ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสนอธนาคารขยายระยะเวลาสินเชื่อให้กับผู้รับเหมาก่อสร้าง ภาพ: VNA

สัญญาณบวก

ตามสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ซึ่งมีกลุ่มตลาดที่หลากหลายกำลังเปิดตัวแคมเปญการขาย อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังลดลง ผู้คนเปลี่ยนการลงทุนไปสู่อสังหาริมทรัพย์ ยอมรับ "การลดการขาดทุน"... ซึ่งเป็นสัญญาณเชิงบวกที่ส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภาคเหนือ กลุ่มอพาร์ตเมนท์ ไตรมาส 4/2566 เสริมด้วยโครงการใหม่ The Canopy Residences ในย่านเมือง Vinhomes Smart City กรุง ฮานอย ขนาดประมาณ 1,800 ยูนิต หรือจากโครงการ The Moonlight 1 An Lac, Rose Town Ngoc Hoi... ส่วนกลุ่มอาคารเตี้ยที่อยู่ติดกัน ได้รับข้อมูลการเปิดขายโครงการต่างๆ เช่น Aquarius Hung Yen, Sapa City Clouds Lao Cai, Danko Center ในย่านเมือง Tuyen Quang...

ภาคใต้กำลังมีการเพิ่มอุปทานใหม่จากขั้นตอนการขายครั้งต่อไปของโครงการ ได้แก่ Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City... หรือ Eco Village Saigon River, Fiato City Dong Nai, Astral City Binh Duong ; Waterpoint Long An... ขณะเดียวกัน ในภาคกลาง ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการใหม่ที่เปิดให้ขายกำลัง "อุ่นเครื่อง" ให้กับตลาดหลังจากที่เงียบหายไปนาน เช่น Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Da Nang, The Sailing Quy Nhon...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากที่ตลาดหายไปนาน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทก็ได้เข้ามาในตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสนอให้ธนาคารขยายระยะเวลาสินเชื่อให้กับผู้รับเหมา อุปทานในตลาดมาจากโครงการขนาดใหญ่ เช่น The 5Way Phu Quoc, Regal Legend Quang Binh , The Ocean Resort Quy Nhon... ที่น่าสังเกตคือ โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ได้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน โดยมียอดสั่งซื้อสูงกว่ายอดขายหลายเท่าตัว ด้วยนโยบายที่น่าสนใจ

นอกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักแล้ว ตลาดรองยังมีสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวก โดยมีกลุ่มธุรกิจอื่นๆ ที่แสดงสัญญาณ "ผ่านจุดต่ำสุด" หากในอดีตธุรกรรมรองส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มที่ดินและที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อสินค้า แต่ปัจจุบัน ด้วยข้อมูลเชิงบวกจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นและแหล่งจัดหาที่หลากหลาย ทำให้นักลงทุน "ลดการขาดทุน" ลง จากสินทรัพย์ค้ำประกันที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกธนาคารยึด ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงมาอยู่ที่ระดับต้นปี 2565 กระแสเงินสดที่ "ไม่ได้ใช้งาน" ในหมู่ประชาชนเริ่มหมุนเวียนเพื่อการลงทุน ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ราคา 3-5 พันล้านดอง... เริ่มถูกนักลงทุนนำไปลงทุนเพื่อคาดการณ์วงจรการเติบโตใหม่ที่จะเริ่มต้นขึ้นในต้นปี 2567

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธาน VNREA ระบุว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 แต่ส่วนใหญ่มาจากโครงการเดิมที่อยู่ในช่วงการขายครั้งต่อไป และยังห่างไกลจากความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อให้ตลาดเติบโตอย่างปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนอย่างแท้จริง จำเป็นต้องค่อยๆ ลดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ลง ดังนั้น ภาครัฐจึงจำเป็นต้องกระตุ้นและควบคุมอุปทานอย่างเหมาะสม ผ่านการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดิน เพื่อให้มีนโยบายและกลไกที่ให้สิทธิพิเศษในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

นอกจากนี้ จำนวนธุรกรรมยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยมีสินค้า 2,700 รายการในไตรมาสแรก 3,700 รายการในไตรมาสที่สอง เกือบ 6,000 รายการในไตรมาสที่สาม และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่สี่ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงประมาณ 10% เมื่อเทียบกับยอดธุรกรรมทั้งหมดก่อนการระบาดของโควิด-19 ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1,200 โครงการที่ติดขัด ส่วนใหญ่อยู่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยเร็วเพื่อสร้างอุปทาน

นโยบายทางกฎหมายกำหนดตลาด

ในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 15 ครั้งที่ 6 ประชาชนต่างตั้งตารอร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต่างรอคอยความเห็นจากประชาชน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างตั้งตารอ "ฝนแล้ง" เพราะกฎหมายเหล่านี้มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับการฟื้นตัวและการพัฒนาที่มั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ นอกจากแผนการของสภานิติบัญญัติแห่งชาติที่จะผ่านร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสมัยที่ 6 แล้ว กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ยังไม่ผ่านการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยนี้ และจะถูกเลื่อนออกไปเป็นสมัยประชุมที่ใกล้ที่สุดในปี 2567 อันที่จริง ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ยังมีเนื้อหาสำคัญอีกมากที่ต้องพิจารณา เช่น ประเด็นการเวนคืนที่ดิน ข้อตกลงเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยไม่ใช้งบประมาณแผ่นดิน การเวนคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินที่โปร่งใส เป็นต้น

ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การที่กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ไม่ผ่าน จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน เพราะกฎหมายฉบับนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาตลาด อย่างไรก็ตาม กฎหมายฉบับนี้ควรผ่านเมื่อได้รับการแก้ไข เพิ่มเติม และสมบูรณ์อย่างถูกต้องและครบถ้วน โดยคำนึงถึงประเด็นที่สังคมและตลาดต้องการ

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) เป็นกฎหมายสำคัญ หากผ่านร่างแล้ว เงื่อนไขเฉพาะในกฎหมายไม่เพียงแต่ไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ แต่ยังก่อให้เกิดปัญหาใหม่ๆ มากมาย ควร “ค่อยๆ ปรับปรุง” เพราะต้องให้ความสำคัญกับคุณภาพของกฎหมายเป็นอันดับแรก หากเร่งรีบแก้ไขเนื้อหาไม่เหมาะสม การแก้ไขจะใช้เวลานานถึง 10 ปี และผลกระทบจะร้ายแรงอย่างยิ่ง...

จากมุมมองตลาด คาดการณ์ว่าปลายปี 2566 และครึ่งปีแรกของปี 2567 ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ระบุว่าอุปทานจะยังคงปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังไม่เพียงพอที่จะบรรเทา “ความกระหาย” ดังนั้น เพื่อมุ่งเน้นการฟื้นฟูความเชื่อมั่นและส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากการส่งเสริมกิจกรรมของคณะทำงานของนายกรัฐมนตรีแล้ว แต่ละท้องถิ่นจำเป็นต้องจัดตั้งคณะทำงานเฉพาะกิจเพื่อเร่งแก้ไขปัญหาสำหรับโครงการที่ “ถูกระงับ” และยังคงมีปัญหา ขณะเดียวกัน รัฐบาลจำเป็นต้องออกเอกสารรายละเอียดอย่างต่อเนื่องเพื่อใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการจัดการปัญหาที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำไปประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติได้ทันที

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของเคหะสังคม กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องมีกลไกพิเศษที่น่าดึงดูดและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเข้าถึงทั้งภาคธุรกิจและประชาชน อันที่จริงแล้ว นี่เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง จึงไม่สามารถบังคับใช้กฎระเบียบและนโยบายที่เกี่ยวข้องได้เช่นเดียวกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นอกจากนี้ ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องมีนโยบายที่เหมาะสมกับแต่ละโครงการ เพื่อสนับสนุนการแก้ไขปัญหาเงินทุนและสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างทันท่วงที เพื่อลดผลกระทบและปัญหาที่ยืดเยื้อที่อาจเกิดขึ้น

นอกจากนี้ หน่วยงานบริหารจัดการภาครัฐต้องเร่งรัดให้มีกลไกรองรับกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ โครงการอสังหาฯ ที่ออกหุ้นกู้ กู้ยืมสินเชื่อ... ที่กำลังประสบปัญหาไม่คลี่คลายและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในปี 2567 หลีกเลี่ยงสถานการณ์ “รอจนนาทีสุดท้าย” สร้างความกดดันต่อตลาด

ตามข่าว