คณะกรรมการกฎหมาย: การใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุดบางแห่งไม่โปร่งใส

การบริหารจัดการและใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุดบางแห่งไม่มีความโปร่งใส โดยนักลงทุนนำไปใช้โดยมิชอบ ตามที่คณะกรรมการกฎหมายได้กล่าวไว้

รายงานการติดตามเชิงหัวข้อล่าสุด “การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดำเนินงาน การปรับปรุง และการสร้างใหม่อาคารชุด” โดยคณะกรรมการกฎหมายได้ชี้ให้เห็นข้อจำกัดหลายประการในการบริหารจัดการและการใช้เงินทุนบำรุงรักษาอาคารชุด

นักลงทุนหลายรายไม่ส่งมอบ ส่งมอบล่าช้า หรือส่งมอบเงินบำรุงรักษาบางส่วนให้กับคณะกรรมการบริหารเท่านั้น ไม่จ่ายเงินบำรุงรักษาสำหรับพื้นที่ที่นักลงทุนเป็นเจ้าของส่วนตัว จัดสรรเงินบำรุงรักษาสำหรับวัตถุประสงค์อื่น และไม่เปิดเผยและโปร่งใสในการบริหารจัดการและการใช้งานอีกด้วย

มีนักลงทุนบางรายที่เปิดบัญชีหลายบัญชีในเวลาเดียวกันเพื่อรับเงินค่าบำรุงรักษาจากผู้ซื้อห้องชุดแต่ไม่ได้บันทึกไว้ในสัญญาซื้อหรือเช่าห้องชุด

ประธานคณะกรรมการกฎหมาย ฮวง ถั่น ตุง ภาพ: สื่อรัฐสภา — ประธานคณะกรรมการกฎหมาย ฮวง ถั่น ตุง ภาพ: *สื่อ รัฐสภา*

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 การจัดการและการใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดจะดำเนินการในสองระยะ ระยะแรก ก่อนการจัดประชุมอาคารชุดครั้งแรก ผู้ลงทุนมีหน้าที่รับผิดชอบในการรวบรวมและจัดการเงินกองทุนบำรุงรักษา ระยะที่สอง หลังจากจัดตั้งคณะกรรมการบริหารอาคารชุด (ซึ่งได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัยเพื่อดำเนินการอาคารชุด) ผู้ลงทุนต้องโอนเงินกองทุนบำรุงรักษาให้แก่คณะกรรมการนี้เพื่อบริหารจัดการและใช้งานตามระเบียบข้อบังคับ

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ในระหว่างช่วงการเก็บค่าธรรมเนียมบำรุงรักษา ยังไม่มีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร นักลงทุนมักไม่เปิดบัญชีเงินฝากแยกต่างหากเพื่อจัดการค่าธรรมเนียมบำรุงรักษาที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้าน แต่มักจะรวมเข้ากับบัญชีของตนเอง ทำให้เกิดสถานการณ์ที่นักลงทุนยักยอกและใช้ค่าธรรมเนียมบำรุงรักษาในทางที่ผิด และเกิดข้อพิพาทกับผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ตามที่คณะกรรมการกฎหมายระบุ กฎหมายปัจจุบันไม่มีบทลงโทษที่รุนแรงเพียงพอสำหรับกรณีไม่ชำระค่าธรรมเนียมการบริหารและดำเนินการอาคารชุด ระเบียบเกี่ยวกับรายการงานที่สามารถใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาไม่มีความเฉพาะเจาะจง และไม่มีคำแนะนำเกี่ยวกับการชำระเงินเพิ่มเติมหลังจากใช้เงินกองทุนบำรุงรักษา 2% (คำนวณจากมูลค่าห้องชุด) หมดแล้ว

คณะกรรมการบริหารบางคณะละเมิดการใช้งบประมาณบำรุงรักษา และไม่เข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างถ่องแท้ ทำให้เกิดความขัดแย้งและข้อพิพาทกับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย “ยังมีบางกรณีที่คณะกรรมการบริหารยุยงให้ผู้อยู่อาศัยยื่นเรื่องร้องเรียน ซึ่งรวมตัวกันเป็นจำนวนมาก ก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยและความวุ่นวาย” รายงานระบุ

ส่วนสาเหตุ คณะผู้ตรวจประเมินเห็นว่า บทบาทการบริหารจัดการภาครัฐของหน่วยงานเฉพาะทางและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในบางพื้นที่ยังดำเนินการไม่ดีนัก

คณะกรรมการกฎหมายเสนอให้แก้ไข พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย เพื่อให้การไม่ชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของห้องชุดและนักลงทุน เป็นการกระทำที่ต้องห้ามใน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย เพื่อให้ รัฐบาล สามารถออกกฎเกณฑ์ลงโทษทางปกครอง และดำเนินมาตรการเพื่อให้มีการบังคับใช้

นายเล แถ่ง ฮวน สมาชิกคณะกรรมการกฎหมายประจำ ได้ให้สัมภาษณ์กับ VnExpress ว่า กฎระเบียบปัจจุบันเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนบำรุงรักษายังคงมีช่องว่างอยู่ ประเด็นที่พบบ่อยที่สุดคือ สมาชิกคณะกรรมการบริหารใช้จ่ายเงินไม่ถูกต้อง ใช้จ่ายตามอำเภอใจ หรือนำผลประโยชน์ส่วนรวมไปแสวงหากำไรจากกองทุนบำรุงรักษา "พฤติกรรมเช่นนี้ถูกบันทึกไว้ในหลายพื้นที่ และเป็นสาเหตุของคดีความมากมาย" เขากล่าว

โดยปกติแล้ว คณะกรรมการบริหารจะต้องรายงานและอธิบายรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมด การใช้งบประมาณบำรุงรักษา และรับฟังความคิดเห็นจากผู้อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการบริหารบางคณะใช้อำนาจในทางมิชอบ ใช้งบประมาณอย่างไม่โปร่งใส และฉวยโอกาสจากการคัดเลือกผู้รับเหมาบริหารและดำเนินการอาคารเพื่อรับค่าคอมมิชชั่น

“เช่น การเปลี่ยนกระเบื้องปูพื้นที่ชำรุด การบำรุงรักษาลิฟต์ก่อนกำหนด และการเลือกผู้รับเหมาที่ไม่น่าเชื่อถือมาแบ่งปันผลกำไร สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องจริง แต่กฎหมายในปัจจุบันนั้นควบคุมได้ยาก” นายโฮนกล่าว เขาเชื่อว่า “การใส่เงินหลายหมื่นล้านดองไว้ในกองทุนบำรุงรักษาของบุคคลทั่วไป” อาจนำไปสู่ผลกระทบด้านลบได้อย่างง่ายดาย

สมาชิกคณะกรรมการกฎหมายประจำเสนอให้การบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนบำรุงรักษาต้องมีคณะกรรมการกำกับดูแลที่เป็นอิสระจากคณะกรรมการบริหาร สมาชิกคณะกรรมการกำกับดูแลมีสิทธิ์ติดตามความผันผวนและยอดคงเหลือในบัญชีเงินกองทุนบำรุงรักษา นอกจากนี้ คณะกรรมการกำกับดูแลยังมีสิทธิ์เข้าร่วมในการคัดเลือกผู้รับเหมา หน่วยงานบริหาร ผู้ให้บริการสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ การเลือกธนาคาร และเงื่อนไขการฝากเงินสำหรับเงินกองทุนบำรุงรักษา

ซอน ฮา

ลิงค์ที่มา