การวางเงินมัดจำ 20% ของราคาเริ่มต้นอาจไม่เพียงพอที่จะหยุดการติดลบ

ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ นายหวู่ ฮ่อง ถัน เป็นประธานการประชุม

เมื่อวันที่ 26 กันยายนที่ผ่านมา ในการประชุมใหญ่คณะกรรมการเศรษฐกิจครั้งที่ 13 พลเอก เล แถ่ง ลอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม กล่าวว่า ร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สินพื้นฐาน ยังคงรักษาบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบันที่ยังคงมีความเกี่ยวข้องอยู่ การแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบต่างๆ เกี่ยวกับขั้นตอนการประมูลเพื่อให้เกิดความเคร่งครัด เป็นกลาง เปิดเผย และโปร่งใส จำกัดการพัฒนาในเชิงลบ และเอาชนะความยากลำบากและข้อบกพร่องในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับทรัพย์สินพิเศษบางอย่าง

ขจัดกรณีที่ได้รับการยกเว้นจากการฝึกอบรมผู้ดำเนินการประมูล

เช่น ระยะเวลาในการขายและรับเอกสารการประมูลจะนานกว่าสินทรัพย์ปกติ วิธีการกำหนดเงินฝากในกรณีที่ราคาเริ่มต้นไม่ได้กำหนดเป็นเงินหรือโดยจำนวนสินทรัพย์และราคาเริ่มต้นสูงสุด ผู้มีทรัพย์สินที่จะถูกประมูลตรวจสอบคำขอของผู้ดำเนินการประมูลและเงื่อนไขในการเข้าร่วมการประมูล...

สำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีจัดสรรและให้เช่าที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนนั้น ร่างกฎหมายกำหนดชัดเจนว่าเงินฝากขั้นต่ำคือ 10% และสูงสุดคือ 20% ของราคาเริ่มต้น ผู้ที่ตรงตามข้อกำหนดและเงื่อนไขในการเข้าร่วมประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องชำระเงินมัดจำให้แก่องค์กรประมูลทรัพย์สินอย่างน้อย 1 วันทำการ ก่อนวันเปิดประมูล

องค์กรประมูลทรัพย์สินมีหน้าที่รับผิดชอบในการโอนเงินมัดจำให้แก่เจ้าของทรัพย์สินภายใน 3 วันทำการนับจากวันที่สิ้นสุดการประมูล เว้นแต่กฎหมายจะมีกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น การจัดการเงินฝากจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่งและบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

ในส่วนของผู้ประมูลนั้น ร่างกฎหมายได้ตัดกรณีที่ยกเว้นไม่ต้องผ่านการอบรมอาชีวศึกษาออกไป ทั้งนี้ ผู้ประสงค์จะประกอบอาชีพนายหน้าประมูลต้องผ่านการอบรมวิชาชีพ เพื่อให้มีความรู้ทางกฎหมาย ทักษะวิชาชีพ และจรรยาบรรณวิชาชีพที่เหมาะสมกับลักษณะการประกอบอาชีพประมูลทรัพย์สิน ซึ่งเป็นสายธุรกิจที่มีเงื่อนไข

พระราชบัญญัติการประมูลทรัพย์สิน พ.ศ. 2535 กำหนดให้ทนายความ ทนายความประจำศาล พนักงานบังคับคดี ทนายความผู้ดูแลทรัพย์ ทนายความผู้ทำนิติกรรม และทนายความอนุญาโตตุลาการ ซึ่งประกอบวิชาชีพมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป ได้รับการยกเว้นการฝึกอบรมอาชีวศึกษา ผู้พิพากษา อัยการ และเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ได้รับการยกเว้นจากการอบรมนักประมูลด้วยเช่นกัน

ระดับเงินฝากที่เหมาะสมคือเท่าไร?

ในเวลาต่อมา สมาชิกถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจ เหงียน ไห่ นาม ได้ให้ความเห็นโดยเสนอว่า สำหรับสินทรัพย์ที่มีอิทธิพลสูง เช่น สิทธิการใช้ที่ดิน ระดับเงินฝากควรอยู่ที่ 20 – 30% เพื่อหลีกเลี่ยงการยกเลิกเงินฝากหลังจากดันราคาขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดสัญญาณเท็จให้กับตลาด “เงินมัดจำต้องเหมาะสม” นายนัมกล่าว โดยยกตัวอย่างกรณีที่ที่ดินถูกประมูลไปในราคาสูงถึง 1,000 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ถูกยกเลิกเงินมัดจำ ส่งผลให้ตลาดได้รับผลกระทบอย่างมาก

แม้แต่สมาชิกถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ นาย Tran Van Lam ก็ยังกล่าวว่า หากกฎระเบียบกำหนดไว้ "สูงสุด 20% ของราคาเริ่มต้น" กลุ่มบุคคลกลุ่มหนึ่งอาจยังประสานงานกันเพื่อจัดการและพร้อมที่จะ "เพิ่มราคา" ในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อนำตลาดไปสู่การขายที่ดินแปลงอื่นๆ ต่อไป

“ยังมีกรณีเชิงลบอื่นๆ ในงานประมูลที่บุคคลบางคนที่มีลักษณะไม่ดีเข้ามาควบคุมและกดราคาจนมีเพียงพวกเขาเท่านั้นที่สามารถซื้อทรัพย์สินได้ในราคาใกล้เคียงกับราคาพื้นหรือแม้กระทั่งกดให้ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สิน” นายแลมกล่าวและกล่าวว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะแก้ไขด้วยมาตรการทางปกครอง เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวโดยวิธีทางเศรษฐกิจ จำเป็นต้องตั้งเงินฝากไว้ในระดับที่ประชาชนไม่สามารถจ่ายในราคาที่สูงหรือต่ำผิดปกติได้

สมาชิกคณะกรรมการด้านเศรษฐกิจและผู้แทน Pham Van Thinh กล่าวว่าขณะนี้ใน จังหวัด Bac Giang มีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินประมาณ 5-6 ครั้งต่อสัปดาห์ (มีการประมูลที่ดินประมาณ 8,000 แปลงต่อปี) โดยใช้วิธีการลงคะแนนลับเพียงรอบเดียว ถ้าที่ดินแปลงหนึ่งมีผู้เสนอราคาเพียงรายเดียว จะต้องมีการประมูลใหม่อีกครั้ง ผู้แทนเสนอว่าแม้จะมีผู้ประมูลเพียงรายเดียวก็ควรยอมรับผลการประมูล

ในการตอบสนองต่อผู้แทนเกี่ยวกับระดับเงินฝาก รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงยุติธรรม เล แถ่ง ลอง กล่าวว่า หน่วยงานร่างได้พิจารณาอย่างรอบคอบมาก แต่ไม่สามารถตั้งระดับสูงเกินไปได้ หากปรับขึ้นเกิน 20% จะกลายเป็นอุปสรรคทางเทคนิคที่จะตัดผู้สนใจร่วมประมูลออกไป

แหล่งที่มา