ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสนอให้ธนาคารขยายเงื่อนไขการกู้ยืมเงินให้กับผู้รับเหมางานก่อสร้าง ภาพ : VNA

สัญญาณบวก

ตามสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายโครงการตั้งแต่ภาคเหนือจรดภาคใต้ที่มีกลุ่มเป้าหมายหลากหลายกำลังเปิดตัวแคมเปญการขาย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านลดลง ผู้คนเปลี่ยนการลงทุนไปสู่อสังหาริมทรัพย์ ยอมรับ "การลดการขาดทุน"... สัญญาณเหล่านี้เป็นสัญญาณเชิงบวกที่ส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ทางภาคเหนือ กลุ่มอพาร์ตเมนท์ ไตรมาส 4 ปี 2566 เสริมด้วยอุปทานจากโครงการใหม่ The Canopy Residences ในย่านเมือง Vinhomes Smart City กรุง ฮานอย ขนาดประมาณ 1,800 ยูนิต หรือจากโครงการ The Moonlight 1 An Lac, Rose Town Ngoc Hoi... ส่วนกลุ่มอาคารสูงที่อยู่ติดกัน ได้รับข้อมูลการเปิดขายจากโครงการต่างๆ เช่น Aquarius Hung Yen, Sapa City Clouds Lao Cai, Danko Center ในย่านเมือง Tuyen Quang...

สำหรับภูมิภาคภาคใต้ กำลังมีการเพิ่มอุปทานใหม่จากโครงการเปิดตัวเฟสต่อไป ได้แก่ Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City... หรือ Eco Village Saigon River, Fiato City Dong Nai, Astral City Binh Duong ; วอเตอร์พอยท์ลองอัน... ในขณะเดียวกัน ในภาคกลาง ข้อมูลโครงการใหม่ที่เปิดให้ขายก็ "คึกคัก" เข้ามาในตลาด หลังจากเงียบมานาน เช่น Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Da Nang, The Sailing Quy Nhon...

โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่ห่างหายจากตลาดมาเป็นเวลานาน กลุ่ม อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท ก็ได้ถูกเพิ่มเข้ามาในตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เสนอให้ธนาคารขยายระยะเวลาการกู้ยืมแก่ผู้รับจ้างงานก่อสร้าง ตลาดอุปทานมาจากโครงการขนาดใหญ่ เช่น The 5Way Phu Quoc, Regal Legend Quang Binh, The Ocean Resort Quy Nhon... โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ล้วนน่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยมียอดสั่งซื้อสูงกว่ายอดขายหลายเท่าด้วยนโยบายที่น่าดึงดูด

นอกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักแล้ว ตลาดรองยังมีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก โดยมีกลุ่มตลาดอื่นๆ อีกหลายกลุ่มที่แสดงสัญญาณว่า "ถึงจุดต่ำสุด" หากเมื่อก่อนธุรกรรมรองเกิดขึ้นเฉพาะในกลุ่มที่ดินและที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง/สินค้า ปัจจุบันมีข้อมูลเชิงบวกจากอุปสงค์ที่ปรับตัวดีขึ้นและจากแหล่งจัดหาที่หลากหลาย "ตัดขาดทุน" ของนักลงทุน จากสินทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกธนาคารยึด บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงมาอยู่ที่ระดับต้นปี 2565 กระแสเงินสด "ว่างงาน" ในหมู่ประชาชนเริ่มหมุนเวียนเพื่อการลงทุน ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ราคา 3,000-5,000 ล้านดอง...เริ่มถูกนักลงทุนนำไปลงทุนเพื่อรองรับวัฏจักรการเติบโตใหม่ตั้งแต่ต้นปี 2567

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธาน VNREA เปิดเผยว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 แต่ส่วนใหญ่มาจากช่วงการขายครั้งต่อไปของโครงการเก่า และยังห่างไกลจากความต้องการตลาดจริง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาจับต้องได้ เพื่อให้ตลาดพัฒนาได้อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืนอย่างแท้จริง จำเป็นต้องลดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ดังนั้น การจัดหาจำเป็นต้องได้รับการกระตุ้นและควบคุมอย่างเหมาะสมโดยรัฐผ่านการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินในทิศทางของการมีนโยบายและกลไกที่ให้สิทธิพิเศษในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

นอกจากนี้ ปริมาณธุรกรรมยังแสดงสัญญาณการเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ โดยมีผลิตภัณฑ์ 2,700 รายการในไตรมาสแรก ไตรมาส 2 มีสินค้า 3,700 รายการ; เกือบ 6,000 ผลิตภัณฑ์ในไตรมาสที่ 3 และยังคงเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 4 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้คิดเป็นเพียงประมาณ 10% ของธุรกรรมทั้งหมดก่อนการระบาดของ COVID-19 ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1,200 โครงการที่หยุดชะงัก ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้เพื่อสร้างอุปทาน

นโยบายทางกฎหมายกำหนดตลาด

ในการประชุมสมัยที่ 6 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นที่รอคอยของความคิดเห็นของประชาชน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างรอคอยเหมือน "รอฝนในยามแล้ง" เนื่องจากกฎหมายเหล่านี้มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับการฟื้นตัวและการพัฒนาที่มั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาข้างหน้า นอกจากแผนของสภานิติบัญญัติแห่งชาติที่จะผ่านร่างพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสมัยประชุมที่ 6 แล้ว พระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไข) ก็ยังไม่ได้ผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยประชุมนี้ และจะถูกเลื่อนไปเป็นสมัยประชุมถัดไปในปี 2567 อันที่จริง ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไข) ยังมีเนื้อหาอีกมากที่ต้องมีการพิจารณา เช่น ประเด็นการเวนคืนที่ดิน ความตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยไม่ใช้ทุนงบประมาณแผ่นดิน การจัดซื้อที่ดินเพื่อโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์; การกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาที่ดินให้โปร่งใส...

ตามที่ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การไม่ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน เพราะนี่เป็นกฎหมายสำคัญที่มีบทบาทในการชี้นำการพัฒนาตลาด อย่างไรก็ตาม กฎหมายควรได้รับการผ่านเฉพาะในกรณีที่มีการแก้ไข เพิ่มเติม เสร็จสมบูรณ์ และได้แก้ไขปัญหาที่สังคมและตลาดต้องการอย่างถูกต้องและแม่นยำเท่านั้น

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวด้วยว่า กฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ถือเป็นกฎหมายที่สำคัญ หากกฎหมายได้รับการผ่านและเงื่อนไขเฉพาะเจาะจงในกฎหมายไม่เพียงแต่ไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้เท่านั้น แต่ยังสร้างปัญหาใหม่ๆ มากมายอีกด้วย จึงควร "ดำเนินการอย่างช้าๆ และมั่นคง" เพราะต้องให้ความสำคัญกับคุณภาพของกฎหมายมาเป็นอันดับแรก ถ้าทำแบบเร่งรีบและเนื้อหาไม่เหมาะสม จะใช้เวลาแก้ไขถึง 10 ปี และผลที่ตามมาจะร้ายแรงมาก...

จากมุมมองของตลาด คาดการณ์ว่าช่วงปลายปี 2566 และครึ่งปีแรกของปี 2567 ดร.เหงียน วัน ดิงห์ คาดว่าอุปทานจะยังคงปรับปรุงต่อไป แต่ยังไม่เพียงพอที่จะดับ "ความกระหาย" ได้ ดังนั้น เพื่อเน้นการฟื้นฟูความเชื่อมั่นและส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ นอกจากการส่งเสริมการดำเนินกิจกรรมของคณะทำงานนายกรัฐมนตรีแล้ว แต่ละท้องถิ่นต้องจัดตั้งคณะทำงานเฉพาะกิจเพื่อเร่งรัดขจัดความยุ่งยากสำหรับโครงการที่ “พักไว้ก่อน” และยังมีปัญหาอยู่ ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังต้องออกเอกสารรายละเอียดต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดการปัญหาที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำไปปฏิบัติจริงได้ทันที

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่อยู่อาศัยสังคม กระทรวง สาขา และท้องถิ่น ต้องมีกลไกพิเศษที่น่าสนใจเพียงพอและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ทั้งธุรกิจและประชาชนเข้าถึงได้ ความจริงแล้ว นี่คือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์พิเศษ และไม่สามารถใช้กฎเกณฑ์และนโยบายที่เกี่ยวข้องเหมือนกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ได้ นอกจากนี้ ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องมีนโยบายที่เหมาะสมสำหรับแต่ละโครงการ โดยให้การสนับสนุนอย่างทันท่วงทีในการแก้ไขปัญหาทุนและสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นและความยากลำบากที่ยืดเยื้อให้เหลือน้อยที่สุด

นอกจากนี้ หน่วยงานบริหารจัดการภาครัฐต้องเร่งจัดกลไกรองรับกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ โครงการอสังหาฯ ที่ออกหุ้นกู้ภาคเอกชน กู้ยืมสินเชื่อ... ที่ประสบปัญหาไม่คลี่คลายและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในปี 67 หลีกเลี่ยงสถานการณ์ “รอจนนาทีสุดท้าย” สร้างความกดดันให้ตลาด

ตามข่าว