ข้อเสนอการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินครั้งที่ 2 ยังคงดำเนินต่อไป

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยไม่น่าจะลดลง จึงเสนอให้เก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์แห่งที่สองหรือที่ถูกทิ้งร้างต่อไป

ข้อเสนอนี้เสนอโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีทีท่าว่าจะลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์

จากข้อมูลของ VARS ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่สองของ ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางกำลังขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ และอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในปีนี้กว่า 80% มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้แต่บางแห่ง โครงการอพาร์ทเม้นท์ใหม่ ยังมีราคาขายสูงถึงตารางเมตรละหลายหมื่นบาทอีกด้วย

ไม่เพียงแต่โครงการใหม่เท่านั้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าก็สูงเช่นกัน อพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ใช้งานมานานหลายทศวรรษยังคงถูกประกาศขายในราคาที่สูงกว่าราคาขายครั้งแรกถึง 2-3 เท่า ส่วนวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และที่ดินเปล่าในเขตชานเมืองก็มีสัญญาณราคาที่สูงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนบางกลุ่มสร้างอุปสงค์และอุปทานปลอมเพื่อแสวงหากำไร

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนักเก็งกำไรที่ดิน (VARS) กล่าวว่า ระบบกฎหมายปัจจุบันไม่มีบทลงโทษใดๆ ในการควบคุมและป้องกันการเก็งกำไรและการกักตุนที่ดินเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น ขณะเดียวกัน สถานการณ์การซื้อขายที่ไร้การควบคุมเป็นสาเหตุหลักของ "ไข้ที่ดิน" ในหลายพื้นที่ นักเก็งกำไรซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ รอให้ราคาสูงขึ้นหรือก่อให้เกิดภาวะขาดแคลนเทียม ซึ่งเป็นเรื่องปกติ จุดประสงค์คือ "ดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร"

“การวิจัยเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องเร่งด่วนเพื่อควบคุมตลาด เราไม่ควรเพิกเฉยต่อนโยบายนี้เพียงเพราะเป็นเรื่องยากที่จะบังคับใช้” นายดิงห์กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญเสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่บังคับใช้กับสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นสำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้น

ตัวอย่างเช่น สิงคโปร์จัดเก็บภาษี 16% เมื่อเจ้าของขายบ้านในปีแรกหลังจากซื้อ อัตราภาษีจะลดลงเหลือ 12% หากเจ้าของขายอพาร์ตเมนต์ในปีที่สอง และ 8% ในปีที่สาม โดยไม่ต้องเสียภาษีนี้เมื่อขายบ้านหลังจากปีที่สี่ ในส่วนของผู้ซื้อ ตั้งแต่เดือนเมษายน 2566 เป็นต้นไป ประเทศจะเพิ่มภาษีสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่สองขึ้น 3% เป็น 20% และอสังหาริมทรัพย์หลังที่สามขึ้นเป็น 30% (อัตราเดิมคือ 25%)

VARS ยังเสนอว่า หากเจ้าของโครงการไม่สร้างโครงการหลังจากได้รับที่ดินแล้ว จะต้องเสียภาษีการละทิ้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย วิธีนี้ใช้ในประเทศเกาหลีใต้ โดยมีอัตราภาษี 5% และอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามจำนวนปีที่ทรัพย์สินถูกละทิ้ง ในทำนองเดียวกัน ฝรั่งเศสเก็บภาษีบ้านว่างในอัตรา 17% ของมูลค่าเช่าในปีแรก และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า (34%) ในปีต่อๆ ไป

ประธาน VARS ระบุว่า การควบคุมตลาดผ่านนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์จะช่วยลดการเก็งกำไรและควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ นโยบายนี้ยังส่งเสริมให้เจ้าของโครงการที่ถูกทิ้งร้างปล่อยเช่าหรือขาย ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานในตลาด

อันที่จริง นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการเสนอเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย เจ็ดปีที่แล้ว รัฐบาล ได้เสนอโครงการนำร่องเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองในนครโฮจิมินห์ แต่ไม่ได้รับการอนุมัติ มีความคิดเห็นคัดค้านมากมาย โดยหนึ่งในนั้นระบุว่าภาษีดังกล่าวยังเร็วเกินไป

ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในนครโฮจิมินห์ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและจัดเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับที่ดินว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ได้สร้างมูลค่าที่ดิน กระทรวงการคลัง กล่าวว่าได้ศึกษาและร่างกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะบรรจุเข้าไว้ในโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับในปี พ.ศ. 2567 และได้นำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อรับฟังความคิดเห็นในการประชุมสมัยที่ 8 (ตุลาคม พ.ศ. 2567) ปัจจุบันข้อเสนอเหล่านี้ยังคงอยู่ในขั้นร่าง

อย่างไรก็ตาม การใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อควบคุมตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย นักเศรษฐศาสตร์ Dinh Trong Thinh กล่าวว่า เพื่อให้ใช้เครื่องมือทางภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ หน่วยงานบริหารจัดการจำเป็นต้องส่งเสริมการสร้างและดำเนินการฐานข้อมูลและข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสมบูรณ์ จากนั้น การกำหนดบ้านหลังที่สองและสาม... รวมถึงมูลค่าของบ้านหลังดังกล่าวจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะและโปร่งใส

นายเหงียน วัน ดิงห์ ยังเสนอแนะว่าควรมีการศึกษาอัตราภาษีอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีซ้ำซ้อนและภาษีที่ซ้ำซ้อน ซึ่งจะ "ทำให้" กำลังซื้อของประชาชนลดลง ในขณะเดียวกัน คนรวยก็สามารถหลีกเลี่ยงภาษีได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้ญาติ

“นโยบายใดๆ ที่นำมาใช้ในช่วงแรกมักจะมีปัญหา ปัญหาอยู่ที่การพิจารณาข้อดีข้อเสีย การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกัน ข้อดีจะมีมากกว่าข้อเสีย” ประธาน VARS กล่าว

แหล่งที่มา