คณะกรรมการกฎหมาย: การใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุดบางแห่งไม่โปร่งใส

การบริหารจัดการและใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุดบางแห่งไม่มีความโปร่งใส โดยนักลงทุนนำไปใช้โดยมิชอบ ตามที่คณะกรรมการกฎหมายได้กล่าวไว้

รายงานการติดตามเชิงหัวข้อล่าสุด “การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดำเนินงาน การปรับปรุง และการสร้างใหม่อาคารชุด” โดยคณะกรรมการกฎหมายได้ชี้ให้เห็นข้อจำกัดหลายประการในการบริหารจัดการและการใช้เงินทุนบำรุงรักษาอาคารชุด

นักลงทุนหลายรายไม่ส่งมอบ ส่งมอบล่าช้า หรือส่งมอบเฉพาะบางส่วนของกองทุนบำรุงรักษาให้แก่คณะกรรมการบริหาร ไม่จ่ายเงินกองทุนบำรุงรักษาสำหรับพื้นที่ที่นักลงทุนเป็นเจ้าของส่วนตัว จัดสรรเงินกองทุนบำรุงรักษาสำหรับวัตถุประสงค์อื่น และไม่เปิดเผยและโปร่งใสในการบริหารจัดการและการใช้งานอีกด้วย

มีนักลงทุนที่เปิดบัญชีหลายบัญชีในเวลาเดียวกันเพื่อรับเงินค่าบำรุงรักษาจากผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์แต่ไม่ได้บันทึกไว้ในสัญญาซื้อหรือเช่าอพาร์ตเมนต์

ประธานคณะกรรมการกฎหมาย ฮวง ถั่น ตุง ภาพ: สื่อรัฐสภา — ประธานคณะกรรมการกฎหมาย ฮวง ถั่น ตุง ภาพ: *สื่อ รัฐสภา*

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 การจัดการและการใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดจะดำเนินการเป็นสองระยะ ในระยะที่หนึ่ง ก่อนการจัดประชุมอาคารชุดครั้งแรก ผู้ลงทุนมีหน้าที่รับผิดชอบในการรวบรวมและบริหารจัดการเงินกองทุนบำรุงรักษา ในระยะที่สอง หลังจากจัดตั้งคณะกรรมการบริหารอาคารชุด (ซึ่งได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัยเพื่อดำเนินการอาคารชุด) ผู้ลงทุนจะต้องโอนเงินกองทุนบำรุงรักษาไปยังคณะกรรมการนี้เพื่อบริหารจัดการและใช้งานตามระเบียบข้อบังคับ

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ในระหว่างขั้นตอนการจัดเก็บค่าบำรุงรักษาบ้าน ยังไม่มีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร นักลงทุนมักไม่เปิดบัญชีเงินฝากแยกต่างหากเพื่อบริหารจัดการค่าบำรุงรักษาบ้านที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้าน แต่มักจะรวมบัญชีเงินฝากนั้นเข้ากับบัญชีของตนเอง ทำให้เกิดสถานการณ์ที่นักลงทุนยักยอกและนำค่าบำรุงรักษาบ้านไปใช้อย่างไม่ถูกต้อง และเกิดข้อพิพาทกับผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ตามที่คณะกรรมการกฎหมายระบุ กฎหมายปัจจุบันไม่มีบทลงโทษที่รุนแรงเพียงพอสำหรับกรณีไม่ชำระค่าธรรมเนียมการจัดการและดำเนินการอาคารชุด ระเบียบเกี่ยวกับรายการงานที่สามารถใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาไม่มีความเฉพาะเจาะจง และไม่มีคำแนะนำเกี่ยวกับการชำระเงินเพิ่มเติมหลังจากใช้เงินกองทุนบำรุงรักษา 2% (คำนวณจากมูลค่าอาคารชุด) หมดแล้ว

คณะกรรมการบริหารบางคณะละเมิดการใช้งบประมาณบำรุงรักษา และไม่เข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยอย่างถ่องแท้ ทำให้เกิดความขัดแย้งและข้อพิพาทกับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย รายงานระบุว่า "ยังมีบางกรณีที่คณะกรรมการบริหารยุยงให้ผู้อยู่อาศัยยื่นเรื่องร้องเรียน ซึ่งรวมตัวกันเป็นจำนวนมาก ก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยและความวุ่นวาย"

ส่วนสาเหตุ คณะผู้ตรวจประเมินเห็นว่า บทบาทการบริหารจัดการภาครัฐของหน่วยงานเฉพาะทางและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในบางพื้นที่ยังดำเนินการไม่ดีนัก

คณะกรรมการกฎหมายเสนอให้แก้ไข พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย เพื่อให้การไม่ชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของห้องชุดและนักลงทุน เป็นการกระทำที่ต้องห้ามใน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย เพื่อให้ รัฐบาล สามารถออกกฎเกณฑ์ลงโทษทางปกครอง และดำเนินมาตรการเพื่อให้มีการบังคับใช้

นายเล แถ่ง ฮวน สมาชิกคณะกรรมการกฎหมายประจำ ได้ให้สัมภาษณ์กับ VnExpress ว่า กฎระเบียบปัจจุบันเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนบำรุงรักษายังคงมีช่องว่างอยู่ ประเด็นที่พบบ่อยที่สุดคือ สมาชิกคณะกรรมการบริหารใช้จ่ายเงินไม่ถูกต้อง ใช้จ่ายตามอำเภอใจ หรือแสวงหาผลประโยชน์ส่วนรวมจากกองทุนบำรุงรักษา "พฤติกรรมเช่นนี้ถูกบันทึกไว้ในหลายพื้นที่ และเป็นสาเหตุของคดีความมากมาย" เขากล่าว

โดยปกติแล้ว คณะกรรมการบริหารจะต้องรายงานและอธิบายรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมด การใช้งบประมาณบำรุงรักษา และรับฟังความคิดเห็นจากผู้อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการบริหารบางคณะใช้อำนาจในทางมิชอบ ใช้งบประมาณอย่างไม่โปร่งใส และฉวยโอกาสจากการคัดเลือกผู้รับเหมาบริหารและดำเนินการอาคารเพื่อรับค่าคอมมิชชั่น

“เช่น การเปลี่ยนกระเบื้องปูพื้นที่ชำรุด การบำรุงรักษาลิฟต์ก่อนกำหนด และเลือกผู้รับเหมาที่ไม่น่าเชื่อถือมาแบ่งผลกำไร สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องจริง แต่กฎหมายในปัจจุบันนั้นควบคุมได้ยาก” นายโฮนกล่าว เขาเชื่อว่า “การใส่เงินหลายหมื่นล้านดองไว้ในกองทุนบำรุงรักษาของบุคคลทั่วไป” สามารถนำไปสู่ผลเสียได้อย่างง่ายดาย

สมาชิกคณะกรรมการกฎหมายประจำเสนอให้การบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาต้องมีคณะกรรมการกำกับดูแลที่เป็นอิสระจากคณะกรรมการบริหาร สมาชิกคณะกรรมการกำกับดูแลมีสิทธิ์ติดตามความผันผวนและยอดคงเหลือในบัญชีเงินกองทุนบำรุงรักษา นอกจากนี้ คณะกรรมการกำกับดูแลยังมีสิทธิ์เข้าร่วมในการคัดเลือกผู้รับเหมา หน่วยงานบริหาร ผู้ให้บริการสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ การเลือกธนาคาร และเงื่อนไขการฝากเงินสำหรับเงินกองทุนบำรุงรักษา

ซอน ฮา

ลิงค์ที่มา