การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องอาจทำให้การเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์กลับมาอีกครั้ง

อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาค เศรษฐกิจ ที่มีความผันผวนมากที่สุด

ตามข้อมูลของ VIRES อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีความเปราะบางที่สุดเมื่อเศรษฐกิจตกต่ำหลังจากได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 และได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการเมื่อเศรษฐกิจโลกผันผวน

ธุรกิจอสังหาฯ กำลังเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายครั้งใหญ่ รุนแรงกว่าวิกฤตปี 2553 - 2556 เสียอีก

สำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นเดือนตุลาคม วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ 1,067 แห่งถูกยุบ ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

ดังนั้นในแต่ละเดือนจะมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 107 แห่งออกจากตลาด ขณะเดียวกัน จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งก่อตั้งใหม่ในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมาก็ลดลง 50.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับมาอยู่ที่ระดับเดิมได้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต้องเปลี่ยนแผนธุรกิจ หยุดหรือเลื่อนกิจกรรมการลงทุน ก่อสร้างโครงการ หยุดการเสนอขายหุ้นต่อสาธารณะครั้งแรก (IPO) ลดขนาดการผลิต แม้กระทั่งโอนโครงการ ลดจำนวนพนักงานลง 70-80% และพยายามทุกวิถีทางเพื่อปรับโครงสร้างใหม่ ค้นหาวิธีเอาตัวรอดและฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของการลดลงอย่างรวดเร็วของสภาพคล่อง ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับกลายเป็นเรื่องซับซ้อนมากขึ้น โดยเฉพาะปัญหาทางการเงิน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ภาคส่วนอื่นๆ ในระบบเศรษฐกิจหลายแห่งต่างก็ดูเหมือนจะมองหาการสนับสนุนจากนโยบายการเงินมากขึ้น

VIRES เน้นย้ำ: การเติบโตของสินเชื่อและการเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อกลายเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอย่างร้อนแรงในฟอรัมและการประชุมทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กแทบทุกแห่ง

สัญญาณใหม่ๆ เช่น "ช่องว่างที่ผ่อนคลาย", "ช่องว่างด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น", "การเคลียร์คอขวดด้านสินเชื่อ", "การปรับปรุงการเติบโตของสินเชื่อ" ... เป็นสิ่งที่ตลาดยินดีเพราะถือเป็นความรู้สึกเชิงบวก

“ การแก้ไขปัญหาเพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน กลายเป็นเรื่องเร่งด่วนที่จะสร้างแรงขับเคลื่อนที่สำคัญสำหรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบสะเทือนวงกว้าง” - VIRES เน้นย้ำ

การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องอาจทำให้การเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์กลับมาอีกครั้ง

ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงแสดงความปรารถนาให้ผ่อนคลายนโยบายการเงิน รวมถึงข้อเสนอแนะบางประการในการลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม VIRES เชื่อว่าการลดอัตราดอกเบี้ยในเวลานี้ไม่สำคัญอีกต่อไป

เพราะในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานถึงสี่ครั้งติดต่อกัน ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ลดลง เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการกู้ยืมของประชาชนและธุรกิจในบริบทใหม่มากยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม การลดอัตราดอกเบี้ยไม่ได้ผลในการดึงเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวตามที่คาดไว้ แต่การที่จะลดอัตราดอกเบี้ยต่อไปหรือไม่ก็เป็นประเด็นสำคัญเช่นกัน

“ การลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกดราคาสินเชื่อให้ต่ำลงอีกจะต้องเผชิญกับอุปสรรค เช่น ความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงแฝงอยู่ ผลกระทบต่ออัตราแลกเปลี่ยนเมื่ออัตราดอกเบี้ยของดอลลาร์สหรัฐฯ และในเศรษฐกิจหลักอื่นๆ หลายแห่งยังไม่ลดลงหรือมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มขึ้น” รายงาน VIRES ระบุ

ในทางกลับกัน การเพิ่มสินเชื่อโดยการลดอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวโดยไม่ใช้มาตรการในการฟื้นฟู ปรับปรุง และพัฒนาอุปสงค์รวม ขณะเดียวกันก็หาวิธีที่จะผลักดันทุนเข้าสู่ตลาด จะทำให้ทุนสินเชื่อเพิ่มขึ้นและถูกโอนไปยังโครงการการผลิตและธุรกิจที่ไม่ยั่งยืนทางการเงินซึ่งมีแผนการชำระหนี้ที่ไม่แน่นอน

VIRES เชื่อว่าเนื่องจากขาดการผลิตที่เป็นไปได้และโครงการทางธุรกิจที่มีความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ ความพยายามในการเพิ่มทุนสู่ตลาดอาจนำไปสู่การโอนทุนสินเชื่อไปยังภาคส่วนเก็งกำไร ส่งผลให้ตลาดบางแห่งกลับมาอยู่ในภาวะฟองสบู่ด้านราคาอีกครั้ง

นอกจากนี้ การเติบโตของสินเชื่อที่แข็งแกร่งจะช่วยสนับสนุนตลาด แต่จะทำให้ความพยายามของธุรกิจโดยทั่วไปและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในการกระจายแหล่งทุนโดยการออกพันธบัตรขององค์กรและพันธบัตรโครงการอ่อนแอลง

ตลาดอสังหาฯ กำลังรออะไรอยู่?

VIRES เชื่อว่าในช่วงที่ผ่านมาธนาคารแห่งรัฐได้พยายามอย่างมากในการกำกับดูแลสถาบันสินเชื่อให้มุ่งเน้นเงินทุนไปที่โครงการต่างๆ

กระทรวงและหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องใช้มาตรการเพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับธุรกิจและสนับสนุนธุรกิจในการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารมากเกินไป ควรรอให้มีช่องว่างเพิ่มขึ้นหรือคลายลงก่อน เพราะปริมาณสินเชื่อที่เทเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างสูงและยังคงอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น

ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันแม้จะมีพื้นที่แยกสำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ธุรกิจอาจไม่สามารถเข้าถึงได้เนื่องจากไม่ตรงตามเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร

ในทางกลับกัน หากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงพึ่งพาการสนับสนุนสินเชื่อ ก็จะสร้างความเสี่ยงเชิงระบบมหาศาล เพราะเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ผิดนัดชำระหนี้ ความเสี่ยงจะแผ่ขยายไปยังธนาคาร

จากข้อมูลของ VIRES พันธบัตรควรเป็นแหล่งเงินทุนที่สำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาว ดังนั้นจึงต้องพึ่งพาพันธบัตร ไม่ใช่เงินทุนจากธนาคาร

“ ไม่มีวิธีอื่นใดนอกจากลดการพึ่งพาธนาคารของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ลง จากนั้นความเสี่ยงจึงจะกระจายไปได้” – VIRES กล่าว

ในระยะยาว จำเป็นต้องปรับปรุงระบบกฎหมายอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดพันธบัตรให้มีสุขภาพดี โปร่งใส และยั่งยืน เพื่อให้ธุรกิจมีพื้นที่ในการระดมทุนมากขึ้น

การบริหารจัดการนโยบายทางกฎหมายจำเป็นต้องหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่บางครั้งหลวมเกินไปจนไม่สามารถสร้างตลาดที่เต็มไปด้วยช่องโหว่ให้ธุรกิจแข่งขันกันออกกฎหมายได้ และเมื่อมีความเสี่ยงก็เกิด "ความล้มเหลว" กะทันหัน ทำให้ธุรกิจไม่สามารถตอบสนองได้ทันท่วงที ดังเช่นที่เกิดขึ้นในปี 2565

นอกจากนี้ การปลดล็อกเงินทุนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตถือเป็นเรื่องเร่งด่วนอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน การดำเนินการดังกล่าวจำเป็นต้องผสานรวมโซลูชันต่างๆ เข้าด้วยกันอย่างสอดประสาน ตั้งแต่การสร้างเงินทุนเริ่มต้นไปจนถึงการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของโครงการ

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะก้าวไปสู่ช่วงของการเติบโตและการพัฒนาที่ยั่งยืน ธุรกิจเหล่านี้จะต้องผ่านช่วงการปรับโครงสร้างให้ได้ไม่ว่าจะต้องแลกด้วยอะไรก็ตาม เช่น การขายสินทรัพย์เพื่อลดการขาดทุน การปรับโครงสร้างหนี้ขององค์กร การ "ล้างข้อมูล" บันทึกการเข้าถึงสินเชื่อ ทุนพันธบัตร และทุนจากเงินฝากของลูกค้า

VIRES เชื่อว่าเรื่องราวของการสร้างสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการแก้ไขอุปสรรคด้านกระแสเงินนั้นต้องอาศัยความร่วมมือจาก รัฐบาล และกระทรวงต่างๆ แต่ต้องอาศัยความคิดริเริ่มจากภาคธุรกิจด้วย

“การค้นหาโอกาสท่ามกลางความท้าทายและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวคือแนวทางที่ธุรกิจต่างๆ ที่ต้องการอยู่รอดและหลีกหนีจากหล่มโคลนจำเป็นต้องมุ่งเน้น” VIRES เน้นย้ำ

ตามที่ VIRES ระบุ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน และอัตราการฟื้นตัวค่อนข้างช้า แต่ด้วยความมุ่งมั่นของรัฐบาล กระทรวง สาขา และท้องถิ่นในการเอาชนะความยากลำบากสำหรับธุรกิจ ตลอดจนความพยายามของภาคธุรกิจในการเอาชนะความยากลำบาก คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีก้าวที่มั่นคง พัฒนาอย่างมืออาชีพ มีสุขภาพดี และยั่งยืนมากขึ้นในอนาคต ดังนั้น "กระแส" ทั้งหมดจะถูกเคลียร์

ดินห์ ตรัน

แหล่งที่มา