ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า

อุปทานที่จำกัดดันราคาบ้านให้สูงขึ้น

ตั้งแต่ปี 2561 นโยบายที่เกี่ยวข้องกับแหล่งทุนและการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงอย่างรุนแรง

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมี "แรงกดดัน" ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) แสดงให้เห็นว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะในปี 2564 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลัก แม้จะหลายเท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก็ตาม

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า — ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในตลาดที่มีอุปทานขาดแคลน โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่มีความต้องการสูง (ภาพ: LD)

อัตราดอกเบี้ยต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ปัญหาหลักอยู่ที่การขาดแคลนอุปทาน

กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ด้วยอัตราการเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยในเขตเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 70 ล้านตารางเมตรต่อปี ดังนั้น ด้วยสถานการณ์การพัฒนาอุปทานในปัจจุบัน VARS คาดการณ์ว่าในแต่ละปี เวียดนามจะประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยประมาณ 300,000 หน่วย เนื่องจากมีครัวเรือนในเขตเมืองใหม่เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากความจำเป็นในการ "อยู่แยกกัน" ของคนรุ่นใหม่ที่แยกตัวออกจากครอบครัวใหญ่

ปัญหาการขาดแคลนอย่างรุนแรงนี้จะผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตาม ปัญหาการขาดแคลนนี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกกลุ่มตลาด ซึ่งหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะได้รับผลกระทบไม่เท่ากัน

ในความเป็นจริงการขาดแคลนอุปทานเกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่และบางกลุ่มเท่านั้น

ดังนั้น ในขณะที่พื้นที่ชนบทซึ่งเป็นเขตชานเมืองของเมืองชั้นนำหรือในเมืองประเภทที่ 3 และ 4 มีอุปทานเพียงพอหรือเกินความต้องการ พื้นที่ในเมืองกลับต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอุปทานเกินเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น

เมื่อมองดูภาพรวม แม้ว่าอุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านราคาประหยัด จะมีและมีแนวโน้มที่จะมีน้อยลงในอนาคต แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทที่มีมูลค่าสูงกลับมีอยู่ในพอร์ตโฟลิโอของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ส่วนใหญ่

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARs กล่าวว่า เนื่องจากเป็นสินค้าที่มีการกระจายตัวอยู่ในท้องถิ่น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับดุลยภาพระหว่างอุปทานและอุปสงค์ อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยอาจไม่เพิ่มขึ้นมากนักในปี 2567

ในความเป็นจริง การแก้ปัญหาอย่างเด็ดขาดเพื่อขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผลดี ฝั่งอุปทานของตลาดสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อได้ อย่างไรก็ตาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง

เนื่องจากในภาวะ เศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อที่อยู่อาศัยที่แท้จริงจึงไม่ใช่สิ่งที่ประชาชนให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในปัจจุบัน ยิ่งไปกว่านั้น อุปทานที่มีอยู่ในตลาดยังไม่เหมาะสมกับความต้องการและศักยภาพทางการเงินของคนส่วนใหญ่

ในขณะเดียวกัน เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่ “เข้มงวด” ซึ่งยากต่อการตอบสนอง ประกอบกับสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจที่มีความเสี่ยง บังคับให้นักลงทุนต้องระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้จำนวนลูกค้าเป้าหมายที่เข้าร่วมในตลาดลดลง ความยากลำบากในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคม เช่น การจัดการขั้นตอนการลงทุน การเข้าถึงเงินทุน การขาย ฯลฯ จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าของการส่งมอบและการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

“ยิ่งใช้เวลานานในการแก้ไขปัญหาปัจจัยนำเข้าข้างต้น โอกาสที่ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้นก็ยิ่งมีมากขึ้น” นายดินห์กล่าว

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ความเสี่ยงของหนี้เสียได้เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ธนาคารต้องขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์หลายพันรายการอย่างต่อเนื่องเพื่อชำระหนี้ คาดว่าสินเชื่อหลายล้านรายการที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันจะครบกำหนดชำระในอนาคตอันใกล้นี้

ผลลัพธ์ของสินเชื่อและวิธีที่ผู้กู้เลือกจัดการสินเชื่อ ล้วนส่งผลกระทบต่อราคาบ้าน ไม่ว่าผู้กู้จะเลือกขายบ้านหรือถูกยึดบ้าน อุปทานบ้านก็จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นในตลาดช้าลง

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า ภาพที่ 2 — VAR แนะนำนโยบายสินเชื่อเพื่อจำกัดการเก็งกำไร (ภาพ: DM)

อย่างไรก็ตาม VARS คาดการณ์ว่ากลุ่มอพาร์ทเมนต์ในเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานยังไม่ทันต่อความต้องการของลูกค้าและนักลงทุน

ในขณะเดียวกัน โครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นส่วนใหญ่ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกลจากตัวเมือง ซึ่งยังคงมีกองทุนที่ดินเหลืออยู่มากมาย โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องจะผลักดันให้ระดับราคาของโครงการเหล่านี้สูงขึ้นในอนาคต

เพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและราคาไม่แพงสำหรับประชาชนในบริบทของการเติบโตของประชากรและการขยายตัวของเมือง นายดิงห์กล่าวว่าเวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาที่สำคัญที่สุดในห่วงโซ่ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น นั่นก็คือ การขาดแคลนอุปทานอันเนื่องมาจากที่ดินไม่ได้ถูกใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

พร้อมกันนี้ยังจำเป็นต้องใช้เครื่องมือในการควบคุมอุปทานและอุปสงค์เพื่อให้ตลาดพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

VARS ระบุว่า ประการแรก จำเป็นต้องเข้มงวดวินัยในการวางแผน การประเมิน การอนุมัติ และการดำเนินการ หน่วยงานที่มีอำนาจจำเป็นต้องใช้เครื่องมืออย่างมีประสิทธิภาพเพื่อจัดทำและปรับเปลี่ยนแผนการวางผังเมือง แผนการใช้ที่ดิน และควบคุมอุปทาน โดยการจัดสรรกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทันทีที่มีการวางแผน

ในเวลาเดียวกัน ผู้คนต้องมีโอกาสในการรู้และมีส่วนร่วมในการวางแผนและวางแผนการใช้ที่ดิน เพื่อให้สามารถใช้ที่ดินได้ตามจุดประสงค์ที่ถูกต้อง คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ และเพิ่ม "มูลค่าการใช้ประโยชน์" ให้สูงสุด

ประการที่สอง จำเป็นต้องยกเลิกแผนงานที่ "ถูกระงับ" และสร้างเส้นทางการค้าที่ดินตามกฎหมายแยกต่างหากในพื้นที่ที่วางแผนไว้ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องควบคุมประสบการณ์การบริหารจัดการและศักยภาพทางการเงินของผู้รับเหมาอย่างเคร่งครัด เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะดำเนินไปอย่างราบรื่น หลีกเลี่ยงความสูญเสียทางการเงินและการสิ้นเปลืองทรัพยากร

ยิ่งความต้องการเก็งกำไรสูงเท่าไหร่ ก็ยิ่งควบคุมไม่ได้มากขึ้นเท่านั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้น ผันผวนอย่างรุนแรง ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการใช้อัตราภาษีที่เหมาะสมกับสินทรัพย์สะสมตามปริมาณและขนาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง เพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร

นอกจากนี้ ควรมีนโยบายสินเชื่อเพื่อจำกัดการเก็งกำไร เช่น การใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลำดับที่สอง สาม ฯลฯ

แหล่งที่มา