คำนวณค่าธรรมเนียมใหม่สำหรับการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากสวน/สระน้ำเป็นที่อยู่อาศัย

กระทรวงการคลังได้ขอให้หน่วยงานท้องถิ่นเร่งคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ตามระเบียบใหม่ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าการบังคับใช้เป็นไปอย่างสอดคล้องกันทั่วประเทศ

Báo Nông nghiệp và Môi trường•03/06/2026

กระทรวงการคลัง ได้ออกเอกสารเมื่อเร็ว ๆ นี้เพื่อกระตุ้นให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลาง ดำเนินการตามระเบียบว่าด้วยการคำนวณและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ สำหรับกรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากสวน สระน้ำ และที่ดินเกษตรกรรม ภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเป็นไปตามมติที่ 254/2025/QH15 และพระราชกฤษฎีกาที่ 50/2026/NĐ-CP

Bộ Tài chính đề nghị các địa phương cần chỉ đạo quyết liệt các cơ quan chức năng đẩy nhanh việc tính, thu và nộp tiền sử dụng đất, đặc biệt là việc tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở theo đúng quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP. Ảnh: Đình Tiệp. — กระทรวงการคลังได้ขอให้หน่วยงานท้องถิ่นสั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งดำเนินการคำนวณ จัดเก็บ และชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคำนวณหรือการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำ และที่ดิน เกษตรกรรม ภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของมติที่ 254/2025/QH15 และพระราชกฤษฎีกาที่ 50/2026/ND-CP ภาพ: *ดินห์ เทียป*

ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง เมื่อวันที่ 31 มกราคม 2569 รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 50/2026/ND-CP ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับบทบัญญัติหลายประการของมติฉบับที่ 254/2025/QH15 ของ สภาแห่งชาติ ว่าด้วยกลไกและนโยบายเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

หนึ่งในบทบัญญัติสำคัญของพระราชกฤษฎีกานี้คือ ระเบียบเกี่ยวกับการคำนวณหรือการคำนวณใหม่ การจัดเก็บ และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในกรณีที่ครัวเรือนและบุคคลได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากสวน สระน้ำ หรือที่ดินเกษตรกรรม ภายในที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ไปเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ กระทรวงการคลังได้รับรายงานจำนวนมากเกี่ยวกับความยากลำบากและอุปสรรคในกระบวนการดำเนินการ บางพื้นที่ยังไม่ได้ออกหรือดำเนินการตามขั้นตอนทางปกครองที่จำเป็นให้เสร็จสิ้น ส่งผลให้เกิดความล่าช้าในการกำหนดและจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบใหม่

กระทรวงการคลังยืนยันว่าระบบกฎหมายปัจจุบันเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่สมบูรณ์สำหรับการคำนวณ การคำนวณใหม่ และการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รวมถึงบทบัญญัติชั่วคราวต่างๆ

ตามมติเลขที่ 254/2025/QH15 ในกรณีที่หน่วยงานผู้มีอำนาจอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแล้ว แต่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามที่หน่วยงานสรรพากรแจ้ง หน่วยงานสรรพากรมีหน้าที่รับผิดชอบในการคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระใหม่ตามระเบียบใหม่และปรับปรุงหนังสือแจ้งภาระผูกพันทางการเงิน

ในกรณีที่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไปแล้ว ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิ์ขอให้หน่วยงานจัดเก็บภาษีคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระใหม่ หากจำนวนเงินที่คำนวณใหม่ต่ำกว่าจำนวนเงินที่ชำระไปแล้ว ส่วนต่างจะถูกคืนหรือหักลบตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษีและการบริหารงบประมาณของรัฐ

มติฉบับนี้ยังกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพิเศษสำหรับกรณีการเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากสวน สระน้ำ หรือที่ดินเกษตรกรรมภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย โดยผู้ใช้ที่ดินจะจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 30% ของส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเกษตรกรรมสำหรับพื้นที่ภายในขอบเขตที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ 50% สำหรับพื้นที่ที่เกินขอบเขตแต่ไม่เกินหนึ่งเท่าของขอบเขตที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ และ 100% สำหรับพื้นที่ที่เกินหนึ่งเท่าของขอบเขตที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้

เพื่อดำเนินการตามระเบียบข้างต้น รัฐบาลได้ให้คำแนะนำโดยละเอียดในมาตรา 6 และวรรค 2 ของมาตรา 12 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 50/2026/ND-CP เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2569 กระทรวงการคลังยังได้ออกคำสั่งเลขที่ 1037/QD-BTC ประกาศขั้นตอนการบริหารใหม่เกี่ยวกับคำสั่งและขั้นตอนการคำนวณหรือการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ตามที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกา

กระทรวงการคลังขอให้หน่วยงานท้องถิ่นเร่งทบทวน พัฒนา และออกระเบียบปฏิบัติที่ครบถ้วนสำหรับการหมุนเวียนเอกสารที่กำหนดภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและขั้นตอนการบริหารที่เกี่ยวข้อง และในขณะเดียวกัน ให้สั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งดำเนินการคำนวณ จัดเก็บ และชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคำนวณหรือการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากสวน สระน้ำ และที่ดินเกษตรกรรมภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไปเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

กระทรวงการคลังระบุว่า การบังคับใช้ระเบียบใหม่ให้ทันท่วงทีและครบถ้วนจะไม่เพียงแต่ช่วยแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินเท่านั้น แต่ยังช่วยรับประกันสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของประชาชน พร้อมทั้งปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการที่ดินของรัฐและภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในระดับท้องถิ่นอีกด้วย

ตามมติหมายเลข 254 มีสามกรณีที่ประชาชนมีสิทธิ์จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินร้อยละ 30 ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาที่ดินเพื่อการเกษตร ณ เวลาที่ตัดสินใจอนุญาตให้เปลี่ยนการใช้ที่ดิน ซึ่งได้แก่:
ในการพิจารณาสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องพิจารณาว่าพื้นที่สวน พื้นที่สระน้ำ และพื้นที่เกษตรกรรมที่อยู่ในแปลงเดียวกันกับพื้นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นอย่างไร
เดิมทีที่ดินประกอบด้วยสวนและสระน้ำที่ติดกับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แต่ผู้ใช้ที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินเพื่อโอนสิทธิ์การใช้ที่ดิน
เดิมทีที่ดินประกอบด้วยสวนและสระน้ำที่ติดกับพื้นที่อยู่อาศัย แต่ได้ถูกแยกออกเป็นแปลงย่อยๆ เมื่อหน่วยสำรวจที่ดินจัดทำแผนที่ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557

ที่มา: https://nongnghiepmoitruong.vn/tinh-lai-tien-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-tu-vuon-ao-sang-dat-o-d814564.html