Arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında yaşanan sıkıntı

Proje karı zarara dönüştürüyor

Ho Chi Minh şehrindeki ünlü bir emlak şirketinin yöneticisi, günümüzde emlak projelerinin en büyük sorununun, ek LUR da dahil olmak üzere arazi kullanım ücretlerinin (LUR) hesaplanması olduğunu söyledi. Daha önce birçok projeye, işletmelerin inşaat ve satış işlemlerini gerçekleştirebilmeleri için geçici olarak LUR hesaplamaları için şehir tarafından teşvikler verilmişti. Ancak artık projede evler teslim edildiğinde ve insanlar uzun yıllardır bu evlerde yaşadığında, LUR, arazi teslim anında değil, şu anda hesaplanıyor. Bu durum, yalnızca işletmeler için değil, ev alıcıları için de büyük bir zarar ve hayal kırıklığına yol açtı.

Ho Chi Minh Şehri, Lakeview City projesi için 4,664 milyar VND'den fazla ek arazi kullanım bedeli talep etti ve bu durum işletmenin zor duruma düşmesine ve zarar etmesine neden oldu.

"Yasa, arazi değerlemesi ve arazi kullanım vergisi hesaplama süresinin, arazi tahsis kararı veya arazi kullanım amacı değişikliği veya arazi tahsisi zamanı olduğunu öngörmektedir. Ancak gerçekte, arazi kullanım vergisi hesaplamasının uzamasına neden olan herhangi bir değişiklik olduğunda, yetkili makam arazi ve arazi kullanım vergisini mevcut durumda yeniden değerlendirecektir. Bir diğer zorluk ise işletmenin ilerleme ve ödenecek tutar konusunda inisiyatif alamamasıdır. İşletmenin uzmanlığı yoktur ve makul arazi kullanım vergisi hesaplama yöntemini yetkili makamla görüşmesine izin verilmemektedir.

Bu nedenle, işletmeler uyumlu bir sonuç elde etmek için başka bir değerleme şirketiyle çalışmak zorunda kalıyor. Şu anda, işletmeler hâlâ yetkililerin hesaplamalarına bağlı ve itiraz etmelerine izin verilmiyor. Bu arada, güvenlik amacıyla, arazi kullanım hakları devlet yetkilileri tarafından çok yüksek hesaplanıyor. Daha önce birçok proje için arazi kullanım hakları geçici olarak belirli bir rakam üzerinden hesaplanıyor ve işletmeler bu rakamı müşterilere satış fiyatını yapılandırmak için kullanıyordu. Şimdi, yıllar sonra, yetkililer arazi kullanım haklarını yeniden hesapladı ve bu rakam geçici rakamın kat kat üzerinde. Bu durum, birçok kârlı projenin aniden ağır kayıplara uğramasına ve işletmelerin anlaşmayı bile tamamlayamamasına neden oluyor." dedi.

Taslak hakkında yorum yapmak üzere Başbakan ve Maliye Bakanlığı'na bir belge gönderen Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, detaylı planlamada değişiklik yapılmasına karar verildiğinde, planlama değişikliği kararı anında tüm proje için arazi kullanım vergisinin yeniden hesaplanmasını önerdi. İşletmenin daha önce ödediği arazi kullanım vergisi tutarı, planlamanın yeniden onaylanması sırasında yeniden hesaplanacak ve yeniden hesaplama sonrasında arazi kullanım vergisinden düşülecektir. Düşülen tutar, ödenmesi gereken arazi kullanım vergisi tutarını aşamayacaktır.

İşletme, projenin detaylı planlamasını yapmadan önce arazi kullanım vergisini ödememişse, planlama ayarlaması sırasında arazi kullanım vergisini ödemek zorundadır. Ödenen arazi kullanım vergisi tutarı (varsa), planlama ayarlaması sırasında enflasyon faktörü de dikkate alınarak yeniden hesaplanır ve yeniden hesaplama sonrasında arazi kullanım vergisinden mahsup edilir. Mahsup edilen tutar, ödenmesi gereken arazi kullanım vergisi tutarını aşmamalıdır. Aynı zamanda, arazi kullanım vergisi ödeme bildirimi varsa, işletme arazi kullanım vergisinin geç ödenmesini de ödemek zorundadır.

Bay Chau, yetkili bir devlet kurumunun Ocak 2021'den itibaren arazi kullanım katsayısı 3,05 kat, azami inşaat yoğunluğu %35 olan, 903 daireli, azami yüksekliği 27 kat olan bir apartman binası ve 110 sıra ev bulunan alçak katlı bir müstakil ev bölgesini de içeren arazi tahsis kararı verdiği, 7. Bölge'de (HCMC) 5,2 hektarlık bir arazi üzerine inşa edilmiş bir ticari konut projesinden bahsetti. İşletme, Mart 2021'de 850 milyar VND arazi kullanım vergisi ödedi. Bunun üzerine yatırımcı, Mart 2024'te yetkili devlet kurumu tarafından onaylanan detaylı planlamada arazi kullanım katsayısının 4,57 katına, inşaat yoğunluğunun maksimum %40'a çıkarılmasını ve toplam daire sayısının 1.355'e çıkarılmasını talep etti. Taslak Kararnameye göre proje 425 milyar VND ek arazi kullanım vergisi ödemek zorunda, ancak Sayın Chau'nun teklifine göre işletmenin yalnızca 325 milyar VND ek arazi kullanım vergisi ödemesi gerekiyor.

"İşletme satıp parayı tahsil etmişse, taslak Kararname'nin hesaplama yöntemine göre işletme kendi cebinden ödemek zorunda kalacak ve bu da zarar riskine yol açacak. Proje satılmamışsa, arsa kullanım bedeli satış fiyatına eklenecek ve böylece konut fiyatı yükselecek, bu noktada da nihai yükü ev sahibi üstlenecek," diye hesapladı Bay Chau.

Geriye toprak kirası muafiyetinin tek bir örneği kaldı.

Taslak Kararnameye göre, yatırım teşvik alanında arazi kirasından muaf tutulan yatırım teşvik sektöründe, üretim ve ticari amaçlı arazi kullanımına ilişkin şu anda yalnızca bir durum bulunmaktadır. Taslak, arazi kirası muafiyetine ilişkin durumları mevcut düzenlemelere kıyasla önemli ölçüde daraltmıştır. Bu düzenleme kabul edilirse, yabancı yatırımcılar da dahil olmak üzere birçok yatırımcı, bu bölgeler yatırım teşvik alanında olmadığı için arazi kirası muafiyet politikasından artık yararlanamayacaktır.

Üstelik, Bay Le Hoang Chau'ya göre, taslak Kararname artık temel inşaat projesi süresince veya temel inşaat döneminde arazi kirası ve su yüzeyi kirasından muafiyet süresinden sonra arazi kullanım ücretlerinden muafiyet politikasını öngörmüyor, dolayısıyla 46 sayılı Kararname'de öngörülen mevcut yatırım teşvik politikasını devralmıyor. Yeni düzenleme, 2020 Yatırım Kanunu ve Başbakan'ın özel yatırım teşviklerini düzenleyen 29 sayılı Kararı'nda öngörülen özel yatırım teşvik politikasını geçersiz kıldı. Bu durum, yatırım çekme politikalarını olumsuz etkileyerek, yabancı yatırımcıların gözünde Vietnam'daki yatırım ortamının cazibesini azaltabilir.

"Bu çok büyük bir konu, bu nedenle Hükümet ve yetkili devlet kurumları, Kararname çıkarmadan önce, hem kısa vadede hem de orta ve uzun vadede ulusal ve etnik çıkarları gözeten, yatırımcıların meşru ve yasal çıkarlarını da koruyan, olağanüstü ve son derece rekabetçi bir yatırım teşvik politikaları çerçevesi oluşturmak için özel dikkat göstermelidir. Özellikle finans, ileri teknoloji, çipler ve yarı iletken teknolojisi alanlarında doğrudan yabancı yatırım (FDI) çekmek için ülkeler arasında şiddetli bir rekabetin yaşandığı bir ortamda; tipik olarak ABD bile çipler ve yarı iletken teknolojisi hakkında bir yasa çıkarmıştır," diye belirtti Bay Chau.

Avukat Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh Şehri Barosu), Arazi Kanunu'nun yıllık arazi kirasının, Devletin arazi kiralamaya karar verdiği tarihten itibaren 5 yıllık bir döngü boyunca istikrarlı bir şekilde uygulanmasını şart koşarken, yıllık arazi kira ödemesiyle Devlet arazi kiralama biçimine geçişle ilişkili arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verdiğini analiz etti. Ayarlama oranı her dönem için Hükümet tarafından düzenlenir, ancak arazi kirasındaki artış enflasyona eşit veya daha düşük olabilir. Ancak, taslak Kararname, arazi kirası ayarlama oranının enflasyona eşit olmasını şart koşmaktadır. Bu nedenle, Kararname'nin her 5 yıllık döngü için arazi kirasındaki artışı, Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) artışı aşmayacak ancak %15'ten fazla olmayacak şekilde sınırlamayı düşünmesi gerekir. Bu, işletmelerin finansal riskleri azaltmasına, büyük projelere yatırım yapmaya hazır olmasına ve zaman içinde sermayeyi geri kazanmasına yardımcı olur.

Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI), işletmelerle yaptığı istişarelerden sonra, taslaktaki muafiyet politikasının 46 sayılı Kararnamedeki mevcut politikayla karşılaştırıldığında daha az cazip olduğunu söyledi. Çünkü mevcut düzenlemelere göre, işletmelerin sadece belirli bir yıl sayısı için arazi kirasında indirim değil, tamamen muaf tutulduğu durumlar da var. Mevcut düzenlemelere göre tüm kira süresi boyunca arazi kirasının %100'ünden muaf tutulan bazı durumlar şunlardır: özel sosyo-ekonomik zorluk çeken bölgelere yatırım yapılan özel yatırım teşvikleri alanındaki yatırım projeleri; devlet bütçesinden parayla öğrenci yurtları inşa etmek için arazi kullanan projeler, öğrenciler için yönetmek ve kullanmakla görevli birimin arazi kira bedellerini ev kira bedeline dahil etmesine izin verilmemektedir; etnik azınlıklar için tarımsal üretim arazileri; koruyucu orman dikim projeleri, ağaçlandırma projeleri vb. uygulamak için arazi. Bu nedenle, Kararnamenin sadece kirayı düşürmek yerine, arazi kira muafiyeti durumlarını genişletme yönünde düzenlemeler dikkate alması gerekmektedir. Bu yapılabilirse, yatırım sermayesini zor bölgelere veya özellikle tercihli alanlara çekecektir.

Kaynak: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm