ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยั่งยืนเมื่อราคาที่ดินเข้าใกล้มูลค่าที่แท้จริง

ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความโปร่งใสและยุติธรรมมากขึ้นเมื่อราคาที่ดินเข้าใกล้มูลค่าที่แท้จริง โดยจะค่อยๆ ลดกลไก “ขอ-ให้” และการเก็งกำไรจากความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินลง

ดร. ตรัน วัน คาย รองประธานคณะกรรมาธิการ วิทยาศาสตร์ เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมของรัฐสภา ผู้แทนรัฐสภาจากนิญบิ่ญ กล่าวในการสัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์อุตสาหกรรมและการค้าเกี่ยวกับเนื้อหาของร่างมติของรัฐสภาที่กำหนดกลไกและนโยบายหลายประการเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งนำเสนอและหารือในการประชุมสมัชชาแห่งชาติ ครั้งที่ 10 ของรัฐสภา ครั้งที่ 15 เมื่อเร็ว ๆ นี้

ราคาที่ดินสร้างไว้ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

- หลังจากบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มากว่า 1 ปี เกิดปัญหาและอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งถือเป็น “คอขวด” สำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไขโดยเร็ว การที่ รัฐสภา ออกมติเกี่ยวกับกลไกและนโยบายใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง และสอดคล้องกับข้อกำหนดในทางปฏิบัติ คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับเรื่องนี้?

ดร. ตรัน วัน ไค: ผมคิดว่าเรื่องนี้สอดคล้องกับแนวทางของพรรคและสอดคล้องกับกฎหมาย นโยบายของพรรคในมติที่ 18-NQ/TW ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าจำเป็นต้อง "ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน" และสร้างกลไกในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด เพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่ดินของรัฐใกล้เคียงกับราคาตลาด ร่างมตินี้ทำให้แนวทางดังกล่าวเป็นรูปธรรมมากขึ้นโดยการยกเลิกกรอบราคาที่ดินคงที่ และให้อำนาจแก่ท้องถิ่นในการสร้างรายการราคาที่ดินที่ยืดหยุ่นและใกล้เคียงกับความเป็นจริงของตลาด

ดร. ตรัน วัน ไค รองประธานคณะกรรมการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม

ร่างมติกำหนดหลักการการประเมินราคาที่ดินเพื่อให้เกิดความเที่ยงธรรมและความโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 1 ข้อ 6 ของร่างมติ ระบุว่า การประเมินราคาที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการตลาด ปฏิบัติตามวิธีการและขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้อง เน้นย้ำถึงความซื่อสัตย์สุจริตและความโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเน้นย้ำถึงข้อกำหนดในการประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน (ข้อ d ข้อ 1 ข้อ 6) หลักการเหล่านี้สร้างรากฐานให้การประเมินราคาที่ดินเป็นไปตามมูลค่าที่แท้จริงและสอดคล้องกับการบริหารจัดการของรัฐ

เพื่อจัดทำรายการราคาที่ดินที่ละเอียดและสมจริง รัฐบาล จึงเสนอรายการราคาที่ดินสำหรับแต่ละประเภทที่ดิน พื้นที่ และทำเล สำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ทะเบียนที่ดินดิจิทัลและข้อมูลราคาที่ดิน สามารถสร้างรายการราคาที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละแปลงได้ ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น เอาชนะสถานการณ์ราคา "เฉลี่ย" ทั่วไปในอดีต

สภาประชาชนจังหวัดได้รับมอบหมายให้เป็นผู้กำหนดรายการราคาที่ดินท้องถิ่น ประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และสามารถแก้ไขและเพิ่มเติมรายการราคาที่ดินได้ทันทีเมื่อจำเป็น แทนที่จะยึดติดเป็นวัฏจักรยาวนาน การกระจายอำนาจนี้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW และช่วยให้ท้องถิ่นสามารถปรับปรุงราคาที่ดินให้สอดคล้องกับสภาพท้องถิ่นได้

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายดังกล่าวยังอนุญาตให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินแบบยืดหยุ่นได้ ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี และสามารถปรับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินได้ตลอดปีสำหรับแต่ละพื้นที่และทำเลหากจำเป็น กลไกนี้ช่วยให้รายการราคาที่ดินในท้องถิ่นเข้าถึงตลาดอยู่เสมอ และไม่ล้าสมัย

มีการจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินประจำจังหวัดขึ้นเพื่อประเมินรายการราคาและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา โดยมีหน่วยงานเฉพาะทางเข้ามามีส่วนร่วม เพื่อให้เกิดความเป็นอิสระระหว่างหน่วยที่ปรึกษาด้านราคา สภาประเมินราคา และหน่วยงานผู้ตัดสินใจด้านราคา คาดว่ากฎระเบียบนี้จะช่วยแก้ไขสถานการณ์ "ทั้งการเล่นฟุตบอลและการเป่านกหวีด" ในการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อผลประโยชน์ของท้องถิ่น

ย่นระยะเวลาการเคลียร์พื้นที่

- หนึ่งในความก้าวหน้าที่สำคัญของร่างมตินี้คือการยกเลิกขั้นตอนการกำหนด “ราคาที่ดินเฉพาะ” สำหรับแต่ละโครงการเมื่อต้องชดเชยการได้มาซึ่งที่ดิน รบกวนช่วยแชร์ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้หน่อยได้ไหมครับ

ดร. ตรัน วัน ไค: ข้อ 6 มาตรา 3 ของร่างมติกำหนดให้ราคาที่ดินสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินและราคาที่ดินสำหรับการย้ายถิ่นฐานใหม่ คำนวณตามบัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่จังหวัดออกให้ วิธีนี้ช่วยลดความยุ่งยากของกระบวนการและลดระยะเวลาในการเคลียร์พื้นที่ลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ในทางปฏิบัติในนิญบิ่ญ โครงการหลายโครงการล่าช้ากว่ากำหนดเนื่องจากความล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินเพื่อจัดทำแผนการชดเชย ด้วยกลไกใหม่นี้ ท้องถิ่นสามารถนำรายการราคาที่ดินปัจจุบัน (บวกค่าสัมประสิทธิ์) มาคำนวณค่าชดเชยได้ทันที ช่วยเร่งกระบวนการและลดความเสี่ยงจากปัญหาความแออัดจากการรอการประเมินราคาในแต่ละกรณี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพประกอบ

วิสาหกิจในนิญบิ่ญรายงานว่าการชดเชยค่าที่ดินยังคงเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาที่ดินของรัฐต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับราคาที่ตกลงกันไว้ พวกเขาต้องจ่ายเงินมากกว่าแผนการชดเชยอย่างเป็นทางการเพื่อให้ประชาชนยอมรับ ซึ่งทำให้เงินลงทุนเพิ่มขึ้นและประสิทธิภาพของโครงการลดลง

หากรัฐบาลกำหนดราคา ผู้ด้อยโอกาสจะร้องเรียนและโครงการก็จะหยุดชะงัก รัฐบาลจังหวัดก็กำลังเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน รัฐบาลต้องการดึงดูดการลงทุน แต่กลัวว่าสังคมจะไม่เห็นด้วยหากให้ที่ดินราคาถูกแก่ธุรกิจ หรือกังวลว่าจะสูญเสียงบประมาณหากตั้งราคาต่ำเกินไป

เห็นได้ชัดว่าการประเมินมูลค่าที่ดินที่ไม่สมจริงกลายเป็นปัญหาคอขวดที่มักเกิดขึ้น ขัดขวางทั้งการพัฒนาเศรษฐกิจและหลักประกันทางสังคมในท้องถิ่น

ความก้าวหน้าด้านการจัดการที่ดิน

- เรียนท่านครับ เนื่องจากกลไกการกำหนดราคาที่ดินในร่างมติคาดว่าจะส่งผลดี ท่านมีความเชื่อมั่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นอย่างไรครับ และเพื่อนำนโยบายนี้ไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิภาพและสอดคล้องกัน ท่านมีข้อเสนอแนะอย่างไรบ้างครับ

ดร. ตรัน วัน ไค: รายการราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับตลาดจะช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณ (เนื่องจากสามารถจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ตามมูลค่าที่แท้จริง) ขณะเดียวกันประชาชนก็ได้รับค่าตอบแทนที่เหมาะสมยิ่งขึ้น ทำให้ชีวิตความเป็นอยู่มั่นคงขึ้นหลังจากการซื้อที่ดิน นอกจากนี้ ธุรกิจยังได้รับประโยชน์จากกระบวนการคำนวณราคาที่ดินที่รวดเร็วและโปร่งใส ซึ่งสามารถประเมินต้นทุนที่ดินได้อย่างชัดเจน หลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการดำเนินโครงการต่างๆ ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความโปร่งใสและยุติธรรมมากขึ้นเมื่อราคาที่ดินใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง ซึ่งจะค่อยๆ ขจัดกลไก "ขอ-ให้" และการเก็งกำไรจากส่วนต่างค่าเช่าที่ดินออกไป

ผมขอชื่นชมความพยายามของรัฐบาลในการเสนอญัตติเพื่อขจัดอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดิน กฎระเบียบใหม่นี้ทั้งถูกต้องตามนโยบายและมาจากความเป็นจริงอันยากลำบากของท้องถิ่น ซึ่งสัญญาว่าจะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการจัดการและการใช้ที่ดิน

เพื่อนำนโยบายนี้ไปปฏิบัติจริง ผมขอเสนอให้รัฐบาลสนับสนุนและหน่วยงานท้องถิ่นจัดสรรทรัพยากรเพื่อเร่งรัดการสร้างแผนที่แสดงทะเบียนที่ดินดิจิทัลและฐานข้อมูลราคาที่ดินท้องถิ่น ซึ่งเป็นรากฐานสำหรับการนำบัญชีราคาที่ดินโดยละเอียดสำหรับที่ดินแต่ละแปลงตามที่ร่างไว้มาใช้ เพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงอย่างถูกต้องตามสถานที่ตั้งและตามเวลาจริง

นอกจากนั้น ควรประชาสัมพันธ์และขอความเห็นจากประชาชนเมื่อจัดทำรายการราคา กระบวนการจัดทำรายการราคาที่ดินต้องมีความโปร่งใส โดยประชาชนและภาคธุรกิจมีส่วนร่วมก่อนการประกาศใช้ การทำเช่นนี้จะช่วยให้รายการราคาใกล้เคียงกับความเป็นจริงและสร้างฉันทามติที่ตรงกันตั้งแต่เริ่มต้น เพื่อหลีกเลี่ยงข้อร้องเรียนในภายหลัง

ขณะเดียวกัน ควรปรับปรุงรายการราคาที่ดินอย่างสม่ำเสมอ อย่าปล่อยให้รายการราคา “ค้าง” ด้วยเหตุนี้ ขอแนะนำให้สภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดดำเนินการอย่างจริงจังเพื่อบังคับใช้กฎระเบียบที่อนุญาตให้ปรับรายการราคาที่ดินเมื่อจำเป็น ในความเป็นจริง ราคาที่ดินมีความผันผวนอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจังหวัดจึงไม่ควรรอรอบ 5 ปีในการปรับปรุงรายการราคาที่ดิน แต่ควรปรับเปลี่ยนอย่างยืดหยุ่นเป็นรายปี (หรือทันที) ตามค่าสัมประสิทธิ์ วิธีนี้จะช่วยให้ราคาที่ดินของรัฐใกล้เคียงกับราคาตลาดอยู่เสมอ ช่วยลดความแตกต่างอย่างมากที่อาจสร้างผลกระทบต่อประชาชนและธุรกิจ

ในการใช้กลไกการใช้ราคาประเมิน (price list) + ค่าสัมประสิทธิ์ในการคำนวณค่าชดเชย จำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับหลักการประสานผลประโยชน์ (ดังที่ระบุไว้ในร่างข้อ d ข้อ 1 ข้อ 6) โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่นักลงทุนตกลงกันไว้ว่าพื้นที่ส่วนใหญ่มีราคาสูง หากใช้ราคาประเมิน (โดยปกติจะต่ำกว่าราคาที่ตกลงกันไว้) จังหวัดควรพิจารณาให้การสนับสนุนเพิ่มเติมแก่ประชาชน หรือขอให้ผู้ลงทุนชดเชยส่วนต่าง แนวทางที่ยืดหยุ่นนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงการร้องเรียนและการฟ้องร้องเนื่องจากความแตกต่างของราคาประเมิน โดยมั่นใจว่าประชาชน รัฐ และภาคธุรกิจต่างยอมรับ

นอกจากนี้ จำเป็นต้องพัฒนาศักยภาพและการกำกับดูแลการประเมินราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องเสริมสร้างการฝึกอบรมเจ้าหน้าที่และจ้างที่ปรึกษาอิสระที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อสนับสนุนการประเมินราคาที่ดินของจังหวัด ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมบทบาทการกำกับดูแลของสภาประชาชน แนวร่วมปิตุภูมิ และองค์กรภาคประชาชน เพื่อให้มั่นใจว่ากระบวนการประเมินราคาที่ดินเป็นไปตามขั้นตอนและป้องกันผลกระทบด้านลบ จังหวัดยังควรจัดตั้งช่องทางรับฟังความคิดเห็น เพื่อให้ประชาชนและภาคธุรกิจสามารถให้คำแนะนำได้ หากพบว่าราคาที่ดินที่กำหนดไว้ไม่เหมาะสม เพื่อนำไปปรับปรุงแก้ไขโดยทันที

ดร. ตรัน วัน ไค: เราเห็นด้วยและเสนอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติผ่านมติในเร็วๆ นี้ และในขณะเดียวกันก็หวังว่ารัฐบาลและกระทรวงต่างๆ จะออกเอกสารแนวทางการปฏิบัติในเร็วๆ นี้ (ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ตามที่กำหนดไว้ในร่าง) ด้วยความมุ่งมั่นร่วมกันและการมีส่วนร่วมอย่างพร้อมเพรียงกัน การประเมินราคาที่ดินจะมีความโปร่งใสและเป็นจริงมากขึ้น ขจัดอุปสรรคที่มีมายาวนาน ซึ่งจะเป็นการปลดปล่อยทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างยั่งยืน

ขอบคุณ!

ที่มา: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html