Arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma yöntemindeki eksiklikler.

Proje karlı olmaktan çıkıp zarar eden bir projeye dönüşüyor.

Ho Chi Minh şehrinde tanınmış bir emlak şirketinin yöneticisine göre, günümüzde emlak projeleri için en büyük engel, ek arazi kullanım ücretleri de dahil olmak üzere arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasıdır. Daha önce, birçok projeye şehir tarafından ayrıcalıklı muamele gösterilmiş ve işletmelerin inşaat ve satışlara devam edebilmesi için geçici arazi kullanım ücreti hesaplamalarına izin verilmiştir. Şimdi ise, projeler tamamlandıktan ve sakinler yıllarca orada yaşadıktan sonra, arazi kullanım ücretleri, arazinin tahsis edildiği zamandan değil, mevcut zamandan hesaplanmaktadır. Bu durum, sadece işletmeler için değil, ev alıcıları için de önemli kayıplara ve hayal kırıklığına neden olmuştur.

Lakeview City projesi, Ho Chi Minh Şehri tarafından 4.664 milyar VND'nin üzerinde ek arazi kullanım ücreti ödemeye zorlanıyor ve bu durum şirketin zorluklarla ve kayıplarla karşı karşıya kalmasına neden oluyor.

"Kanun, arazi değerlemesi ve arazi kullanım haklarının hesaplanması için gereken sürenin, arazi tahsisine, arazi kullanım değişikliğine izin verilmesine veya arazinin yerinde tahsisine karar verildiği zaman olduğunu öngörmektedir. Ancak gerçekte, arazi kullanım haklarının hesaplanmasını uzatan herhangi bir değişiklik olduğunda, yetkililer araziyi ve arazi kullanım haklarını mevcut zamanda değerlendirmektedir. Bir diğer zorluk ise işletmelerin ilerlemeyi ve ödemeleri gereken tutarı proaktif olarak yönetememesidir. İşletmelerin bu konuda uzmanlığı yoktur ve yetkililerle arazi kullanım haklarının hesaplanmasına ilişkin makul bir yöntem hakkında görüşme yetkileri bulunmamaktadır."

Bu nedenle, işletmeler adil bir sonuç bulmak için başka bir değerleme firması tutmak zorunda kalıyor. Şu anda işletmeler hala yetkililerin hesaplamalarına bağımlı ve bunlara itiraz etmelerine izin verilmiyor. Bu arada, güvenlik nedenleriyle, arazi kullanım vergisi şu anda devlet yetkilileri tarafından çok yüksek hesaplanıyor. Daha önce birçok projenin arazi kullanım vergisi belirli bir rakam üzerinden geçici olarak hesaplanmış ve işletmeler bu rakamı müşterilere satış fiyatını belirlemek için kullanmıştı. Şimdi, yıllar sonra yetkililer arazi kullanım vergisini yeniden hesapladığında, rakam geçici hesaplamadan kat kat daha yüksek çıkıyor. Bu durum, birçok karlı projenin aniden ağır kayıplar yaşamasına ve bazı işletmelerin ödeme yapamamasına neden oluyor," dedi bu kişi.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, taslakla ilgili geri bildirim sağlamak amacıyla Başbakana ve Maliye Bakanlığına gönderdiği bir belgede, detaylı planlamada değişiklik yapılması kararı alındığında, arazi kullanım vergisinin (TSD) tüm proje için değişiklik kararı sırasında yeniden hesaplanması gerektiğini önerdi. İşletmenin daha önce ödediği TSD tutarının, planlamanın yeniden onaylanması sırasında yeniden hesaplanması ve yeniden hesaplamadan sonra TSD'den düşülmesi gerektiğini, düşülen tutarın ödenecek TSD'yi aşmaması gerektiğini belirtti.

Eğer işletme, projenin detaylı planlaması değiştirilmeden önce arazi kullanım vergisini ödememişse, planlama değişikliği sırasında arazi kullanım vergisini ödemek zorundadır. Daha önce ödenmiş olan arazi kullanım vergisi (varsa), enflasyon dikkate alınarak planlama değişikliği sırasında yeniden hesaplanacak ve yeniden hesaplanan arazi kullanım vergisinden düşülecektir. Düşülecek tutar, ödenmesi gereken arazi kullanım vergisi tutarını aşamaz. Aynı zamanda, işletme arazi kullanım vergisini ödeme bildirimi almışsa, arazi kullanım vergisi için gecikme cezası ödemek zorundadır.

Sayın Chau, Ocak 2021'de yetkili devlet kurumunun 5,2 hektarlık bir arazi üzerine inşa ettiği ve arazi kullanım katsayısının 3,05 kat, azami inşaat yoğunluğunun ise %35 olduğu bir arazi tahsis kararı verdiği 7. Bölge'deki (Ho Chi Minh Şehri) ticari konut projesini örnek gösterdi. Proje, 903 daire içeren azami 27 katlı bir apartman binası ve 110 müstakil evden oluşan alçak katlı bir siteyi içeriyor. Mart 2021'de şirket, arazi kullanım bedeli olarak 850 milyar VND ödedi. Ardından yatırımcı, detaylı planlamada değişiklik yapılmasını, arazi kullanım katsayısının 4,57 kata, azami inşaat yoğunluğunun %40'a ve toplam daire sayısının 1.355'e çıkarılmasını talep etti. Bu, yetkili devlet kurumu tarafından Mart 2024'te onaylandı. Taslak kararnameye göre, proje 425 milyar VND tutarında ek arazi kullanım ücreti ödemek zorunda kalacaktı, ancak Bay Chau'nun önerisine göre, işletme yalnızca 325 milyar VND tutarında ek arazi kullanım ücreti ödeyecekti.

"Eğer işletme gayrimenkulleri zaten satmış ve parayı tahsil etmişse, taslak kararnamedeki hesaplama yöntemine göre, işletme tazminatı kendi parasıyla ödemek zorunda kalacak ve bu da zarar riskine yol açacaktır. Eğer proje henüz satılmamışsa, arazi kullanım vergisi satış fiyatına eklenecek, bu da ev fiyatlarını yükseltecek ve sonuçta yükü ev alıcıları üstlenecektir," diye hesapladı Bay Chau.

Arazi kirası muafiyetinden yararlanmaya hak kazanan yalnızca bir vaka kaldı.

Taslak kararnameye göre, yatırım teşvik bölgeleri içindeki yatırım teşvik sektörlerinde üretim ve ticari amaçlı arazi kullanımına ilişkin yalnızca bir durum şu anda arazi kirasından muaf tutulmaktadır. Taslak, mevcut düzenlemelere kıyasla arazi kirasından muafiyet kapsamına giren durumları önemli ölçüde daraltmıştır. Bu düzenlemenin onaylanması durumunda, bu bölgelerin yatırım teşvik bölgesi olarak kabul edilmemesi nedeniyle, yabancı yatırımcılar da dahil olmak üzere yatırımcıların artık arazi kirasından muafiyet politikasından yararlanamayacağı endişesi bulunmaktadır.

Ayrıca, Sayın Le Hoang Chau'ya göre, taslak kararname artık bir projenin temel inşaat dönemi boyunca veya temel inşaat dönemi boyunca arazi ve su yüzeyi kiralama ücretleri için muafiyet süresinden sonra arazi kullanım ücretlerinden muafiyet politikasını öngörmemektedir. Bu nedenle, 46 sayılı Kararnamede belirtilen mevcut yatırım teşvik politikasını devralamamıştır. Yeni düzenleme, 2020 Yatırım Kanunu ve Başbakanın Özel Yatırım Teşvikleri Hakkındaki 29 Sayılı Kararnamesinde belirtilen özel yatırım teşvik politikasını etkisiz hale getirmiştir. Bu durum, yatırım çekme politikalarını olumsuz etkileyebilir ve Vietnam'ın yatırım ortamının yabancı yatırımcılar için çekiciliğini azaltabilir.

"Bu çok önemli bir konu, bu nedenle Hükümet ve ilgili devlet kurumları, ulusal ve etnik çıkarları kısa, orta ve uzun vadede güvence altına alırken aynı zamanda yatırımcıların meşru çıkarlarını da garanti eden üstün, son derece rekabetçi bir yatırım teşvik politikası çerçevesi oluşturmak için Kararnameyi çıkarmadan önce buna özel önem vermelidir. Bu, özellikle finans, yüksek teknoloji, çip ve yarı iletken sektörlerinde ülkeler arasında yabancı doğrudan yatırımı (FDI) çekmek için yaşanan şiddetli rekabet bağlamında önemlidir; örneğin, ABD bile yakın zamanda çip ve yarı iletken teknolojisiyle ilgili yasalar çıkardı," diye belirtti Bay Chau.

Avukat Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh Şehri Barosu), Arazi Kanunu'nun, devletin araziyi kiralamaya karar verdiği tarihten itibaren 5 yıllık bir döngü için yıllık arazi kirasının sabit olarak uygulanmasını öngördüğünü, yıllık kira ödemeli devlet arazisi kiralamasına dönüşümle ilişkili arazi kullanım değişikliğine izin verdiğini, ancak ayarlama oranının her dönem için hükümet tarafından düzenlendiğini, arazi kirasındaki artışın enflasyona eşit veya daha düşük olabileceğini analiz etti. Bununla birlikte, taslak Kararname, arazi kirası artışının ayarlama oranının enflasyona eşit olmasını öngörüyor. Bu nedenle, Kararnamenin, her 5 yıllık döngü için arazi kirasındaki artışın TÜFE artışını aşmaması ancak %15'ten fazla olmaması gerektiğini dikkate alması gerekiyor. Bu, işletmelerin finansal risklerini azaltmalarına ve uzun sermaye geri kazanım sürelerine sahip büyük projelere yatırım yapmaya hazır olmalarına yardımcı olur.

İşletmelerle yapılan görüşmelerin ardından, Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI), 46 sayılı Kararnamedeki mevcut politikaya kıyasla taslakta yer alan muafiyet ve indirim politikasının daha az cazip olduğuna inanmaktadır. Mevcut düzenlemelere göre, işletmelerin sadece belirli bir süre için değil, tamamen arazi kirasından muaf tutulduğu durumlar da mevcuttur. Mevcut düzenlemelere göre, tüm kira süresi boyunca %100 arazi kirasından muafiyet sağlayan bazı durumlar şunlardır: özellikle zor sosyo-ekonomik koşullara sahip bölgelerde bulunan, öncelikli yatırım sektörlerindeki yatırım projeleri; devlet bütçesinden finanse edilen öğrenci yurtları inşa etmek için kullanılan araziler (bu projelerde, araziyi öğrenci konaklaması için yönetmek ve kullanmakla görevlendirilen birimin arazi kirası maliyetlerini kira fiyatına dahil etmesine izin verilmez); etnik azınlıklar için tarım arazileri; koruma amaçlı orman dikim projeleri, arazi ıslah projeleri vb. Bu nedenle, Kararnamenin sadece kira indirimi yerine, arazi kirasından muafiyet kapsamını genişletmesi gerekmektedir. Bu başarılabilirse, dezavantajlı bölgelere veya özel teşviklere sahip sektörlere yatırım çekecektir.

Kaynak: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm