ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึง "ฟื้นตัว" ได้ยากนัก?

ความระมัดระวังของผู้ซื้อ การขาดแคลนอุปทานใหม่ และตัวแปรทางกฎหมายมากมาย ส่งผลให้สภาพคล่องของที่ดินเปล่าฟื้นตัวอย่างช้าๆ แม้ว่าจะเป็นกลุ่มตลาดที่ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนบางรายก็ตาม

นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ตลาดที่ดินยังไม่แสดงสัญญาณเชิงบวกที่สำคัญใดๆ โดยอัตราการดูดซับยังคงต่ำอย่างต่อเนื่อง โดยทั่วไปต่ำกว่า 20% รายงานจาก DKRA Consulting แสดงให้เห็นว่าในปี 2023 อัตราการดูดซับที่ดินอยู่ที่ประมาณ 10% ในปี 2024 อยู่ที่ 15.15% และในปี 2025 สภาพคล่องดีขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยอัตราการดูดซับตลาดโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 18% ตลอดปีที่ผ่านมา ตลาดภาคใต้มีการเสนอขายที่ดินประมาณ 9,450 แปลง โดยมีการดูดซับไปเกือบ 1,700 แปลง

แพลตฟอร์มข้อมูลออนไลน์ก็สะท้อนแนวโน้มที่คล้ายคลึงกันเช่นกัน จากข้อมูลของเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ Batdongsan หลังจากที่ความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากในเดือนเมษายน ความต้องการก็ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉลี่ยลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และการค้นหาที่ดินลดลงถึง 30-40% ในหลายช่วงเวลา ยอดขายที่ดินในโครงการใหม่ยังคงอยู่ที่ประมาณ 20-30% ของจำนวนที่ดินที่มีอยู่

ในขณะเดียวกัน Nha Tot ประเมินว่า หากไม่นับรวมช่วงที่คึกคักเป็นพิเศษหลังจากการประกาศควบรวมจังหวัด ตลาดที่ดินในปีที่ผ่านมาโดยทั่วไปค่อนข้างซบเซา โดยจำนวนผู้ซื้อลดลง 35-50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2024 และลดลงในพื้นที่ส่วนใหญ่

อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ รวมถึงที่ดินเปล่าและที่ดิน เพื่อการเกษตร ภาพ: Quynh Tran

นายฟาน ดินห์ ฟุก ซีอีโอของ Seenee Vietnam อธิบายถึงสาเหตุที่สภาพคล่องในตลาดที่ดินฟื้นตัวช้า ว่า อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันอยู่ที่กระแสเงินสดและความเชื่อมั่นของนักลงทุน ในรอบที่ผ่านมา นักลงทุนส่วนใหญ่ขาดทุนจากการลงทุนในที่ดิน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ โดยส่วนใหญ่ซื้อมาเพื่อรอราคาขึ้นแล้วขาย โดยไม่ก่อให้เกิดมูลค่าการใช้งานหรือกระแสเงินสดใดๆ ในระหว่างช่วงเวลาที่ถือครอง เมื่อตลาดตกต่ำ สภาพคล่องที่ย่ำแย่ทำให้ผู้ซื้อที่ดินจำนวนมากมีเงินทุนถูกผูกไว้เป็นเวลานาน ประสบการณ์นี้ทำให้หลายนักลงทุนหันมาพิจารณาและเห็นคุณค่าของสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ เช่น อพาร์ตเมนต์ เพราะถึงแม้จะยังขายไม่ได้ แต่ก็ยังสามารถปล่อยเช่าได้

จากมุมมองด้านอุปทาน นายโว ฮง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท DKRA วิเคราะห์ว่า ตลาดที่ดินกำลังประสบปัญหาการขาดแคลนโครงการใหม่ ๆ อย่างรุนแรง เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากทยอยถอนตัวออกจากภาคส่วนนี้ ในช่วงปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่คิดเป็นเพียงประมาณ 13% ของอุปทานหลักทั้งหมด โดยส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงคลังจากปีก่อน ๆ จังหวัด เตย์นิง ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีสัดส่วนอุปทานที่ดินมากที่สุดในภาคใต้ มีโครงการใหม่เพียงสองโครงการ ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยดราก้อนอีเดน (146.8 เฮกเตอร์) และโครงการพัฒนาเมืองเดอะโซเลีย (20.5 เฮกเตอร์) ในนครโฮจิมินห์ (หลังจากการรวมจังหวัดบิ่ญเดืองและบ่าเรีย-หวุงเต่า) อุปทานที่เสนอขายส่วนใหญ่ประกอบด้วยสินค้าคงคลังที่มีอยู่แล้วหรือการเปิดตัวโครงการในเฟสก่อนหน้าอีกครั้ง

ดังนั้น อุปสงค์และอุปทานจึงไม่สมดุลกัน โดยประมาณ 69% ของความต้องการกระจุกตัวอยู่ที่โครงการใหม่ ซึ่งเห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่า โครงการในจังหวัดเตย์นิญคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 53% ของสภาพคล่องในตลาดที่ดินภาคใต้เมื่อปีที่แล้ว

จากมุมมองทางธุรกิจ แนวโน้มการถอนตัวออกจากธุรกิจที่ดินเปล่าเริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง เช่น Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh และ Khai Hoan Land ซึ่งเคยถือว่าธุรกิจนี้เป็นเสาหลัก กลับไม่ให้ความสำคัญกับธุรกิจนี้ในแผนธุรกิจปี 2026 อีกต่อไป

จากข้อมูลของตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง การพัฒนาที่ดินเปล่ากำลังยากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากกฎระเบียบทางกฎหมายที่เข้มงวดขึ้น ต้นทุนการลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ตั้งแต่โครงสร้างพื้นฐาน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ไปจนถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในขณะที่ระยะเวลาในการดำเนินการก็ยืดเยื้อออกไป ในทางกลับกัน ราคาขายก็ยากที่จะแข่งขันกับบ้านทาวน์เฮาส์และอพาร์ตเมนต์ ทำให้กำไรลดลง และอาจทำให้โครงการขาดทุนได้ ความจริงข้อนี้บังคับให้นักพัฒนาหลายรายต้องปรับตัว ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าขั้นต้นเพิ่มขึ้น 20-30% ในปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เพื่อชดเชยต้นทุนการพัฒนา

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าในปี 2026 ดุลการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังค่อยๆ เปลี่ยนไป เปิดโอกาสให้นักลงทุนบางรายหันมาพิจารณาซื้อที่ดินเปล่าอีกครั้ง นายฟาน ดินห์ ฟุก กล่าวว่า การที่ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดส่วนนี้ไม่สมดุลมากขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้และการใช้ประโยชน์ เมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ในหลายพื้นที่สูงเกินเกณฑ์ที่เหมาะสมและเข้าใกล้ราคาที่ดินในทำเลเดียวกัน ความแตกต่างก็จะลดลงอย่างเห็นได้ชัด เขายกตัวอย่าง จังหวัดลอง อัน ที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงถึงประมาณ 35 ล้านดงต่อตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินในโครงการขนาด 1/500 ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน มีราคาเพียง 20-25 ล้านดงต่อตารางเมตรเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายฟุกกล่าว การกลับมาของที่ดินจัดสรร หากเกิดขึ้นจริง จะไม่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายเหมือนในรอบก่อนๆ แต่จะเลือกเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน การคมนาคมสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวก มีงานทำ และที่สำคัญที่สุดคือมีกระแสเงินสดที่แท้จริงจากผู้อยู่อาศัย การขาดแคลนอุปทานใหม่ ราคาที่ดินที่เข้าใกล้ราคาตลาด และความต้องการคุณภาพชีวิตที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จะยังคงเปลี่ยนแปลงโฉมหน้าของตลาดนี้ต่อไป

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง Tran Hoang เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าตลาดที่ดินกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ก่อนหน้านี้ โครงการต่างๆ มักเกี่ยวข้องกับการแบ่งที่ดิน สร้างถนนภายใน และขายที่ดินเป็นแปลงๆ เท่านั้น แต่ปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ ต้องพัฒนาโครงการอย่างเป็นระบบมากขึ้น โดยลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก โรงเรียน ศูนย์การค้า และบริการที่จำเป็นอื่นๆ เข้าใกล้รูปแบบของพื้นที่เมืองที่สมบูรณ์แบบ การเปลี่ยนแปลงนี้เกิดจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งแทบจะยกเลิกวิธีการแบ่งและขายที่ดินแบบเดิม โครงการต่างๆ ต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก และที่อยู่อาศัยให้แล้วเสร็จตามแผนก่อนที่จะได้รับการตรวจสอบและออกโฉนดที่ดิน

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาควบคู่ไปกับแรงผลักดันจากโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง อาจทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10-20% ในปี 2026 อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างของราคาระหว่างพื้นที่ต่างๆ จะยังคงมีความแตกต่างกันอย่างมาก ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างในด้านทำเลที่ตั้ง ผลิตภัณฑ์ และความต้องการในท้องถิ่น ดังนั้น ราคาที่ดินจึงไม่น่าจะพุ่งสูงขึ้นอย่างมากหรือกระตุ้นสภาพคล่องในตลาดเหมือนในอดีต แม้ว่าอาจมีการเพิ่มขึ้นของราคาในบางพื้นที่ก็ตาม

คุณฟาน ดินห์ ฟุก เชื่อว่าภาคส่วนนี้ยังคงได้รับผลกระทบจาก "บาดแผล" ทางจิตวิทยาจากวัฏจักรที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องสภาพคล่องและความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด มีเพียงโครงการที่พัฒนาอย่างดี สร้างชุมชนที่อยู่อาศัยที่แท้จริง และสร้างกระแสเงินสดภายในเท่านั้นที่จะสามารถเอาชนะจุดอ่อนนี้ได้ ซึ่งจะเป็นการวางรากฐานสำหรับการฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของตลาดที่ดิน

ตามข้อมูลจาก Vnexpress.net

ที่มา: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm