่าปัจจุบันมีการจำแนกประเภทที่ดินที่ถูกเวนคืนจากทะเล ทั้งกรณีที่รัฐดำเนินการโดยตรง และกรณีที่ภาคเอกชนดำเนินการ แล้วที่ดินที่ถูกเวนคืนจากทะเลคืออะไร? เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมหรือที่ดินเกษตรกรรมที่มีผิวน้ำ? ยกตัวอย่างเช่น ทะเลสาบเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำคือที่ดินชายฝั่ง ที่ดินชายฝั่งที่มีผิวน้ำ ถ้าเรียกว่าที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมก็ไม่ถูกต้อง ต้องเป็นที่ดินเกษตรกรรม" นายเชากล่าวและเสนอให้ใช้วิธีการส่วนเกินกับที่ดินเกษตรกรรมทั้งหมด ซึ่งสามารถอ้างอิงเพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติในร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ในปัจจุบันว่า "วิธีการส่วนเกินนี้ใช้กับมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา อันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผังเมืองหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เมื่อได้คำนวณรายได้จากการพัฒนาที่คาดการณ์ไว้และต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้แล้ว"

ตามหลักปฏิบัติสากล

นายเหงียน เดอะ เฟือง รองประธานสมาคมประเมินราคาแห่งเวียดนาม กล่าวว่า การประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน (Surplus Method) ในการกำหนดราคาที่ดินประเภทที่มีศักยภาพในการพัฒนานั้น มีพื้นฐานทางวิทยาศาสตร์ สอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล และจำเป็นต่อการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบัน เนื่องจากวิธีการนี้มักถูกนำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ซึ่งตลาดไม่มีการซื้อขายที่ดินและแปลงที่ดินที่คล้ายคลึงกัน จึงต้องใช้วิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการอื่นๆ การคำนวณราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและคูณด้วยเปอร์เซ็นต์ระหว่างราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นๆ ในรายการราคาที่ดินนั้นไม่สามารถทำได้

เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ร่างและยื่นขอความเห็นเกี่ยวกับการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 มีผู้แสดงความคิดเห็นจำนวนมาก และมีความยินดีเป็นอย่างยิ่งที่หน่วยงานนี้ยอมรับและคงวิธีการคำนวณส่วนเกินไว้ดังเดิม ดังนั้น ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ที่ร่างโดยหน่วยงานนี้เช่นกัน จึงจำเป็นต้องทบทวนบทบัญญัติเกี่ยวกับวิธีการคำนวณส่วนเกินให้สอดคล้องกับกฎระเบียบปัจจุบัน หากใช้วิธีคำนวณส่วนเกินเฉพาะกับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม การนำไปปฏิบัติจะเป็นเรื่องยาก เนื่องจากที่ดินที่มีมูลค่าสูงผสมกับที่ดินอื่นๆ การนำวิธีการคำนวณส่วนเกินไปใช้นั้นยากมาก

ยกตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบสามารถใช้ได้กับอาคารเตี้ยเท่านั้น ไม่สามารถใช้ได้กับอาคารสูง อาคารอเนกประสงค์ หรืออสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ขณะเดียวกัน วิธีการหารายได้ใช้ได้เฉพาะกับที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งเหมาะสมที่สุดสำหรับการปลูกพืชผลประจำปี... ดังนั้น กฎระเบียบตามร่างกฎหมายฉบับนี้จะทำให้โครงการที่มีมูลค่ามากกว่า 2 แสนล้านดองถูกระงับ แม้ว่าในปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีเงินลงทุนจำนวนมาก กฎระเบียบนี้อาจสร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่องบประมาณแผ่นดิน เนื่องจากการขยายขนาดที่ดินที่ใช้วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน...

นายเล ฮวง ชาว ยังได้เสนอแนะเพิ่มเติมว่า รัฐบาลควรพิจารณาแก้ไขวิธีการส่วนเกิน ซึ่งเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาที่ดินของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ แทนที่จะใช้วิธี "ตามเกณฑ์การใช้ที่ดินที่มีประสิทธิผลสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร)" ตามที่กำหนดไว้ในร่าง

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การประเมินราคาเป็นสาขาเฉพาะทาง ปัจจุบันร่างกฎหมายยังขาดวิธีการประเมินราคาอยู่มาก ดังนั้น กฎหมายจึงไม่ควรระบุรายละเอียดวิธีการประเมินราคาที่ดิน แต่ควรระบุเพียงว่าต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการประเมินราคาที่ดินของเวียดนามที่ประกาศใช้ ซึ่งรวมถึงวิธีการประเมินราคาที่หลากหลาย โดยแต่ละวิธีมีรายละเอียดพร้อมทั้งลำดับขั้นตอน กระบวนการ และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

ลิงค์ที่มา