คณะกรรมการเศรษฐกิจ: ไม่ควรบังคับให้ซื้อขายอสังหาฯ ผ่านห้องประชุม

คณะ กรรมการเศรษฐกิจ เห็นว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรต้องดำเนินไปแบบเบ็ดเสร็จ เพราะจะทำให้เกิดต้นทุน ราคาขายเพิ่ม และผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ

ในปัจจุบันไม่มีกฎเกณฑ์บังคับสำหรับการซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยน แต่ตามที่รัฐบาลระบุ นักลงทุน 99% ขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนหรือโบรกเกอร์ นักลงทุนรายใหญ่ยังจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายหรือแผนกขายของตนเองอีกด้วย ในร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ที่ส่ง ไปยังรัฐสภา (ประกอบด้วย 10 บทและ 92 มาตรา) รัฐบาลยังคงเสนอว่านักลงทุนที่จะขายและให้เช่าบ้านในอนาคตจะต้องผ่านการพิจารณา ตามโครงการดังกล่าว รัฐสภาจะพิจารณาร่างกฎหมายดังกล่าวเป็นกลุ่มในช่วงบ่ายวันนี้ (19 มิ.ย.)

ดังนั้นร่างกฎหมายดังกล่าวจึงกำหนดให้ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทที่ต้องผ่านขั้นตอนอนุมัติ ได้แก่ นักลงทุนที่ขาย เช่า และซื้อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างในอนาคต และการโอน เช่า และเช่าช่วงที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ส่งเสริมการทำธุรกรรมอื่น ๆ ผ่านการแลกเปลี่ยน

กฎระเบียบนี้ตามที่ รัฐบาล กำหนดมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันผลที่ตามมาจากการสร้างโครงการผี ผู้ลงทุนหลอกลวงลูกค้า และเพิ่มการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสของข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่นำไปทำธุรกรรม โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม เมื่อตรวจสอบเนื้อหานี้ ความคิดเห็นส่วนใหญ่ในคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจ เสนอว่าไม่ควรบังคับให้มีการทำธุรกรรมผ่านพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ควรสนับสนุนเท่านั้น

“จำเป็นต้องเคารพสิทธิของธุรกิจและบุคคลในการเลือกที่จะเข้าร่วมในธุรกรรมผ่านแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรมีกฎระเบียบบังคับ แต่ควรสนับสนุนให้องค์กรและบุคคลทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มเท่านั้น” คณะกรรมการเศรษฐกิจระบุความเห็น

โครงการอสังหาริมทรัพย์ริมทางหลวงฮานอย นครโฮจิมินห์ เดือนกุมภาพันธ์ 2023 ภาพโดย: Quynh Tran — โครงการอสังหาริมทรัพย์ริมทางหลวงฮานอย นครโฮจิมินห์ เดือนกุมภาพันธ์ 2023 ภาพโดย: *Quynh Tran*

ตามข้อมูลของหน่วยงานนี้ ในปัจจุบันยังไม่มีพื้นฐานปฏิบัติจริงและความปลอดภัยทางกฎหมายเพียงพอสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์ นอกจากนี้ การกำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษต้องผ่านขั้นตอนการชำระเงินขั้นต่ำจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและรวมค่าใช้จ่ายดังกล่าวไว้ในราคา และผู้ซื้อจะต้องจ่ายทั้งค่าธรรมเนียมการรับประกันและค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมขั้นต่ำ

การบังคับให้ทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนนั้นมีความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากกฎหมายเพื่อผูกขาด สมคบคิดกับฝ่ายที่ทำการค้าเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี และก่อกวนตลาด

ในความเป็นจริง ตามสรุปการบังคับใช้ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 พบว่ามีสถานการณ์ที่ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์เข้าไปเชื่อมโยงกับนักลงทุน เพื่อหลบเลี่ยงกฎหมายในรูปแบบการจำหน่ายสินค้าผ่านตัวกลาง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุน ทำให้เกิดโอกาสให้ทั้งบุคคลและธุรกิจหลีกเลี่ยงภาษี ในทางกลับกัน สถานการณ์ที่ห้องซื้อขายกักตุนสินค้าเอาไว้ สร้างกระแส ดันราคาให้พุ่งสูง ทำให้เกิดความร้อนแรง และใช้ประโยชน์จากส่วนต่างจนกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเรื่องปกติ

หน่วยงานตรวจสอบบัญชีแนะนำว่ารัฐบาลควรออกกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเงื่อนไข สิทธิ และภาระผูกพันของชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยสร้างฐานทางกฎหมายเพื่อให้ชั้นซื้อขายพัฒนาไปในทิศทางที่เป็นมืออาชีพและมีประสิทธิภาพ และดึงดูดฝ่ายต่างๆ ให้เข้าร่วมในธุรกรรม

ชั้นนี้ยังรับผิดชอบในการชดเชยในกรณีที่ให้ข้อมูลไม่ครบถ้วนหรือไม่เป็นความจริง จนทำให้คู่กรณีได้รับความเสียหาย

ร่างกฎหมายฉบับนี้มีบทเฉพาะที่เน้นเกี่ยวกับกฎเกณฑ์ควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่าเนื้อหาของร่างกฎหมายดังกล่าวมีลักษณะทั่วไป ขาดเนื้อหานโยบายเฉพาะ และขึ้นอยู่กับสถานการณ์

หน่วยงานตรวจสอบบัญชีสังเกตว่ากฎระเบียบกำกับดูแลควรอยู่ในทิศทางของการรับรองการพัฒนาและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการวางแผนและแผนการใช้ที่ดิน เพื่อปรับโครงสร้างตลาดและอุปทานอสังหาฯ ให้สอดคล้องกับเป้าหมายการพัฒนาในแต่ละช่วง ตอบสนองความต้องการของตลาด และจำกัดการเก็งกำไร ลดความเสี่ยงจากการเติบโตสูง และความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์

คุณมินห์

ลิงค์ที่มา