กรณี ‘ลูกค้าหนีหนี้ 5 พันล้าน’ : มีคำพิพากษาคล้ายกัน

ล่าสุด ความเห็นประชาชนเห็นด้วยอย่างยิ่งกับคำตัดสินของศาลประชาชนภาค 7 (นครโฮจิมินห์) ที่ตัดสินว่าลูกค้าที่ซื้อโครงการอสังหาฯ เป็นผู้ชนะคดีหลังถูกธนาคาร VPBank ฟ้องร้อง...

ภาพประกอบจาก Chat GPT

แต่ก่อนหน้านั้นในปี 2567 ศาลประชาชนเขตเกาไย ( ฮานอย ) ก็ได้ประกาศคำตัดสินที่คล้ายกันเช่นกัน ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือ ครั้งนี้โจทก์เป็นลูกค้า

เกือบจ่ายค่าห้องแล้ว แต่โครงการยังเป็นเพียงที่ดินเปล่า

ตามสำนวนคดี เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2565 นางสาว Nguyen Thi Thuy G. ได้รับการแนะนำให้รู้จักกับบริษัท R. เพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์รีสอร์ทในฟูก๊วกที่ MT Group ลงทุน

เพื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการนี้ เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2565 คุณก. ได้รับโอนสิทธิการเจรจาสัญญาจะซื้อจะขาย (V103) กับบุคคลอีกราย คือ คุณจวง หวู่ ถ.

อย่างไรก็ตาม เมื่อทำการฝากเงินครั้งแรก (500 ล้านดอง) คุณ G ได้โอนเงินเข้าบัญชีของบริษัท R (ซึ่งระบุว่าเป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของ MT Group) ตามข้อตกลงระหว่างคุณ G และคุณ Th คุณ Th ได้โอนสิทธิและภาระผูกพันทั้งหมดตามเอกสาร V103 ให้แก่คุณ G

หลังจากลงนามในสัญญานี้แล้ว คุณจีได้โอนเงินมัดจำงวดถัดไปให้กับบริษัท เอส. เรียลเอสเตท (เรียกย่อๆ ว่า บริษัท เอส) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ผู้ลงทุนโครงการ เอ็มที กรุ๊ป มอบหมายให้ทำหน้าที่เป็นนายหน้าและสำรวจความต้องการของลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

หลังจากนั้น คุณ G. ได้ชำระเงินมัดจำไปแล้ว 5 รายการ เป็นจำนวนเงินกว่า 19,000 ล้านดอง (ซึ่งเป็นเงินทุนของคุณ G. เอง 2,400 ล้านดอง และเงินกู้ธนาคาร 16,900 ล้านดอง)

อย่างไรก็ตาม จากการเปิดเผยผ่านสื่อ นางสาวจี ทราบว่าโครงการบางส่วนมีต้นตอมาจากที่ดินป้องกันประเทศ ทำให้ผู้ลงทุนโครงการ (กลุ่มบริษัท เอ็มที) ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่จะขายได้

ขณะนำคดีขึ้นพิจารณา สถานะปัจจุบันของโครงการเป็นที่ดินว่างเปล่า มีโครงสร้างพื้นฐานไม่เสร็จสมบูรณ์ และไม่มีการก่อสร้างใดๆ บนที่ดิน

หลังจากนั้น คุณจี ได้มาพบและส่งอีเมล์หลายครั้งเพื่อขอเอกสารทางกฎหมายที่พิสูจน์ว่าโครงการนั้นมีคุณสมบัติในการทำธุรกิจ และขอลงนามในสัญญาซื้อขาย แต่บริษัท เอส ไม่ปฏิบัติตามคำร้องขอ

จากนั้นบริษัท S. ได้ส่งอีเมลเพื่อยกเลิกข้อตกลงโดยฝ่ายเดียวและประกาศว่าจะไม่คืนเงินมัดจำทั้งหมดที่คุณ G. ชำระไป (2.4 พันล้านดอง)

ดังนั้น นางสาว ก. จึงได้ยื่นฟ้องบริษัท ส. ต่อศาล โดยขอให้เพิกถอนสัญญาฝากเงินทั้งหมดที่ได้ทำไว้กับบริษัท ร. เอกสารโอนสัญญาฝากเงินที่ได้ทำไว้กับนาย ท. (ลูกค้ารายแรกของบริษัท ส.) และขอให้ประกาศให้สัญญาสินเชื่อที่นางสาว ก. ได้ทำไว้กับธนาคารเป็นอันยกเลิก

ที่ศาล นางสาว G. อ้างว่า นาย Truong Vu Th. และบริษัท S. ได้ให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและเป็นเท็จเกี่ยวกับเอกสารข้อตกลงหมายเลข V103 ที่นาย Th. ลงนามกับบริษัท S. เมื่อวันที่
วันที่ 13 ธันวาคม 2564 นอกจากนี้ บริษัท เอส. ยังให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและไม่เป็นจริงเกี่ยวกับสถานะทางกฎหมายของโครงการอีกด้วย

บริษัทนายหน้าแต่รับเงินจากการขายสินทรัพย์

ในระหว่างการอภิปรายในชั้นศาล ตัวแทนคณะกรรมการพิจารณาคดีได้ชี้แจงว่า บริษัท S. ได้รับการแต่งตั้งจากบริษัท MT (นักลงทุน) เท่านั้นให้ทำหน้าที่เป็นหน่วยงานนายหน้า ทำหน้าที่ให้คำปรึกษาและแนะนำผลิตภัณฑ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ให้กับลูกค้า โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วยให้ลูกค้าเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับความต้องการของตนเอง

ในการพิจารณาคดี ผู้แทนบริษัท S. ได้นำเสนอเอกสารที่มีตราประทับของบริษัท MT ซึ่งมีข้อความว่า "บริษัท S. จะรับผิดชอบในการให้คำปรึกษา ค้นหา แนะนำ และเป็นนายหน้าด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจ การตลาด แนะนำ และสนับสนุนนักลงทุนและลูกค้าในการดำเนินการตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการ"

คณะอนุญาโตตุลาการพิจารณาคดีเชื่อว่าในเอกสารฉบับนี้ไม่มีเนื้อหาที่แสดงให้เห็นว่าผู้ลงทุนยินยอมให้บริษัท S. รับเงินฝากสำหรับสินทรัพย์ บันทึกมูลค่าสินทรัพย์ ตลอดจนเนื้อหาที่คู่กรณีตกลงกัน

การกระทำดังกล่าวขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสิทธิของบุคคลในการทำธุรกรรมทางแพ่ง ซึ่งถือเป็นการกระทำที่เกินขอบเขตอนุญาตของผู้ลงทุนที่ระบุไว้ในเอกสารข้างต้น

จากการซักถามในชั้นศาล บริษัทจำเลย S. ไม่สามารถให้เอกสารและหลักฐานเพิ่มเติมใดๆ เพื่อแสดงว่าจำเลยมีสิทธิดำเนินการตามธุรกรรมการวางเงินมัดจำและสัญญารับเงินมัดจำได้ อีกทั้งไม่มีเอกสารมอบอำนาจจากผู้ลงทุนให้บริษัท S. มีสิทธิออกเอกสารเชิญชวนให้คุณ G. ลงนามในสัญญาซื้อขายได้

ดังนั้นการมีคุณสมบัติในการลงนามรับฝากเงินและธุรกรรมการฝากเงินของบริษัท ส. จึงผิดกฎหมาย

นอกจากนี้ เมื่อบริษัท S. แจ้งคุณ G. ลงนามในสัญญา ควรเข้าใจว่าโครงการดังกล่าวได้บรรลุเงื่อนไขในการเปิดขายทั้งหมดแล้ว

อย่างไรก็ตามในการพิจารณาคดี ผู้แทนของบริษัท S. ไม่สามารถนำเสนอเอกสารทางกฎหมายใดๆ ที่พิสูจน์ได้ว่าในขณะที่ออกประกาศการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในเดือนธันวาคม 2565 ผู้ลงทุนโครงการนี้มีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเปิดให้ขายได้

การทำธุรกรรมถือเป็นโมฆะเนื่องจากผิดกฎหมาย

จากกรณีดังกล่าว ศาลจึงวินิจฉัยว่า บริษัท R. มีหน้าที่เป็นนายหน้าและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทดังกล่าวได้อนุมัติให้ Ms. G. วางเงินมัดจำเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์รหัส V103 พื้นที่ 216 ตารางเมตร ในโครงการที่เกาะฟูก๊วก โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 24,200 ล้านดอง

อย่างไรก็ตาม หลังจากพิจารณาแล้ว โครงการมีแผนที่จะตั้งอยู่ในเขต A (เมืองฟูก๊วก จังหวัด เกียนซาง ) และตามกำหนดการ โครงการจะก่อสร้างงานสถาปัตยกรรมและเริ่มดำเนินการภายในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567

ดังนั้น ณ เวลาที่ประกาศบนหน้าเว็บไซต์ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ที่ยังคงมีอยู่ ณ เวลาที่ทดลองโครงการ) โครงการนี้ยังไม่อยู่ในเงื่อนไขการขาย และไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินมัดจำ

บริษัท ร. บันทึกไว้ในสัญญาวางเงินมัดจำว่าได้อนุมัติให้ฝ่าย ข. (นางสาว ก.) วางเงินมัดจำเพื่อซื้อห้องชุดเฉพาะชื่อ วี103 เนื้อที่ 216 ตารางเมตร และมีมูลค่าโอนที่ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการโอนห้องชุด

นอกจากนี้ ในระหว่างกระบวนการพิจารณาคดี บริษัท R. ไม่สามารถพิสูจน์สิทธิของตนในการได้รับอนุญาตจากนักลงทุนให้ดำเนินการให้คำปรึกษาด้านนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์และรับเงินมัดจำสำหรับโครงการข้างต้นกับลูกค้าได้ ดังนั้น คำร้องขอให้โจทก์ยื่นฟ้องคดีจึงมีมูลความจริงและเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

คุณ G. ได้ทำธุรกรรมฝากเงินกับบริษัท R แต่บริษัท S. ยังคงโอนสิทธิ์ในการจดทะเบียนซื้อทรัพย์สินดังกล่าวต่อไป ดังนั้น บริษัทสองแห่งจึงรับผิดชอบทรัพย์สินเดียวกันนี้แทนคุณ G.

คณะลูกขุนพิจารณาคดีตัดสินว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่นางสาวจีตกลงกับบริษัทอาร์ คือ มูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์คือ 24,200 ล้านดอง

จากนั้น บริษัท S. ได้บันทึกเงินมัดจำจำนวน 24.2 พันล้านดอง ซึ่งขัดต่อกฎหมาย เพราะเงินจำนวนนี้ไม่สามารถถือเป็นเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ถือเป็นมูลค่าทั้งหมดของสัญญา สัญญาจะมีผลบังคับได้ก็ต่อเมื่อสามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินได้

ในขณะเดียวกัน บริษัท S. ไม่มีอำนาจลงนามในสัญญาโอนหรือขายสินทรัพย์สำหรับโครงการดังกล่าว เนื่องจากบริษัท S. ไม่ใช่ผู้ลงทุน การที่บริษัท S. ยืนกรานที่จะรับเงินและเจรจาธุรกรรมกับคุณ G. ถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายโดยสิ้นเชิง

“ดังนั้นข้อตกลงเหล่านี้จึงต้องประกาศให้ถือเป็นโมฆะโดยสมบูรณ์ และคดีของโจทก์ก็ชอบด้วยกฎหมายโดยสมบูรณ์” คณะผู้พิพากษาเน้นย้ำ

สัญญาสินเชื่อถูกยกเลิกและบริษัท 2 แห่งต้องจ่ายเงินให้โจทก์

จากการพัฒนาและการประเมินข้างต้น คณะผู้พิพากษาได้ประกาศว่าเอกสารการโอนสัญญา V103 ระหว่างนางสาว G. และนาย Th. ไม่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง สัญญา V103 ที่นาย Th. ลงนามและบริษัท S. ไม่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง และสัญญาการฝากเงินที่ลงนามระหว่างนางสาว G. และบริษัท R. ไม่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง

จากธุรกรรมที่ไม่ถูกต้องเหล่านี้ ศาลจึงสั่งให้บริษัท R. ชำระเงินให้แก่นางสาว G. จำนวน 500 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ย 118 ล้านบาท

บริษัท S. ต้องชำระเงินต้นคืนให้กับนางสาว G. จำนวน 1.9 พันล้านบาท พร้อมดอกเบี้ย 448 ล้านบาท

เนื่องจากสัญญาข้างต้นเป็นโมฆะ สัญญาสินเชื่อที่คุณ G. ลงนามกับธนาคารจึงถือเป็นโมฆะเช่นกัน อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงวันพิจารณาคดี บริษัท S. ได้ชำระเงินคืนเต็มจำนวนที่คุณ G. ลงนามกู้ยืมเงินจากธนาคารแล้ว จึงไม่จำเป็นต้องรับผลที่ตามมา

ห่าเชา

ที่มา: https://tuoitre.vn/vu-khach-hang-thoat-khoan-no-5-ti-da-co-mot-ban-an-tuong-tu-20251008232456275.htm