Yeni arazi fiyatları yürürlüğe girdiğinde 'çifte yük' oluşacağından endişe ediliyor

Fotoğraf yazısı — İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Hanoi Halk Konseyi, 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olması beklenen yeni Arazi Fiyat Listesi'ni onayladı. Bu, arazi yönetimini şeffaf hale getirmeyi ve 2024 Arazi Kanunu hükümlerine göre arazi fiyatlarını piyasaya yakınlaştırmayı amaçlayan bir adımdır. Ancak, banliyö bölgelerindeki keskin artış, hem insanlar hem de emlak şirketleri üzerinde "çifte yük" oluşturarak, düşük gelirlilerin yerleşme olasılığını daha da uzaklaştırıyor ve piyasanın toparlanmasını yavaşlatıyor.

Artan maliyetler, uzak konut hayalleri

Genel olarak, insanlar arazi fiyat listesinin piyasaya daha yakın ayarlanmasını kabul ediyorlar çünkü bu, insanların arazi temizleme haklarını daha iyi güvence altına almaya yardımcı oluyor, şikayetleri sınırlandırıyor ve arazi temizleme sürecinin hızlanmasına ve kamu yatırım projelerinin tamamlanmasına katkıda bulunuyor.

Ancak, özellikle banliyö yerleşim yerlerinde ve mahallelerde arazi fiyat ayarlamalarında önemli artışlar yaşanmasıyla birlikte, yeni arazi fiyat politikası yalnızca araziyle ilgili mali yükümlülükleri değiştirmekle kalmıyor, aynı zamanda birçok insan grubunun yaşamı, üretimi, gayrimenkul piyasası ve konut erişilebilirliği üzerinde de derin etkiler yaratıyor.

Dong Anh komününden (Hanoi) Bay Dang Van Nghiem şunları söyledi: "Arsa fiyatlarındaki artış, kırmızı kitapların düzenlenmesi, arsaların bölünmesi veya devri sırasında alınan vergi, harç ve ücretlerin de buna göre artmasına neden oldu. Şimdi ailem, çocukların ayrı yaşaması veya miras yoluyla edinmesi için araziyi bölmek zorunda, bu yüzden bir sertifika başvurusunda bulunmamız gerekiyor ve bu da çok paraya mal olacak."

Yeni arsa fiyatının eski arsa fiyat listesinden 2-6 kat fazla olması nedeniyle, banliyölerde yaşayan birçok kişi mali yükümlülüklerini yerine getiremiyor. Soc Son komününde (Hanoi) Bay Dao Khac Trong, "Ödemem gereken arsa kullanım ücretinin yaklaşık 80 milyon VND olduğunu hesaplamıştım, ancak yeni arsa fiyat listesinin uygulanmasının ardından bu rakam 400 milyon VND'nin üzerine çıktı." dedi.

Sadece Bay Dao Khac Trong değil, Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin, Hong Van gibi diğer komünlerdeki birçok kişi de prosedürleri tamamlamak için yüz milyonlarca dong ödemek zorunda kalmanın "şokunu" dile getirdi. Şehrin kayıt ücretlerini düşürme, bazı sertifika düzenleme ücretlerini muaf tutma veya yoksul haneler, yoksulluğa yakın haneler, işçiler ve banliyö bölgelerinde yaşayan genç aileler için ödeme süresini uzatma politikası değerlendirmesi önerildi. Bu, arazi prosedürlerini tamamlamaları gerektiğinde "maliyet şoku" yaşamamalarına yardımcı olur.

Vu Linh Hukuk Bürosu'ndan (Hanoi Barosu) Avukat Nghiem Thi Hang'a göre, ilk sorun arazi işlemlerinin yürütülmesi sırasında artan mali yüktür. Bu, özellikle banliyö bölgelerindeki arazi fiyatlarındaki artıştır (burada %25'ten %26'ya keskin bir artış bekleniyor ve bazı bölgelerde mevcut fiyat listesine göre yaklaşık %30 artış bekleniyor). Bu durum, birçok kişinin arazi kullanım amacını değiştirme, kırmızı kitap (arazi kullanım haklarını tanıma) oluşturma veya devretme gibi işlemleri gerçekleştirirken fahiş maliyetlerden endişe etmesine neden olmaktadır. Arazi fiyat listesi artarsa, insanların ödemek zorunda olduğu arazi kullanım ücretleri, vergiler, harçlar ve ücretler de buna bağlı olarak artacak ve bu da doğrudan bu geniş yelpazedeki kişileri etkileyecektir.

Ayrıca, banliyölerdeki tarım haneleri, artan arazi fiyatları, tarım dışı arazi kullanım vergileri, kayıt ücretleri veya arazi kullanım amaçlarına dönüştürme maliyetleri gibi daha yüksek maliyetlerden de endişe duyuyor. Bu masraflar, özellikle küçük ölçekli çiftçiler için üretimi sürdürme olanağını doğrudan etkiliyor - Avukat Nghiem Thi Hang.

Başkent ekibi başlangıç çizgisinden itibaren

Arsa fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakınlaştırılmasının gerekli olduğu düşünülse de yeni fiyat listesi maliyet yükü, gayrimenkul fiyatlarının artma olasılığı ve işletmeler üzerinde baskı yaratması açısından birçok endişeyi de beraberinde getiriyor.

Gayrimenkul uzmanı Bay Pham Gia Hiep, "Çifte Yük" kavramını açıklarken, gayrimenkul şirketlerinin artan yatırım maliyetlerine (yük 1) katlanmak zorunda kaldığını, sermayeyi geri kazanma ve ürün satma kabiliyetlerinin azaldığını (yük 2) ve bunun da daha büyük finansal ve operasyonel risklere yol açtığını söyledi. Bu kararın kendisi bile büyük bir endişeye yol açarak onları zor bir duruma sokuyor, bu yüzden buna "çift yük" deniyor.

Özellikle düşük gelirli kişiler için, yeni arsa fiyat listesi yürürlüğe girdiğinde "yerleşecek" bir eve sahip olma ortalama geliri giderek azalıyor.

Konut fiyatlarındaki artışın devam etmesi, özellikle orta ve düşük gelirli kesim olmak üzere, halkın çoğunluğu için konut erişimini daha da azaltacaktır. Bu durum, stok artışı riskine ve işletmelerin ürünlerinin tüketiminde zorluklara yol açmaktadır. Nakit akışı engellenmekte, banka kredilerini geri ödeme baskısı artmakta ve bu da Hanoi'deki tüm emlak piyasasının toparlanmasını yavaşlatmaktadır - diye belirtti Bay Pham Quang Hiep.

Bu görüşü paylaşan Nam Binh Gayrimenkul Şirketi Müdürü Nguyen Ngoc Bich, ilk ve en doğrudan yükün kentteki tüm gayrimenkul geliştirme projelerinde girdi maliyetlerindeki keskin artış olduğunu söyledi.

Özellikle, arazi temizleme tazminat maliyeti artmıştır. Arazi fiyat listesi, devletin ticari projeler yürütmek üzere arazi geri aldığında vatandaşlar için tazminat düzeyinin belirlenmesinde yasal dayanaktır. Arazi fiyat listesi arttığında, tazminat bedeli de artar ve bu da işletmenin toplam ilk yatırım sermayesinin önemli ölçüde artmasına neden olur. Bu durum, yalnızca mali yükü artırmakla kalmaz, aynı zamanda tazminat bedelinin vatandaşları gerçekten tatmin etmemesi durumunda arazi temizleme süresinin uzaması riskini de doğurur ve proje uygulama sürecini ciddi şekilde etkiler.

Ayrıca, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiraları da arazi fiyat listesine göre artmaktadır. Bu, işletmelerin arazi tahsisi veya projelerini hayata geçirmek için arazi kullanım amaçlarını değiştirmeleri durumunda ödemeleri gereken bir mali yükümlülüktür. Bu maliyet doğrudan ürün fiyatlarına yansıyarak yatırımcıların beklenen kâr marjını düşürmekte ve özellikle ticari konut projeleri ve kentsel alanlar için proje finansmanının dengelenmesinde büyük bir zorluk yaratmaktadır.

Hanoi'deki yeni arazi fiyat listesi, piyasa şeffaflığı ve gerçek fiyatlara daha yakın bir seviyeye doğru önemli bir adım. Ancak, birçok banliyö bölgesindeki yüksek artış, insanlar ve işletmeler üzerinde mali yük konusunda endişelere yol açtı.

Politikanın gerçekten etkili olabilmesi için, savunmasız grupları, küçük işletmeleri ve tarım üreticilerini destekleyecek çözümlerle birleştirilmiş makul bir yol haritasına ihtiyaç vardır. Aynı zamanda, olumsuz etkileri sınırlamak ve toplumsal mutabakat oluşturmak için bilgi şeffaflığını ve toplumla diyaloğu artırmak gerekir.