ลดขอบเขตวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แคบลง

Báo Thanh niên•10/10/2023

[โฆษณา_1]

กฎระเบียบเหล่านั้นไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

ข้อ ค. จุดที่ 5 มาตรา 159 ของร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดหลักการในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินไว้ดังนี้: "วิธีส่วนเกินนี้ใช้ในการประเมินราคาที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดิน เกษตรกรรม และพื้นที่ที่ยังไม่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือการก่อสร้างตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียด ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ง. ของข้อนี้"

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — จำเป็นต้องกำหนดวิธีการคำนวณส่วนที่เหลือที่จะนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา

เมื่อเร็วๆ นี้ ร่างแก้ไขเพิ่มเติม พระราชกฤษฎีกา 44/2014 ว่าด้วยการกำหนดราคาที่ดิน ได้จำกัดขอบเขตให้แคบลงในลักษณะเดียวกับบทบัญญัติในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมีข้อโต้แย้งมากมายจากประชาชนและผู้เชี่ยวชาญ คณะกรรมการร่างพระราชกฤษฎีกา 44/2014 ฉบับแก้ไข จึงได้ยอมรับและแก้ไขเนื้อหาดังกล่าว โดยคงไว้ซึ่งระเบียบข้อบังคับปัจจุบัน ซึ่งหมายความว่าวิธีการคิดจากส่วนเกินจะถูกนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงแผนผังเมืองหรือการเปลี่ยนการใช้ที่ดิน เมื่อสามารถกำหนดรายได้จากการพัฒนาที่คาดการณ์ไว้ทั้งหมดและต้นทุนที่ประเมินไว้ทั้งหมดได้

ที่จริงแล้ว วิธีการประเมินมูลค่าแบบส่วนเกิน (surplus method) เป็นวิธีการกำหนดมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาจากศักยภาพในการพัฒนาและการใช้ประโยชน์ในอนาคต มากกว่าการใช้ประโยชน์ในปัจจุบันดังเช่นวิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้ วิธีการประเมินมูลค่าแบบส่วนเกินสะท้อนถึงมูลค่าตลาดของที่ดินที่กำลังประเมิน ซึ่งรวมถึงปัจจัยต่างๆ เช่น วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของอาคาร ความสูงของอาคาร ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน และสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของกระแสเงินสดในการลงทุน การผลิต และธุรกิจ ดังนั้น ตามความเห็นของหลายๆ ธุรกิจ วิธีนี้จึงเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยและสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล เพราะสามารถสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน รวมถึงต้นทุน รายได้ และกำไร

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่า ระเบียบการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินในร่างแก้ไขกฎหมายที่ดินนั้น มองข้ามที่ดินประเภทสำคัญไป นั่นคือ ที่ดินเกษตรกรรม โดยยกตัวอย่างโครงการเขต เศรษฐกิจ พิเศษที่กลุ่มบริษัทซามาดูไบ (สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ - UAE) เคยจดทะเบียนเพื่อลงทุนในจังหวัดฟู้เยนด้วยเงินลงทุนสูงถึง 250,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ นายเลอ ฮว่าง เชา วิเคราะห์ว่า ในพื้นที่กว่า 300,000 เฮกเตอร์นั้น มีที่ดินเกษตรกรรมอยู่ด้วย หากไม่ระบุที่ดินประเภทนี้ ก็ไม่สามารถคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ โครงการพัฒนาเมืองใดๆ ก็ตาม ไม่ได้ประกอบด้วยที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมเพียงอย่างเดียว แต่จะเป็นที่ดินแบบผสมผสานเสมอ

ดังนั้น กฎระเบียบข้างต้นจึงห่างไกลจากความเป็นจริงมากเกินไป และส่งผลให้สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและหมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กได้เท่านั้น ไม่สามารถสร้างพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ได้ นอกจากนี้ เมื่อที่ดินเกษตรกรรมถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่เมือง อุตสาหกรรม หรือที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ย่อมได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นพื้นฐานที่มั่นคงสำหรับการใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

“นอกจากนี้ ปัจจุบันยังมีการจำแนกประเภทที่ดินถมทะเล ซึ่งรวมถึงกรณีที่รัฐดำเนินการโดยตรงและกรณีที่เอกชนดำเนินการ ดังนั้น ที่ดินถมทะเลเป็นที่ดินประเภทใด? เป็นที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินเกษตรกรรมที่มีผิวน้ำ? ตัวอย่างเช่น ทะเลสาบที่ใช้ในการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเป็นที่ดินชายฝั่งที่มีผิวน้ำ การเรียกที่ดินนี้ว่าที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมจึงไม่ถูกต้อง ควรเรียกว่าที่ดินเกษตรกรรม” นายชอว์กล่าว และเสนอให้ใช้วิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกินกับพื้นที่เกษตรกรรมด้วย โดยอาจปรับให้สอดคล้องกับร่างแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44 ฉบับปัจจุบันที่ระบุว่า “วิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกินใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงการวางแผนหรือการเปลี่ยนการใช้ที่ดิน เมื่อมีการกำหนดรายได้จากการพัฒนาที่คาดการณ์ไว้ทั้งหมดและต้นทุนที่ประเมินไว้ทั้งหมดแล้ว”

สอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล

นายเหงียน เท ฟอง รองประธานสมาคมประเมินราคาที่ดินแห่งเวียดนาม เชื่อว่า การใช้วิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา เป็นวิธีที่ถูกต้องตามหลักวิทยาศาสตร์ สอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล และมีความจำเป็นในการกำหนดราคาที่ดินในเวียดนามในปัจจุบัน วิธีนี้ใช้กันทั่วไปในการประเมินราคาที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ในกรณีที่ไม่มีการซื้อขายที่ดินประเภทเดียวกัน ทำให้ไม่สามารถใช้วิธีเปรียบเทียบหรือวิธีอื่นได้ การใช้วิธีการคำนวณราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แล้วคูณด้วยอัตราส่วนร้อยละระหว่างราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยกับที่ดินประเภทอื่นในตารางราคาที่ดินนั้น ไม่สามารถทำได้จริง

เมื่อไม่นานมานี้ ขณะที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังร่างและขอความคิดเห็นเกี่ยวกับการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 มีข้อเสนอแนะมากมาย และเขารู้สึกยินดีเป็นอย่างยิ่งที่หน่วยงานได้นำข้อเสนอแนะเหล่านั้นมาพิจารณาและคงวิธีการคำนวณส่วนเกินไว้เช่นเดิม ดังนั้น ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งร่างโดยหน่วยงานนี้เช่นกัน จำเป็นต้องพิจารณาระเบียบเกี่ยวกับการคำนวณส่วนเกินใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับระเบียบปัจจุบัน การใช้การคำนวณส่วนเกินเฉพาะกับที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมนั้นยากต่อการดำเนินการ เพราะสำหรับที่ดินอเนกประสงค์ที่มีมูลค่าสูง การใช้วิธีการอื่นจะทำได้ยากมาก

ตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบใช้ได้เฉพาะกับอาคารชั้นเดียวเท่านั้น และไม่สามารถนำไปใช้กับอาคารสูง อาคารอเนกประสงค์ หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมได้ ในขณะที่วิธีการคำนวณจากรายได้ใช้ได้เฉพาะกับที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งเหมาะสมที่สุดสำหรับที่ดินที่ใช้ปลูกพืชผลประจำปี… ดังนั้น กฎระเบียบที่ร่างขึ้นนี้จะทำให้โครงการที่มีมูลค่าเกิน 200,000 ล้านดองต้องหยุดชะงัก ปัจจุบัน โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีเงินลงทุนจำนวนมาก นอกจากนี้ กฎระเบียบนี้อาจทำให้รัฐสูญเสียรายได้จำนวนมากเนื่องจากการขยายขอบเขตของที่ดินที่อยู่ภายใต้การคำนวณด้วยวิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน…

นายเลอ ฮว่าง เชา เสนอแนะเพิ่มเติมว่า รัฐบาลควรพิจารณาแก้ไขวิธีการคำนวณส่วนเกิน ซึ่งเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยการหักต้นทุนการพัฒนาโดยรวมที่ประเมินไว้ของที่ดินแปลงหรือพื้นที่หนึ่งๆ ออกจากรายได้จากการพัฒนาโดยรวมที่ประเมินไว้ตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง แทนที่จะใช้ "วิธีการตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (สัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของอาคาร จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร)" ตามที่ระบุไว้ในร่าง

ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เชื่อว่าการประเมินราคาที่ดินเป็นสาขาที่มีความเชี่ยวชาญสูง ปัจจุบันร่างกฎหมายยังขาดวิธีการประเมินราคาหลายวิธี ดังนั้นกฎหมายจึงไม่ควรระบุวิธีการประเมินราคาที่ดินโดยละเอียด แต่ควรกำหนดให้ดำเนินการตามมาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนามที่มีอยู่แล้ว มาตรฐานเหล่านี้ควรรวมถึงวิธีการประเมินราคาต่างๆ โดยแต่ละวิธีควรอธิบายรายละเอียดพร้อมทั้งขั้นตอน กระบวนการ และเกณฑ์ประกอบ

[โฆษณา_2]
ลิงก์แหล่งที่มา